גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

נאמנות שלא רשומה בשום מקום

הוכח באמצעות תדפיסי בנק שאכן הכספים לרכישת הקוטג' עברו מחשבון התובעים לחשבון הורי הנתבעת, ואף התובעים שילמו את מס הרכישה שהיה נדרש לשלם עת הורי הנתבעת העבירו במתנה את הקוטג' אל הנתבעת

סוגית נאמנות ברכישת מקרקעין הינה סוגיה מורכבת מבחינת דיני קניין ודיני מיסוי כאחד. בעניין זה יש להבחין בין רכישה באמצעות "נאמן" לבין רכישה באמצעות " מיופה כוח". מיופה כוח משמש רק כזרוע טכנית של הרוכש וחותם על הסכם רכישה ואין לו כל אחריות על קיום התשלומים והשלמת העסקה. ואילו נאמן הוא האיש שחותם על הסכם רכישה ואף אחראי כלפי המוכר לתשלומים ואף יירשם כבעלים של הקרקע ולעיתים המוכר בכלל לא יודע שמאחורי הקונה קיים נהנה , או יותר נכון קונה אחר. במצב זה , על הנאמן לוודא שהנהנה ששולח אותו לבצע עסקה , אכן יעמוד בתשלומים שיש לשלם למוכר ובתשלומי מס כי אי תשלומם יביא תביעות אישיות נגד הנאמן עצמו. לכן במצב דברים הרגיל וגם על פי חוקי מס, על נאמן ונהנה לחתום על הסכם נאמנות בטרם הרכישה ויש לדווח לשלטונות מיסוי מקרקעין על חוזה הנאמנות ולהוכיח כי אכן תשלומים שמשלם הנאמן לקונה הינם אחד לאחד מקורם מכספים שמקבל הנאמן מהנהנה.

ברור שנאמן זהיר לא יתחיל במלאכת נאמנות מבלי שידאג שעוד בטרם נכנס למחויבויות אישיות, שהנהנה יעביר את מלוא התמורה ותשלומי מס לחשבון נאמנות כלשהוא שממנו הנאמן ישלם בגין העסקה בכדי שלא ייוצר מצב שלפתע הנהנה יפסיק את התשלומים וכאמור לעיל הנאמן יהיה צפוי לתביעה מצד המוכר בגין ההפרה כי לדידו של המוכר , הנאמן הוא הקונה ואין בלתו.

בדרך כלל הנאמן והנהנה בחוזה הנאמנות מסדירים את עניין סיום היחסים בינהם בכדי שבבוא העת הנאמן יעביר את הבעלות במקרקעין שרכש עבור נהנה אך נרשם כבעלים שלהם, לידי נהנה ובכך למעשה יסתיים הליך הנאמנות.

דא עקא שלא כל פעולת נאמנות במציאות מלווה בחוזה מסודה ורבים הם המקרים של נאמנויות אשר אנשים עושים זה לזה והכל על סמך סיכומים בעל פה. עניין זה הכי נפוץ בתוך המשפחה. בתוך המשפחה היחסים הם קרובים ויש אמון רב ( עד שזה נשבר) ואח רוכש בית ורושם על שם אמו או אחיו מסיבות שונות ומגוונות החל מהתחמקות מתשלום מס ועד שאותו אח לא מעונין שאשתו תדע על הנכס הנוסף. דע עקא החיים הם יותר חזקים מכל נאמנות ולויאליות ולפתע מי שאמור היה לשמור על השמנת מתברר "כחתול רעב" ובעניין זה אין חשיבות לדרגת הקרבה המשפחתית .מקרה דומה נדון בבית משפט המחוזי בתל אביב בפני כב' השופט יהושע גייפמן. התובעים הגישו תביעה נגד אחיינית התובעת בטענה שקוטג' בהרצליה הרשום על שם האחיינית , נרכשה על ידם מהורי אותה אחיינית וכי האחיינית היא רק נאמנה ואין לה כל זכויות. התובעים טענו כי בשנת 1986 רכשו את הקוטג' מהורי הנתבעת שהיו בהליכי גירושין. מסיבות של חוסר יכולת לקבל פטור מס של פעם בארבע שנים (כי הורי הנתבעת מכרו דירה אחרת וטרם עברו 4 שנים) , הוחלט במשפחה כי ההורים של אותה נתבעת יעבירו את הקוטג' על שם בתם (האחיינית/הנתבעת) שהייתה אז חיילת כסוג של נאמן. כך יצא שהקוטג' נרשם על שם האחיינית , אך בפועל במשך כ 27 שנים התובעים גרו בקוטג' אחרי ששיפצו אותו מבלי שאיש בא אליהם בטענות של דמי שכירות או פינוי.

