בשנים האחרונות עוסקים מדורי הנדל"ן והחדשות במצוקת הדיור בישראל ובעליית המחירים המתמשכת בענף. שר האוצר משה כחלון נבחר בין השאר על רקע מצוקה זו והממשלה החלה לטפל בבעיה במגוון דרכים ובהן שיווק קרקע למגורים בשיטת מחיר למשתכן; הגדלה משמעותית של היצע הקרקעות באמצעות ועדות מיוחדות לקיצור הבירוקרטיה ותיקוני חקיקה שונים.
כתוצאה, אנו אכן עדים לגידול מאסיבי במספר יחידות הדיור המאושרות בוועדות התכנון ואלה צפויות להסתכם השנה בכ-100 אלף יח"ד, בדומה לשנה שעברה, לעומת ממוצעים של כ-70 אלף יח"ד בין 2012 ל-2014.
עם זאת, התחלות הבנייה טרם גדלו בצורה מהותית והן עומדות על 45-50 אלף יח"ד בשנים האחרונות. לפי הערכתנו, קיים מחסור של למעלה מ-100 אלף דירות על מנת "לסגור" את עודפי הביקושים בשוק.
כדי שתוכניות הבנייה המאושרות אכן יהפכו להתחלות בנייה בפועל ויגדילו את היצע הדיור, נדרש אשראי של עשרות מיליארדי שקלים. הבעיה היא שיזמים רבים מתקשים למצוא פתרון במערכת הבנקאית, הן בשל היעדר הון עצמי מספק והן בשל מגבלות שהטיל בנק ישראל על מימון הענף. בנוסף, רוב הבנקים קרובים למגבלת החשיפה לענף שהוטלה עליהם ומתקשים לממן פרויקטים חדשים.
כל זה גורם למצוקת אשראי חמורה בענף. הבנקים מעדיפים לעבוד עם יזמים מוכרים להם הפועלים בתחומים מסורתיים, ויזמים חדשים מתבקשים לשלם מחירים גבוהים יותר. חלק מעלות זו מתגלגלת כמובן על הרוכש הסופי, כלומר מעלה את מחירי הדירות.
הפיתרון למצוקת המימון יכול להגיע באמצעות הגופים המוסדיים ובעיקר חברות הביטוח ובתי ההשקעות, שנהנים מזרימת כספים אדירה אליהם ותרים באופן תדיר אחר תחומים "יצירתיים" להשיא תשואה ללקוחותיהם.
כך אנו עדים להתגברות של שת"פים בין מוסדיים לבנקים, למשל בהנפקת ערבויות מכר ואף השתתפות באשראי הכספי למימון פרויקטים לנדל"ן - כדוגמת העסקה שנחתמה בין בנק ירושלים לחברת הביטוח איילון.
חלק מהגופים המוסדיים, כמו הראל ביטוח או הפניקס אף החלו להציע שירותים סמי-בנקאיים מלאים והקימו מערכי מימון נדל"ן משלהם. בנוסף, קמו בשנים האחרונות קרנות פרטיות המתמחות במימון של יזמי תמ"א, קבוצות רכישה ונדל"ן למגורים, המנהלות מאות מיליוני שקלים ומעניקות, באמצעות בנקאים ואנשי שוק הון לשעבר, שירותים בנקאיים לפרויקטים.
אבל בכך לא די. דרוש גם שיתוף פעולה בין בנקים לגופים המוסדיים שיכול לקום במתכונת שמפעילה המדינה בקרנות למימון עסקים קטנים ובינוניים בערבות מדינה. הבנקים יבצעו את התפעול של חשבון הליווי הסגור והמוסדיים יספקו את המימון הנדרש, עם ערבות מוגבלת של המדינה למקרי כשל של היזם. פיתרון נוסף יכול לקום בדמות הגברת שיתופי פעולה בין קרנות למימון נדל"ן לבין חברות ביטוח אשר ינפיקו עבורן פוליסות מכר תחליפיות לערבות המכר הבנקאית.
אם לא יקומו גופים נוספים כאמור, ובנק ישראל לא יקל במגבלות המימון לענף, אנו עשויים למצוא את עצמנו בשנת 2017 עם עליות מחירים נוספות.
הכותב הוא מנכ"ל משותף של חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה, והיה משנה למנכ"ל בויזה כאל