נכס של נמקו / צילום: מצגת החברה
הצלחה נרשמה אתמול בהנפקת האג"ח של חברת הקניונים נמקו ריאליטי, שהיתה גיוס החוב הראשון שלה בבורסת ת"א. נמקו היא חלוצה בגל חדש של הנפקות אג"ח על-ידי חברות נדל"ן הפועלות בארה"ב, וזאת לאחר שהללו נעדרו מהשוק בחודשים האחרונים בעקבות קריסתה המהדהדת של חברת אורבנקורפ הקנדית. גיוסי חוב נוספים שעומדים כעת על הפרק, בהיקף של מאות מיליוני שקלים כל אחד, הם של החברות קורנרסטון פרופרטיז, סאותרן פרופרטיס, וורטון פרופרטיז ואלעד נשיונל.
במסגרת שלב המכרז המוסדי המקדים, זכתה נמקו, שבשליטת יזם הנדל"ן האמריקאי יגאל נמדר, לביקוש גבוה של כ-577 מיליון שקל בזכות השתתפות ערה של משקיעים מוסדיים, והבטיחה לעצמה גיוס של 445 מיליון שקל בריבית של 5.8%. בימים הקרובים יתבצע גם שלב המכרז הציבורי ובו עשוי היקף ההנפקה לגדול לסכום של כ-520 מיליון שקל. נמקו ביקשה בתחילה לגייס חוב היקף של כ-300 מיליון שקל בלבד וזכתה לשם כך לדירוג A פלוס מחברת S&P מעלות, אולם בעקבות הביקוש הגבוה, גייסה לבסוף סכום גבוה הרבה יותר.
התמחות בהשבחה
את סדרת אג"ח א' היא תנפיק לזמן ארוך של 10 שנים, אולם משך החיים הממוצע (מח"מ) שלהן יעמוד על כארבע שנים בלבד, מאחר שקרן החוב תיפרע בתשלומים שווים מידי חצי שנה, החל מהשנה הראשונה להנפקה. נמקו מתמחה ברכישה ובהשבחה של קניונים במרכזי ערים ברחבי ארה"ב. מדובר בקניונים שנקלעו לקשיים בגלל ניהול לקוי, או בנכסים שנמכרים בידי קרנות ריט שאינן מוצאות בהם את ליבת פעילותן.
בתשקיף ובמצגת למשקיעים, ציינה החברה כי היא בעלת חוסן פיננסי שכולל הון עצמי של 329 מיליון דולר על נכסים בשווי של 548 מיליון דולר. יחס החוב ל-CAP נטו עומד לדבריה על 36% בלבד, והיא מייצרת בחישוב שנתי רווח של 57.5 מיליון דולר מהפעלת הנכסים המניבים (NOI) ותזרים נטו של כ-48 מיליון דולר מפעילותה (FFO).
יותר מכך, נמקו גם מדגישה כי בניכוי תשלומי הריבית והקרן לבנקים, וכן חלק המיעוט בתזרים, היא מייצרת תזרים שיורי של כ-27 מיליון דולר בשנה, שמאפשר לה להתחיל לפרוע את חובותיה למחזיקים, מיד לאחר השלמת הנפקת האג"ח.
נמקו מציגה למשקיעים תיק מבוזר הכולל 31 קניונים ומרכזי קניות, וכן שני בנייני משרדים. נכסי החברה מניבים כולם, והם פזורים על-פני 14 מדינות במזרח ובמרכז ארה"ב.
נמדר בונה על נכסי 2008
נמדר, שמוביל את החברה, מתכוון להשתמש בכספי ההנפקה לרכישת קניונים פעילים נוספים בעלי פוטנציאל השבחה משמעותי. לדבריו, השנתיים-שלוש הקרובות יספקו הזדמנויות פנטסטיות, מאחר שלשוק יגיעו נכסים מניבים רבים שנרכשו במחירי שיא טרם התפרצותו של המשבר הפיננסי ב-2008.
מדובר על נכסים שנרכשו אז במינוף גבוה של כ-90% על שווי הנכס, ושההלוואות לרכישתן (שניתנו ל-10 שנים) נמכרו ונארזו מחדש בחבילות חוב שכנגדן הונפקו איגרות חוב. עקב כך, לא יכולים למעשה הלווים לבקש מהמלווים כל שינוי בתנאי ההלוואה המקורית.
מצב זה יגרום, להערכת נמדר, ללווים רבים לנטוש נכסים אלו, ולהעבירם לידי סוכני האג"ח, תמורת ויתור על החוב. סוכני החוב יבקשו למכור את הנכסים במהירות האפשרית, וכך ייפתחו להערכת נמדר שפע של הזדמנויות בפני נמקו ומתחרותיה.