דיני תכנון ובניה מעניקים למי שהקרקע שלו נפגעה מכוח תכנית בנין עיר לדרוש פיצויים . פיצויים אלו מתחלקים ומשולמים בשני שלבים. השלב הראשון הינו לאחר אישור תכנית בנין עיר הפוגעת , מה שמכונה פיצויי פגיעה. והשני בעת ההפקעה ומימוש של התכנית הפוגעת , מה שמכונה כפיצויי הפקעה.
יש לציין כי פיצויי פגיעה הם בדרך כלל גבוהים לאין ערוך מפיצויי הפקעה. ברגע שהתכנית הפוגעת מאושרת בוועדות תכנון מתאימות , עצם אישור התכנית מורידה את ערך המקרקעין בבת אחת בשיעורים ניכרים (עד כ 70% של ירידת ערך) ממה שהיה ערב אישור התכנית הפוגעת. הזכות לתביעה לירידת ערך מעוגנת בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965.על פי סעיף זה ניתן לדרוש פיצויי פגיעה תוך שלוש שנים מיום אישור התכנית. התביעה מוגשת לוועדה מקומית לתכנון ולבניה שאחרית על יישום התכנית וככל שהיא מסרבת לשלם סכומים שבעל הקרקע דורש (וזה המצב כמעט בכל המקרים) , עומדת לבעל הקרקע להגיש ערר לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה שהינה פלג אחר ויחסית חדש של וועדת ערר שהיא מעל החלטות וועדה מקומית ויושבת כערכאת ערעור.
כעת נשאלת השאלה לגבי הדרך לחישוב ירידת ערך של המקרקעין. ברור שירידת ערך ככל שקיימת מייעוד מאושר על פי תכניות ערב האישור של התכנית הפוגעת ולאחר מכן הינה חלק מהשיקולים שנלקחים בחשבון. אך הפסיקה פיתחה גם צורה נוספת של אומדן ירידת ערך וזה ביחס ל"פוטנציאל התכנוני" שהיה ערב אישור התכנית הפוגעת.
כלומר מהו קנה מידה לחשב ירידת ערך בקרקע על בסיס הפגיעה בציפייה שהייתה לבעל קרקע שהקרקע שלו תושבח אך לרוע מזלו העניין לא צלח ודווקא קרה הגרוע מכל קרי הייעוד של הקרקע השתנתה לרעה.
בשאלה זו דנה לאחרונה השופטת מיכל אגמון גונן מבית משפט המחוזי בתל אביב בערעור שהגישו מערערים רבים נגד החלטת וועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה בתל אביב בנוגע לחטיבת קרקע של מאות דונמים ליד קניון שבעת הכוכבים והמיועד ל"פארק עירוני" .
המערערים הינם חלק מבעלי קרקע שכלולה בחטיבת קרקע גדולה מאוד שהייעוד שלה היה על פי תכנית מנדטורית כיעוד חקלאי. גם לאחר קום המדינה היעוד החקלאי נשמר אך בשנים האחרונות היית ציפייה ודין ודברים שהיעוד של חטיבת קרקע זו ישונה למגורים ובהתאם לכך גם נעשו עסקאות וכו'.
דא עקא כי בשנת 2003 פורסמה תכנית הר/1941 שייעדה את חטיבת קרקע זו ליעוד של פארק עירוני.
אמנם המערערים הגישו התנגדויות ועתירות כנגד התכנית אך דרכם לא צלחה. בערר שהגישו בעניין תביעה לפיצויים המערערים , טענו המערערים כי הלכה למעשה הפכה התכנית שטח עם פוטנציאל בניה לאזור שבו מותרים שימושים בלתי כלכליים ובעלי אופי ציבורי במובהק, ללא זכויות בניה. לחלק מהתביעות צורפו חוות דעת שמאיות הכוללות עסקאות השוואה באזור לפני ואחרי אישור תכנית הר/1941, המוכיחות לטענת המערערים, כי ערכי המקרקעין באזור הרלבנטי אכן ירדו באופן משמעותי לאחר כניסת התוכנית לתוקף.
