נחשון קויתי / צילום: איל יצהר
לנחשון קויתי, יו"ר ובעלים של קבוצת ב.ס.ר העוסקת בייזום והקמה של פרויקטים בתחום המגורים והמשרדים במתכונת של בנייה עצמית וקבוצות רכישה, יש בטן מלאה על המצב בענף הנדל"ן. "אי-אפשר לייבא קרקעות, אבל יש הרבה מתחמים בתוך מדינת תל-אביב שמדברים עליהם שנים ולא מצליחים לקדם שם תוכניות לבנייה, למשל פי גלילות ושדה דב. ממשלות מתחלפות, שרים נכנסים, מביאים את הפקידות שלהם ועושים ניקוי אורוות ותוך זמן קצר השר מפוטר, מתפטר או לא נבחר. צריך לתת לשר הממונה להיות אחראי על תחום הנדל"ן למשך שתי קדנציות. אי-אפשר אחרת".
- אבל נראה שמחיר למשתכן דווקא מתחיל להזיז דברים.
"אני לא מאמין במחיר למשתכן. המכרזים די נכשלים, והכול במספרים קטנים. כל הבנייה של מחיר למשתכן בפועל עומדת על 500-600 דירות ויש מצוקה של עשרות אלפים. בנוסף, ממה שאני שומע יש בעיה קשה עם האיכות".
- מה דעתך על כניסת החברות הסיניות לביצוע?
"עוד לא ראיתי חברה סינית שנכנסה לעבוד כאן. לפני יותר מעשור, כשנתניהו היה שר האוצר, היו 80 אלף פועלים זרים. היום כשנתניהו ראש ממשלה, מספר הפועלים הזרים מגיע בקושי ל-12 אלף, לא כולל הפלסטינים. כוח העבודה בישראל הוא מהירודים ביותר בעולם. עבדתי בארצות הברית ובמזרח אירופה, בניתי אלפי יחידות דיור בעולם. המציאות שם היא לאין שיעור טובה יותר.
"בישראל עוד לא ראיתי קבלן שחותם על חוזה ועומד בו. אולי רק במקרים בודדים. הממשלות לא עשו מספיק כדי לחזק את כוח הביצוע בבנייה, ולכן היום המציאות היא של מחירי ביצוע גבוהים מאוד שמגולגלים לצרכן. צריך יותר תחרות ויותר איכות, לא רק להוזיל את הקרקעות".
- ב.ס.ר בונה לא מעט בנייני משרדים, כל המחקרים מדברים על כך שבעוד מספר שנים השוק יהיה מוצף ויסבול מעודף היצע.
"כבר עשר שנים אני שומע ששוק המשרדים מוצף - וזה לא נכון. יש הרבה משרדים גדולים שהגיעו למסקנה כי הם רוצים לרכוש נכס ולקחת משכנתא וכך אחרי עשר שנים הנכס יהיה שלהם וזאת למעשה הפנסיה של העצמאים.
"נכנסנו לפתח תקווה כי גילינו שהעיר התפתחה בצורה מדהימה ובעלי מקצועות חופשיים מבקשים משרדים קטנים. אנחנו נותנים מענה לאלו שרוצים משרדים של 100 מ"ר או 200 מ"ר ותוך חודש מכרנו 70 אלף מ"ר של משרדים, שרובם נרכשו לשימוש עצמי".
- אתם מכינים את הפרויקטים שלכם להסבה למגורים בעתיד?
"בנייני משרדים נבנים למטרת משרדים, ולא מתוך מחשבה שיום אחד נעשה שימוש חורג ונהפוך אותם למגורים. זה לא יקרה וגם הרשויות לא יתנו לזה יד בשל הארנונה הגבוהה שהן מרוויחות ממשרדים. אני גם לא מאמין בפרויקטים של עירוב שימושים - משרדים בשילוב מגורים. העירוב מתאים לחוץ לארץ, אך לא למנטליות הישראלית. אנחנו לא רואים שזה מצליח כאן.
"ההשקעה היום במשרדים נכונה לרבים. התשואה במשרדים היא סביב 8%-9% ויש אצלי משקיעים שמגיעים לתשואה דו-ספרתית, וזה בהשוואה לתשואה של לא יותר מ-3% במגורים, ובנוסף להערמת חוקי המס נגד בעלי יותר מדירה אחת".
- האם פרשת ענבל אור השפיעה עליכם? האם קבוצות רכישה ישרדו בעתיד?
"עלי זה לא השפיע בכלל. על התחום יש השפעה כי בממשלה נבהלו והתחילו בחקיקה של כל מיני חוקים שלא ברור אם ייושמו או לא. קבוצות רכישה ימשיכו לפעול רק תחת מארגנים עם ניסיון וקבלות. אני מרגיש טוב שחלק גדול מאותם מארגנים חובבנים וחובבניות התמוססו. גם לציבור לקח זמן לעשות חשבון נפש. התוצאה הכי חשובה שהתרחשה היא שהבנקים כעת יודעים למי לתת מימון ועל מי להקשות".
- נכנסת לתחום ההתחדשות העירונית בלה גרדיה בתל-אביב - מה בדיוק המודל שם?
"אני מנסה לשלב יזמות וקבוצת רכישה, בפרויקטים של התחדשות עירונית. זה חידוש שנותן ביטחון לקונים פוטנציאליים. אני הראשון שמתחיל עם זה".
- מי הן קבוצות הרכישה המומלצות כיום?
"אין תגובה. אני לא ממליץ על אף אחד חוץ מעל עצמי".