גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מ-800 ל-3,262 מקומות חניה בתוך יומיים

במסגרת מאמצים של אמות השקעות ועיריית כפר סבא להתאים מגרש של החברה לתנאי מכרז להקמת קמפוס חדש עבור חברת אמדוקס, קיבלה החברה היתר בהליך מזורז להוספת אלפי מקומות חניה. כך קיבלה אמות השקעות הטבה ששוויה 750 מיליון שקל מעיריית כפר סבא

לפני יותר משנה פנתה חברת אמדוקס לחברות הנדל"ן הגדולות בישראל, בהצעה להתמודד במכרז לבניית קמפוס חדש עבור אלפי עובדי החברה בישראל. מדובר על חוזה ענק - 70 אלף מ"ר, לשכירות של 15 שנה - בהיקף של יותר ממיליארד שקל.

דרישות הסף של אמדוקס היו מאתגרות מאוד. 70 אלף מ"ר ו-3,300 מקומות חניה. על פי תקני החניה בישראל באותה עת, 70 אלף מ"ר אפשרו להקים 1,750 חניות (1 ל-40 מ"ר). תקן החניה שאושר בקיץ האחרון מוריד את הכמות ל-1,170 חניות בלבד (1 ל-60 מ"ר). כלומר, בחברה דרשו מחברות הנדל"ן להמציא לה בדרכים שונות זכויות חניה הגבוהות בהרבה מתקני החניה שיינתנו רק עבור המשרדים עצמם.

למרות זאת, חברות הנדל"ן הגדולות הזדרזו כמובן להסתער על המכרז. אלא שהפרטים שיוצגו להלן מעידים כי ייתכן שהלהט הגדול גרר אחריו נסיון להגמיש יותר מדי את חוקי התכנון והבנייה בישראל.

בשבוע שעבר דווח על מעצרו של ראש עיריית כפר סבא, יהודה בן חמו, ומעצרם של בכירים נוספים בעירייה, בין השאר בחשד לקבלת טובות הנאה מיזמי נדל"ן מקבלנים שנעצרו אף הם. השבוע מתגלה התנהלות תמוהה אחרת של עיריית כפר סבא, אשר בשנה האחרונה פעלה להכשיר לחברת אמות השקעות תוכנית בנייה ענקית בכפר סבא, כך שתתאים לתוכנית להקמת הקמפוס של אמדוקס.

נדגיש שלא ידוע ל"גלובס" במקרה זה על חשדות לפלילים מכל סוג ואיננו טוענים כך, אבל אנחנו מציגים להלן את הדברים כפי שנחשפו במסמכים.

התוכנית הוקפאה

לחברת אמות, שבשליטת נתן חץ (המכהן כיו"ר החברה), יש מזה זמן קרקע פנויה בכניסה לכפר סבא, אותה רכשה (כ-50%) בנובמבר 2007 לפי שווי של 56 מיליון שקל. מדובר במתחם בשטח של 16 דונם צפונית-מזרחית לצומת כפר סבא-רעננה צפון, "המגרש הגדול ביותר לתעסוקה במרחב התוכנית הכוללת, המצוי בסמיכות מיידית למחלף הכניסה" (כפי שהחברה מתארת אותו באתר האינטרנט שלה).

עם רכישת הקרקע ציינה החברה בהודעה לבורסה כי על פי התוכנית (תב"ע) ניתן להקים על המתחם פרויקט מסחר ומשרדים בהיקף של 56 אלף מ"ר ו-800 מקומות חניה. באותה הודעה מסרה החברה כי בכוונתה לבנות את הפרויקט בשלבים, על פי קצב השיווק, "במהלך החמש השנים הקרובות". בדוח השנתי ל-2007 שהתפרסם חודשים מספר לאחר מכן, שינתה החברה את מספר החניות המתוכננת ל-1,200. בנוסף, היא ציינה בדוח כי היקף ההשקעה הכוללת בפרויקט המתוכנן (לא כולל הוצאות מימון) מוערך ב-320 מיליון שקל (מעבר לעלות הקרקע), כאשר חלקה של אמות עומד כאמור על 50%.

