פינוי בינוי: הרחבה לא חוקית אינה משתלמת
המשימה הראשונה ואולי המורכבת מכל בליווי פרוייקט התחדשות עירונית, היא הצורך לגבש את בעלי הדירות ולרכוש את אמונם ואת הסכמתם להצטרף לפרוייקט.
המורכבות גדולה יותר כאשר מדובר בעסקאות מסוג פינוי בינוי הכוללות לרוב ריבוי בעלי דירות.
הקושי מתגבר כאשר נפתח הדיון באשר לתמורות אותן יקבל כל אחד מבעלי הדירות. הרי, לא כל הדירות הקיימות בבניין הישן הינן זהות בשטחן ולכן יש לקבוע מהו השטח שיוסף לכל אחת מהדירות. האם יהיה זה שטח אחיד לכל הדירות (ללא קשר לשטחן הקיים. למשל: הן דירת 100 מ"ר והן דירת 50 מ"ר - כל אחת תקבל 10 מ"ר) או שמא יוגדל שטח הדירות בהתאם לשטחן כיום, באופן בו דירות גדולות יותר תקבלנה תוספת שטח גדולה יותר מדירות קטנות (למשל: דירה ששטחה הקיים הינו 100 מ"ר תקבל תוספת שטח של 10 מ"ר ואילו דירת 50 מ"ר תקבל רק 5 מ"ר נוספים).
אך בזאת לא תמו האתגרים.
אנו נתקלים בפרויקטים רבים אותם אנו מלווים בבעלי דירות שהגדילו את דירותיהם באופן בלתי חוקי (היינו- ללא היתר) ודורשים בעת ביצוע הפרוייקט, לקבל בבניין החדש את שטח דירתם כפי הקיים (לרבות חריגת הבניה) ואת התוספת המוגדלת. בעלי דירות אלה, לעיתים, אף מעמידים את דרישתם הנ"ל כתנאי להצטרפותם לפרוייקט ולמעשה מודיעים בכך כי ללא קבלת דרישתם יהיו בחזקת "דיירים סרבנים".
מקרה מעין זה נדון לאחרונה בבית משפט השלום בתל אביב במסגרת תביעה לסילוק יד.
עסקינן בבניין ובו 8 דירות ורכוש משותף, הרשום כבית משותף, הנמצא ברחוב קהילת ורשה 39, בתל אביב. התובעים, בעלי הדירות בבניין הגישו תביעה כנגד בעלים של דירת הקרקע.
ברקע הדברים, מצויה עסקת פינוי בינוי המתרקמת בבניין, לפיה יזכו בעלי הדירות בדירות גדולות יותר בבניין חדש שיבנה במקום הבניין הנוכחי שיהרס.
לטענת התובעים, בנו הנתבעים תוספות בנייה לדירתם והשתלטו על חלק מהרכוש המשותף בבניין, בשטח כולל של 95 מ"ר. בתוך כך בנו הנתבעים תוספת בניה לדירתם, בנו מרפסת ואף השתלטו על חלק מהחצר המשותפת.
נטען על ידי התובעים, כי באמצעות השתלטותם על שטחים משותפים כאמור, יצרו הנתבעים לעצמם דירה בשטח 117.5 מ"ר בעוד שבמקור היתה דירתם בשטח של 22.5 מ"ר בלבד והכל ללא הסכמת איש מבעלי הדירות ואף ללא תשלום דמי שימוש ראויים.
התובעים טענו עוד, כי הנתבעים מעכבים את תכנית הפינוי בינוי, בין היתר, משום שהם מתנים את קידומה בכך שיוותר בידם החלק התפוס ברכוש המשותף אותו הם ניכסו לעצמם.
משום כל אלה הגישו התובעים תביעה לסילוק ידם של הנתבעים מהחלקים אליהם פלשו וכן תביעה לחייב את הנתבעים לשלם דמי שימוש ראויים בסכום של 350,000 ₪.
מנגד, טענו הנתבעים, כי איש מן התובעים איננו מתגורר בבניין וכי הם (הנתבעים) עושים שימוש בשטחים הנדונים במשך כ- 40 שנים שבמהלכן איש מבעלי הדירות האחרים לא פנה אליהם בדבר השימוש אותו הם עושים ברכוש המשותף בבניין.
אשר להתנגדותם לתכנית הפינוי בינוי, טענו הנתבעים כי אין להם אמון ביזם שנבחר לביצוע התכנית, יזם שלטענתם גורם לסכסוכים רבים בין כלל דיירי הבניין, ואף מנסה להתעשר על חשבון כלל הדיירים הללו.
לאחר בחינת הראיות והעדים מצא בית המשפט לקבוע כי אכן ניתנה הרשות לנתבעים לעשות שימוש בשטחים המשותפים שבמחלוקת וכי אכן לא פנו התובעים אל הנתבעים בנוגע לשטח זה במשך שנים רבות, אלא פנו לראשונה רק בשנת 2014.
בית המשפט המשיך וקבע כי מדובר ברשות שניתנה לנתבעים ללא תשלום תמורה כלשהי בגין שימוש זה, ומשכך מדובר ברשות חינם שהיא רשות הדירה המתחדשת מרגע לרגע, עד למועד בו היא מתבטלת על ידי בעל המקרקעין.
תוצאת האמור הינה כי לכל הפחות, ביום 10/4/14, ביטלו התובעים את הרשות שניתנה לנתבעים, לעשות שימוש ייחודי בחלק התפוס שברכוש המשותף.
רשות זו, אם כן, הופסקה בשנת 2014 באמצעות מכתב התראה ששלחו התובעים לנתבעים בו ביקשו את סילוק ידם מהשטחים שבמחלוקת ומן העת הזו הסתיימה ההרשאה שהוענקה לנתבעים והיה עליהם לסלק את ידם מהשטחים הללו.
לפיכך, חייב בית משפט את הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים, אולם זאת בסכום של 25,000 ₪ בלבד בגין התקופה שלאחר מכתב ההתראה ששלחו התובעים.
סוף דבר הורה בית המשפט לפנות את השטח בו הם עושים שימוש ייחודי ולהרוס את השטח הבנוי שנבנה ללא היתר.
הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון
