גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ממנפים את עצמם לדעת

מדוע אני תומך בהנפקת אג"ח צמודות למדד מחירי הדיור

לאחרונה פורסמה החלטת שר האוצר, משה כחלון, להקמת ועדה שתציע פתרונות נוספים לבעיית מחירי הדירות בישראל. הרעיון המרכזי שבו אני תומך הוא להנפיק איגרות חוב שתהיינה צמודות למדד מחירי הדיור. מהלך זה מעורר התנגדות בקרב חלק מהפקידות המקצועית באוצר, המעדיפה, אם בכלל, להציע לציבור פיקדון בנקאי צמוד למדד מחירי הדירות.

הקושי לבלום את מחירי הדיור הפך לבעיה לאומית ויצר מצוקה אישית בקרב משפחות רבות. זוהי מציאות המחייבת חשיבה מחוץ לקופסה. התוכנית המוצעת לא באה להחליף מהלך אחר המבוצע כיום או בעתיד, כמו הכפלת מס הרכישה למשקיעים זרים ופיתוח שוק שכירות ארוכת טווח ראוי לשמו, אלא מתווספת להם.

ממנפים עצמם לדעת

אג"ח צמודות למדד הדיור יספקו מכשיר פיננסי נוח מאוד להשקעה, סחיר ברמה יומית, זול לרכישה בעלויות שלו, שיהווה תחליף לרכישת דירה פיזית. מובן שלא מדובר במכשיר המיועד לזוג צעיר, שאין לו אפשרות לדחות את החלטת הקנייה או השכירות אלא למשקיעים בדירות, צרכני דירות עתידיים, משדרגים וכל המוטרדים מהמשך העלייה במחירי הדירות, ולכן רוכשים דירות מכל הבא ליד.

האלמנט הפסיכולוגי הוא כיום המכריע בביקוש המקדים/ספקולטיבי לדירות, בדומה להתנהגות המשקיעים בשוק המניות כאשר הכל משוכנעים שהעליות יימשכו לנצח. וכך, אנשים שכלל לא שקלו רכישת דירה, מוצאים עצמם נסחפים לכך, תוך שהם ממנפים עצמם לדעת.

מחירי הדירות יירדו

כנראה לא רחוק היום שבו מחירי הדירות יתייצבו ויחלו לרדת, ומכיוון שמדובר בנכס שנרכש לטווח ארוך, הרי שמבחינת הרוכשים, אין משמעות לכך אם המחירים יתחילו לרדת בתוך כמה חודשים, שנה או שנתיים. אבל, למרות ההערכה זו, הפוטנציאל ההרסני של הציפיות הוא כל כך גדול שאיננו יכולים להמתין בחוסר מעש. מחיר הטעות פשוט גדול מדי.

באופן טבעי, למדינה יש חששות מפני נטילת התחייבות מראש כלפי רוכשי האג"ח, שגודלה אינו ידוע. היא חוששת גם שהמהלך יגדיל את יחס חוב/ תוצר, שהוא יוריד את הדירוג של ישראל, ושהוא יפגע בסחירות של האג"ח הממשלתיות הקיימות. אף אחד מהטיעונים האלה אינו עומד במבחן ההיגיון. המהלך של הנפקת אג"ח צמודות למחירי הדיור, לא זו בלבד שאיננו מגדיל את הסיכון של המדינה, אלא מגדר אותו.

אם בעיית הדיור היא בעיה לאומית והגענו למצב של בועה שמתנפחת ומתנפחת - מהו הסיכון הגדול? הסיכון האמיתי הוא שהבועה תמשיך להתנפח, וכעוצמת ההתנפחות, כך תהיה גם עוצמת הפיצוץ שלה, כשהמדינה תצטרך להכניס יד לכיס כדי לתמוך בבנקים, או להסביר מדוע זורקים אנשים מביתם לרחוב.

שני פתרונות עומדים על הפרק עם מכנה משותף אחד - המטרה לבלום את מחירי הדיור. יש בכך הצהרה של המדינה שהיא משוכנעת בירידת מחירים ותעשה הכל כדי שהיא תקרה. השוואת שתי החלופות (ראו טבלה) מצביעה על היתרונות של התוכנית להנפיק אג"ח ולא פיקדון בנקאי. הן סחירות והן לטווח ארוך.

הבעיה: לא חוסר היצע אלא ספקולציה

גם מנקודת ראותה של המדינה, הטענה שהיא מקטינה את ה"סובסידיה" בפיקדון לעומת אג"ח, אינה מחזיקה מים. להיפך - משתי סיבות: הראשונה: האג"ח תונפקנה, כך אני מציע, בריבית של 0.1% ובמכרז מדורג, וסביר שהמחיר המשוקלל יהיה גבוה מ-100 (בשל ביקוש עודף הצפוי למכשיר מסוג זה) ושהתשואה השנתית לפדיון שתיקבע במכרז תהיה שלילית.

