המכשול ממנו סובלים היזמים/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
הרעש האקטואלי האחרון סביב תמ"א 38 הוא המחלוקת שנוצרת באשר לפרשנות בין רשות הכבאות וההצלה לבין היזמים. מדובר בוויכוח שמאיים על קיומם של פרויקטים רבים במתכונת של הריסה ובנייה. רשות הכבאות וההצלה בהנחיותיה החדשות מחייבת מדידת 4 מטרים לרוחב הרחוב (מצד לצד) ולכל אורכו לצורך הבטחת מעבר כבאית, בעוד שהיזמים טוענים כי מדובר רק על 4 מטר לאורך השטח הספציפי ברחוב בו מבוצע הפרויקט. מחלקות נוספת היא באשר לטווח המדידה, שכן בעוד שירותי הכבאות טוענים כי נדרש מרחק של 4 מטרים בין רכבים חונים משני צדי הרחוב, היזמים מצידם גורסים כי מדובר ברוחב הרחוב כולו.
"רוחבה של כבאית טיפוסית עומד על כ-2 מטר בערך, כך שאין הגיון בכך שידרשו שהמרחק יימדד לרוחב בין רכבים חונים וכמובן שלא לאורך הרחוב כולו אלא בסמוך לפרויקט הספציפי", כך טוען אסף שאול, מבעלי משרד האדריכלים CPSL, המתמחה בתכנון פרויקטים של התחדשות עירונית. מעבר לסמנטיקה הטכנית והפרשנות המילולית של אותן תקנות לחוק התכנון והבנייה, טוען שאול כי קיים פרדוקס מובנה בטענת רשות הכבאות וההצלה. "תקנות אלו נוצרו על מנת לתת פתרון במצב של רעידת אדמה ולשיטתם, ברחובות הצרים מ-4 מטר לא ניתן להעביר כבאית להצלה, כך שההיגיון אומר שדווקא ברחובות אלו, הנמצאים בסיכון, יש להקל בדרישות ולאפשר פרויקטים של תמ"א 38 על מנת לחזק מבנים ולמנוע אסון. בפועל, התקנה פועלת הפוך ואינה מתירה מימוש פרויקטים דווקא ברחובות צרים המועדים לפורענות, כך שהדיסוננס מאוד גדול".
מעבר לעיסוק במחלוקת ספציפית זו, יש להתייחס בצורה נרחבת יותר לאותן רשויות עצמאיות כדוגמת רשות הכבאות וההצלה וליכולת שלהן להשפיע על התממשותם או לחילופין על אי יציאתם לפועל של פרויקטים. "אותן תקנות הן נגזרת של חוק התכנון והבנייה ובהן מצויין תקן המינימום שיש לעמוד בו, ומאחר שהוא מנוסח בצורה מתומצתת ואפורה הוא נתון לפרשנויות. חלק מהרשויות העצמאיות מפרשנות אותן לחומרה ובכך מקשות על התממשות פרויקטים", אומר שאול.
בהקשר זה נציין כי מאחר ומדובר ברשויות עצמאיות (כדוגמת רשות המים, חברת החשמל, רשות הטבע והגנים, כבאות והצלה, פיקוד העורף ואחרות) הן אינן כפופות לרשויות המקומיות. כך נוצר במקרים רבים כפל ביורוקרטי, שמאלץ את היזם לשנות תכנון ותוכניות למרות שבפועל קיבל את ברכת הדרך של הרשות המוניציפלית. "המחלוקות אינן קשורות לרשות המקומית והן עצמאיות ולרוב ניתקל בהן רק לאחר אישור הוועדה לפרויקט - קרי אחרי שקיים כבר תכנון מפורט, עליו קל יותר להעיר מאשר על תכנון ראשוני. כך יוצא שיזם פעל תכנונית, הגיש בקשה על סמך הבנות אל מול העירייה, עבר ועדה, אך כעת נתון לחסדיהם של רשויות וגופים אלה, שעלולים להצניח עליו מגבלות חדשות בשל פרשנותן לתקנות", מסביר שאול.
- מדוע אם כך אין דרישה שהערות הרשויות השונות יתקבלו בטרם הדיון בוועדה?
"כיום אנו בתחילת שינוי מגמה ובחלק מהרשויות המוניציפאליות מבקשים מאותן רשויות עצמאיות להבהיר את דרישותיהן כבר בתיקי המידע של הבניין, כך שבפועל היזם יכול להתחשב בהן עוד בטרם החל בתכנון המפורט. למשל, הוראות פיקוד יערות לשימור עצים לרוב ניתנות בתיקי המידע או בשלבי טרום וועדה. יחד עם זאת מדובר בתחום אפור שקשה לאכוף אותו מבחינה רגולטורית. למרות שהדרישה לערוך התאמות עוד בטרם מועד התכנון המפורט מוזכרת בתיקון לחוק התכנון והבנייה, הנושא עדיין לא חלחל אל הפקידים. כמו כן קיימת בעיה תקציבית, שכן על היזם להשקיע עוד יותר בתכנון ולהתחשב באותן תקנות, עוד לפני שלמעשה ניתנה לו האינדיקציה שיש לו פרויקט להקים, כיוון שטרם קיבל את אישור הוועדה".
לדעתו של שאול יש לעשות בידול בתקנות ביחס לסוגי הפרויקטים. "התקנות הן פועל יוצא של חוק התכנון והבנייה שאינו מבדיל בין סוגי פרויקטים, בין אם מדובר על פרויקט בנייה מסורתי ובין אם מדובר על פרויקטים של התחדשות עירונית. לדעתי, נכון יעשו אם יציבו פרשנויות מקלות לאותן תקנות בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, שכן מדובר בסוג אחר של פרויקטים, כאלו שתכליתם לחזק מבנים רעועים. מכאן שנדרשת גמישות על מנת שניתן יהיה בפועל לבצע את המלאכה".
- האם ישנן רשויות אשר מקלות יותר באשר לפרשנותן לתקנים?
"כן. פיקוד העורף הוא דוגמה לרשות עצמאית שעם הזמן הבינה את חשיבות פרויקטי תמ"א 38 והסכימה להקל בפרשנות התקנות. כך למשל, הם הגיעו להחלטה שחתך הקירות שאמור לגעת בקרקע מספיק שיעמוד על כ-50% במקום 70% במקור. כל זאת מתוך היגיון בריא והבנה שככל ויחמירו בתקנות כך יורידו את כמות הפרויקטים וברור שעדיף פתרון שאינו מושלם לחלוטין על פני המצב בפועל של בניינים מטים לפול.
- האם ניתן יהיה להקים רשות שתפקח על אותן מחלקות ועל אותם תקנים?
"על הנייר מדובר בפתרון נכון, אך אינני רואה אותו יוצא לפועל במציאות של היום. אני לא מאמין שחברת החשמל, פיקוד העורף, רשות המים ואחרים יוותרו על העצמאות שלהם ויתנו להנחית מישהו מעליהם. זו בעיה פוליטית סבוכה שעלולה רק לעכב. צריך פשוט להגדיר כי במידה וניתן, יש לבחון הקלות בפרשנות התקנות, בעיקר בפרויקטים של התחדשות עירונית ולבטח במצב בו כבר ניתן אישור הוועדה לפרויקט".
לאתר החברה