בחוה"מ סוכות התקיים פסטיבל על גדות אגם מונפורט, הצמוד לעיר מעלות-תרשיחא. הגיעו אלפי ישראלים - אבל הטיילת היפה ליד האגם, החורש הטבעי שמסביב ומזג האוויר הנעים סיפקו דוגמא טובה לפער שבין סביבה מזמינה לביקור בודד בסתיו, ובין יישוב שלא באמת מזמין אנשים לעבור לגור בו.
ואף על פי כן, בעיר משוכנעים שממש בקרוב הם עולים על דרך המלך. שלמה בוחבוט, ראש עיריית מעלות-תרשיחא כבר 42 שנה (הוותיק בארץ) ובעבר ראש מרכז השלטון המקומי, סבור שהדרך להביא אוכלוסיה חדשה לפריפריה בכלל ולמעלות בפרט עוברת קודם כל דרך הכיס. כלומר, בעוד סובסידיה והקלות מס.
"לצערי ממשלת נתניהו הורידה את כל ההטבות שהיו. פעם היו נותנים לנו מענקים ותקציבים, היום אין כמעט כלום. אנחנו צריכים כאן תעשיות היי-טק, כדי שאנשים ירוויחו 14 אלף שקל ולא 4,000 שקל בחודש. אחרת לא יבואו לכאן. כתבתי לאחרונה לשר האוצר כחלון ולשר אריה דרעי. הם מקדמים עשרות אלפי יחידות דיור בגליל, רק בגליל המערבי אנחנו מדברים על תוכניות לכ-30 אלף יחידות דיור חדשות. אבל מה עם התשתיות? מה עם אזור תעשייה? צעירים רק עוזבים את הגליל. אנשים לומדים ורוצים לעבוד, ואין איפה. יש לי במעלות 1,200 סטודנטים, אבל אני תמיד אומר בציניות שאת המילגות לסטודנטים לא אני צריך לתת אלא ראש עיריית תל אביב".
לדברי בוחבוט, הדבר החשוב ביותר שהעיר צריכה היום הוא מענקים. "אומרים לי בממשלה שקודם אביא מפעלים ואז נדבר. אבל זה לא עובד ככה, אני צריך לדעת מה אני יכול לתת להם כדי למשוך אותם לכאן. מענקי מעבר, תנאים טובים. צריכים לתת לאזור התעשייה מעמד של אזור עדיפות. היום התנאים אצלנו הם כמו ביקנעם למשל. חוק עידוד השקעות הון מצייר קו גאוגרפי שהוא ישן ולא רלוונטי. העיוות הזה חייב להיפסק".
"פקידים ומחשב"
אחרי שנים שלא היתה בנייה חדשה בעיר, כיום יש תוכנית להקמת 48 יח"ד ליד נחל כזיב, תוכנית ל-200 דירות בשכונת נוף אגם, 66 יח"ד בגבעת האירוס, 1,048 יח"ד במרכז העיר על שטח שהיה בבעלות תע"ש בעבר אך לא היה בשימוש, ועוד תוכניות לכ-5,000 יחידות דיור נוספות בחלקים אחרים של העיר, כולל בתרשיחא.
מאיר אמסלם מסוכנות "תיווך מעלות", מספר כי "ההיצע בעיר לא מגרד את הביקושים". לדבריו, אפשר היה לראות את זה בפרויקט מחיר למשתכן שיצא לאחרונה להגרלה. "היו אלפי מתמודדים על כמה מאות דירות. ב-2006 נפלה קטיושה בעיר, ואחריה לא היה ביקוש. דירות הוצאו למכירה ב-100 אלף שקל. אבל מאז המחירים עלו במאות אחוזים. פשוט בגלל שאין היצע".
