גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פינוי בינוי: הרחבה לא חוקית אינה משתלמת

 

המשימה הראשונה ואולי המורכבת מכל בליווי פרוייקט התחדשות עירונית, היא הצורך לגבש את בעלי הדירות ולרכוש את אמונם ואת הסכמתם להצטרף לפרוייקט.

המורכבות גדולה יותר כאשר מדובר בעסקאות מסוג פינוי בינוי הכוללות לרוב ריבוי בעלי דירות.

הקושי מתגבר כאשר נפתח הדיון באשר לתמורות אותן יקבל כל אחד מבעלי הדירות. הרי, לא כל הדירות הקיימות בבניין הישן הינן זהות בשטחן ולכן יש לקבוע מהו השטח שיוסף לכל אחת מהדירות. האם יהיה זה שטח אחיד לכל הדירות (ללא קשר לשטחן הקיים. למשל: הן דירת 100 מ"ר והן דירת 50 מ"ר - כל אחת תקבל 10 מ"ר) או שמא יוגדל שטח הדירות בהתאם לשטחן כיום, באופן בו דירות גדולות יותר תקבלנה תוספת שטח גדולה יותר מדירות קטנות (למשל: דירה ששטחה הקיים הינו 100 מ"ר תקבל תוספת שטח של 10 מ"ר ואילו דירת 50 מ"ר תקבל רק 5 מ"ר נוספים).

אך בזאת לא תמו האתגרים.

אנו נתקלים בפרויקטים רבים אותם אנו מלווים בבעלי דירות שהגדילו את דירותיהם באופן בלתי חוקי (היינו- ללא היתר) ודורשים בעת ביצוע הפרוייקט, לקבל בבניין החדש את שטח דירתם כפי הקיים (לרבות חריגת הבניה) ואת התוספת המוגדלת. בעלי דירות אלה, לעיתים, אף מעמידים את דרישתם הנ"ל כתנאי להצטרפותם לפרוייקט ולמעשה מודיעים בכך כי ללא קבלת דרישתם יהיו בחזקת "דיירים סרבנים".

מקרה מעין זה נדון לאחרונה בבית משפט השלום בתל אביב במסגרת תביעה לסילוק יד.

עסקינן בבניין ובו 8 דירות ורכוש משותף, הרשום כבית משותף, הנמצא ברחוב קהילת ורשה 39, בתל אביב. התובעים, בעלי הדירות בבניין הגישו תביעה כנגד בעלים של דירת הקרקע.

ברקע הדברים, מצויה עסקת פינוי בינוי המתרקמת בבניין, לפיה יזכו בעלי הדירות בדירות גדולות יותר בבניין חדש שיבנה במקום הבניין הנוכחי שיהרס.

לטענת התובעים, בנו הנתבעים תוספות בנייה לדירתם והשתלטו על חלק מהרכוש המשותף בבניין, בשטח כולל של 95 מ"ר. בתוך כך בנו הנתבעים תוספת בניה לדירתם, בנו מרפסת ואף השתלטו על חלק מהחצר המשותפת.

נטען על ידי התובעים, כי באמצעות השתלטותם על שטחים משותפים כאמור, יצרו הנתבעים לעצמם דירה בשטח 117.5 מ"ר בעוד שבמקור היתה דירתם בשטח של 22.5 מ"ר בלבד והכל ללא הסכמת איש מבעלי הדירות ואף ללא תשלום דמי שימוש ראויים.

התובעים טענו עוד, כי הנתבעים מעכבים את תכנית הפינוי בינוי, בין היתר, משום שהם מתנים את קידומה בכך שיוותר בידם החלק התפוס ברכוש המשותף אותו הם ניכסו לעצמם.

משום כל אלה הגישו התובעים תביעה לסילוק ידם של הנתבעים מהחלקים אליהם פלשו וכן תביעה לחייב את הנתבעים לשלם דמי שימוש ראויים בסכום של 350,000 ₪.

מנגד, טענו הנתבעים, כי איש מן התובעים איננו מתגורר בבניין וכי הם (הנתבעים) עושים שימוש בשטחים הנדונים במשך כ- 40 שנים שבמהלכן איש מבעלי הדירות האחרים לא פנה אליהם בדבר השימוש אותו הם עושים ברכוש המשותף בבניין.

אשר להתנגדותם לתכנית הפינוי בינוי, טענו הנתבעים כי אין להם אמון ביזם שנבחר לביצוע התכנית, יזם שלטענתם גורם לסכסוכים רבים בין כלל דיירי הבניין, ואף מנסה להתעשר על חשבון כלל הדיירים הללו.

לאחר בחינת הראיות והעדים מצא בית המשפט לקבוע כי אכן ניתנה הרשות לנתבעים לעשות שימוש בשטחים המשותפים שבמחלוקת וכי אכן לא פנו התובעים אל הנתבעים בנוגע לשטח זה במשך שנים רבות, אלא פנו לראשונה רק בשנת 2014.

בית המשפט המשיך וקבע כי מדובר ברשות שניתנה לנתבעים ללא תשלום תמורה כלשהי בגין שימוש זה, ומשכך מדובר ברשות חינם שהיא רשות הדירה המתחדשת מרגע לרגע, עד למועד בו היא מתבטלת על ידי בעל המקרקעין.

תוצאת האמור הינה כי לכל הפחות, ביום 10/4/14, ביטלו התובעים את הרשות שניתנה לנתבעים, לעשות שימוש ייחודי בחלק התפוס שברכוש המשותף.

רשות זו, אם כן, הופסקה בשנת 2014 באמצעות מכתב התראה ששלחו התובעים לנתבעים בו ביקשו את סילוק ידם מהשטחים שבמחלוקת ומן העת הזו הסתיימה ההרשאה שהוענקה לנתבעים והיה עליהם לסלק את ידם מהשטחים הללו.

לפיכך, חייב בית משפט את הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים, אולם זאת בסכום של 25,000 ₪ בלבד בגין התקופה שלאחר מכתב ההתראה ששלחו התובעים.

סוף דבר הורה בית המשפט לפנות את השטח בו הם עושים שימוש ייחודי ולהרוס את השטח הבנוי שנבנה ללא היתר.

הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון 

 http://www.halpert-law.co.il

עוד כתבות

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%