בפועל, בעקבות המשבר הכלכלי העולמי, התוכניות הוקפאו. באתר החברה מופיעה הקרקע כפרויקט עתידי, "להקמת שלושה מגדלי משרדים בני כ-13 קומות כל אחד, בשטח קומה טיפוסי של 1,250 מ"ר, שיכלול גם קומת מסחר ו-2 מרתפי חניה תת קרקעית הכוללים כ-1,000 מקומות חניה".

לכן, כשפורסם המכרז לקריה החדשה של חברת אמדוקס, חברת אמות ראתה מול עיניה הזדמנות פז "לגאול" את המגרש.

הבעיה? המגרש של אמות לא עמד בדרישות הסף. לא 70 אלף מ"ר. ובוודאי שלא 3,300 מקומות חניה. עם התנאי הראשון היא עוד יכלה איכשהו להסתדר, על ידי ויתור על השטח המסחרי וניצול נכון יותר של שטחי ברוטו-נטו (70 אלף מ"ר הם דה-פקטו כ-50 אלף מ"ר עיקריים), אבל עם החניה - שם הפער עומד על מאות אחוזים בין רצוי למצוי - לא היה לה לכאורה שום סיכוי. לכאורה.

ב-19 ביולי 2016 התכנסה ועדת המשנה לתכנון ובנייה של כפר סבא לדון בבקשה של חברת אמות. על פי פרטי הבקשה בפרוטוקול הישיבה, התב"ע על המגרש של אמות מאפשרת בנייה של 34,194 מ"ר משרדים ועוד 4,885 מ"ר מסחרי (כ-39 אלף מ"ר בסה"כ). באמות מסבירים שבפועל מדובר בזכויות ל-56 אלף מ"ר, מאחר שישנו מקדם המרה ממסחר למשרדים ביחס של 1 ל-2 וכן 28% שטחי שירות.

הבקשה של אמות מהוועדה: "הקמת חניון תת קרקעי בן 9 מפלסים למבנה תעסוקה". מועד הדיון הוא קריטי - בסוף השבוע, ב-23 ביולי, ייכנסו לתוקף התקנות החדשות שהפחיתו דרמטית את מקומות החניה. השר משה כחלון חתם על התקנות ב-8 ביוני, אולם הן פורסמו ברשומות רק ב-23 ביוני ושם נקבע כי הן יחולו "30 ימים מיום פרסומן".

התוכנית של אמות גרנדיוזית: הקמת חניון עצום של 9 מפלסים בשטח כולל של 116.6 אלף מ"ר מתחת לפרויקט (דמיינו את שלושת מגדלי עזריאלי פחות או יותר מתחת לאדמה). לדברי החברה, כפי שנכתב בבקשה: מספר החניות הדרוש על פי התקן עומד על 1,759 ומספר המקומות המוצע הוא 3,262. בדיוק כפי שדרשה אמדוקס. בינגו.

איך מכפילים את הכמות פי ארבעה - הרי החברה עצמה כתבה בזמנו בהודעה לבורסה שיש לה זכויות ל-800 מקומות חניה בלבד? בגוף הבקשה, הגרמושקה, צוין כי מרתפי החניה מבוקשים לצורך בניין משרדים של 70 אלף מ"ר - מה שאפשר לחברה לטעון שמספר החניות לפי התקן עומד על 1,759, והתוספת קטנה עם כך ל-1,503 חניות בלבד. איך הוסיפה החברה עוד כ-15 אלף מ"ר לזכויות שיש לה במגרש? לדברי החברה, יש לה זכויות בנייה נוספות בסמוך למגרש בהיקף של 20 אלף מ"ר, והיא צירפה אותן לתוכנית המדוברת. בכל מקרה, חשוב להדגיש כי חישוב תקן חניה אמור להתבצע על פי שטח עיקרי, ללא שטחי שירות, וגם המרה ממסחר למשרדים (עליו לא דובר כלל בגרמושקה) אמורה היתה להתבצע באמצעות תב"ע.

ומה עושה הוועדה, שבראשה יושב ראש עיריית כפר סבא, בן חמו, נוכח בקשה להוסיף עוד אלפי חניות לפרויקט? מאשרת אותה פה אחד, אבל עם הצבה של 27 תנאים לצורך קבלת ההיתר (יועץ תחבורה, כיבוי אש, איכות סביבה, בדיקת קרקע, אטימות ועוד). בין השאר, כפי שקובע חוק התכנון והבנייה, נכתב באישור כי לא יינתן היתר לפני שיימסרו לוועדה כל חתימות הבעלים הרשומים על הקרקע.

יומיים בלבד חולפים מאותו דיון - שיא ישראלי חסר תקדים (בעירייה טוענים שלא מדובר בצעד חריג) - וביום חמישי ה-21 ביולי מונפק לאמות היתר להקמת 9 קומות חניה. יומיים בלבד לפני שייכנסו לתוקף תקנות החניה החדשות (בפועל, מדובר למעשה ביום האחרון לפני אימוץ התקנות, כיוון שה-23 לחודש - היום בו נכנסו לתוקף התקנות - חל בשבת).

הטבה מפליגה

התנאים לקבלת ההיתר, שכמובן לא הספיקו להתקיים (חמישה תנאים אזוטריים כן קוימו), הפכו בהיתר עצמו ל"תנאים לתחילת עבודה". מאמות נמסר כי החברה עבדה יחד עם גורמי הרישוי במשך חצי שנה והם עמדו בכל דרישות הסף, "כך שנשאר רק חותמת בלבד". ההתניות לדבריהם קטנות יחסית, מה גם שכל החברות והגופים הזדרזו באותה עת לקבל היתרי בנייה בשל התקן החדש. מהעירייה נמסר כי בפרויקטים גדולים ניתן לעתים לתת היתר לעבודות חפירה וביסוס, כאשר במקביל פועלים להשלמת האישורים.

חברת אמות היא ללא ספק מאריות הנדל"ן המקומיים. היא נסחרת בבורסה בשווי שוק של 5 מיליארד שקל וההון העצמי הרשום בספריה גבוה מ-3.5 מיליארד שקל. עם זאת, גם לחברה בסדרי גודל כאלו מדובר בהטבה מפליגה וחסרת תקדים.

בשורה התחתונה, במקום זכויות ל-800-1,000 מקומות חניה, כמות שאמורה היתה להתכווץ בשליש עם כניסתן לתוקף של תקנות החניה, זכתה אמות בדקה ה-90 בהיתר של הוועדה לתכנון ובנייה לבנות 3,262 חניות. תוספת לא מוסברת של כ-2,500 חניות. זאת, כאשר הוראות התב"ע החלות במקום מציינות במפורש כי תקן החניה יינתן בהתאם לתקן משרד התחבורה שיחול בזמן הוצאת ההיתר.

לדברי גורמים בשוק הנדל"ן, תחת הנחה ששוויה של חניה בודדת עומד על כ-400 אלף שקל, ולאחר הפחתת מחיר ההקמה בסך כ-100 אלף שקל, מדובר בהטבה דמיונית ששוויה כ-750 מיליון שקל. מעבר לכך, מדובר בהטבה שהעניקה לחברה את הזכות לעמוד בתנאי הסף הקשים של אמדוקס במכרז.

מהעירייה נמסר כי חישוב השטחים בבקשה נעשה בהתאם להוראות התב"ע ולאפשרויות להמרת שטחים. לדברי העירייה, "תקן החנייה בתב"ע הינו מינימלי, ועל פי המלצת הגורמים המקצועים ולאחר שקילת מכלול הנתונים הוחלט לאשר את מספר החניות". בכל מקרה, הם מציינים, "העירייה פועלת על פי כל דין ובהתאם להוראת התוכניות התקפות".

מאמות נמסר כי "כחלק מהליך הקמה של קמפוס היי-טק קידמה החברה תכנון וקיבלה היתר בנייה להקמת מרתף החניה התת-קרקעי. בפרויקט זה, כמו בכלל פעילותה, החברה פועלת על פי כל דין ובשקיפות מלאה".

לפי שעה, המהלך התברר כמוצלח למדי. אמות נותרה בשלב הגמר במכרז של אמדוקס, ביחד עם חברות ס.ע.ן וריט 1, שמשכירות לאמדוקס את המתחם הנוכחי ברעננה בחוזה עד סוף 2019 ומנסות לשכנע אותה להישאר במקומה (במהלך שכולל שיפוץ והרחבה של המקום הקיים).

