נדל"ן- משפחות / צילום: Shutterstock / א.ס.א.פ קרייטיב
שוק ההון הישראלי עובר שינוי בשנים האחרונות. אם בעבר היה מרבית האשראי במשק מגיע מהבנקים, הרי שמ-2008, עת הוחל המנגנון המחייב כל שכיר להפריש לחיסכון פנסיוני, התהפכה המגמה, עד שכיום מרבית האשראי במשק הוא אשראי חוץ-בנקאי שמקורו בכספי הפנסיה ודומיהם המנוהלים על ידי גופים מוסדיים כגון: קרנות הפנסיה, קופות הגמל, ביטוחי החיים וקרנות ההשתלמות, המנהלים יותר מ-1.6 טריליון שקל (נכון לסוף 2015, לפי נתוני אגף שוק ההון באוצר).
הסביבה הכלכלית הנוכחית מציבה אתגרים חדשים בפני הגופים המוסדיים. אם בעבר, תשואה שנתית של 4%, אשר נחשבה כבנצ'מארק בהשקפת אגף שוק ההון בעבור תיקי הפנסיה בשוק, הייתה סטנדרטית פחות או יותר, כיום, לאור הריבית הנמוכה ואי היציבות המאפיינת את שוקי ההון - תשואה זו קשה יותר להשגה, ויש צורך בגיוון אפיקי השקעה וחיפוש אחר אפיקים ותחומים חדשים להשקעה בעבור הגופים המוסדיים.
מוצר ההשקעה שאותו מחפשים המוסדיים שונה במאפייניו מאלו שמחפשים משקיעים אחרים במשק. הגוף המוסדי תר אחר מוצרי השקעה אשר יביאו לתזרים מזומנים יציב, ארוך טווח ובטוח יחסית. מצבו של שוק האג"ח המקומי, בצירוף הריבית הנמוכה, כאמור, מאלצים את הגופים המוסדיים לחפש מוצרים אחרים המספקים את אותו תזרים יציב, בטוח ובתשואה המתאימה. לעתים יעדיפו הגופים המוסדיים מכשיר המספק תשואה מעט נמוכה יותר, בתנאי שזו ארוכת טווח ויציבה.
מימון פרויקטי נדל"ן ותשתיות היה, עד לשנים האחרונות, נחלתם הבלעדית של הבנקים. המיומנות והניסיון, לצד היקף כוח האדם הנדרש לבחינת כדאיות הפרויקטים והליווי הנדרש להשלמתם, השתלבו עם המודל העסקי המתאים יותר לבנק - המעוניין לצמצם את החשיפה לסיכוני הפרויקט וליהנות מהריבית הגבוהה ולטווח קצר. בשנים האחרונות פעלו הבנקים, לאחר שהעניקו אשראי לפרויקטי הנדל"ן והתשתיות - למכור חלק מההלוואה לגופים המוסדיים וכך להעביר אליהם חלק בסיכון לההלוואה.
עם זאת, מגבלות האשראי המוטלות על הבנקים בתחום הנדל"ן מצמצמות בשנים האחרונות את יכולתם להעניק אשראי נוסף לפרויקטים אלו - דבר המביא לייקור האשראי ומעצים את בעיית מחירי הנדל"ן. לאור מגמה זו, ומאחר שייזום פרויקטי נדל"ן ותשתית והחזקתם בשלב בו ניתן ליהנות מהפירות תואמים לאסטרטגיית ההשקעה של הגופים המוסדיים, ניתן לקבוע כי הכניסה לתחום זה היא מהלך טבעי עבור גופי הפנסיה, המחפשים, כאמור, לגוון את תמהיל השקעותיהם ולהוסיף מוצרי השקעה המתאימים להם.