וועדת ערר קבלה את טענות וועדה מקומית הרצליה ומכאן הערעור על החלטת וועדת ערר.
בית משפט המחוזי בתל אביב מפי השופטת מיכל אגמון גונן קבע כי יש לקבל את עמדת ועדת ערר והוועדה המקומית הרצליה שלפיה לא ניתן לבסס עילת תביעה בגין ירידת ערך מקרקעין מכוח סעיף 197 ל חוק התכנון והבניה על פגיעה בפוטנציאל תכנוני ספקולטיבי, להבדיל מפגיעה בפוטנציאל תכנוני המבוסס על הליכי תכנון ממשיים לאישור תכנית. נקבע כי גם אם יוכח ששווי מקרקעי המערערים ירד לאחר כניסת תכנית הר/1941 לתוקף, הרי שאין בכך כדי לבסס עילת תביעה מכוח סעיף 197 , משום שמחירי המקרקעין לפני כניסת התוכנית לתוקף היו מבוססים על הנחה ספקולטיבית, חסרת כל בסיס תכנוני, כי ייעוד המקרקעין ישונה.
בית משפט המחוזי על בסיס פסק הדין הידוע : ע"א 483/86 בירנבך נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו, פ"ד מב (3) 228 ,אמצה את הפרשנות שניתנה בפסק דין זה בעניין הפגיעה בתכונות של המקרקעין הנפגעים כפגיעה באפשרויות הניצול של המקרקעין .מחוזי קבע כי כאשר תכנית פוגעת בסיכוי לשינוי הייעוד של מקרקעין, או בסיכוי לאישור תכנית משביחה אחרת, וכתוצאה מכך שווים בשוק יורד, קמה לבעל המקרקעין עילת תביעה מכוח סעיף 197 ל חוק התכנון והבניה נגד הועדה המקומית, בשל אותה פגיעה ב"ציפיות" לשינוי היעוד שגרמה התוכנית, או בשל אובדן הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין. קביעה זו מסויגת בכך, כי לא כל פגיעה בפוטנציאל התכנוני של מקרקעין היא ברת פיצוי מכוח סעיף 197, אלא רק מקרים בהם קיימת "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" כי ייעוד המקרקעין ישונה או כי תאושר תכנית משביחה אחרת. נקבע כי הסעיף לא נועד לפצות על פגיעה שהתכנית מסבה לאדם המסוים המתגורר במקרקעין. לפיכך, הפגיעה נבדקת באופן אובייקטיבי ביחס למקרקעין המסוימים, ולא באופן סובייקטיבי ביחס למחזיק במקרקעין באותו זמן.
בהתאם להלכה שהותוותה בעניין בירנבך ניתן להרחיב את הזכות לפיצוי לפי סעיף 197 ל חוק התכנון והבניה באופן הכולל אובדן פוטנציאל, ובלבד שהפוטנציאל לשינוי ייעוד המקרקעין איננו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר "ציפייה סבירה בנסיבות העניין. ולשם ביסוסה של ציפייה סבירה לשינוי ייעוד נדרש הליך תכנוני ממשי לאישורה של תכנית, הליך שלגביו התקבלה החלטה של מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית, אשר ממנה עולה כי ראוי לדעת אותו מוסד תכנון לקדם את הליכי התכנון של התכנית. כך, למשל, במקום שוועדה מחוזית מחליטה על הפקדת תכנית שבסמכותה. השופטת אגמון גונן ממשיכה וקובעת כי במקרה זה המערערים לא הצביעו על הליך תכנוני ממשי לשינוי ייעוד המקרקעין ערב כניסת תכנית הר/1941 לתוקף, לא כל שכן על הליך אשר התקבלה לגביו החלטה של מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית, אשר ממנה עולה כי לדעת אותו מוסד תכנון ראוי ונכון לקדם את התכנית ולאשר אותה.
עמ"נ 56297-12-13 דלי נ' הועדה לתו"ב הרצליה
האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.
הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה.