המגדלים / צילומים: איל יצהר
המגדלים שצצים בשנים האחרונות בישראל חוללו שינוי משמעותי בתחום הניהול והאחזקה של בניינים. השינוי נוצר בעיקר בעקבות העלייה ברמת החיים, ובניית מערכות משותפות הדורשות תחזוקה שוטפת.
חברת "עידן ש.נ.י", המתמחה ומייעצת לניהול תפעול ותחזוקת מבנים, ערכה עבור "גלובס" מיפוי של כל רכיבי האחזקה עבור דמי ועד הבית. אמיר רוזנבלום, מנכ"ל ובעלי החברה אומר כי: "ככל שעולים לגובה וכמות הדיירים גדלה, קיימות הוצאות שונות שמתחלקות עם כמות גדולה יותר של דיירים, אזי יש שיפור מסוים במחיר הממוצע לדמי ועד הבית. עם זאת, בדרך כלל במבנים כאלו לא יהיה מנוס משירותי שמירה ולכן יהיה צורך בגורם אנושי שיפקח וינהל את הבניין ומערכותיו 24/7 ולכן לא בהכרח שדמי ועד הבית יהיו נמוכים בבניינים מסוג זה".
"המחוקק יצר תקינה מחמירה לתחזוקת בניינים, המחייבת אנשי מקצוע מוסמכים, מה שמחייב את ועדי הבתים לשכור את שירותיהן של חברות ניהול מקצועיות, שעלותן גבוהה מזו של חברות הניקיון ההיסטוריות", אומר המהנדס שאול שמיל, הבעלים של "שאול שמיל מהנדסים", המתמחה באחזקת ותפעול מערכות. לדבריו, "ציבור רוכשי הדירות משום מה לא הפנים את העובדה שעלות האחזקה, גבוהה כל שתהיה, הינה חלק בלתי נפרד מעלות הדירה".
השמאי ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מציין כי "ניתן למצוא פערים של עד כ-15-20 אחוזים בשווי דירות בבניינים המטופלים היטב על ידי חברות אחזקה מקצועיות, לעומת בניינים מוזנחים. במקרים רבים, קשה מאוד למכור דירה בבניינים מוזנחים. חיסכון של כמה מאות שקלים בשנה בתחזוקה עלול לעלות לדיירים בהפחתה של מאות אלפי שקלים בשווי דירתם. מצד שני, ברור עלות האחזקה צריכה להתיישר עם האוכלוסיה שגרה בבניין".
רוזנבלום מוסיף כי הצורך בעבודת תחזוקה מאסיבית בבנייני החדשים נובע בין היתר מהרצון של יזמים לחסוך בעלות הבנייה. "מאות בניינים נבנים בגוש דן במסגרת קבוצות רכישה, תמ"א 38 ודומיהן, שבהם הן היזמים והן הדיירים מבקשים לחסוך בכל דבר, מה שבסופו של דבר יביא לבעיות חמורות בתחזוקת הבניין המשודרג בן יהיו מעליות, חניות הידראוליות ומערכות ממוחשבות מורכבות שיצריכו טיפול ותחזוקה".
למרות הנהירה אל חברות הניהול, מזהיר עו"ד סמי ישראל, יועץ משפטי באגודה לתרבות הדיור, מפניהן. לדבריו, אין הסדרה בתחום והדיירים חייבים להיות עם אצבע על הדופק. "בעשור האחרון, עם ריבוי הבנייה לגובה והקושי בטיפול בבניינים מרובי דירות, הרבה בתים משותפים עוברים מוועד הבית המסורתי לניהול הבית באמצעות חברה חיצונית.
"חברה חיצונית אולי חוסכת לדיירים כאב ראש, אך לעתים עלולה לעלות הרבה כסף", אומר ישראל. לדבריו, "חברות ניהול הבניינים הן ענף לא מוסדר, שפועלים בו גם גורמים מפוקפקים. אין פיקוח על הקמת חברות אלו והן אינן זקוקות לרישיון או לכל אישור על הפעלתן. בטרם ההתקשרות יש לבדוק את מעמד החברה המתקשרת, האם היא עוסק מורשה או חברה בע"מ. מומלץ להתקשר עם החברה לשנה בלבד, לשלם לחברת הניהול בכל חודש ולא בצ'קים דחויים לכל השנה, ולבצע מעקב אחר תשלומים שמבצעת חברת הניהול".
טסט גם לבניין: "שתהיה ביקורת תקופתית למבנה כולו"
לאחרונה יזם מנהל התכנון במשרד הפנים שינוי בתקנות לבדיקות תקופתיות בבנייני מגורים, דבר שהביא לכינוס ועדה בנושא, שבינתיים התפזרה.
לטענת המהנדס ישראל דוד, מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות, פרט לתחזוקה השוטפת למעלית למעשה כמעט שאין כל ביקורת הנדסית על בניינים בישראל. "משרד העבודה דורש לבצע כל חצי שנה ביקורת של מהנדס על המעליות למגורים, שעלולות להביא לפגיעה באנשים בודדים. לעומת זאת, כשל הנדסי במבנה עלול להביא לקורבנות רבים הרבה יותר.
"הגיע הזמן שתהיה ביקורת תקופתית למבנה כולו, כפי שמקובל באירופה. בדיקת תקינות, כלומר טסט כמו שעושים לאוטו, היא הכרחית ותבדוק הכול: אריחים שעלולים ליפול, משמעות הסדקים בטיח, אינסטלציה, איטום, יציבות הבניין, האם הורדו עמודים ועוד".
עלות בדיקה שכזאת לבניין בן 12 קומות, מעריך דוד, תעמוד על כ-10,000 שקל בשנה, כלומר, כ-250 שקל למשפחה בבניין עם 40 דירות.
בדיקות כאלו בעלות מסובסדת מעניקה האגודה לתרבות הדיור. מדובר בייעוץ הנדסי למרבית התחומים הקשורים ברכוש המשותף: בעיות רטיבות בבניין, סדקים וקילופים בקירות, נזילות הנובעות מצנרת מים וביוב, איטום, בידוד ועוד. לבניינים חדשים הנמצאים בשנה הראשונה לאכלוסם, מעניקה האגודה בדיקה של כל המרכיבים ברכוש המשותף על ידי מהנדס בניין מוסמך מטעמה.
"חסם אמיתי לבנייה גבוהה"
דוד טוען כי "אחת הבעיות המרכזיות, המורגשת בעיקר בדירות הנבנות למעמד הבינוני, היא כי הבניינים נבנים בטכנולוגיה ואיכות הדורשות אחזקה יקרה מאוד".
לדברי דוד, "זהו חסם אמיתי שמביא לאי הוצאה לפועל של תוכניות להקמת מגדלים גבוהים במיוחד עבור זוגות צעירים או אוכלוסייה בעלת אמצעים לא גדולים. זאת תופעה עולמית, שבה התוכניות נופלות מכיוון שהדיירים לא יוכלו לתחזק את המגדלים בעתיד. ההיתכנות הכלכלית החברתית לדיור בר השגה נופלת כשמתחילים להבין מה יהיו דמי האחזקה. הדיירים לא יעמדו בהחזרי משכנתאות, במיסי הארנונה וכן בדמי ועד גבוהים".