מחירי הדירות במעלות עומדים היום על 450-500 אלף שקל לדירות 3 חדרים ישנות בלי ממ"ד ומעלית, 600-650 אלף שקל לדירות חדשות יותר עם ממ"ד. דירות בשכונות החדשות נמכרו בכ-750 אלף שקל. דירות 4 חדרים בלי ממ"ד ומעלית נמכרות סביב 600 ל-650 אלף שקל, דירות כאלו עם ממ"ד ב-700-750 אלף שקל ודירות 4 חדרים חדשות עם ממ"ד ומעלית נמכרו ב-900 עד 950 אלף שקל.
מכיוון שהיצע הדירות להשכרה בעיר אינו גבוה, גם מחירי השכירות טיפסו מעלה. דירות 4 חדרים בעיר מושכרות בכ-3,200 שקל לחודש ודירות קטנות יותר, בנות 2.5 חדרים, ניתן לשכור בכ-2,400 שקל.
בנוגע לשכירות, הוועדה לתוכניות מועדפות לדיור (ותמ"ל) אמורה לכלול 30% דירות להשכרה בכל מתחם, ובותמ"ל מקדמים היום במעלות תוכנית שהיתה תקועה מאז שנות 90 לכ-2,200 דירות בגבעת צוריאל.
על פי נתוני מטה הדיור במשרד אוצר, להגרלה לרכישת 192 דירות בפרויקט מחיר למשתכן במעלות ניגשו כ-4,600 זכאים. מבין תושבי המקום ניגשו 157 משקי בית, שהתחרו על 97 יחידות דיור מוזלות שהוקצו להם. בעירייה מספרים כי בין המתמודדים וגם הזוכים גם משפחות מתרשיחא.
במסגרת מחיר למשתכן בעיר, מחיר דירת 4 חדרים בגודל 110 מ"ר, עם גינה או מרפסת בשטח של 10 מ"ר, מחסן בגודל 5 מ"ר וחניה אחת, עמד על 800 אלף שקל. בנוסף, הרוכש מקבל מענק בסך 60 אלף שקל מהמדינה.
- יש התעוררות של בנייה למגורים, יש דירות מחיר למשתכן שהמדינה מסבסדת - אז מה הבעיה?
בוחבוט: "למכרז מחיר למשתכן ניגשו הרבה מתושבי העיר. אבל רבים קנו דירה כדי להשכיר אותה ולא יעברו לגור כאן. המדינה צריכה לתת הטבות. ב-1995 נתנו מיליארד שקל - ועשרת אלפים צעירים בנו בית בצפון. היום אין מענקים ורוצים 400 אלף שקל על מגרש. מי יבוא?"
בוחבוט מתקשה להבין מדוע אי אפשר לקדם במקביל פתרונות פשוטים יותר. "בשנות ה-90 בימי העלייה הרוסית אריק שרון נתן לקבלנים בונוס למי שבנה מהר וגם התחייב לקנות דירות ממי שלא ימכור אותן. ככה בנו עשרות אלפי דירות ברחבי הארץ, כאן בנו 3,500 דירות. אני הייתי אז ראש המועצה וביקשתי שבכל בניין יקצו לי כמה דירות להשכרה. ביקשתי וקיבלתי. אני לא מבין למה לא עושים את זה גם היום.
"לא כולם צריכים לקנות דירה, מחיר למשתכן זה טוב למי שיכול לקנות דירה ב-700 אלף שקל, אבל יש גם מי שלא יכול. צריך לספק לו אפשרות לשכור. בכל העולם זה עובד. בערים בפריפריה יש לא מעט אנשים עם שכר נמוך ולא מעט אנשים שגם ההורים לא יכולים לעזור להם ברכישת דירה. בצרפת בונה המדינה כל שנה 100 אלף דירות בעצמה. אז למה שבמעלות לא יבנו 200 דירות להשכרה? דירות שיהיו בידי העירייה, בלי כל התנאים של עמידר, שאנשים לא יכולים לעמוד בהם. מי שיודע מה צריך אלו הן הרשויות המקומיות. פקידי האוצר יושבים מול צג מחשב, לא מכירים את השטח, אומרים להם תורידו מפה או משם 5% והם חותכים".