הנתבעת התכחשה להסדר משפחתי זה וטענה כי קבלה את הקוטג' במתנה מהוריה ונמנעה מלהעביר את הזכויות לידי התובעים. מיותר לציין שעניין הרכישה לא דווחה למס שבח ואף לא נאמנות. מה שכן דווח הייתה העברת הבעלות ללא תמורה מההורים של הנתבעת אל הנתבעת שבעקבותיו זו האחרונה נרשמה כבעלים של הקוטג' לפני 27 שנים.

השופט גייפמן קבל את תביעת התובעים וקבע שהוכח לו מעל לכל ספק שהייתה כאן "נאמנות משתמעת" ומחומר הראיות עולה כי הנתבעת כחיילת צעירה לפני 27 שנים שמשה רק כלי טכני בכדי להימנע מדווח על העסקה למס שבח.

נקבע כי אי הדיווח לשלטונות מס שבח על העסקה משנת 86' - אין בה כדי למנוע הצהרה על זכויות חנה ודוד בבית. מלוא התמורה בעסקה שולמה והחזקה נמסרה, אי החוקיות היא אינצידנטלית למהות ההתקשרות. אי דיווח ואי תשלום מס שבח ומס רכישה נוגע לחלק הביצועי של העסקה ולא מהווה את עיקר ההתקשרות. ניתן לרפא את אי החוקיות ע"י מתן הוראות והתניית העברת הזכויות במרשם המקרקעין בתשלום מס שבח ומס רכישה בגין עסקת המכר מ-86'.

הוכח באמצעות תדפיסי בנק שאכן הכספים לרכישת הקוטג' עברו מחשבון התובעים לחשבון הורי הנתבעת ואף התובעים שלמו את מס הרכישה שהיה נדרש לשלם, עת הורי הנתבעת העבירו במתנה את הקוטג' אל הנתבעת.

ולעניין העובדה שחוזה הנאמנות לא נעשה בכתב ולא דווחה לשלטונות מס שבח , בהסתמך על פסיקת עליון השופט גייפמן קובע כי כאמור בפסק הדין ב ע"א 8168/09 ועד חב' עולי משהד נ' הועד המרכזי לעולי משהד, ככל שביחסי נאמנות לצורך השאלת שם עסקינן נראה כי החוזה עם הנאמן...אינו חייב להיערך בכתב גם מקום שבו הנאמנות סבה סביב רכישת נכס מקרקעין ע"י הנאמן עבור הנהנה ורישומו ע"ש הנאמן.

ועוד נקבע בעניין ב בע"מ 7033/15 פלוני נ' פלוני, כי חוזה נאמנות ...יכול להיעשות בעל פה, בכתב או בצורה אחרת...חוזה נאמנות אף יכול שיערך במשתמע, שכן קיבול הצעת חוזה ע"י נאמן אינו חייב להיות באמצעות הודעה מפורשת מצדו.

לאור כל האמור לעיל נקבע כי אכן הקוטג' יירשם על שם התובעים לאחר דווח על עסקת הרכישה מלפני כ30 שנה עם כל המשתמע מכך מבחינת איחור בדווח למס שבח.

ת.א 36765-12-13 חנה ודוד בייקוביץ נ' איילת ויגיסר הירשברג

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה .

עוד כתבות

שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט / צילום: ap, Seth Wenig

בארה"ב מאיימים: ללא הסכמים עד סוף החודש, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהוטלו באפריל

שר האוצר האמריקאי סקוט בסנט אמר בריאיון לרשת פוקס כי אם מדינות לא יגיעו להסכם חדש עם ארצות הברית עד 1 באוגוסט, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהטיל הנשיא דונלד טראמפ באפריל ● לדברי בסנט, "זה הולך לדחוף את העניינים קדימה בימים ובשבועות הקרובים"

סניף של שירותי בריאות כללית -קופת חולים כללית / צילום: עינת לברון

יו"ר ועד העובדים בכללית מזהיר: "אם משרד הבריאות ימנה מנהל מטעמו - כל העובדים ישבתו"

