ג'ף סאטון / צילום: מצגת החברה
איגרות החוב של חברות הנדל"ן הזרות נהנות בחושים האחרונים מרוח גבית בשוק ההון המקומי, והיזמים האמריקאים מנצלים את הסנטימנט החיובי להרחבת היקף הגיוסים. בחודש ינואר הנפיקו החברות הזרות אג"ח נוספות בהיקף של כ-500 מיליון שקל ערך נקוב, והגדילו את סך האג"ח הנסחרות ל-12.83 מיליארד שקל ע"נ. גם בחודש הנוכחי נמשכים הגיוסים במלוא המרץ, וביקושים חזקים מצד קרנות הנאמנות אמורים להעלות את היקף ההנפקות הזרות לטווח של 1-2 מיליארד שקל. ביום חמישי האחרון השלימה חברת סאות'רן פרופרטיז בהצלחה את שלב המכרז המוסדי המקדים, בזכות ביקוש כפול מהמתוכנן של כ-450 מיליון שקל לאג"ח מסדרה א' שהציעה.
סאות'רן, שהיא חברה בת של החברה הציבורית האמריקאית טראנסקונטיננטל רילטי אינבסטורס (TCI), נאלצה להתמודד עם קשיים גדולים בהנפקה בת"א בשל ביקורת על פעולות עסקיות של החברה האם בעבר, לצד דירוג שהופחת מ-A ל-BBB פלוס עוד בטרם יצאה ההנפקה אל הפועל. ולמרות זאת, הריבית המקסימלית הגבוהה שהציעה החברה במכרז המוסדי (8.5%) משכה אליה משקיעים רבים, ובהם קרנות הנאמנות של בתי השקעות מובילים כדוגמת מיטב דש, מגדל שוקי הון, אי.בי.אי, מור ואלומות. כך, שבסיכומו של המכרז הבטיחה החברה גיוס של 230 מיליון שקל והגדילה את היקף ההנפקה כולה מ-220 ל-280 מיליון שקל. בנוסף לכך, גם ירדה הריבית לרמה של 7.4% בלבד, ועשויה אף לרדת יותר במכרז הציבורי שייערך מחר.
סאות'רן פרופרטיז פועלת בדרום ארה"ב, בעיקר בעיר דאלאס (59%) ובערים אחרות במדינת טקסס (26%). החברה מחזיקה ב-17 מתחמי דירות למגורים (מולטי פאמילי) הכוללים 3,919 יחידות דיור, וכן ב-7 בנייני משרדים בעלי שטח כולל של 1.58 מיליון רגל רבועה (147 אלף מ"ר).
לפי נתונים שפרסמה סאות'רן, ברשותה הון עצמי של 256 מיליון דולר והיא מייצרת NOI (הכנסה נטו מדמי שכירות) שנתי של 31 מיליון דולר, שצפוי לצמוח לכ-45 מיליון דולר. בנוסף, הדגישה החברה כי תזרים המזומנים שלה לאחר פירעון חובות קיימים על הנכסים עומד על 13 מיליון דולר בשנה, והוא אמור לגדול ל-20 מיליון דולר בשנה לאחר השלמת ההקמה והאכלוס של נכסים בהקמה.
אול-יר יוצאת לגיוס סדרה שלישית
בהנפקה אחרת, שכבר הושלמה, גייסה חברת דה לסר של היזם אייב לסר עוד 113 מיליון שקל באמצעות הרחבת סדרה ד' הקיימת. דה לסר היא הוותיקה ביותר מבין החברות הזרות, והיחידה שכבר פרעה סדרה בשלמותה. ההנפקה הנוכחית הגדילה את היקף האג"ח הנסחרות שלה בבורסה ל-944 מיליון שקל ע"נ.
