אפי פארק וקניון קוטרוצ'ן, בוקרשט / צילום: אתר החברה
חברת אפריקה נכסים שבשליטת אפריקה ישראל, מרחיבה את העסקה למכירת מקבץ בנייני המשרדים שהקימה בבוקרשט, בירת רומניה. אפריקה נכסים, שפועלת באירופה באמצעות החברה הבת אפי אירופה, דיווחה היום (ה') כי חתמה על מכתב כוונות לא מחייב למכירת חמשת בנייני המשרדים "אפי פארק 1-5", לידי חברה זרה.
מדובר על הרחבת עסקה קודמת בין הצדדים שנחתמה לפני חמישה חודשים ושטרם הושלמה, למכירת שלושת הבניינים הראשונים שנבנו בפרויקט (אפי פארק 1-3). על פי מכתב הכוונות המעודכן, תערוך החברה הזרה בדיקת נאותות לחמשת הבניינים, ובכפוף להשלמתה לשביעות רצונה, תפעל להתקשר בהסכם מחייב להשלמת רכישתם עד סוף מארס 2017.
לדברי אפריקה נכסים, התמורה בגין מכירת בנייני המשרדים תיקבע על בסיס שווי נכסים של 164.5 מיליון אירו (כפוף להתאמות מקובלות). אם תושלם העסקה, צפויה אפריקה נכסים לקבל לידיה תזרים מזומנים כולל (לאחר מס) של כ-288 מיליון שקל, ולרשום רווח הון (לאחר מס) של כ-14 מיליון שקל.
ביוני השנה, התקשרה כאמור אפריקה נכסים במכתב כוונות לא מחייב למכירת בנייני "אפי פארק 1-3" לידי אותה חברה זרה, לפי שווי נכסים של 92.7 מיליון אירו. באותה עסקה, קיבלה החברה הזרה אופציה לרכוש גם את שני בנייני המשרדים הנוספים בפרויקט (אפי פארק 4-5) לפי אותו שיעור תשואה שלפיו נקבעה התמורה עבור שלושת הבניינים הראשונים.
לפני ימים אחדים עדכנה אפריקה נכסים בדוחותיה הכספיים לרבעון השלישי, כי היא והחברה הזרה בוחנות את שינוי מתווה העסקה כך שתכלול את כל חמשת הבניינים (ללא אופציה), וזאת בזכות ההתקדמות שנרשמה באכלוס בניינים אפי פארק 4-5.
לדברי אבי ברזילי, משנה למנכ"ל אפריקה נכסים ומנכ"ל אפי אירופה, במהלך בדיקת הנאותות לעסקה שנחתמה ביוני, החליט הרוכש כי ברצונו לרכוש גם את שני הבניינים שלא היו בעסקה המקורית. זאת לאור העובדה שבפרק הזמן הקצר שחלף שיעור התפוסה בשני הבניינים עלה למעל 90% לעומת כ-50% בעת החתימה.
נסחרת לפי מכפיל של 0.73 בלבד
אפריקה נכסים נסחרת בבורסה לפי שווי של 1.9 מיליארד שקל, ונחשבת לנכס המרכזי של החברה האם, אפריקה ישראל, שמחזיקה ב-54% ממניותיה. עם זאת, אפריקה נכסים נסחרת כיום בבורסה לפי מכפיל של 0.73 בלבד על ההון העצמי שלה (שמסתכם ב-2.64 מיליארד שקל), שמעלה שאלות בנוגע לשווי שמייחסים המשקיעים לנכסיה, ובעיקר למבנים ולקרקעות שברשותה במזרח אירופה.
לאפריקה נכסים פעילות מניבה בישראל, שכוללת ייזום והחזקה של בנייני משרדים להשכרה, וכן פעילות של ייזום ופיתוח נכסים מניבים ופרויקטים למגורים באירופה, שמבוצעת כאמור בידי החברה הבת אפי אירופה.
לאפי אירופה זכויות בקניונים ובנייני משרדים באירופה, שהעיקריים שבהם הם: קניון קוטרוצ'ן ובנייני המשרדים (אפי פארק) שצמודים אליו בבוקרשט בירת רומניה, קניון פלוישט ברומניה, פרויקט קלאסיק 7 בפראג בירת צ'כיה ופרויקט איירפורט סיטי בבלגרד בירת סרביה.
כמו כן, מחזיקה אפי אירופה במקבצי דיור למגורים בגרמניה, אותם היא מבקשת למכור בתמורה ל-125.5 מיליון אירו (הסכם מכירה נחתם אך העסקה טרם הושלמה).
בנוסף, מחזיקה אפי אירופה בקרקעות ברומניה, צ'כיה, סרביה, פולין, הונגריה, לטביה ובולגריה, ועליהן פרויקטים למשרדים, מסחר ומגורים, בשלבים שונים של הקמה.
84% מהשווי (נטו) של נכסי אפריקה נכסים מגיע מהפעילות באירופה, ולפיכך זוהי הפעילות המרכזית שמעניינת כיום את הרוכשים האפשריים של אפריקה ישראל, שרואים בה את הפוטנציאל המרכזי ליצירת ערך. עם זאת, קרנות ההשקעה שמעניינות באפריקה נכסים (ובדגש על אפי אירופה), מסרבות בינתיים להציע עבורה מחיר שיהיה לפחות שווה להון העצמי שלה, ומשום כך פועלות לנסות ולהשתלט על פעילותה באמצעות רכישת השליטה באפריקה ישראל עמוסת החובות, שתחייב השקעה הונית קטנה יותר.