והשנייה: במקרה של ירידת מחירי הדירות, האג"ח תיפדה (כמו באג"ח ממשלתיות צמודות שמונפקות מאז 2006) במחיר ללא רצפה. במקרה זה יש למדינה סוג של "הגנה" מפני ירידת הכנסותיה מנדל"ן בסיטואציה של ירידת מחירים, מה שאין לה במקרה של פיקדון.

אבל היתרון הגדול ביותר של איגרות החוב, והחיסרון הגדול של הפיקדון הבנקאי, נובע מאבחון נכון של בעיית מחירי הדירות. בעיית הדיור היום לא נובעת מחוסר היצע מספק (ע""ע מחקר מכון "שורש"). הבעיה כיום נובעת מביקוש עודף שאיננו דמוגרפי אלא כזה שמקדים את זמנו, שנובע, או מחשש שהמחירים "יטוסו" למעלה ויתרחקו עוד יותר מהישג יד, ו/או מספקולציה לשמה. הפיקדון הבנקאי עובד על צד ההיצע בלבד, ואין גם שום בטחון שהדירות שיימכרו לא יעברו ממשקיע אחד למשקיע אחר. לעומת זאת, האג"ח נותנות מענה, גם אם לא מלא, לצד הביקוש.

■ הכותב הוא בעלי בית ההשקעות מיטב דש ויו"ר מיטב דש קרנות נאמנות בע"מ. 

חלופות

עוד כתבות

פט גלסינגר, מנכ''ל אינטל / צילום: ap, Seth Wenig

אינטל פיספסה את התחזיות, פרסמה תחזית קודרת והמניה צוללת

הרווח המתואם היה 18 סנט למניה לעומת צפי לרווח של 14 סנט ● חטיבת היצור הכניסה רק 4.4 מיליארד דולר וירדה בכ-10% ברבעון הראשון ביחס לרבעון המקביל אשתקד ● המניה יורדת ב-9% במסחר המאוחר, אובדן של 13.5 מיליארד דולר בערב אחד

הרש גולדברג פולין

מחאה ספונטנית בירושלים אחרי פרסום הסרטון של הרש החטוף

המוחים יצאו לרחובות בקריאה להחזרת החטופים • מקור ביטחוני: צה"ל מוכן מיד להתחיל במבצע ברפיח • ביידן חתם על סיוע לאוקראינה וישראל בשווי עשרות מיליארדים • שר הביטחון גלנט: מחצית ממפקדי חיזבאללה בדרום לבנון חוסלו, החצי השני מתחבא • פגיעה ישירה בשני בתים באביבים, קרוואן אחד נשרף - אין נפגעים בגוף ● עדכונים שוטפים

מדפי סופר. פתיחת שוק המזון ליבוא התקדמה חלקית / צילום: טלי בוגדנובסקי

פתיחת שוק המזון ליבוא: ההחלטה קודמה, אך הצלחתה חלקית בלבד

מדור "המוניטור", של גלובס והמרכז להעצמת האזרח, עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות, תוך בחינה מפורטת של יישום או היעדר יישום של סעיפי ההחלטה ● הפעם, בשיתוף המכון הישראלי לתכנון כלכלי: הגברת התחרות והסרת חסמי יבוא מזון

השופט איתן אורנשטיין / צילום: דוברות בתי המשפט

פסק הבורר של אורנשטיין בתיק גרטנר נגד גרטלר נחשף. כל הפרטים

מאבק משפטי בן 14 שנה בין האחים משה ומנדי גרטנר למיליארדר דן גרטלר הוכרע בפסק בוררות של השופט בדימוס איתן אורנשטיין ● לגלובס נודע כי 95% מהתביעה של האחים גרטנר נדחתה • ערב החג ביקש גרטלר לפסול את אורנשטיין מתפקידו כבורר בתיק, אך נדחה ● הטענות לתרמית ומצגי השווא שטענו האחים נדחו

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

נעילה אדומה בת"א; מניית בית זיקוק אשדוד זינקה בכ-9%

מדד ת"א 35 ירד ב-0.7% ות"א 90 איבד מערכו 0.9% ● התנודתיות בשקל נמשכת ● בלידר שוקי הון מעדיפים את האפיקים הצמודים בטווח קצר-בינוני בשוק האג"ח בישראל ● מטא פרסמה את תוצאותיה הכספיות והמניה צללה במסחר המאוחר ● בבלומברד אודייר חיוביים לגבי המניות אמריקאיות, בדגש על אנרגיה ושירותים ● עונת הדוחות בוול סטריט תופסת תאוצה: הערב יפרסמו דוחות אלפאבית ומיקרוסופט

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בירידות; מטא צללה ב-10%, אנבידיה ירדה ב-4%

נאסד"ק ירד בכ-1% ● הערב יפרסמו אלפאבית, מיקרוסופט ואינטל את דוחות הרבעון הראשון, מה צפוי? ● מיזוג ענק בשוק כריית הנחושת ● מניות השבבים עולות ● IBM ירדה ב-9%, רוכשת את האשי קורפ ● המניה המועדפת על ביל אקמן זינקה לאחר הדוחות ● הצמיחה בארה"ב ירדה במפתיע, מחר יתפרסם מדד מחירי ההוצאה הפרטית, מדד האינפלציה המועדף על ידי הפררל ריזרב

מפגינים בארה''ב בעקבות החקיקה נגד טיקטוק / צילום: Reuters, Lenin Nolly

ארה"ב נוקטת צעד דרמטי נגד טיקטוק. אלו המשמעויות

ארה"ב מציבה אולטימטום לאפליקציה החברתית הסינית: להימכר לקונים שיזכו לאישורה - או להפסיק לפעול במדינה ● האם מדינות נוספות יצטרפו לארה"ב, וכיצד תושפע הפעילות בישראל?

שכונת אשכול ברובע שדה דב / הדמיה: משרד האדריכלים תכנון נוף

בשווי מעל 100 מיליון שקל: עיריית תל אביב מוכרת מגרש ענק בשדה דב

עיריית תל אביב מוכרת מגרש בן כ-4 דונמים בשכונת אשכול בצפון העיר, ששוויו הוערך בכ־115 מיליון שקל ב־2021 ● רמ"י ומשרד השיכון פרסמו מכרזים להקמת מעל 8,000 יח"ד ברחבי הארץ ● והוועדה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה תוכנית ראשונה לפינוי-בינוי בעתלית ● חדשות הנדל"ן

רחפן Autel EVO 2 Enterprise / צילום: Reuters, Steve Marcus

אלפי רחפנים מתוצרת סין בדרך לצה"ל. אלו החששות

אלפי רחפנים תוצרת DJI ואוטל הסיניות נרכשו כדי למלא את השורות בצבא, לאחר ערב רב של דגמים שהגיעו מתרומות ואנשי מילואים ● למרות האיסור בארה"ב ובעוד שצבאות מערביים חוששים מריגול סיני, בצה"ל מבהירים: "נעשו התאמות כדי לשמור על ביטחון המידע"

מטוס B-52 שנושא עליו את טילי המיקרו־גל / צילום: Reuters, Michael Clevenger / Courier Journal / USA TODAY NETWORK

חודר בונקרים ומשבית כורים גרעיניים, ללא פגיעות בנפש: הנשק האמריקאי שיכול לשנות את מאזן הכוחות מול איראן

הכתבה הזו הייתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס, ועל כן, אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● לפי חשיפת "דיילי מייל" הבריטי, ארה"ב פרסה בחשאי מערכת טילי מיקרו-גל, שהפעימות האלטקרו-מגנטיות שהם פולטים יכולים להשבית כל מכשיר אלקטרוני – כולל מתקני גרעין תת קרקעיים ● איך היא עובדת?

עו''ד דוד ליבאי / צילום: תמר מצפי

הלך לעולמו שר המשפטים לשעבר דוד ליבאי

ליבאי כיהן כשר המשפטים בכנסת ה-13 בממשלת רבין מטעם מפלגת העבודה ● בתפקידו כשר המשפטים דאג, בין השאר, לחקיקת רפורמה בדיני המעצרים והחיפושים ולחקיקתו של חוק הסנגוריה הציבורית ● היה שותף לחקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו וחוק יסוד: חופש העיסוק

סאטיה נאדלה, מנכ''ל ויו''ר מיקרוסופט / צילום: Associated Press, Mark Lennihan

מיקרוסופט עקפה את הציפיות; המניה מזנקת במסחר המאוחר

הכנסות החברה היו 61.9, ב-19% לעומת הרבעון המקביל אשתקד ● הרווח למניה 2.94 דולר למניה, מעל הצפי ● המניה עולה ב-5% במסחר המאוחר

טסלה ונטפליקס. תוצאות הפוכות ותזכורת / צילומים: Shutterstock

שתי ענקיות, תוצאות הפוכות ותזכורת לכלל החשוב של עונת הדוחות

טסלה פרסמה ביום שלישי בלילה דוח רבעוני מאכזב, אבל המניה זינקה בפתיחת המסחר ב־13% ● בשבוע שעבר קרה בדיוק ההפך לענקית טכנולוגיה אחרת, נטפליקס, שמנייתה צנחה למרות תוצאות חיוביות ● הסיבה: המלכות האמיתיות של עונת הדוחות הן התחזיות

אסדת הקידוח איתקה. בעיגול: יצחק תשובה / צילום: אתר החברה, שלומי יוסף

האם העסקה הזו תשנה את מומנטום המניה של יצחק תשובה?

החברה הבת של קבוצת דלק סיכמה על רכישת פעילות נפט וגז בים הצפוני, לפי שווי של קרוב למיליארד דולר, בדרך של מיזוג ● איתקה צופה כי בעקבות הרכישה תחלק דיבידנדים שמנים לבעלי המניות שלה בשנתיים הקרובות ● אז למה מניית החברה נופלת בבורסת לונדון?

וול סטריט / צילום: Unsplash, Chenyu Guan

נעילה מעורבת בוול סטריט; אנבידיה ירדה בכ-3%, טסלה זינקה ב-12%

הנאסד"ק עלה ב-0.2% ● אירופה ננעל בירידות קלות ● מדד הנג סנג עלה ב-2% ● בנק פיקטה: "שוק המניות בארה"ב תלוי ברווחי החברות הגדולות" ● יו"ר UBS: "הבנק אינו גדול מכדי ליפול" ● טסלה פספסה את התחזיות, אך המניה זינקה במסחר המאוחר; תאיץ השקת דגמים מוזלים • דריכות בשוק לקראת דוחות מטא לאחר הנעילה בוול סטריט • בנק אוף אמריקה ממליץ על שתיים מ"שבע המופלאות"

גיל שויד / צילום: כדיה לוי

צ'ק פוינט הציגה דוח חזק; אך התחזית מאכזבת

צ'ק פוינט עקפה את תחזיות האנליסטים בשורת הרווח וההכנסות ● החברה מפספסת את צפי האנליסטים לרבעון השני של השנה והמניה יורדת ● בחברה עדיין מחפשים מנכ"ל חדש שיחליף את גיל שויד

שי ג'ינפינג, נשיא סין, עם מזכיר המדינה האמריקאי אנתוני בלינקן בבייג'ינג / צילום: Reuters, LEAH MILLIS

סין והמערב: בינתיים ממשיכים לדבר ולחרוק שיניים

מזכיר המדינה האמריקאי מגיע לבייג'ינג עם הפתעה לא נעימה: טיוטת סנקציות על בנקים סיניים, התומכים בתעשיית הנשק הרוסית ● איך לדבר עם סין? איך לחזות את מניעיה ומהלכיה? ומה לעשות במרגליה, ביישומוניה ובסטודנטים שלה? הדמוקרטיות המערביות מוסיפות להתלבט

תחנת אוטובוס. מדלגים על תחנות או כלל לא מגיעים / צילום: איל יצהר

על חשבון הנוסעים: השיטה המעוותת שמקפיצה את רווחי חברות התחבורה

הסבסוד הממשלתי של נסיעות אוטובוסים גדל עם השנים, אך בשטח לא תמיד מורגש שיפור בשירות ● אחת הסיבות המרכזיות טמונה בבחירת המפעילות במכרזים לפי פרמטר של מחיר ● כעת, נוכח "המרוץ לתחתית" שמדרדר את איכות התחבורה הציבורית, גוברת הדרישה לשינוי המנגנון

הדולר מתחזק בחדות מול השקל

השקל נחלש בחדות מול המטבעות הזרים. אלו הסיבות

השקל נחלש בחדות הן מול הדולר והן מול האירו ● הכלכלנים הבכירים מסבירים כי מעבר למתיחות הגיאופוליטית מול איראן ולצד ההסלמה בצפון, גם גורמים בינלאומיים תורמים להיחלשות המטבע המקומי

חשיפת הבעלים האמיתיים של חברה בע''מ בזמן גירושים / צילום: Shutterstock

העביר מניות לאחיו ללא תמורה, הגרושה תבעה מחצית. מה קבע ביהמ"ש?

האם מניות החברה שבבעלותו, שהעביר הבעל לאחיו במהלך הנישואים, נעשתה בתום-לב - או שמא מדובר בהעברה פיקטיבית לצורך הברחת החברה מאיזון המשאבים שנערך בין הבעל לאישה בעת הגירושים? בשאלה זאת דן בית המשפט לענייני משפחה בקריות במשך 12 שנה ● מה נפסק בסופו של דבר?