בניין לפני תמא 38 / צלם: תמר מצפי
"המועצה הארצית הלכה אתמול (ג') כברת דרך והגדירה באופן מפורש יותר את עדיפות שיקול הדעת התכנוני של העירייה ביישום של תמ"א 38. עם זאת, לדעתנו יש מקום לשיפור וחיזוק נוסף בגזרה זו, ובכוונתנו לפעול ולקדם זאת בתקופה הקרובה. בנוסף, בכוונתנו לפעול יחד עם הממשלה ומטה הדיור לקדם הצעת חוק לביטול הפטור מהיטל השבחה על הזכויות הנוספות שקובע התיקון הנוכחי בתמ"א 38, ועל כל זכות נוספת אם וכאשר תינתן בעתיד", כך אומר עו"ד איתן אטיה, מנכ"ל פורום ה-15 על ההחלטה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה הנוגעת לתיקון החדש בתמ"א 38, ההחלטה שהתקבלה אתמול במועצה הארצית לתכנון ובנייה.
נזכיר שמדובר בתיקון 3א' לתמ"א 38 העוסק בחישוב זכויות בפרויקטים במסלול הריסה ובנייה מחדש בתוכנית המיתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. עוד נזכיר שהרשויות המקומיות דרשו לכלול במסגרת אפשרות לגביית מס שבח, אך לא קיבלו את מבוקשן. כעת, על פי אטיה, בכוונת השלטון המקומי להמשיך ולנסות לשנות את המצב הנוכחי בו קיים פטור, לא דרך התיקון אם כי דרך חקיקה.
"היטל ההשבחה הוא המקור התקציבי היחיד של העיריות באמצעותו הן תצטרכנה לשדרג תשתיות, להוסיף כיתות לימוד, גני ילדים, גינות ציבוריות ומבני ציבור" ממשיך אטיה, "אין כל הצדקה לכך שיזמים וקבלנים המוכרים את דירות תמ"א 38 במחיר של מיליוני שקלים לכל דירה ייהנו מפטור מהיטל השבחה, כאשר מן הצד השני העירייה תצטרך להוסיף מבני ציבור ותשתיות לצורך קליטת הדיירים החדשים, וזאת ללא מקור תקציבי, ועל ידי נטילת הלוואות עתק מהבנקים - הלוואות שימומנו בסופו של דבר על ידי הציבור הרחב של תושבי העיר.
"ראש מטה הדיור אביגדור יצחקי הביע הבנה לדרישתנו במסגרת הדיון במועצה, ואמר שיש לקדם זאת במסגרת הגשת הצעת חוק. במקביל, משרד האוצר בוחן גם אפשרות של שיפוי תקציבי לעיריות בגין הפסד היטל ההשבחה הזה", אמר אטיה.
בזמן שקידום החקיקה הנוגעת להיטל השבחה עשוי להיות הקרב הבא הקשור לתמ"א 38, נכון לעכשיו מדובר רק בהצהרה בעוד הדרישה של נציגי השלטון המקומי לכלול אפשרות לגביית היטל השבחה במסגרת התיקון נדחתה. באותו הזמן, אישור התיקון אמש גורר תגובות מעורבות בענף הנדל"ן.
"אנו רואים את ההחלטה כחיובית וככזו שתאפשר קידום פרויקטים נוספים במסלול הריסה ובניה מחדש שעד כה לא קודמו בגלל חוסר כדאיות כלכלית", כך אייל אוכמן, מנהל אזורים התחדשות עירונית, "צריך להבין שלא הוסיפו זכויות, אלא רק הכשירו את שיטת חישוב הזכויות, כל רשות מקומית יכלה ועדיין יכולה להוסיף או לגרוע זכויות כפי ראות עיניה. למעשה התיקון מאפשר לדעת איך "לצבוע" את הזכויות מכוח תמ"א 38 ומה שנשאר מכוח תב"ע. התיקון יכניס עוד פרויקטים למצב של כדאיות כלכלית ויוסיף וודאות ליזמים ולקונים בשוק זה".
עומר גוגנהיים, מנהל אשדר בוטיק, התייחס גם הוא להחלטה ואמר: "אנחנו שמחים שסוף סוף אושר תיקון 3 א לתמ"א 38, שכל הארץ מייחלת לו כבר שנה. התיקון אמור להסדיר את שיטת חישוב זכויות הבניה לרמה של ודאות, לטוב או לרע. יחד עם זאת, טעות לחשוב שהתיקון לתמ"א יוביל לבניית מאות יחידות דיור חדשות בערים נוספות, בהן לא מקדמים היום פרויקטים של תמ"א 38. היקף הזכויות המאושר במסגרת תיקון 3 א' עדיין לא מספיק כדי שתהיה כדאיות כלכלית בערים דוגמת ראשון לציון או ערים צפונית לרעננה. תיקון 3 א' בא לעשות סדר בשיטת החישוב בלבד, אולם הוא לא משנה סדרי עולם. ברוב המקרים, מה שהיה מותר קודם, מותר גם עכשיו ואפילו פחות. כלומר אין פה בשורה אמיתית למקומות בהם עד כה לא הייתה כלכליות לפרויקט הריסה ובניה".
כאמור, יש גם מי שסבור שההחלטה לא תועיל להפשרת הענף ותהפוך פרויקטים ללא כלכליים: "מדובר בהחלטה רעה מאד שהופכת את מרבית הפרויקטים ללא כלכליים, וזאת בראש ובראשונה בגלל מיעוט זכויות הבניה", כך יקי יצחקי, מנכ"ל חברת כרכם מקבוצת א. וייס העוסקת בהתחדשות עירונית.
"גם המצב הנוכחי מעמיד בספק כדאיות כלכלית של פרויקטים, וההחלטה הזו מקצינה את המצב. ברגע שהעירייה לא תקבל את תוספת היטל ההשבחה וגם את המענק שאמור היה להחליף את היטלי ההשבחה לא יהיה לה שום עניין לקדם את הפרויקטים. מצד שני גם לבעלי הדירות לא יהיה אינטרס להיכנס לתהליך מכיוון שדירותיהם לא יוגדלו. מאחר וההחלטה כפופה לאישור הממשלה עדיין לא קרה שום דבר, והשוק יישאר בקיפאון עד לקבלת האישור הרשמי. בשורה התחתונה כל הציפיות שלנו מהוועדה הזו לא התממשו, ובפועל הרבה פרויקטים שנמצאים היום בצנרת , ימשיכו לחכות", אומר יצחקי.
עו"ד ענת בירן שמייצגת יזמים וועדי בתים בקידום פרויקטי תמ"א 38 ציינה כי: "כל החלטה טובה ועדיפה על חוסר הוודאות ששרר בענף בשנה האחרונה. יחד עם זאת, למרות הרצון הטוב של המועצה הארצית, כל עוד שיקול הדעת לאשר את הבקשות נשאר בידי הוועדות המקומיות, קשה לצפות שינוי אמיתי וחוסר הוודאות נשאר בעינו".
עו"ד צבי שוב , העוסק בדיני התכנון והבניה הוסיף: "החלטת המועצה הארצית לתיקון 3א במסגרת תמא 38, לפיה חישוב הזכויות בבנין שיבנה יעשה על בסיס המבנה שהיה בנוי בשטח ובאופן מדורג לגובה הבנין שהיה בנוי, יוצרת וודאות בקרב הדיירים והיזמים ביחס לזכויות אותן יוכלו לקבל, ומשכך לכאורה אמורה לעודד קידומם של פרויקטים אלו. יחד עם זאת יתכן שדווקא בפריפריה, בערים בהן נדרש חיזוק מהחשש לרעידות אדמה, לא יהיה די בהיקף הזכויות הניתן לבניינים של עד 2 קומות (תוספת של 1.5 קומות לבניינים של קומה אחת ותוספת של 2.5 קומות לבניינים מעל 2 קומות) כדי להוות תמריץ כלכלי מספיק בכדי לבצע פרויקטים אלו שעניינם הריסת הבנין ובניית בנין חדש במקומם".