שתי חברות נוספות בעלות נוכחות בבורסה, שמעוניינות בהנפקה נוספת, הן קופרליין ואול-יר. קופרליין, שבבעלות משפחת שלזינגר, גייסה כאן מאז אוקטובר 2015 אג"ח מסדרה א' בהיקף של כ-409 מיליון שקל. החברה, שפועלת בתחום הנדל"ן המניב למגורים במדינות ניו יורק, קונטיקט ופלורידה, מחזיקה בדירוג A ומעוניינת לגייס עוד 120 מיליון שקל בהנפקת סדרה ב', בעלת משך חיים ממוצע (מח"מ) של כ-5 שנים.
הנפקה גדולה בהרבה מתכננת להוציא אל הפועל חברת אול-יר של יואל גולדמן. אול-יר, שלה כבר שתי סדרות אג"ח בהיקף כולל של 843 מיליון שקל, מעוניינת לגייס עוד 650 מיליון שקל בסדרה שלישית חדשה שתובטח בשעבוד על מלוא החזקותיו (50%) של גולדמן במלון וויליאם וייל בברוקלין, שיועברו לידי חברת האג"ח מיד לאחר ההנפקה. הסדרה החדשה תהיה בעלת מח"מ של 5.7 שנים, ותונפק לאחר שבחודשיים האחרונים רשמה אג"ח א' של אול-יר התאוששות מרשימה וזינקה ב-14% למחיר שיא המשקף תשואה לפדיון של 5.9% בלבד.
סאטון חוזר מוכן יותר
אבל הסיפור המעניין ביותר הוא ניסיון ההנפקה השני של חברת וורטון פרופרטיז, שבבעלות יזם הנדל"ן ג'ף סאטון, אשר מתמחה ברכישה, השבחה והשכרה של חנויות יוקרה הממוקמות ברחובותיה המרכזיים של ניו יורק. סאטון הגיע בשבוע שעבר לת"א לפגישות עם משקיעים מוסדיים לקראת הנפקה אפשרית של איגרות חוב לחלק מהנכסים המניבים שבשליטתו, כשהפעם נראה שהצלחת הנפקת האג"ח שלו כבר אינה מוטלת בספק.
עבור סאטון, מדובר כאמור בסיבוב שני בשוק ההון הישראלי. במהלך 2015 הוא כבר היה כאן בפגישות עם מוסדיים לקראת גיוס חוב של כ-2 מיליארד שקל, אלא שהיקף הגיוס העצום לצד תיק נכסים מבוזר מדי, הנדסה פיננסית מורכבת של תקבולי ההנפקה וציפייה לריבית נמוכה במיוחד, גררו חוסר נוחות אצל המשקיעים וסאטון בחר לוותר על המהלך.
כעת, ולאחר הפקת לקחים מהסיבוב הראשון, מגיע לכאן סאטון בשנית. הפעם הוא מכריז על רצונו בגיוס של 400 מיליון שקל בלבד (שעשוי לגדול לעד פי שניים מכך בהתאם לביקוש) ומציע ריבית שקלית של עד 4.5%, כאשר דירוג החוב (שטרם נקבע) אמור לנוע סביב רמה של AA מינוס. בנוגע לתמורת ההנפקה, נכתב בתשקיף כי היא תשמש את החברה לצורך מימון פעילויותיה, ובדגש על רכישת נכסים חדשים, רכישת החזקות שוטפות בנכסי החברה ופירעון הלוואות קיימות של חברות בנות.
לחברה שתנפיק את איגרות החוב, מציע סאטון להעביר את מלוא החזקותיו ב-18 נכסים מניבים בניו יורק, המרוכזים ברובם ברחובות המרכזיים של מנהטן וברוקלין. מדובר בעיקר בחנויות אותן רוכש סאטון ולאחר השבחתן משכיר אותן לרשתות קמעונות מובילות בחוזים ארוכי טווח.
סך שטחי המסחר בנכסים אלו עולה על 213 אלף ר"ר (19.8 אלף מ"ר), כאשר שווי הנכסים בספרים מסתכם ב-723 מיליון דולר והם נושאים עמם התחייבויות של 259 מיליון דולר, ומניבים NOI של כ-27.1 מילון דולר בשנה. החברה גם מציגה הון עצמי של 421 מיליון דולר המהווה 59% מסך המאזן.
