דרישות הסף של אמדוקס היו מאתגרות מאוד. 70 אלף מ"ר ו-3,300 מקומות חניה. על פי תקני החניה בישראל באותה עת, 70 אלף מ"ר אפשרו להקים 1,750 חניות (1 ל-40 מ"ר). תקן החניה שאושר בקיץ האחרון מוריד את הכמות ל-1,170 חניות בלבד (1 ל-60 מ"ר). כלומר, בחברה דרשו מחברות הנדל"ן להמציא לה בדרכים שונות זכויות חניה הגבוהות בהרבה מתקני החניה שיינתנו רק עבור המשרדים עצמם.
למרות זאת, חברות הנדל"ן הגדולות הזדרזו כמובן להסתער על המכרז. אלא שהפרטים שיוצגו להלן מעידים כי ייתכן שהלהט הגדול גרר אחריו נסיון להגמיש יותר מדי את חוקי התכנון והבנייה בישראל.
בשבוע שעבר דווח על מעצרו של ראש עיריית כפר סבא, יהודה בן חמו, ומעצרם של בכירים נוספים בעירייה, בין השאר בחשד לקבלת טובות הנאה מיזמי נדל"ן מקבלנים שנעצרו אף הם. השבוע מתגלה התנהלות תמוהה אחרת של עיריית כפר סבא, אשר בשנה האחרונה פעלה להכשיר לחברת אמות השקעות תוכנית בנייה ענקית בכפר סבא, כך שתתאים לתוכנית להקמת הקמפוס של אמדוקס.
נדגיש שלא ידוע ל"גלובס" במקרה זה על חשדות לפלילים מכל סוג ואיננו טוענים כך, אבל אנחנו מציגים להלן את הדברים כפי שנחשפו במסמכים.
התוכנית הוקפאה
לחברת אמות, שבשליטת נתן חץ (המכהן כיו"ר החברה), יש מזה זמן קרקע פנויה בכניסה לכפר סבא, אותה רכשה (כ-50%) בנובמבר 2007 לפי שווי של 56 מיליון שקל. מדובר במתחם בשטח של 16 דונם צפונית-מזרחית לצומת כפר סבא-רעננה צפון, "המגרש הגדול ביותר לתעסוקה במרחב התוכנית הכוללת, המצוי בסמיכות מיידית למחלף הכניסה" (כפי שהחברה מתארת אותו באתר האינטרנט שלה).
עם רכישת הקרקע ציינה החברה בהודעה לבורסה כי על פי התוכנית (תב"ע) ניתן להקים על המתחם פרויקט מסחר ומשרדים בהיקף של 56 אלף מ"ר ו-800 מקומות חניה. באותה הודעה מסרה החברה כי בכוונתה לבנות את הפרויקט בשלבים, על פי קצב השיווק, "במהלך החמש השנים הקרובות". בדוח השנתי ל-2007 שהתפרסם חודשים מספר לאחר מכן, שינתה החברה את מספר החניות המתוכננת ל-1,200. בנוסף, היא ציינה בדוח כי היקף ההשקעה הכוללת בפרויקט המתוכנן (לא כולל הוצאות מימון) מוערך ב-320 מיליון שקל (מעבר לעלות הקרקע), כאשר חלקה של אמות עומד כאמור על 50%.
בפועל, בעקבות המשבר הכלכלי העולמי, התוכניות הוקפאו. באתר החברה מופיעה הקרקע כפרויקט עתידי, "להקמת שלושה מגדלי משרדים בני כ-13 קומות כל אחד, בשטח קומה טיפוסי של 1,250 מ"ר, שיכלול גם קומת מסחר ו-2 מרתפי חניה תת קרקעית הכוללים כ-1,000 מקומות חניה".
לכן, כשפורסם המכרז לקריה החדשה של חברת אמדוקס, חברת אמות ראתה מול עיניה הזדמנות פז "לגאול" את המגרש.
הבעיה? המגרש של אמות לא עמד בדרישות הסף. לא 70 אלף מ"ר. ובוודאי שלא 3,300 מקומות חניה. עם התנאי הראשון היא עוד יכלה איכשהו להסתדר, על ידי ויתור על השטח המסחרי וניצול נכון יותר של שטחי ברוטו-נטו (70 אלף מ"ר הם דה-פקטו כ-50 אלף מ"ר עיקריים), אבל עם החניה - שם הפער עומד על מאות אחוזים בין רצוי למצוי - לא היה לה לכאורה שום סיכוי. לכאורה.
ב-19 ביולי 2016 התכנסה ועדת המשנה לתכנון ובנייה של כפר סבא לדון בבקשה של חברת אמות. על פי פרטי הבקשה בפרוטוקול הישיבה, התב"ע על המגרש של אמות מאפשרת בנייה של 34,194 מ"ר משרדים ועוד 4,885 מ"ר מסחרי (כ-39 אלף מ"ר בסה"כ). באמות מסבירים שבפועל מדובר בזכויות ל-56 אלף מ"ר, מאחר שישנו מקדם המרה ממסחר למשרדים ביחס של 1 ל-2 וכן 28% שטחי שירות.
הבקשה של אמות מהוועדה: "הקמת חניון תת קרקעי בן 9 מפלסים למבנה תעסוקה". מועד הדיון הוא קריטי - בסוף השבוע, ב-23 ביולי, ייכנסו לתוקף התקנות החדשות שהפחיתו דרמטית את מקומות החניה. השר משה כחלון חתם על התקנות ב-8 ביוני, אולם הן פורסמו ברשומות רק ב-23 ביוני ושם נקבע כי הן יחולו "30 ימים מיום פרסומן".
התוכנית של אמות גרנדיוזית: הקמת חניון עצום של 9 מפלסים בשטח כולל של 116.6 אלף מ"ר מתחת לפרויקט (דמיינו את שלושת מגדלי עזריאלי פחות או יותר מתחת לאדמה). לדברי החברה, כפי שנכתב בבקשה: מספר החניות הדרוש על פי התקן עומד על 1,759 ומספר המקומות המוצע הוא 3,262. בדיוק כפי שדרשה אמדוקס. בינגו.
איך מכפילים את הכמות פי ארבעה - הרי החברה עצמה כתבה בזמנו בהודעה לבורסה שיש לה זכויות ל-800 מקומות חניה בלבד? בגוף הבקשה, הגרמושקה, צוין כי מרתפי החניה מבוקשים לצורך בניין משרדים של 70 אלף מ"ר - מה שאפשר לחברה לטעון שמספר החניות לפי התקן עומד על 1,759, והתוספת קטנה עם כך ל-1,503 חניות בלבד. איך הוסיפה החברה עוד כ-15 אלף מ"ר לזכויות שיש לה במגרש? לדברי החברה, יש לה זכויות בנייה נוספות בסמוך למגרש בהיקף של 20 אלף מ"ר, והיא צירפה אותן לתוכנית המדוברת. בכל מקרה, חשוב להדגיש כי חישוב תקן חניה אמור להתבצע על פי שטח עיקרי, ללא שטחי שירות, וגם המרה ממסחר למשרדים (עליו לא דובר כלל בגרמושקה) אמורה היתה להתבצע באמצעות תב"ע.
ומה עושה הוועדה, שבראשה יושב ראש עיריית כפר סבא, בן חמו, נוכח בקשה להוסיף עוד אלפי חניות לפרויקט? מאשרת אותה פה אחד, אבל עם הצבה של 27 תנאים לצורך קבלת ההיתר (יועץ תחבורה, כיבוי אש, איכות סביבה, בדיקת קרקע, אטימות ועוד). בין השאר, כפי שקובע חוק התכנון והבנייה, נכתב באישור כי לא יינתן היתר לפני שיימסרו לוועדה כל חתימות הבעלים הרשומים על הקרקע.
יומיים בלבד חולפים מאותו דיון - שיא ישראלי חסר תקדים (בעירייה טוענים שלא מדובר בצעד חריג) - וביום חמישי ה-21 ביולי מונפק לאמות היתר להקמת 9 קומות חניה. יומיים בלבד לפני שייכנסו לתוקף תקנות החניה החדשות (בפועל, מדובר למעשה ביום האחרון לפני אימוץ התקנות, כיוון שה-23 לחודש - היום בו נכנסו לתוקף התקנות - חל בשבת).
