גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: המכשול הביורוקרטי ממנו סובלים היזמים

גופים שלטוניים שונים מפרשים את תקנות חוק התכנון והבנייה בצורה מחמירה ובכך מקשים על יישום פרויקטי התחדשות עירונית ■ "יזם פעל תכנונית, הגיש בקשה, עבר ועדה, אך כעת הוא נתון לחסדיהם של גופים, שעלולים להצניח עליו מגבלות חדשות"

המכשול ממנו סובלים היזמים/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
המכשול ממנו סובלים היזמים/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

הרעש האקטואלי האחרון סביב תמ"א 38 הוא המחלוקת שנוצרת באשר לפרשנות בין רשות הכבאות וההצלה לבין היזמים. מדובר בוויכוח שמאיים על קיומם של פרויקטים רבים במתכונת של הריסה ובנייה. רשות הכבאות וההצלה בהנחיותיה החדשות מחייבת מדידת 4 מטרים לרוחב הרחוב (מצד לצד) ולכל אורכו לצורך הבטחת מעבר כבאית, בעוד שהיזמים טוענים כי מדובר רק על 4 מטר לאורך השטח הספציפי ברחוב בו מבוצע הפרויקט. מחלקות נוספת היא באשר לטווח המדידה, שכן בעוד שירותי הכבאות טוענים כי נדרש מרחק של 4 מטרים בין רכבים חונים משני צדי הרחוב, היזמים מצידם גורסים כי מדובר ברוחב הרחוב כולו.

"רוחבה של כבאית טיפוסית עומד על כ-2 מטר בערך, כך שאין הגיון בכך שידרשו שהמרחק יימדד לרוחב בין רכבים חונים וכמובן שלא לאורך הרחוב כולו אלא בסמוך לפרויקט הספציפי", כך טוען אסף שאול, מבעלי משרד האדריכלים CPSL, המתמחה בתכנון פרויקטים של התחדשות עירונית. מעבר לסמנטיקה הטכנית והפרשנות המילולית של אותן תקנות לחוק התכנון והבנייה, טוען שאול כי קיים פרדוקס מובנה בטענת רשות הכבאות וההצלה. "תקנות אלו נוצרו על מנת לתת פתרון במצב של רעידת אדמה ולשיטתם, ברחובות הצרים מ-4 מטר לא ניתן להעביר כבאית להצלה, כך שההיגיון אומר שדווקא ברחובות אלו, הנמצאים בסיכון, יש להקל בדרישות ולאפשר פרויקטים של תמ"א 38 על מנת לחזק מבנים ולמנוע אסון. בפועל, התקנה פועלת הפוך ואינה מתירה מימוש פרויקטים דווקא ברחובות צרים המועדים לפורענות, כך שהדיסוננס מאוד גדול".

מעבר לעיסוק במחלוקת ספציפית זו, יש להתייחס בצורה נרחבת יותר לאותן רשויות עצמאיות כדוגמת רשות הכבאות וההצלה וליכולת שלהן להשפיע על התממשותם או לחילופין על אי יציאתם לפועל של פרויקטים. "אותן תקנות הן נגזרת של חוק התכנון והבנייה ובהן מצויין תקן המינימום שיש לעמוד בו, ומאחר שהוא מנוסח בצורה מתומצתת ואפורה הוא נתון לפרשנויות. חלק מהרשויות העצמאיות מפרשנות אותן לחומרה ובכך מקשות על התממשות פרויקטים", אומר שאול.

אדריכל אסף שאול בעלים ושותף במשרד CPSL/ צילום: דרור סיטהכל - זוג הפקות

בהקשר זה נציין כי מאחר ומדובר ברשויות עצמאיות (כדוגמת רשות המים, חברת החשמל, רשות הטבע והגנים, כבאות והצלה, פיקוד העורף ואחרות) הן אינן כפופות לרשויות המקומיות. כך נוצר במקרים רבים כפל ביורוקרטי, שמאלץ את היזם לשנות תכנון ותוכניות למרות שבפועל קיבל את ברכת הדרך של הרשות המוניציפלית. "המחלוקות אינן קשורות לרשות המקומית והן עצמאיות ולרוב ניתקל בהן רק לאחר אישור הוועדה לפרויקט - קרי אחרי שקיים כבר תכנון מפורט, עליו קל יותר להעיר מאשר על תכנון ראשוני. כך יוצא שיזם פעל תכנונית, הגיש בקשה על סמך הבנות אל מול העירייה, עבר ועדה, אך כעת נתון לחסדיהם של רשויות וגופים אלה, שעלולים להצניח עליו מגבלות חדשות בשל פרשנותן לתקנות", מסביר שאול.