אין מדובר ברעיון חדש. קרנות הפנסיה וקופות הגמל משקיעות כבר שנים בנדל"ן מניב במערב אירופה ובארה"ב. ואולם, אין סיבה שכספי הפנסיה של הציבור, לא "יתרמו" לצמיחה במשק הישראלי, באמצעות השקעה בפרויקטי תשתית ונדל"ן וכך יהנו גם מהעלייה במחירי הדיור בשנים האחרונות. ראוי לציין כי מספר גופים גדולים פועלים זה מכבר בכיוון זה; הראל, כלל, מגדל וגופים נוספים החלו בכניסה לייזום פרויקטי דיור ותשתית, ומגמה זו צפויה להתעצם.
לצד הממשלה כספקית מיזמי תשתית בפורמט PPP (Public-Private partnership), בו מרוויחה הממשלה מצמצום ההוצאה בתקציב המדינה (וכספי הפנסיה מצדם נהנים מתזרים הכנסות בעבור מימון פעילות הממשלה ומשותפות בצמיחה במשק ובבניית התשתיות בו, כפי שאירע בפרויקט כביש 6 לדוגמה), וכן כספקית פרויקטי דיור להשכרה, לדוגמה, המתאימים להעדפות ההשקעה של הגופים המוסדיים, נפקד מקומו של השלטון המקומי כספק פרויקטים ושותף פוטנציאלי לגופים המוסדיים.
הרשויות המקומיות, אשר משפיעות על חיינו יותר מהממשלה, ואחראיות על החינוך, התברואה ושלל השירותים שאנו צורכים מדי יום, טרם פרצו את המחסום והשכילו לנצל את היתרונות הטמונים בחיבור עם הגופים המוסדיים.
לשלטון המקומי אחריות ומוטיבציה להקמתם של פרויקטים רבים בתחומי התשתית והדיור, ואולם אף שמשאבי הרשויות דלילים משמעותית משל השלטון המרכזי, ואף כי קיימות רשויות איתנות מבחינה פיננסית להן דירוג אשראי גבוה, טרם נוצר ה"קליק" בין גופי הפנסיה הגדולים והשלטון המקומי, וממילא טרם נוצרו שיתופי פעולה שיהיו יעילים הן לרשויות, הן למשק והן לפנסיות של כולנו.
עירייה או מועצה אשר תשכיל לנצל את יכולות האשראי של קרנות הפנסיה והיתרונות שברתימת גופים אלו לפרויקטים "מקומיים" - יתרונות בהיבטי הריבית, אשר עשויה להיות נמוכה מהריבית בבנקים, המח"מים הארוכים יותר להחזר האשראי, ואף היכולת להכניס את הגוף המוסדי כשותף במיזמים העשויים להניב רווחים לטווחים ארוכים - תשיג יתרון משמעותי ביכולת לשרת תושביה.
לדוגמה, רשות מקומית שבבעלותה קרקע יכולה להיעזר בגוף המוסדי להקמתו של מבנה, בו ישולבו פעילויות של הרשות כדוגמת מרכז לקשישים או מתנ"ס, לצד שטחי מסחרי או משרדים, אשר התשואה מהשכרתם תניב לגוף המוסדי את התשואות המבוקשות על ידו.
שיתופי פעולה שכאלה ייטיבו עם המשק, עם תושבי הרשויות וגם עם הממשלה ותקציב המדינה, שכן אלו עשויים להביא בטווח הארוך לצמצום תלות הרשויות בתקציבים ממשלתיים וחיזוק עצמאותן וכוחן הכלכלי.
לממשלה ולרגולטורים יש כלים לסיוע בחיבור בין הכסף המוסדי לתשתיות עירוניות ולפרויקטים ברשויות המקומיות. ביכולתם להפחית את חסמי הכניסה לתחום, לצמצם את החשיפה לסיכונים הקיימים להגדיל את הכדאיות הכלכלית, אשר כבר כיום מצדיקה את השקעת המוסדיים בתחום זה. חיבור זה יועיל למוסדיים, לרשויות המקומיות ולבניין הארץ ותשתיותיה.
■ עו"ד חודק הוא ראש משרד GKH. ספיר, ראש מטה שר האוצר לשעבר, הוא עורך דין ב-GKH.