בתחרות בין רוכש בעסקת מקרקעין לבין זכותו של מעקל מאוחר בזמן - נסוגה זכותו של המעקל, גם כאשר הרוכש לא השלים את רישום העסקה ואף אם לא רשם הערת אזהרה בגינה. במצב דברים זה, התחייבותו של המוכר להעביר את זכויותיו במקרקעין בעסקת מכר, מקימה לרוכש "זכות שביושר" בנכס. זכות מעין קניינית זו, גוברת על זכויות מעקל שלטובתו נרשם עיקול לאחר עריכת ההתחייבות הראשונה.
ואולם, בשונה מעסקת מכר, על התחייבות למתן מתנה חלות בנוסף הוראות חוק המתנה. חוק זה מקנה לנותן המתנה זכות בלתי מוגבלת בזמן לחזור בו מהתחייבותו "כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות" או אם "ויתר בכתב על רשות זו". למעלה מכך, אף אם שינה מקבל המתנה את מצבו, רשאי נותן המתנה לחזור בו "אם הייתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של המקבל או בהרעה ניכרת במצבו הכלכלי של הנותן".
נוכח זכותו של מעניק המתנה לחזור בו באופן חד-צדדי, רואים התחייבות למתן מתנה כהתחייבות חלשה מהתחייבותו של מוכר בהסכם מכר. שכן, הסתמכותו של מקבל ההתחייבות נסוגות מזכותו של הנותן לחזור בו, להבדיל ממערך הזכויות ההדדיות ומאינטרס ההסתמכות בעסקת מכר. על כן, נקבע בפסיקה כי כאשר "רוכש" זכות במקרקעין עושה זאת באמצעות עסקת מתנה - ובהיעדר נסיבות חריגות - תגבר זכותו של מעקל מאוחר בזמן על זכות מקבל ההתחייבות למתנה.
לאחרונה, נדרש בית המשפט המחוזי בנצרת, לסוגיה זו במסגרת "תחרות זכויות" שבין מקבל התחייבות למתנה במקרקעין לבין נושה שלטובתו נרשם עיקול מאוחר.
המחלוקת נסובה סביב מקרקעין בכפר דבוריה שבגליל התחתון, המצויים בבעלותו של מר סלאח, אב המשפחה. על בעלותו נרשמה משכנתא לטובת בנק למשכנתאות. בשנים 2010 ו-2012 נערכו שני הסכמי מתנה, על פיהם התחייב האב להעביר לכל אחד מבניו מחצית מזכויותיו במקרקעין, עליהם דירת מגורים שבנייתה טרם הושלמה. הסכמי המתנה דווחו לרשויות המס, אך לא נגמרו ברישום ואף לא נרשמו בגינם הערות אזהרה. בשנת 2014 הוטל עיקול על זכויות האב לטובת עירית תל אביב, בשל חוב ארנונה של האב בגין נכס בו החזיק בתל אביב. בתוך כך, עתרו האחים לביטול העיקול ולרישומם כבעלים מכוח הסכמי המתנה. לטענתם, המקרקעין הובטחו להם עוד בהיותם ילדים, ובפועל ההבטחה מומשה בסמוך לחתונתו של כל אחד מהם, כמתנת חתונה. לדבריהם, פעלו הם למימוש הסכמי המתנה, נהגו במקרקעין כמנהג בעלים, השקיעו כספים בהשלמת הבניה ושינו מצבם בהסתמך על הסכמי המתנה.
לגרסתם, לא טרחו לרשום את זכויותיהם נוכח היחסים הקרובים והאמון ששררו בינם לבין אביהם. עוד נטען כי אחד האחים הוא שנטל את ההלוואה בגינה נרשמה המשכנתא והוא שנושא בפועל בתשלומי ההלוואה. לטענתם, רישום המשכנתא על זכויות אביהם נבע מצורך פורמאלי בלבד, בשל היותו הבעלים הרשום של הנכס. מנגד, טענה עירית ת"א כי זכויותיה מכוח העיקול גוברות על זכויות האחים, שכן לא פעלו להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ואף לא לרישום הערת אזהרה. על כן, לשיטתה עסקינן בהתחייבויות למתן מתנה לכל היותר. עוד הוסיפה וטענה עירית ת"א, כי התנהלות האב ובניו, אשר ידעו על קיומו של החוב ואף על פי כן לא פעלו לסלקו, מלמדת על חוסר תום לב במטרה להברחת נכסים. בהתייחס לטענות האחים כי שינו את מצבם בהסתמך על ההתחייבויות האב, טענה עירית ת"א כי אין מדובר בהתחייבויות אמת, כי אם בהתחייבויות למראית עין בלבד, לצורך התחמקות מנושים ודינן להתבטל.
בית המשפט קבע כי המקרה דנן נופל בגדר המקרים החריגים בהם מאזן הציפיות המוגנות מטה את הכף להעדפת מקבל המתנה על פני עניינו של הנושה. נפסק כי האחים הוכיחו שהתחייבויות האב הן התחייבויות אמת שניתנו בתום לב וכי פעלו למימושן תוך שינוי מצבם בהסתמך על ההתחייבויות, ללא נסיבות המקנות לאב זכות לחזור בו מהמתנה. עוד צוין כי שינוי מצבם בהסתמך על התחייבות האב הוכח בכך שהם מתגוררים בדירות שנבנו על המקרקעין, בדיווח לרשויות המס ותשלום המסים בגינן, וכן בתשלום החובות שרבצו על הנכס והשלמת הבניה.
בנוסף, דחה בית המשפט את טענת העיריה כי די בעובדה שבמועד עריכת ההתחייבויות למתן מתנה, ידעו האב ובניו על החוב, כדי לקבוע בהכרח כי מדובר בהברחת נכסים. בהיעדר "אותות מרמה" ונסיבות המעידות על הברחת נכסים, נקבע כי אין די בעצם הידיעה על קיומו של חוב, כדי למנוע מבעל מקרקעין להעביר את נכסיו לאחר, כל זמן שלא הוטל עיקול המונע זאת. בנוסף, נוכח טיבו של העיקול, אשר אינו מהווה זכות קניינית, ולאור העובדה שאין לבעל העיקול זכות להיפרע מנכס מסוים בלבד, נקבע כי לא קמה לעירית ת"א זיקה מיוחדת לדרוש את פירעון החוב מהמקרקעין דווקא, זאת שעה שאל מול זכותה עומדת למבקשים זכות שביושר מכוח התחייבויות.
על אף פסיקה זו, התומכת בטענות מקבלי ההתחייבות, ראוי ומוטב לפעול להשלמת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ולכל הפחות להבטיח זכויות אלה ברישומה של הערת אזהרה. בכל עסקת נדל"ן, קל וחומר בעסקה להקניית מתנה בין קרובים, מומלץ להיוועץ בעורך דין, אשר יפעל להשלמת רישום הזכויות והגנה על זכויותיהם של הצדדים.
עו"ד אלעד שרעבי, ממשרד עו"ד גינדי-כספי ה מתמחה בנדל"ן
הפ (נצ') 27283-08-15 מסאלחה נ' מסאלחה