- מדוע אם כך אין דרישה שהערות הרשויות השונות יתקבלו בטרם הדיון בוועדה?

"כיום אנו בתחילת שינוי מגמה ובחלק מהרשויות המוניציפאליות מבקשים מאותן רשויות עצמאיות להבהיר את דרישותיהן כבר בתיקי המידע של הבניין, כך שבפועל היזם יכול להתחשב בהן עוד בטרם החל בתכנון המפורט. למשל, הוראות פיקוד יערות לשימור עצים לרוב ניתנות בתיקי המידע או בשלבי טרום וועדה. יחד עם זאת מדובר בתחום אפור שקשה לאכוף אותו מבחינה רגולטורית. למרות שהדרישה לערוך התאמות עוד בטרם מועד התכנון המפורט מוזכרת בתיקון לחוק התכנון והבנייה, הנושא עדיין לא חלחל אל הפקידים. כמו כן קיימת בעיה תקציבית, שכן על היזם להשקיע עוד יותר בתכנון ולהתחשב באותן תקנות, עוד לפני שלמעשה ניתנה לו האינדיקציה שיש לו פרויקט להקים, כיוון שטרם קיבל את אישור הוועדה".

לדעתו של שאול יש לעשות בידול בתקנות ביחס לסוגי הפרויקטים. "התקנות הן פועל יוצא של חוק התכנון והבנייה שאינו מבדיל בין סוגי פרויקטים, בין אם מדובר על פרויקט בנייה מסורתי ובין אם מדובר על פרויקטים של התחדשות עירונית. לדעתי, נכון יעשו אם יציבו פרשנויות מקלות לאותן תקנות בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, שכן מדובר בסוג אחר של פרויקטים, כאלו שתכליתם לחזק מבנים רעועים. מכאן שנדרשת גמישות על מנת שניתן יהיה בפועל לבצע את המלאכה".

- האם ישנן רשויות אשר מקלות יותר באשר לפרשנותן לתקנים?

"כן. פיקוד העורף הוא דוגמה לרשות עצמאית שעם הזמן הבינה את חשיבות פרויקטי תמ"א 38 והסכימה להקל בפרשנות התקנות. כך למשל, הם הגיעו להחלטה שחתך הקירות שאמור לגעת בקרקע מספיק שיעמוד על כ-50% במקום 70% במקור. כל זאת מתוך היגיון בריא והבנה שככל ויחמירו בתקנות כך יורידו את כמות הפרויקטים וברור שעדיף פתרון שאינו מושלם לחלוטין על פני המצב בפועל של בניינים מטים לפול.

- האם ניתן יהיה להקים רשות שתפקח על אותן מחלקות ועל אותם תקנים?

"על הנייר מדובר בפתרון נכון, אך אינני רואה אותו יוצא לפועל במציאות של היום. אני לא מאמין שחברת החשמל, פיקוד העורף, רשות המים ואחרים יוותרו על העצמאות שלהם ויתנו להנחית מישהו מעליהם. זו בעיה פוליטית סבוכה שעלולה רק לעכב. צריך פשוט להגדיר כי במידה וניתן, יש לבחון הקלות בפרשנות התקנות, בעיקר בפרויקטים של התחדשות עירונית ולבטח במצב בו כבר ניתן אישור הוועדה לפרויקט".

לאתר החברה

עוד כתבות

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

יציבות בוול סטריט; מיקרו־סטרטג'י יורדת ב-10%, שיאומי עולה ב-12%

סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ●  אמזון השקיעה 2.75 מיליארד דולר באנטרופיק ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות