החלטה 2334 של האו"ם, שקבעה כי ההתנחלויות הישראליות בשטחים שנכבשו במלחמת ששת הימים אינן חוקיות, מציבה עוד סימן שאלה לגבי עתיד מפעל ההתיישבות - וכפועל יוצא גם על מחירי הנדל"ן שם: האם ההחלטה היא מכה קלה בכנף, שתישכח בתוך ימים מעטים ולא תורגש במחירים ובבנייה; האם ממשלת ישראל דווקא תסיט תקציבים נוספים לבנייה בהתנחלויות ותתמרץ הגירה אליהן (ודאי על רקע הציפיות מנשיא ארה"ב הנכנס); או שמא ישראלים יירתעו מעתה מלקנות בית בהתנחלות מחשש שתושבי יהודה ושומרון יהיו מעתה אפילו בסכנת מעצר כשהם יוצאים למדינות העולם?
עד שנת 2012, עת נכנס השר אורי אריאל למשרד השיכון, שרר קיפאון של כעשור במה שמכונה בימין "מפעל ההתיישבות". מאז החלה רמ"י בשיווקי קרקעות במקומות שכמעט ויובשו, דוגמת שכונת רמת שלמה שבצפון ירושלים, וביישובים אדם, אלקנה וקרני שומרון. גם ביישובים אחרים הוצאו קרקעות לשיווק, בהם ביתר עלית, אריאל ומעלה אדומים. השיווקים הצביעו על עליות מחירים, ולימדו כי הקרקע בשטחים כבר אינה זולה כבעבר. אבל אחרי הכול, סך הדירות החדשות הנמכרות ביהודה ושומרון אינו עולה על 5% מכלל הדירות החדשות הנמכרות בארץ בשנה, לפחות בשנים האחרונות.
אל מפת הביקושים הגיעו בהדרגה גם חברות נדל"ן גדולות יחסית, כמו חיים זקן, ב. יאיר, אביסרור, פרץ בוני הנגב, משהב וחנן מור. במישור המסחרי, חברת מליסרון, המובילה בישראל בתחום הקניונים, מחזיקה קניון במעלה אדומים ומשקיעה במקום מאות מיליוני שקלים, ולצדה רמי לוי ורשת שופרסל שלא חוששים לפתוח חנויות מעבר לקו הירוק.
צד התעסוקה ביו"ש נפגע בשנים האחרונות בגלל החרם הכלכלי וסימון המוצרים המיוצרים במפעלים הפועלים ביהודה ושומרון. חברות רבות עזבו את האזור, ביניהן רב בריח שעברה מברקן לאשקלון, סודה סטרים (ממעלה אדומים לרהט) ויקבי ברקן (מברקן לחולדה) ועוד.
ח"כ אורן חזן, בעצמו תושב אריאל, טוען כי "צריך לעשות הפרדה בכל מה שקשור להחלטת האו"ם, בין ההשפעה על העסקים לבין ההשפעה על המתיישבים". לדבריו, "ראינו בעבר הלא רחוק כי חברות גדולות העתיקו את המפעלים שלהן לתוך תחומי הקו הירוק בעקבות חרמות, וסביר שאם ההחלטה תוביל לחרמות נוספות, הדבר יוביל אפילו לקריסה של עסקים העוסקים בייצוא ופועלים מיו"ש. הקריסה תפגע בראש ובראשונה במתיישבים היהודים, אך גם בפלסטינים העובדים שם.
"ברמת האזרחים אני לא צופה פגיעה ישירה. מחירי הדירות ימשיכו לעלות. הביקוש עולה על ההיצע. למרות זאת, לאור הפגיעה בכלכלה תהיה נסיגה בהתיישבות. אני קורא לאנשים להבין שאנו שולטים בעתיד שלנו, והתשובה הכי נכונה היא לבוא ולהתיישב. הם יחרימו ואנחנו נבנה. הם יגנו ואנחנו נספח.
"כתושב אריאל אני לא מחכה לראות את הקריסה, וכבר פועל לקידום רשת ביטחון מיסויית לעצמאים שגרים ביהודה ושומרון ועובדים בכל רחבי הארץ".
עליות גם שם
עליית מחירי הדיור בישראל בשנים האחרונות לא פסחה על יהודה ושומרון. במהלך 2015 רשמו הדירות ביו"ש עליית מחירים בשיעור של 13% לעומת השנה הקודמת - העלייה הגבוהה ביותר מכל רחבי הארץ (ממוצע ארצי של 7.5%).
"הערכות הן כי גם ב-2016 נרשמה עליית מחירים זהה. אזורים אלה נהנים ממיקום מעולה, חלקם באזורי מרכז ושפלת הארץ, במרחק של 10-20 דקות נסיעה ממרכזי ערים כמו ירושלים, כפר סבא וראש העין. כמו כן, יישובים אלה זוכים להשקעות בתחום הפיתוח היישובי מבחינה חינוכית ותשתיתית, מה שהופך אותם למבוקשים ופופולריים בקרב כלל הציבור", טוען השמאי ירון ספקטור.
מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, משרד האוצר ומשרד השיכון עולה כי בעוד מחירי הדירות בכל רחבי הארץ רשמו בחמש השנים האחרונות עלייה בשיעור של כ-35% בממוצע, העלייה באזור יהודה ושומרון היתה גבוהה עוד יותר והסתכמה ב-40% ואפילו ב-60% ביישובים מסוימים.
הנה כמה דוגמאות: בשנתיים האחרונות עלו המחירים ביישוב קרני שומרון בשיעור של 57%. ביישוב החרדי ביתר עלית קפץ מחירה של דירת ארבעה חדרים בשיעור של 56%. במקום השלישי נמצאת העיר אריאל, שם נרשמה עלייה בשיעור של 29%.
