יעל אנדורן / צילום: תמר מצפי
קרן הריט החדשה, 'מגוריט', שהוקמה לאחר שינוי חוק הריט שמאפשר השקעה גם בנכסים מניבים לשכירות למגורים, דיווחה היום על ביצוע העסקה הראשונה בתחום דיור להשכרה. נזכיר כי החברה הוקמה לפני כארבעה חודשים, גייסה כ-240 מיליון שקל, אך מאז טרם ביצעה עסקאות. כפי שנחשף ב"גלובס" לפני כחודשיים, החברה ניסתה לרכוש מקבץ דיור להשכרה מקבוצת אביב שזכתה במכרז של משרד האוצר ברמת השרון, ובונה פרויקט להשכרה שנמצא בשלבים מתקדמים של בנייה, אך העסקה לא יצאה אל הפועל. עוד נחשף ב"גלובס" כי התיקון בחוק הריט אומנם איפשר את הקמתה של 'מגוריט' אך נכון להיום הוא עדיין לא מושלם ומקים כמה מכשולים בפני מטרתה העיקרית לרכוש דירות או פרויקטים להשכרה.
על פי העסקה, תרכוש קרן הריט 34 יחידות דיור בפרויקט "מידטאון" בתל-אביב תמורת סך כולל של 71.4 מיליון שקל. מדובר על דירות בנות 3 חדרים בשטח ממוצע של 70 מ"ר בתוספת 12 מ"ר מרפסת, הממוקמות בין הקומות השישית ל-11 במגדל שעתיד להתאכלס בעוד כשנה. הדירות הנרכשות יושכרו לתושבי תל-אביב זכאים, במסגרת תוכנית דיור בר-השגה, לתקופה של 10 שנים, לפי מחיר שכירות קבוע וצמוד למדד. לאחר התקופה האמורה, ניתן יהיה להשכיר או למכור את הדירות, כבודדות, בשוק החופשי, ללא כל מגבלה.
חישוב פשוט מעלה כי הדירות האמורות נרכשו בעבור כ-2.1 מיליון שקל לדירה. מכיוון שמדובר בדירות שטרם אכלסו, בבניין חדש לחלוטין, עם התנייה ברורה של שכירות ארוכת טווח, מדובר במוצר חדש בשוק, וקשה להשוות את מחירו לעסקאות דומות שנעשו בסביבה. במקביל, חשוב לזכור שמדובר במגדל רב קומות בו עלות התחזוקה תהיה גבוהה, עוד מרכיב שיצטרף לדמי השכירות העתידיים שעל פי נתוני החברה יעמדו על 4,750 לחודש. נציין שעל פי גורמים הבקיאים במתווה ההשכרה, שכאמור גובש יחד עם העירייה, דמי התחזוקה בדירה אלו ככל הנראה יוגבל לתקרה של סביב 400 שקל לדירה לחודש. אך גם במקרה זה, מדובר בסכום לא מבוטל. עוד על פי נתוני 'מגוריט', הקרן צופה תשואה שנתית ממוצעת בגובה כ-3% מהשכרת הדירות.
מתי דב, מנכ"ל מגוריט, אמר בהקשר זה: "בתום תקופת השכירות מול העיריה, התשואה עשויה לעלות, שכן על פי אינדיקציות שקיבלנו ממספר גורמים מקצועיים, ועל פי המחירים המקובלים בתל-אביב, השכירות החודשית בגין דירות דומות לאילו שרכשנו, עומדת היום בשוק החופשי על כ-6,500 שקל עד כ-7,000 שקל".
עוד נציין כי במסגרת הדיווח לבורסה ציינה עוד החברה כי הסכם הרכישה מותלה בקבלת הסכמת עיריית תל-אביב למהלך, זאת בעקבות העובדה שמדובר בדיור בר-השגה עירוני בו תהיה צריכה הקרן לפעול מול ובהסכמת העירייה. התנאים המתלים הם השלמת הבנייה, קבלת טופס איכלוס לדירות (טופס 4), מסירת החזקה לקרן בדירות, רישום הערת אזהרה בדירות לטובת עיריית תל-אביב, וחתימת הקרן על הסכם מפורט הנוגע לדירות מול העירייה, הסכם זהה לזה שחתמה החברה היזמית מול העירייה לפני קבלת היתר הבנייה. עוד מצויין בדיווח כי אם תנאים מתלים אלה לא ימולאו שישה חודשים מיום הפנייה לעיריית תל-אביב, הסכם הרכישה יהיה מבוטל.
פרויקט מידטאון הממוקם במפגש הרחובות נמיר ושאול המלך, כולל מגדל בן 50 קומות ו-338 יחידות דיור. בצמוד אליו נבנה מגדל נוסף שישמש למשרדים ושטחי מסחר.
לדברי אייל גבאי, יו"ר מגוריט: "העסקה מגלמת בחובה את שלל יתרונותיה היחסיים של הקרן, ומאפשרת למשקיעים ליהנות מעסקה אטרקטיבית שעשויה להציף ערך בעתיד. עצם העובדה שמדובר על מקבץ של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך, הופכת את הקרן לשחקן כמעט יחיד שהמוצר מתאים לו, ולכן מחיר הרכישה מבחינתנו הינו אטרקטיבי. אני מאמין כי בעתיד הקרוב תוכיח שוב הקרן את יכולותיה ויתרונותיה בעסקאות נוספות".
יעל אנדורן, יו"ר ועדת אסטרטגיה במגוריט אמרה: "אחת ממטרותיו המרכזיות של הרגולטור בעידוד הקמת קרנות ריט למגורים היתה ליצור שוק שכירות מוסדי לטווח ארוך ובעצם ההשקעה הזו אנו תוקעים יתד ראשון להגשמת המטרה הזו. ברגע שניצור מסה קריטית של יחידות דיור לצורך השכרה לטווח ארוך, נוכל לצקת את היסודות לשוק שכירות בריא יותר ונייצר אלטרנטיבה אמיתית לשוכרים, אשר השוק כיום אינו מאפשר להם למעשה לעשות תכנון ארוך טווח".