גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מ-800 ל-3,262 מקומות חניה בתוך יומיים

במסגרת מאמצים של אמות השקעות ועיריית כפר סבא להתאים מגרש של החברה לתנאי מכרז להקמת קמפוס חדש עבור חברת אמדוקס, קיבלה החברה היתר בהליך מזורז להוספת אלפי מקומות חניה. כך קיבלה אמות השקעות הטבה ששוויה 750 מיליון שקל מעיריית כפר סבא

לפני יותר משנה פנתה חברת אמדוקס לחברות הנדל"ן הגדולות בישראל, בהצעה להתמודד במכרז לבניית קמפוס חדש עבור אלפי עובדי החברה בישראל. מדובר על חוזה ענק - 70 אלף מ"ר, לשכירות של 15 שנה - בהיקף של יותר ממיליארד שקל.

דרישות הסף של אמדוקס היו מאתגרות מאוד. 70 אלף מ"ר ו-3,300 מקומות חניה. על פי תקני החניה בישראל באותה עת, 70 אלף מ"ר אפשרו להקים 1,750 חניות (1 ל-40 מ"ר). תקן החניה שאושר בקיץ האחרון מוריד את הכמות ל-1,170 חניות בלבד (1 ל-60 מ"ר). כלומר, בחברה דרשו מחברות הנדל"ן להמציא לה בדרכים שונות זכויות חניה הגבוהות בהרבה מתקני החניה שיינתנו רק עבור המשרדים עצמם.

למרות זאת, חברות הנדל"ן הגדולות הזדרזו כמובן להסתער על המכרז. אלא שהפרטים שיוצגו להלן מעידים כי ייתכן שהלהט הגדול גרר אחריו נסיון להגמיש יותר מדי את חוקי התכנון והבנייה בישראל.

בשבוע שעבר דווח על מעצרו של ראש עיריית כפר סבא, יהודה בן חמו, ומעצרם של בכירים נוספים בעירייה, בין השאר בחשד לקבלת טובות הנאה מיזמי נדל"ן מקבלנים שנעצרו אף הם. השבוע מתגלה התנהלות תמוהה אחרת של עיריית כפר סבא, אשר בשנה האחרונה פעלה להכשיר לחברת אמות השקעות תוכנית בנייה ענקית בכפר סבא, כך שתתאים לתוכנית להקמת הקמפוס של אמדוקס.

נדגיש שלא ידוע ל"גלובס" במקרה זה על חשדות לפלילים מכל סוג ואיננו טוענים כך, אבל אנחנו מציגים להלן את הדברים כפי שנחשפו במסמכים.

התוכנית הוקפאה

לחברת אמות, שבשליטת נתן חץ (המכהן כיו"ר החברה), יש מזה זמן קרקע פנויה בכניסה לכפר סבא, אותה רכשה (כ-50%) בנובמבר 2007 לפי שווי של 56 מיליון שקל. מדובר במתחם בשטח של 16 דונם צפונית-מזרחית לצומת כפר סבא-רעננה צפון, "המגרש הגדול ביותר לתעסוקה במרחב התוכנית הכוללת, המצוי בסמיכות מיידית למחלף הכניסה" (כפי שהחברה מתארת אותו באתר האינטרנט שלה).

עם רכישת הקרקע ציינה החברה בהודעה לבורסה כי על פי התוכנית (תב"ע) ניתן להקים על המתחם פרויקט מסחר ומשרדים בהיקף של 56 אלף מ"ר ו-800 מקומות חניה. באותה הודעה מסרה החברה כי בכוונתה לבנות את הפרויקט בשלבים, על פי קצב השיווק, "במהלך החמש השנים הקרובות". בדוח השנתי ל-2007 שהתפרסם חודשים מספר לאחר מכן, שינתה החברה את מספר החניות המתוכננת ל-1,200. בנוסף, היא ציינה בדוח כי היקף ההשקעה הכוללת בפרויקט המתוכנן (לא כולל הוצאות מימון) מוערך ב-320 מיליון שקל (מעבר לעלות הקרקע), כאשר חלקה של אמות עומד כאמור על 50%.

בפועל, בעקבות המשבר הכלכלי העולמי, התוכניות הוקפאו. באתר החברה מופיעה הקרקע כפרויקט עתידי, "להקמת שלושה מגדלי משרדים בני כ-13 קומות כל אחד, בשטח קומה טיפוסי של 1,250 מ"ר, שיכלול גם קומת מסחר ו-2 מרתפי חניה תת קרקעית הכוללים כ-1,000 מקומות חניה".

לכן, כשפורסם המכרז לקריה החדשה של חברת אמדוקס, חברת אמות ראתה מול עיניה הזדמנות פז "לגאול" את המגרש.

הבעיה? המגרש של אמות לא עמד בדרישות הסף. לא 70 אלף מ"ר. ובוודאי שלא 3,300 מקומות חניה. עם התנאי הראשון היא עוד יכלה איכשהו להסתדר, על ידי ויתור על השטח המסחרי וניצול נכון יותר של שטחי ברוטו-נטו (70 אלף מ"ר הם דה-פקטו כ-50 אלף מ"ר עיקריים), אבל עם החניה - שם הפער עומד על מאות אחוזים בין רצוי למצוי - לא היה לה לכאורה שום סיכוי. לכאורה.

ב-19 ביולי 2016 התכנסה ועדת המשנה לתכנון ובנייה של כפר סבא לדון בבקשה של חברת אמות. על פי פרטי הבקשה בפרוטוקול הישיבה, התב"ע על המגרש של אמות מאפשרת בנייה של 34,194 מ"ר משרדים ועוד 4,885 מ"ר מסחרי (כ-39 אלף מ"ר בסה"כ). באמות מסבירים שבפועל מדובר בזכויות ל-56 אלף מ"ר, מאחר שישנו מקדם המרה ממסחר למשרדים ביחס של 1 ל-2 וכן 28% שטחי שירות.

הבקשה של אמות מהוועדה: "הקמת חניון תת קרקעי בן 9 מפלסים למבנה תעסוקה". מועד הדיון הוא קריטי - בסוף השבוע, ב-23 ביולי, ייכנסו לתוקף התקנות החדשות שהפחיתו דרמטית את מקומות החניה. השר משה כחלון חתם על התקנות ב-8 ביוני, אולם הן פורסמו ברשומות רק ב-23 ביוני ושם נקבע כי הן יחולו "30 ימים מיום פרסומן".

התוכנית של אמות גרנדיוזית: הקמת חניון עצום של 9 מפלסים בשטח כולל של 116.6 אלף מ"ר מתחת לפרויקט (דמיינו את שלושת מגדלי עזריאלי פחות או יותר מתחת לאדמה). לדברי החברה, כפי שנכתב בבקשה: מספר החניות הדרוש על פי התקן עומד על 1,759 ומספר המקומות המוצע הוא 3,262. בדיוק כפי שדרשה אמדוקס. בינגו.

איך מכפילים את הכמות פי ארבעה - הרי החברה עצמה כתבה בזמנו בהודעה לבורסה שיש לה זכויות ל-800 מקומות חניה בלבד? בגוף הבקשה, הגרמושקה, צוין כי מרתפי החניה מבוקשים לצורך בניין משרדים של 70 אלף מ"ר - מה שאפשר לחברה לטעון שמספר החניות לפי התקן עומד על 1,759, והתוספת קטנה עם כך ל-1,503 חניות בלבד. איך הוסיפה החברה עוד כ-15 אלף מ"ר לזכויות שיש לה במגרש? לדברי החברה, יש לה זכויות בנייה נוספות בסמוך למגרש בהיקף של 20 אלף מ"ר, והיא צירפה אותן לתוכנית המדוברת. בכל מקרה, חשוב להדגיש כי חישוב תקן חניה אמור להתבצע על פי שטח עיקרי, ללא שטחי שירות, וגם המרה ממסחר למשרדים (עליו לא דובר כלל בגרמושקה) אמורה היתה להתבצע באמצעות תב"ע.

ומה עושה הוועדה, שבראשה יושב ראש עיריית כפר סבא, בן חמו, נוכח בקשה להוסיף עוד אלפי חניות לפרויקט? מאשרת אותה פה אחד, אבל עם הצבה של 27 תנאים לצורך קבלת ההיתר (יועץ תחבורה, כיבוי אש, איכות סביבה, בדיקת קרקע, אטימות ועוד). בין השאר, כפי שקובע חוק התכנון והבנייה, נכתב באישור כי לא יינתן היתר לפני שיימסרו לוועדה כל חתימות הבעלים הרשומים על הקרקע.

יומיים בלבד חולפים מאותו דיון - שיא ישראלי חסר תקדים (בעירייה טוענים שלא מדובר בצעד חריג) - וביום חמישי ה-21 ביולי מונפק לאמות היתר להקמת 9 קומות חניה. יומיים בלבד לפני שייכנסו לתוקף תקנות החניה החדשות (בפועל, מדובר למעשה ביום האחרון לפני אימוץ התקנות, כיוון שה-23 לחודש - היום בו נכנסו לתוקף התקנות - חל בשבת).

הטבה מפליגה

התנאים לקבלת ההיתר, שכמובן לא הספיקו להתקיים (חמישה תנאים אזוטריים כן קוימו), הפכו בהיתר עצמו ל"תנאים לתחילת עבודה". מאמות נמסר כי החברה עבדה יחד עם גורמי הרישוי במשך חצי שנה והם עמדו בכל דרישות הסף, "כך שנשאר רק חותמת בלבד". ההתניות לדבריהם קטנות יחסית, מה גם שכל החברות והגופים הזדרזו באותה עת לקבל היתרי בנייה בשל התקן החדש. מהעירייה נמסר כי בפרויקטים גדולים ניתן לעתים לתת היתר לעבודות חפירה וביסוס, כאשר במקביל פועלים להשלמת האישורים.

חברת אמות היא ללא ספק מאריות הנדל"ן המקומיים. היא נסחרת בבורסה בשווי שוק של 5 מיליארד שקל וההון העצמי הרשום בספריה גבוה מ-3.5 מיליארד שקל. עם זאת, גם לחברה בסדרי גודל כאלו מדובר בהטבה מפליגה וחסרת תקדים.

בשורה התחתונה, במקום זכויות ל-800-1,000 מקומות חניה, כמות שאמורה היתה להתכווץ בשליש עם כניסתן לתוקף של תקנות החניה, זכתה אמות בדקה ה-90 בהיתר של הוועדה לתכנון ובנייה לבנות 3,262 חניות. תוספת לא מוסברת של כ-2,500 חניות. זאת, כאשר הוראות התב"ע החלות במקום מציינות במפורש כי תקן החניה יינתן בהתאם לתקן משרד התחבורה שיחול בזמן הוצאת ההיתר.

לדברי גורמים בשוק הנדל"ן, תחת הנחה ששוויה של חניה בודדת עומד על כ-400 אלף שקל, ולאחר הפחתת מחיר ההקמה בסך כ-100 אלף שקל, מדובר בהטבה דמיונית ששוויה כ-750 מיליון שקל. מעבר לכך, מדובר בהטבה שהעניקה לחברה את הזכות לעמוד בתנאי הסף הקשים של אמדוקס במכרז.

מהעירייה נמסר כי חישוב השטחים בבקשה נעשה בהתאם להוראות התב"ע ולאפשרויות להמרת שטחים. לדברי העירייה, "תקן החנייה בתב"ע הינו מינימלי, ועל פי המלצת הגורמים המקצועים ולאחר שקילת מכלול הנתונים הוחלט לאשר את מספר החניות". בכל מקרה, הם מציינים, "העירייה פועלת על פי כל דין ובהתאם להוראת התוכניות התקפות".

מאמות נמסר כי "כחלק מהליך הקמה של קמפוס היי-טק קידמה החברה תכנון וקיבלה היתר בנייה להקמת מרתף החניה התת-קרקעי. בפרויקט זה, כמו בכלל פעילותה, החברה פועלת על פי כל דין ובשקיפות מלאה".

לפי שעה, המהלך התברר כמוצלח למדי. אמות נותרה בשלב הגמר במכרז של אמדוקס, ביחד עם חברות ס.ע.ן וריט 1, שמשכירות לאמדוקס את המתחם הנוכחי ברעננה בחוזה עד סוף 2019 ומנסות לשכנע אותה להישאר במקומה (במהלך שכולל שיפוץ והרחבה של המקום הקיים).

השאלות הקשות:

התב"ע על המגרש כוללת 34,194 מ"ר משרדים - בגוף הבקשה (גרמושקה) צוין כי מדובר בבניין משרדים בן 70 אלף מ"ר.

ועדת המשנה לתכנון ובנייה דנה בבקשה ב-19.7 ואישרה אותה בתנאים - ב-21.7, יומיים לאחר מכן, כבר יצא היתר בנייה, ללא התקיימות מרבית התנאים.

על פי התב"ע (ודוחות החברה לבורסה), ניתן להקים במקום 800-1,000 חניות - בבקשה מציינת אמות כי דרוש לה על פי תקן 1,759 חניות, והוועדה לתכנון ובנייה נתנה לחברה היתר בנייה ל-3,262 חניות.

עוד כתבות

קתאי פסיפיק  / צילום: יחצ

קתאי פסיפיק עוצרת את הטיסות בקו ת"א-הונג קונג

עם האיסור על כניסת תושבים זרים ששהו בסין, בהונג קונג, בתאילנד, במקאו ובסינגפור לישראל, חברת התעופה הלאומית של הונג קונג הודיעה על השהיית טיסותיה בקו לת"א מ-24 לפברואר ועד 31 במרץ

נעמה יששכר עם אמא שלה יפה ישככר, שרה ובנימין נתניהו / צילום: קובי גדעון, לע"מ

דעה: על לשון הרע ופילים לבנים - מי קובע עבורכם את עולם התודעה שלכם

כשמספרים לנו משהו על מישהו, גם אם לא נאמין, תמיד נשאל את עצמנו אולי בכל זאת יש חלק קטן של אמת במה שסיפרו לנו ● ואם כולם מדברים על נערה שנמצאת בכלא הרוסי, ולא על נערה אחרת שכמעט נרצחה מסלע שזרקו פלסטינים - אז הנה מישהו קבע עבורכם את עולם התודעה שלכם

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 18 בפברואר

אתמול באיכילוב: 9 נפגעים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

מזוודת מזומנים /  צילומים: יוסי כהן, shutterstock. עיבוד: טלי בוגדנובסקי

השופטת איימה במאסר מיידי, והקנס שולם במזוודת מזומנים

עבריין מורשע סירב במשך שנים לשלם קנס של 850 אלף שקל שהטיל עליו בית המשפט ● מיד לאחר האיום של השופטת במאסר הוא מצא את הכסף: למחרת הגיע אחיו לסניף דואר עם מזוודה ובה 850 אלף שקל במזומן

אלי עזור / צלם: יחצ / צילום: יחצ

זה לא משחק: מניית הגיימינג של אלי עזור ופיני זהבי התרסקה במעל 30% בעקבות הפסד רבעוני

הסיבה המרכזית להפסד שרשמה אספייר - הסכם עם רשות המסים שבמסגרתו שילמה 13.7 מיליון אירו

מפעל יונדאי בדרום קוריאה / צילום: Kim Hong-Ji, רויטרס

השיבושים חזרו לתעשיית הרכב הקוריאנית, וזה ישפיע גם על ישראל

בשל שיבוש אספקת חלפים מסין, יונדאי וקיה ישביתו שוב למספר ימים מפעלי ייצור בדרום קוריאה, שנפתחו מחדש רק בימים האחרונים ● צפויה השפעה על מועדי האספקה לישראל של מספר דגמים

אל על נחיתה  787 / צילום: סיון פרג'

אל על: רכשו כרטיס טיסה לאירופה ותוכלו לבטל חינם עד 6 שעות לפני ההמראה

על רקע משבר הקורונה, אל על מציעה לרוכשים עד סוף החודש להזמין כרטיס "Classic" לאירופה ולבטל או לשנות, ללא עלות, עד יום ההמראה ● הרכישה לכל היעדים של אל על באירופה אפשרית לכל השנה הקרובה, כלומר גם לפסח וגם לקיץ

דוריה למפל / צילום: רונן פדידה

בלגן זה כאן: תאגיד השידור עבר לירושלים וספג את הקארמה של רשות השידור

וגם: חברת הדפסות התלת-ממד ננו דיימנשן מעבירה את המטה שלה מנס ציונה לבוקה-ראטון ● השיחה

חור אבטחה במאגר המידע שמחזיקה מפעילת אפליקציית ניהול הבוחרים / צילום: שלומי יוסף, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

עתירה לבג"ץ: צו מניעה נגד השימוש באפליקציית אלקטור

לאחר שוועדת הבחירות המרכזית דחתה את העתירה שהגישו עו"ד שחר בן מאיר ועו"ד יצחק אבירם בשל חוסר סמכות, פנו השניים לבג"ץ ● לאחרונה התגלה כי מאגר המידע של האפליקציה לניהול קשרי בוחרים, שבה עושה שימוש מפלגת הליכוד, לא מאובטח כראוי

בנימין נתניהו / צילום: רויטרס

נתניהו: אבקש לפצות עסקים שנפגעו מהקורונה - למשל חברות התעופה

רה"מ: "יש פה אירוע של כוח חיצוני, ואנחנו חייבים כמדינה לטפל במי שנפגע מהעניין הזה, גם באזרחים שנדבקים ודורשים טיפול מיוחד וגם כמובן בעסקים" ● אתמול התייחס שר התחבורה סמוטריץ' לקשיים אליהם נקלעה אל על עם פרוץ הווירוס, וטען כי המדינה חייבת לפצותה

ארנון בר דוד. יו"ש ראש ההסתדרות / צילום: כדיה לוי

ארנון בר-דוד: "מי שישלמו את מחיר המחדל בחברות התעופה המקומיות יהיו כל אזרחי ישראל"

יו"ר ההסתדרות ארנון בר-דוד הדגיש במכתב שהוציא כי "בשעה שענף התעופה העולמי נערך שלינויים מרחיקי לכת חברות התעופה הישראליות עסוקות במאבק הישרדות יומיומי. התחזיות הקודרות מתחילות לקבל ביטוי ממשי בשטח ומול פני המשפחות שמאבדות את מקור פרנסתן ניצב ענף שנלחם על קיומו"

עופר גרוסקופף/  צילום: שלומי יוסף

העליון חוזר על הלכת "ביבי כבישים": יש לתת מעמד דומיננטי ללשון החוזה העסקי

לדעת שופטי בית המשפט העליון עופר גרוסקופף, דפנה ברק-ארז ויעל וילנר, יש להעניק מעמד כמעט מכריע ללשון הברורה של החוזה ● "אין הצדקה במקרה הרגיל שבית המשפט ינסה לנחש את כוונת הצדדים"

המבנה שברחוב יהודה הלוי ברעננה שבמקומו ביקשו לבנות בניין בגובה 6 קומות / צילום: איל יצהר, גלובס

פרדוקס? עיריית רעננה התנגדה לאשר בניין שתוכנן ברוח תוכנית המתאר העירונית

תוכנית המתאר העירונית מבקשת לצופף את מרכז העיר, אלא שהוועדה המקומית דחתה תוכנית להקמת בניין בן שש קומות באותו האזור ● ועדת הערר המחוזית אליה פנו היזמים, הפכה את ההחלטה כשקיבלה את עמדתם, כך שהבניין ייבנה

צביקה בארינבוים / צילום: ניצן חרמוני

עוד תפנית בעלילה: בארינבוים רוכש מסומוטו את פעילות הפצת האפליקציות ב-10 מיליון דולר ותשלומים עתידיים

סכום התמורה עשוי להגיע בתוך שלוש שנים עד ל-34.3 מיליון דולר ● עם השלמת העסקה יפעל דירקטוריון סומוטו להציג תוכנית אסטרטגית, הן לתחומי פעילות חדשים והן בקשר עם קופת המזומנים של החברה

מסופון אשראי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הרגולטורים מנסים לשפר את ההוגנות באשראי הצרכני

על פי הודעת הפיקוח על הבנקים, שבראשות המפקחת היוצאת ד"ר חדוה בר, ורשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון, בראשות ד"ר משה ברקת, הם יפעלו יחדיו ל"הסדרה אחידה של פעילות העמדת אשראי צרכני במערכת הפיננסית על-ידי הפיקוח על הבנקים ורשות שוק ההון"

בניין הבורסה בתל אביב / צילום: איל יצהר

טבע ופריגו הובילו את עליות השערים בת"א; מדד הביומד קפץ ב-2.4%, אקסלנז קפצה ב-60%

דמרי במו"מ לרכישת דוניץ, ושתי המניות מזנקות ● אקסלנז חתמה על הסכם מיזוג עם חברה אמריקאית ● סומוטו מוכרת את פעילות הפצת האפליקציות לצביקה בארינבוים ● מזרחי טפחות נחלשה לאחר הדיווח על עזיבת המנכ"ל

משרדי פייבר בישראל/ צילום: חברת פייבר

פייבר הישראלית מזנקת בוול סטריט לאחר הדוחות; מספקת תחזית הכנסות גבוהה מהשוק

לשנת 2020 פייבר צופה הכנסות גבוהות יותר מתחזיות השוק, ומצפה לסיים את השנה עם צמיחה של 30%-32% לרמת הכנסות של 139-141 מיליון דולר

יגאל דמרי / צילום: איל יצהר

יגאל דמרי מצא תחליף לאפריקה ישראל: במגעים לרכישת חברת הנדל"ן אחים דוניץ ב-700-600 מיליון שקל

דוניץ, המתמחה בייזום פרויקטים למגורים, נמצאת בשליטת בני משפחת דוניץ ונסחרת בשווי של 665 מיליון שקל - לאחר עלייה של 130% במניה בשנה האחרונה

קאר שולץ מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

"הקורונה עלולה להיות אתגר משמעותי לכל מערכות הבריאות; ייתכן שנוכל לעזור"

במסיבת עיתונאים של חברת טבע אמר המנכ"ל כי החברה לא תיפגע מהווירוס, שכן פעילותה המסחרית בסין קטנה ● שולץ התייחס גם לתוצאותיה של תוכנית ההתייעלות, לדרכי ההתמודדות עם אובדן הפטנט על הקופקסון, להשפעות פרשת האופיואידים ול"שמועות המטורפות" על מכירת החברה לאמזון

רביב צולר, מנכ"ל כיל / צילום: נטלי כהן קדוש

כיל מרחיבה את פעילות הפתרונות לחקלאים: רוכשת חברה אמריקאית בכ-30-25 מיליון דולר

חברת Growers פועלת בתחום של עיבוד וניתוח נתונים חקלאיים ● מנכ"ל כיל, רביב צולר: "שילוב הפלטפורמה הייחודית של Growers עם הידע האגרונומי הנרחב של כיל יאיץ את תהליך הפיתוח והחדירה לשוק"