כיוון שכך, התפיסה של יישובי יהודה ושומרון כאלטרנטיבה שפויה למחירים במרכז הארץ קצת מתרחקת מהמציאות.
מחיר דירת ארבעה חדרים ממוצעת ביהודה ושומרון כמעט מדביק את מחיר הדירה בממוצע הארצי ועומד היום על 1.34 מיליון שקל, לעומת 1.36 בממוצע הארצי.
לדברי ספקטור: "עליות מחירי הדיור ביישובי יהודה ושומרון נובעות מחסך ממושך של בנייה בישובים אלה. הדבר יצר ביקושים כבושים על ידי זוגות צעירים המהווים את דור ההמשך וכן בקרב משפרי דיור ומשקיעי נדל"ן. במהלך 2015 נבנו באזור יהודה ושומרון כ-2,048 דירות חדשות, עלייה של 26% לעומת 2014.
על אף חידוש השיווקים באזורים אלה, עדיין מדובר בנתונים נמוכים מאלה שנמדדו לפני עשור ויותר, אז הבנייה הגיעה גם לכ-5,000 דירות שנבנו בשנת 2000".
כיום מחירה של דירת ארבעה חדרים נעה בין כמיליון שקל באזור אריאל וקרני שומרון לבין 1.5 מיליון שקל באזור מעלה אדומים. בשכונת רמת שלמה בירושלים שמעבר לקו הירוק וביישוב גבעת זאב הסמוך לירושלים, מחירי דירות מגיעים לכ-2 מיליון שקל. ביישוב אורנית שבשומרון ניתן לרכוש דו משפחתי גם במחיר של 2.5 מיליון שקל. בשערי תקוה צמוד קרקע יעלה כ-2.2 מיליון שקל.
לדברי ספקטור, "נכון להיום קיים מלאי תכנון לבנייה של עשרות אלפי יחידות דיור באזור יהודה ושומרון, אשר חלקם יצאו לבנייה בשנים האחרונות. עם זאת, לא נראה שקיימת מגמה לשחרר קרקעות רבות לשיווק אלא דווקא להפחית או לשמור על רמת השיווקים הקיימת. משמעות הדבר היא שמירה על רמת ביקושים גבוהה באזורים אלה וצפי לעליות נוספות מחיר נוספות".
"גם שמאלנים קונים"
יהודה ושומרון מחולקת ללא מעט אזורים, המושכים אליהם אוכלוסיה שונה. גיל מזרחי, מנכ"ל חברת הנדל"ן "מקימים" הבונה ברחבי הארץ וביהודה ושומרון, טוען שכיום קהל הרוכשים ביו"ש מגוון ביותר ואפילו כולל מצביעי שמאל.
"יש לא מעט מצביעי שמאל שרוכשים נכסים להשקעה או למגורים בעיקר ביישובים שיושבים על הקו, דוגמת אורנית והר אדר. מדובר בשינוי אמיתי בגוון האוכלוסיה, שכן בעבר היא היתה מרכזת אנשים עם קשר אידיאולוגי למקום".
לדברי מזרחי, "יש צוואר בקבוק של ביקושים, מול מעט אישורי בנייה. הקרקע זמינה, אך אין די אישורים של משרד הביטחון וזה מביא לעליית מחירים. כמו כן, התנהלות הבנייה ביהודה ושומרון שונה בתכלית ממאפיינה במרכז הארץ. בתחום המימון, אומנם הבנקים קלים יותר מבעבר במתן משכנתאות לדירות ביו"ש, אך עדיין ההון הראשוני הנדרש גבוה יותר מיתר חלקי הארץ.
- ומה בקשר לעלויות הביצוע?
"עלויות הביצוע נמוכות בכ-25% לעומת עלויות הבנייה בתוך תחום הקו הירוק, בין היתר מכיוון שעלות הפועלים מהכפרים זולה יותר. אגב, יותר מ-30% מהבנייה ביו"ש נעשית באמצעות קבוצות רכישה או כבנייה עצמית".
- מרגישים בשטח את החלטת האו"ם?
"אני לא רואה חשש מכיוונם של רוכשים, ולא נראה לי שההחלטה האחרונה תשנה את הביקושים".
"מתקרב היום שיהיה חשש משמעותי מכתבי אישום"
עו"ד איתן לירז, חבר בית המשפט הפלילי הבינלאומי (ICC) בפריז, המתמחה בין היתר בתחום הליטיגציה הבינלאומית, מדגיש כי להחלטה 2334 שהתקבלה באו"ם אין משמעות מעשית מיידית בכל הקשור להגשת כתבי אישום נגד אישים ישראליים בבית הדין הבינלאומי בהאג. "ההחלטה אינה מפעילה או מקנה סמכות לבית הדין הבינלאומי בהאג. הפעלת סמכותו של בית הדין הינה עניין מורכב. היות שמדינת ישראל אינה חברה בבית הדין, ומכיוון שמועצת הביטחון טרם הפנתה את בחינת סוגיית ההתיישבות בשטחי יהודה ושומרון לפתח בית הדין, בשלב זה בית הדין לא קנה סמכות לדון בנושא.
"עם זאת, צריך להיות ערים לכך שבשנת 2015 הרשות הפלסטינית הגישה לבית הדין בהאג הצהרה המקבלת את סמכותו, ופעולה זו פתחה צהר בפני בית הדין הבינלאומי לבחון אירועים בשטחי יו"ש. בהקשר הנוכחי, ההחלטה האחרונה של מועצת הביטחון הינה פעולה נוספת על ציר הזמן אשר מקרבת את היום בו אכן יהיה חשש משמעותי להגשת כתבי אישום נגד ישראליים בבית הדין".