יו"ר הוועד של הכללית מצטרף למאבק על מינוי המנכ"ל ונעמד מול משרד הבריאות: "איומים אגרסיביים יכשלו. לא ניתן להפוך את הכללית לסניף של האוצר ואגף התקציבים במשרד הבריאות" ● ועד עובדי הכללית הוא לא גורם שמשתתף רשמית בבחירת המנכ"ל, אבל יש לו בהחלט השפעה מכרעת על הישרדותו

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

כך ניצחה ממשלת בריטניה את המשפחה של סבתא כוכבה בקרב על דירה בירושה

ביהמ"ש קבע שתלוש שכר בו הופיע מרכיב "בונוס" אותו המעסיק לא ידע להסביר, הינו תלוש שכר פיקטיבי ● ביהמ"ש השלום בירושלים דחה תביעת בני משפחה שטענו לזכויות דיירים מוגנים וזכות בעלות בדירת מגורים ● בעל עירב את אישתו בעסקי החברה, האם היא זכאית לחלק ממנה בגירושים?

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שעלתה לוועדת השרים לחקיקה בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד ● ועדת השרים לחקיקה אישרה כי הקואליציה תתמוך בקידום הצעת החוק, בניגוד לעמדת היועמ"שית

שוקי ניר, דניאל בראל, עומר כילף, ראסל אלוואנגר / צילום: שלומי יוסף, איל יצהר, ענבל מרמרי, באדיבות סולאראדג'

הישראלית שקפצה בכ-40% בשבוע בוול סטריט, וזו שקיבלה אזהרה מנאסד"ק

סולאראדג' זינקה ב-39% בשבוע האחרון, בעוד שהמשקיעים בוחנים את השלכות "החוק הגדול והיפה" של הנשיא טראמפ על תחום האנרגיה המתחדשת ● טאואר קיבלה רוח גבית, לאחר שפורסם כי תיקח חלק בפרויקט שבבים גדול בהודו ● ובתחום האוטוטק: REE ואינוויז דיווחו על הודעות מנוגדות שקיבלו באשר לעמידה בתנאי הסף של נאסד"ק

ח''כ אושר שקלים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהצעה למנות בכירים ללא אישור ועדת גרוניס

לפי הצעת החוק של ח"כ אושר שקלים מהליכוד, שתעלה היום לדיון בוועדת השרים לחקיקה - מינויים בכירים, ובהם ראש השב"כ, יתבצעו על ידי הממשלה, ללא צורך באישורה של הוועדה המייעצת ● באחרונה ביקש רה"מ נתניהו מבג"ץ לקבוע כי הוועדה תתחיל לקדם את מועמדותו של דוד זיני לראשות השב"כ

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם

בניין בנק ישראל / צילום: Shutterstock, Alon Adika

ראשי המגזר הקמעונאי קוראים לנגיד להפחית ריבית: "המשק על סף קריסה"

שורה של בכירים במגזר הקמעונאי, בראשם בעלי פוקס הראל ויזל, יחד עם נשיא לשכת רו"ח חן שרייבר, שיגרו לאמיר ירון מכתב בו קראו לו להפחית את הריבית מחר, באופן מיידי ומשמעותי ● "עסקים קורסים בזה אחר זה. הצמיחה נעצרת, האמון נשחק והנזקים הולכים ומעמיקים", כתבו ראשי המשק

בניין בשכונת סיגליות בבאר שבע / צילום: יובל ניסני

עליית שווי של 60%: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בבאר שבע?

ביום האחרון של מבצע "עם כלביא" נרכשה דירת 4 חדרים, בשכונת הסיגליות בבאר שבע ● מדובר בדירת "מחיר למשתכן" שהזוכים מכרו עתה ● לדברי השמאי, "השוני במחירים בשכונה נעוץ בעיקר ברמת ההשקעה של הרוכשים המקוריים, שיכולה להעלות או להוריד את המחיר ב־50־80 אלף שקל"

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון

מניות הבנייה טסו ומשקיעים בצמח המרמן דרשו שעזריאלי תשלם יותר

בחודש האחרון מדד ת"א-בנייה עלה בכ-40% ● כעת, מספר גופים מוסדיים מנסים לגבש מהלך עם דרישה להעלאת המחיר שבו תירכש חברת הבנייה הציבורית צמח המרמן על ידי קבוצת עזריאלי ● בין המוסדיים שמחזיקים בצמח המרמן, נמצאות חברות הביטוח הפניקס, הראל, כלל ביטוח, וכן קרן הגידור ברוש

בניין אנבידיה בישראל / צילום: אנבידיה

אנבידיה יוצאת להשקעת ענק בישראל. כל הפרטים

אנבידיה מתכננת להקים קמפוס חדש בצפון הארץ שיעסיק אלפי עובדים חדשים ● לפי ההערכה החברה תוציא עד 500 מיליון שקל על רכישת הקרקע ועוד כ-1.5 מיליארד שקל על בניית הקמפוס החדש ● מדובר באחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר בישראל שנוהלה אי פעם על ידי חברת טכנולוגיה זרה

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

אילון מאסק / צילום: ap, Kevin Lamarque

אילון מאסק הכריז על הקמת "מפלגת אמריקה"

יום לאחר ששאל את עוקביו ב-X האם יש להקים מפלגה פוליטית חדשה בארה"ב, אילון מאסק הודיע: "מפלגת אמריקה הוקמה" ● מאסק סבור שלמפלגה החדשה עשויה להיות השפעה משמעותית בבית הנבחרים ובסנאט, נוכח הרוב הדחוק של הרפובליקנים

רונן עקביה, מנכ''ל בית וגג / צילום: יח''צ נימקו

ביקושי יתר בגיוס האג"ח הראשון של חברת בית וגג

חברת ההתחדשות העירונית שבה מחזיק יעקב שחר מגייסת כ-105 מיליון שקל, לאחר זינוק של 42% במניה בשנה האחרונה ● החברה צופה רווח גולמי עתידי של מעל 1.6 מיליארד שקל בפרוקיטים שהיא מקדמת

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: איל יצהר

מי אחראי על המקלטים ועוד כמה דברים שכדאי לנו לדעת מראש על התמגנות

מתי מקלטים ציבוריים נפתחים ● מה קורה אם מתנהלים בהם פעילויות בעת שגרה ● האם מותר לזרוק חפצים ממקלט בבית משותף ● והאם חייבים להכניס כל אחד ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד  

הפגנה לשחרור החטופים בדרך בגין בירושלים / צילום: יעל גדות

בכיר ישראלי - התקבלה ההחלטה על יציאת משלחת לקטאר

ראש הממשלה בנימין נתניהו הורה הערב (שבת) על יציאת משלחת ישראלית לקטאר • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" ● לראשונה: שני עובדי סיוע אמריקנים נפצעו בפיגוע של חמאס בעזה ●  50 חטופים - 638 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

דונלד טראמפ. מדיניות שעלולה להביא על הדולר מכת המוות / אילוסטרציה: Shutterstock

האיתותים גוברים לנטישת הדולר כמטבע הסחר הבינלאומי - והכלכלה האמריקאית תשלם את המחיר

מדינות הבריקס והכלכלה הסינית מתחזקות על חשבון הדולר, וגם ארה"ב עצמה רוצה בהיחלשותו ● הבנקים המרכזיים מגדילים אחזקותיהם בזהב על חשבון נכסים הנקובים בדולרים, ואפילו מתקדמים בפיתוח מטבעות דיגיטליים משלהם ● כל אלה יוצרים את התשתית ליצירת מטבע רב לאומי שיהיה הבסיס לסחר בין מדינתי

קרנות הגידור התמודדו עם המבחן האולטימטיבי / אילוסטרציה: Shutterstock

"ביקוש כבוש וחוסר נזילות": מנהלי קרנות גידור מנתחים את הרנסנס בבורסה בת"א

בקרנות המיועדות למשקיעים המתוחכמים השיגו בדרך כלל תשואת נאות מתחילת השנה, אך התקשו להכות את ביצועי מדד הדגל המקומי ● מנהל הקרן שהניבה 31% למשקיעיה: "לאחר החודש האחרון, הדרך הפכה להיות הרבה יותר ברורה והכיוון להערכתנו הוא למעלה"

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?

עופר ינאי, שחר גרשון, נדב טנא, נועם פישר / צילום: שלומי יוסף

היחסים עלו על שרטון: מאבקי כוח וכסף טלטלו את מניית נופר אנרג'י

מצד אחד עופר ינאי, מייסד ובעלים אמביציוזי ששואף גבוה ולא נרתע מלבצע שינויים ● מולו צמד המנכ"לים של נופר, שהחזיקו מניות במאות מיליוני שקלים שאותן קיבלו מידיו במתנה ● גורמים בשוק מנתחים את שרשרת האירועים, שהובילו לסיום הדרמטי של השותפות ארוכת השנים בחברת האנרגיה המתחדשת נופר