הוראות חוק המקרקעין קובעות בין היתר כי: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו...". רישום מעין זה, מקנה לבעל הזכות מעמד קנייני, להבדיל מזכויות חוזיות הנסוגות ממנו. על אף האמור, בקרקעות מדינה קיימים לעיתים רישומים נוספים המנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") או על ידי חברות משכנות מטעמה, אשר מטרתם לשקף את מארג הזכויות של חוכרים אשר התקשרו עם רמ"י בהסכמי חכירה.
ואולם, במצב של התנגשות בין זכות חוזית, כפי שמופיעה בחוזי החכירה מול רמ"י, לבין זכות קניינית הרשומה בלשכת רישום המקרקעין- גובר הרישום השני כאמור. לאחרונה נדרש בית המשפט המחוזי בחיפה להכריע בסכסוך שכנים בבית משותף, שנבע מהיעדר הלימה בין הרשום בצו הבית המשותף לבין זכויותיהם, כפי שנרשמו בחוזי החכירה שנערכו מול רמ"י.
המחלוקת נסבה סביב זכויות הבניה שניתן לנצל בבית משותף בחיפה. דירות הבניין מוחכרות לדייריהן, באמצעות רשות מקרקעי ישראל, בהתאם לחוזי חכירה ארוכי טווח. בשעתו, עת שאוכלסו דירות הבניין, חתמו הדיירים המקוריים על בקשה לרישום הבניין כבית משותף ובשנת 1977 ניתן צו רישום הבית המשותף. בהתאם לצו הרישום, נרשמו זכויות הדיירים במרשם לשכת רישום המקרקעין. לימים, מכרו הדיירים המקוריים את זכויותיהם לדיירים הנוכחיים בבניין. בסיס המחלוקת התהווה כאשר ביקשו דיירי הבניין להרחיב את דירותיהם תוך ניצול אחוזי הבניה שטרם נוצלו.
כאשר פנו יחידי הדיירים בבקשות למתן היתרי בנייה, נוכחו לגלות אי-התאמה בין הנתונים שמופיעים בצו הרישום ובנסח המרשם לבין הנתונים המופיעים בחוזה החכירה של הדיירים מול רמ"י. דהיינו, בחוזיהם הפרטניים הוחכרו שטחים החורגים משטחה הכולל של החלקה עליה ניצב הבניין. אשר על כן עתרו בני הזוג וקנין, חוכרים בבית המשותף, למתן פסק דין הצהרתי אשר יורה כי שטח דירתם הוא כקבוע בחוזה החכירה שנחתם עמם.
לטענתם, אם יכיר בית המשפט בזכויות הקניין שלהם בשטח הרשום בחוזה החכירה, יוכלו הם לפעול לתיקון צו הבית המשותף ואחוזי הבניה ישתנו בהתאם. לגרסתם, עובר לחתימת הסכם המכר לרכישת הזכויות בדירה, הוצג להם חוזה החכירה מול רמ"י, ובהסתמך על כך רכשו את הזכויות. עוד טענו כי הטעות שנפלה בשקלול שטח הדירות במרשמי רמ"י שקולה לפירוק השיתוף במקרקעין. על כן, לשיטתם, חוזי החכירה הם המעידים על הזכויות הקנייניות, ואילו צו רישום הבית המשותף מלמד על מידת ההשתתפות של בעלי הדירות בניהול ואחזקת הבית המשותף בלבד.
מנגד, טענו יתר דיירי הבניין כי אין הצדקה לעשות שינוי נתוני המרשם בניגוד לצו הרישום ללא הסכמת כל הדיירים. כמו כן טענו כי רכשו את זכויותיהם תוך הסתמכות בתום לב על נתוני מרשם המקרקעין וצו הרישום, ולפיכך הנם עומדים בתנאי "תקנת השוק". יוער כי רמ"י, בכובעו כ"משיב פורמלי", לא ביקש לתמוך במי מהצדדים, אם כי ציין שדיירי הבניין יודעים שהשטח המוחכר הסופי הינו השטח כפי שמופיע בלשכת רישום המקרקעין.
בית המשפט פסק כי עריכת שינויים ברישום צו הבית המשותף אפשרית רק בהסכמת כל הדיירים - הסכמה שבוודאי שלא תינתן במקרה זה, או לחלופין אם נפלה טעות טכנית בעת ביצוע הרישום המקורי - טענה שלא הועלתה בפלוגתא זו. נפסק כי כל עוד אין שינוי בצו הרישום ובנסח המרשם - חלקם של הדיירים ברכוש המשותף הוא כפי שרשום בהם, וזהו גם חלקם באחוזי הבניה. נקבע כי חוזי החכירה שנערכו עם רמ"י אינם יכולים לשנות בדיעבד את מהות הזכות הקניינית שבידי כל דייר בבניין; את מהות הזכות שנמכרה מאת הדיירים המקוריים לדיירים הנוכחיים ואת היקף הזכויות שיש כיום לכל דייר, כפי שרשום בלשכת רישום המקרקעין.
עוד ציין בית המשפט כי אין מקום לקבל את טענת בני הזוג וקנין שחוזי החכירה מלמדים על שינוי במערך הזכויות. בחוזה החכירה של בני הזוג וקנין נפלה טעות ברישום שטח דירתם, ולא ניתן להצהיר כי זכויותיהם משתרעות על פני השטח שנרשם בחוזה. עוד נקבע כי אין לקבל את טענת בני הזוג וקנין כי משמעות הרישום לגבי חלקו היחסי של כל דייר ברכוש המשותף הינה רק לצורכי ניהול הרכוש המשותף ונשיאה בהוצאות הכרוכות בניהול.
עו"ד אלעד שרעבי ממשרד עו"ד גינדי-כספי העוסק בנדלן
(ה"פ 3958-07-15 וקנין ואח' נ' ליבוביץ ואח')