הטבה מפליגה
התנאים לקבלת ההיתר, שכמובן לא הספיקו להתקיים (חמישה תנאים אזוטריים כן קוימו), הפכו בהיתר עצמו ל"תנאים לתחילת עבודה". מאמות נמסר כי החברה עבדה יחד עם גורמי הרישוי במשך חצי שנה והם עמדו בכל דרישות הסף, "כך שנשאר רק חותמת בלבד". ההתניות לדבריהם קטנות יחסית, מה גם שכל החברות והגופים הזדרזו באותה עת לקבל היתרי בנייה בשל התקן החדש. מהעירייה נמסר כי בפרויקטים גדולים ניתן לעתים לתת היתר לעבודות חפירה וביסוס, כאשר במקביל פועלים להשלמת האישורים.
חברת אמות היא ללא ספק מאריות הנדל"ן המקומיים. היא נסחרת בבורסה בשווי שוק של 5 מיליארד שקל וההון העצמי הרשום בספריה גבוה מ-3.5 מיליארד שקל. עם זאת, גם לחברה בסדרי גודל כאלו מדובר בהטבה מפליגה וחסרת תקדים.
בשורה התחתונה, במקום זכויות ל-800-1,000 מקומות חניה, כמות שאמורה היתה להתכווץ בשליש עם כניסתן לתוקף של תקנות החניה, זכתה אמות בדקה ה-90 בהיתר של הוועדה לתכנון ובנייה לבנות 3,262 חניות. תוספת לא מוסברת של כ-2,500 חניות. זאת, כאשר הוראות התב"ע החלות במקום מציינות במפורש כי תקן החניה יינתן בהתאם לתקן משרד התחבורה שיחול בזמן הוצאת ההיתר.
לדברי גורמים בשוק הנדל"ן, תחת הנחה ששוויה של חניה בודדת עומד על כ-400 אלף שקל, ולאחר הפחתת מחיר ההקמה בסך כ-100 אלף שקל, מדובר בהטבה דמיונית ששוויה כ-750 מיליון שקל. מעבר לכך, מדובר בהטבה שהעניקה לחברה את הזכות לעמוד בתנאי הסף הקשים של אמדוקס במכרז.
מהעירייה נמסר כי חישוב השטחים בבקשה נעשה בהתאם להוראות התב"ע ולאפשרויות להמרת שטחים. לדברי העירייה, "תקן החנייה בתב"ע הינו מינימלי, ועל פי המלצת הגורמים המקצועים ולאחר שקילת מכלול הנתונים הוחלט לאשר את מספר החניות". בכל מקרה, הם מציינים, "העירייה פועלת על פי כל דין ובהתאם להוראת התוכניות התקפות".
מאמות נמסר כי "כחלק מהליך הקמה של קמפוס היי-טק קידמה החברה תכנון וקיבלה היתר בנייה להקמת מרתף החניה התת-קרקעי. בפרויקט זה, כמו בכלל פעילותה, החברה פועלת על פי כל דין ובשקיפות מלאה".
לפי שעה, המהלך התברר כמוצלח למדי. אמות נותרה בשלב הגמר במכרז של אמדוקס, ביחד עם חברות ס.ע.ן וריט 1, שמשכירות לאמדוקס את המתחם הנוכחי ברעננה בחוזה עד סוף 2019 ומנסות לשכנע אותה להישאר במקומה (במהלך שכולל שיפוץ והרחבה של המקום הקיים).
השאלות הקשות:
התב"ע על המגרש כוללת 34,194 מ"ר משרדים - בגוף הבקשה (גרמושקה) צוין כי מדובר בבניין משרדים בן 70 אלף מ"ר.
ועדת המשנה לתכנון ובנייה דנה בבקשה ב-19.7 ואישרה אותה בתנאים - ב-21.7, יומיים לאחר מכן, כבר יצא היתר בנייה, ללא התקיימות מרבית התנאים.
על פי התב"ע (ודוחות החברה לבורסה), ניתן להקים במקום 800-1,000 חניות - בבקשה מציינת אמות כי דרוש לה על פי תקן 1,759 חניות, והוועדה לתכנון ובנייה נתנה לחברה היתר בנייה ל-3,262 חניות.