שיקום שכונות במקום תמ"א 38
לפינוי בינוי ולתמ"א 38 יש היתכנות כלכלית נמוכה מאוד בפריפריה, ולפיכך מתמקדים בעיר בפרויקט שיקום שכונות. מבנים שעברו את השיפוץ במרכז מעלות נראים טוב, גם השצ"פ (שטח ציבורי פתוח) שלצידם נראה טוב, אבל "מדובר בבניינים ישנים שאולי נראים יותר טוב, אבל לא יעמדו ברעידות אדמה", אומרים בעיר.
בעירייה מנסים לקדם כעת תוכניות לפינוי בינוי בשני מתחמים. האחד, ברחוב בן גוריון במרכז העיר, כולל 76 דירות שנבנו בשנות ה-50. המתחם השני, שכונת כהן, כולל 24 דירות בבניינים ישנים ומוזנחים. השמאי גלעד והמתכננת עידית הגלילי מחברת פז כלכלה והנדסה בדקו עבור העירייה את ההיתכנות ומצאו שנדרש יחס של לא פחות מ-1 ל-9 בשביל לממש את הפרויקט. יחס אסטרונומי שכזה, לא רק שאינו בר ביצוע ובר אישור על ידי העירייה במיקום הנוכחי, גם לא בטוח שיהיה מי שיקח אותו מצד הקבלנים. לפיכך, ההמלצות של פז כלכלה והנדסה לאחר הבדיקה כפי שהועברו לעיריית מעלות-תרשיחא קובעות כי הפרויקט יכול להיות ישים באחת משתי האפשרויות הבאות: שהמדינה תתקצב ותסבסד את הפרויקט, או מתן קרקע משלימה באחת ממתחמי הבנייה החדשים בעיר. לגבי האפשרות הראשונה, מדובר בסבסוד של כ-150 אלף שקל לכל דירה שמתפנה, כ-25 מיליון שקל בסך הכל.
איתן אפוד, מנכ"ל חברת ארזים (ג.י.א) מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, מסביר: "פרויקט פינוי בינוי במעלות דומה לפרויקט פינוי בינוי שאנו מבצעים בקרית גת, שם יחס הדירות הוא 1:10 בין ישן לחדש, מה שהופך את הפרויקט לכלכלי".
האפשרות השנייה לקידום הפרויקט היא באמצעות איתור קרקע משלימה. זוהי כבר אפשרות סבירה יותר, במיוחד בשל העובדה שרשות מקרקעי ישראל כבר הלכה צעד בכיוון. אולם בדיקה כלכלית מעידה שמדובר בקרקע משלימה שצריכה לכלול 550 דירות ליזם, כאשר אותה הקרקע תשווק בשווי של 20% משווי הקרקע המלא בלבד, יחד עם סבסוד הפיתוח שקיים באזור (סבסוד של 50%).
בעירייה אופטימיים, אבל ימים יגידו האם יהיה יזם שיהיה מוכן לקדם פרויקט כזה. "בשנות ה-60 בנו במעלות מעל ומתחת לכביש, לבניינים האלו יש עמודים. אלו בניינים שצריכים חיזוק. אבל שרים באים והולכים, ודבר לא קורה", אומר בוחבוט, "יש לנו שכונה גדולה שצריך את כולה לפנות ולבנות מחדש. עולים שהגיעו לפני 20 שנה הזדקנו, והיום בבניינים בלי מעלית הם בקושי יכולים להגיע לקומות שלהם. אני חושב שהעובדה ששיקום הבניינים במסגרת שיקום שכונות לא כולל חיזוק זה עוול גדול. במיוחד בניינים של עמידר שחלק מה בנויים על כאלו עמודים קטנים שרעידת אדמה קטנה תפיל אותם. במעלות יש סביב 400 בניינים כאלו, והתשובה היא פינוי בינוי".
- אם אין קבלנים לפינוי בינוי ואין תקציב לחיזוק, מה עוד אפשר לעשות?
"יש פתרונות יצירתיים. למשל, בבניינים הישנים עם דירות קטנות בלי מעלית, אפשר לשפץ, להוסיף מעלית ולחבר כל שתי דירות יחד. זה ייתן לנו דירות 140 מ"ר בבניין עם מעלית, מוצר מצוין לזוגות צעירים. האוכלוסיה הוותיקה תוכל לעבור למרכזי קשישים.
"החזירו את שיקום השכונות, אבל אין לזה מספיק תקציב. פעם מתחילים ופעם מבטלים. זו צריכה להיות תוכנית קבועה. בכל העולם עושים שיקום שכונות, ובמדינות אחרות אלו פרויקטים שנעשים בשותפות משולשת: המדינה, הרשות המקומית וגם התושב. כולם משתתפים. המדינה יצרה את המקומות האלו שחלקם פשוט הפכו לסלאמס. גרות בבניינים האלו משפחות נזקקות שלא יכולות לשפץ לבד, והמדינה מתחמקת כבר שנים מלבנות בנייה ציבורית".
"התנפלות על מגרשים לתיירות"
התוכניות של העירייה כוללות גם חלומות על מאות ואלפי תיירים שאפילו ילונו בעיר: "באגם מונפורט נגדיל את המלונית הקיימת מ-24 יחידות מלון ל-70-100 חדרים", מספר רועי אלרום, סמנכ"ל פרויקטים ואסטרטגיה בעירייה. "מלון נוסף שייבנה בסמוך לאגם עתיד לכלול בין 200 ל-250 חדרי מלון. כמו כן ייבנה על גדת האגם מתחם אקסטרים בהשקעה של 9 מיליון שקלים. דרך מפלים שתוביל לאגם עם 4,300 מ"ר למסחר תיבנה בהשקעה של 13 מיליון שקל ושיקום האגם עצמו יעלה כ-60 מיליון שקל.
- ומאיפה הכסף?
"ההשקעה היא של העירייה, יחד עם מענקים של משרד התיירות ושל משרד הנגב והגליל. אנחנו מקווים שתוך ארבעה חודשים נסיים התוכנית ואנחנו מעריכים שתהיה התנפלות על המגרשים. האגם קיים כבר 25 שנה, היו בעיות של יזמים שתפסו חלק מהקרקעות אבל הצלחנו לפנות אותם בעזרת רשות מקרקעי ישראל".
תרשיחא: "אנשים היום גרים על הגג, מתחת לבית, ארבע משפחות בבית אחד"
במעלות-תרשיחא אוכלוסייה יהודית וערבית. בעוד מעלות מנסה להעלות את קרנה התיירותית על ידי שדרוג האגם, תרשיחא הפכה בשנים האחרונות למוקד משיכה קולינרי. מסעדות נפתחו ובכל שבת רבים פוקדים את סמטאות העיר שהפכו לאטרקציה.
בכל הקשור לנדל"ן, גם בתרשיחא יש מצוקה. בנייה חדשה לא היתה שנים רבות וכעת במסגרת הפיתוח המואץ מקודמת גם שתי תוכניות בנייה, האחת ל-760 יחידות דיור בשכונת דבשייה והשנייה ל-800 יחידות דיור בעמק הזיתים (מטר). הראשונה מקודמת בוועדה המחוזית והשנייה בותמ"ל. שתיהן, אגב, מתוכננות להיבנות בבנייה רוויה. בעבר נעשה לשווק פרויקט בנייה רוויה בתרשיחא, אך הוא לא צלח.
כמיל עלי, קבלן מקומי, במקור מפקיעין, שזכה במכרז מחיר למשתכן במעלות, סבור שכיום האוכלוסייה הערבית מוכנה לבנייה רוויה. "יגורו בבנייה רוויה, אין לי ספק. היום אנשים גרים על הגג, מתחת לבית, ארבע משפחות בבית אחד. בתרשיחא יש בעיית דיור קשה, גם בבית ג'אן וגם במקומות אחרים. אין איפה לבנות, אין אדמות. אני בעצמי יצאתי מפקיעין כי לא היה לי איפה לגור".