שחר שאבי / צילום: שבלול הפקות
*** הכתבה בשיתוף לשכת יועצי המס
על מי חל חוק מס ריבוי נכסים?
אדם אשר בבעלותו דירות מגורים בשיעור של מעל 249% ישלם מס על כל הדירות בבעלותו, למעט שתיים מהן לפי בחירתו. מרגע כניסת החוק ישלם החייב מס לפי כמות הדירות בבעלותו ולא על פי אחוזי ההחזקה בפועל. לדוגמה, אם לאדם 8 דירות ששיעור הבעלות בהן הוא 50% לכל דירה (סה"כ 400%), הוא ישלם מס על 6 דירות (לפי שיעור החזקה של 300%).
מה יהיה גובה מס דירה שלישית?
המס יהא בשיעור 1% לשנה מערך כל דירת מגורים שהיתה בבעלות. למעט 2 דירות מגורים לפי בחירתו (בעלות השווי הגבוה יותר).
כיצד יחושב שווי הדירות?
הנוסחה מורכבת ובעייתית, מביאה בחשבון מדד סוציו אקונומי וגודל דירה. משרד האוצר יקים אפליקציה בה יזין החייב את פרטי הנכס (גוש/חלקה/תת חלקה/גודל דירה וכו') ותתקבל תוצאת שווי הנכס. לא ניתן יהיה לערער על קביעת השווי למעט על טעויות בחישוב או בשטח הדירה.
מה תיחשב כדירת מגורים לצורך חוק ריבוי נכסים?
דירה או חלק מדירה, שבנייתה הושלמה, הנמצאת בישראל והיא מיועדת למגורים לפי טיבה או לפי התוכנית החלה עליה לפי חוק התכנון והבנייה או שהיא משמשת למגורים בפועל. שימו לב, גם דירה המשמשת בפועל כמשרד אך תוכנית הבנייה היא דירת מגורים תיחשב דירת מגורים ולהיפך, אם התוכנית היא למשרדים ובפועל משמשת למגורים היא תיחשב כדירה לצורך חוק מיסוי דירה שלישית.
פטור ממס ומס יחסי על שווי נמוך
אם סך כל הדירות בבעלות למעט דירה אחת (הגבוהה ביותר) נמוך מ-1,150,000 שקל יחול פטור ממס (דירות ההשקעה הן כל הדירות למעט אחת עם השווי הכי גבוה). אם שווי הדירות גבוה מ-1,150,000 ונמוך מ-1,400,000 שקל יחול מס יחסי.
תקרת מס
18,000 שקל לכל דירה לכל שנת מס. (מגלם ערך דירה של 1.8 מיליון שקל ). מי שמחזיק רק בחלק מדירה ישלם מס יחסי לפי חלקו. אם למשל שווי הדירה 1.5 מיליון שקל והמס הוא 15,000 שקל והבעלות היא רק 50%, ישולם סך של 7,500 שקל בלבד.
על מי חל החוק
יחיד ובן זוגו. למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד. דירות הרשומות על שם ילדים עד גיל 18 ייחשבו כדירה נוספת. הסכם ממון שנחתם בקשר לדירה מסוימת לא יחול והדירה תיחשב כמשותפת לשני בני הזוג במניין הדירות הכולל. גם דירה בבעלות איגוד מעטים תיחשב כדירה לבעלי המניות במניין הדירות הכללי האישי שלהם.
על מי לא חל חוק מיסוי דירה שלישית
דירת מגורים בבעלות עמותה, הקדש או חל"צ (חברה לתועלת הציבור).
דירת מגורים שבעליה זכאי להטבות ע"פ חוק עידוד השקעות הון.
דירת מגורים בבניין להשכרה ע"פ חוק עידוד בניית דירות להשכרה.
דירת מגורים שמשמשת להשכרה לטווח ארוך ע"פ מכרז שפרסמה המדינה או חברה ממשלתית
לדיור והשכרה.
דירת מגורים שחל עליה חוק הגנת הדייר.
דירת מגורים המהווה מלאי עסקי.
דירת יתום מתחת לגיל 18.
דירות מפוצלות
דירה שפוצלה כדין תיחשב כדירה אחת. החוק לא מתייחס לדירה שפוצלה שלא כדין אך "מכלל ההן נשמע הלאו" וככל הנראה דירה שפוצלה שלא כדין תיחשב כמספר דירות לפי העניין. כמו כן, מספר דירות מגורים שחוברו לדירה אחת, ייחשבו כדירה אחת. אולם החוק אינו ברור דיו ולא ידוע האם מדובר אך ורק על דירת מגורים שאוחדה כדין או שגם דירות שאוחדו שלא כדין תיחשבנה כדירה אחת.
נחלה/משק חקלאי
דירת מגורים אשר בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל, לא ניתן להעביר בה זכויות אלא כחלק מנחלה תיחשב כדירה אחת בלבד.
דירה שנתקבלה בירושה
דירת מגורים שנתקבלה בירושה לא תיחשב כדירה בשנה הראשונה שלאחר פטירת המוריש (ת. פטירה הוא הקובע ולא צו קיום צוואה או צו ירושה) - ובלבד שלא הושכרה.
התמריצים למכירת דירה
מי שימכור דירה עד 1.10.2017 - יהיה פטור ממס דירה שלישית.
מי שימכור דירה עד 1.10.2017 ליחיד זכאי, יזכה למענק של עד 85,000 שקל ע"ח מס שבח. לגבי 3 דירות בלבד (סה"כ מענק יכול להגיע ל-255,000 שקל ). מי שקיבל מענק כאמור, לא יוכל לרכוש דירה נוספת להשקעה במשך 4 שנים מיום המכירה.
מי שמכר דירה זולה ששווייה עד 1,150,000 שקל והיא לא חייבת במס, יוכל לקבל מענק של 50% ממס השבח עד תקרה של 15,000 שקל.
מי שרוכש דירה שבגינה נתקבל מענק יהיה חייב להיות מחוסר דירה, שאם לא כן הוא יהיה חייב
במענק ששולם למוכר.
תיפתח קופת גמל בה יוכל המוכר להשקיע את כספי המכירה. הקופה תהיה פטורה ממס על רווחים
מהפקדה של עד 2.5 מיליון שקל.
כיצד יתבצע בפועל תשלום המס?
תשלום המס יתבצע על ידי החייב פעמיים בשנה - 50% מהסכום עד 30 ליוני. 50% נוספים עד 31 לדצמבר.
קנסות
הקנסות ינועו בין קנס בגובה חוב המס, פי שניים מחוב המס או פי שלושה מגובה המס והכל בהתאם לחומרת העבירה - אי דיווח, דיווח כוזב או דיווח כוזב במטרה להתחמק ממס. כמו כן, המגישים והמשלמים באיחור ייקנסו ב-270 שקל בגין כל שבועיים איחור בתוספת ריבית והצמדה.