השאלות הקשות:

התב"ע על המגרש כוללת 34,194 מ"ר משרדים - בגוף הבקשה (גרמושקה) צוין כי מדובר בבניין משרדים בן 70 אלף מ"ר.

ועדת המשנה לתכנון ובנייה דנה בבקשה ב-19.7 ואישרה אותה בתנאים - ב-21.7, יומיים לאחר מכן, כבר יצא היתר בנייה, ללא התקיימות מרבית התנאים.

על פי התב"ע (ודוחות החברה לבורסה), ניתן להקים במקום 800-1,000 חניות - בבקשה מציינת אמות כי דרוש לה על פי תקן 1,759 חניות, והוועדה לתכנון ובנייה נתנה לחברה היתר בנייה ל-3,262 חניות.

עוד כתבות

מבנה נטוש בחיפה / צילום: תמר מצפי

בחיפה יש כ-700 בניינים נטושים. לעירייה יש יוזמה להשמיש אותם

בחיפה יש כ-700 בניינים נטושים, הגורעים מהכנסות הארנונה כ־33 מיליון שקל בשנה ● כעת בעירייה נוקטים במספר צעדים להילחם בתופעה, בין היתר בעירייה יסייעו בקידום תוכניות או היתרי בנייה, כמו גם קידום חקיקה על פיה יחויבו בעלי הנכסים לשלם עליהם ארנונה לאחר 3 שנים

השקל מתחזק, אבל מחירי המזון לא יורדים / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

השקל מתחזק ומחירי הסחורות בירידה, אז למה ההוזלות לא מגיעות לצרכנים?

הדולר נחלש, מחירי הסחורות בירידה - אבל המחירים בסופר לא צפויים לזוז בקרוב ● בכירים בתעשייה מסבירים כי היבואנים והיצרנים לא ממהרים להוזיל בשל התנודתיות הרבה של השקל, התחייבויות עבר וקשיים לוגיסטיים ● ירידות מחירים, אם יגיעו, לא צפויות לפני 2026

זהבית כהן יוסף / צילום: רמי זרנגר

מצטרפת למימושים: קרן אייפקס מוכרת מניות מקס סטוק ב-120 מיליון שקל

לאחר שמניית מקס סטוק זינקה ב-34% בחודש האחרון, מצטרפת בעלת המניות הגדולה בה, אייפקס, למגמת המימושים בבורסה ● החברה מכרה 5.5% מניות מקס סטוק ב-15.4 שקל למניה - הנחה של 5% על מחיר השוק

וול סטריט / צילום: Shutterstock

נעילה ירוקה בוול סטריט; רובינהוד קפצה ב-13%, פלנטיר בכ-4%

נאסד"ק עלה ב-0.5% ● אירופה ננעלה בירידות קלות ● פעילות הייצור בסין התכווצה בחודש יוני זה החודש השלישי ברציפות ● קנדה מבטלת את המס על שירותים דיגיטליים "מתוך ציפייה" להסכם סחר כולל עם ארה"ב ● סין מזהירה את ארה"ב כי לא תסבול הסכמי סחר עם מדינות אחרות אשר מנוגדים לאינטרסים שלה ● בוול סטריט, שבוע המסחר יהיה מקוצר ויסתיים ביום חמישי ב-20:00 שעון ישראל

מנכ''ל אנבידיה, ג'נסן הואנג / צילום: ap, Nic Coury

האם זו החברה הראשונה בוול סטריט שתגיע לשווי שוק של 6 טריליון דולר

58 מתוך 66 האנליסטים שמסקרים את מניית אנבידיה בוול סטריט ממליצים לרכוש אותה, ואנליסט אחד אף צופה שהיא תזנק עד למחיר של 250 דולר, כ-60% מעל מחירה כעת ● "אנחנו בנקודה שבה אנבידיה מתחילה להגדיל את ייצור שבבי ה-Blackwell"

עסקים סגורים בקניון ערים כפר סבא בזמן מבצע ''עם כלביא'' / צילום: רמי זרנגר

"לעג לרש": ביקורת חריפה במשק על מתווה הפיצויים לעסקים

במשק טוענים כי המתווה שפורסם לא יספק מענה לנזקים האמיתיים שנגרמו לעסקים כתוצאה ממלחמת "עם כלביא" - ובמיוחד לעסקים הקטנים והזעירים ● "גם אם הפיצוי יגיע, עבור עסקים קטנים וזעירים ככל הנראה זה יהיה מעט מדי ומאוחר מדי"

חנות של רשת סבון / צילום: יח''צ-דן לב

קבוצת גולף נמצאת במגעים מתקדמים לרכישת מרבית הפעילות של רשת סבון

גולף דיווחה כי היא מעוניינת לרכוש את פעילות ההפצה, הפעלת החנויות ואתר האינטרנט של סבון ● במקביל, סבון עדכנה כי היא נמצאת בשלב מתקדם של מו"מ למכירת מפעל הייצור שלה הממוקם בקריית גת ● אם המפעל לא יימכר, הוא מתוכנן להיסגר בעוד שנה

יעקב לוקסנבורג / צילום: סיון פרג'

המהלך הכפול שהניב ליעקב לוקסנבורג תוספת שווי של 400 מיליון שקל

בשבוע שעבר ניצל יעקב לוקסנבורג את מחירי השיא בבורסה בת"א כדי למכור מניות בחברת הבנייה דניה סיבוס, ובמקביל הגדיל את החזקותיו בלפידות קפיטל השולטת בה ● התוצאה: שווי החזקותיו בלפידות זינק ל-3.2 מיליארד שקל

כסף בקיר. עם שחר שני / צילום: פרטי

תכנון המס אפשר לו לקנות שתי דירות להשקעה, והוא רק בן 23

שחר שני עבד כנער בצביעת בתים ובשיפוצים, ולכן לא נבהל מקניית דירה שזקוקה לשיפוץ ● לאחר מכן מינף את הניסיון שצבר בבית ואת מבצעי הקבלנים - כדי להחזיק שתי דירות בגיל שבו רוב הצעירים עוד חוסכים לטיול אחרי צבא

ועדת חוץ וביטחון / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

דרמה פוליטית: גדי איזנקוט פורש מהמחנה הממלכתי ויתפטר מהכנסת

איזנקוט אמר בשיחות סגורות כי "הפריימריז כפי שהתגבשו במחנה הממלכתי לא מאפשרים התמודדות אמיתית, ואינם מבטאים עקרונות דמוקרטיזציה שנדרשים בראייתי למפלגת שלטון" • בתחילת החודש, סיעת המחנה הממלכתי קיימה ישיבה שבסופה הוחלט כי ייערכו בחירות לראשות המפלגה

הבורסה בפרנקפורט, גרמניה / צילום: Shutterstock

יציבות בבורסות אירופה; באסיה, על רקע משבר בשיחות הסחר עם ארה"ב, בורסת טוקיו ירדה ב-1.2%

הדולר בעולם בשפל של מעל 3 שנים • S&P 500 חצה לראשונה את רף ה-6,200 נקודות • גאופוליטיקה, מלחמת הסחר ו-"רגע ליז טראס" - בבלומברג מנתחים את הסיכונים בוול סטריט במחצית השנייה של השנה

מטוסי קרב איראניים באספהאן / צילום: Reuters, WANA NEWS AGENCY

רגע אחרי הפסקת האש, איראן יוצאת לעסקת ענק. על הפרק: מטוסי קרב חדשים

מיד לאחר כינון הפסקת האש, שר ההגנה האיראני המריא לסין עם מטרה אחת: לרכוש מטוסי קרב מדגם J-10C ● מדובר בחלופה זולה יותר למטוסי סוחוי 35 שלא סופקו לאיראן למרות הבטחות מצד רוסיה, ובקפיצת מדרגה טכנולוגית עבור הצי המיושן של הרפובליקה האסלאמית

ספי זינגר, יו''ר רשות ניירות ערך / צילום: יוסי כהן

החמרה בפיקוח על הנפקות בבורסה: מפיצים יידרשו להירשם ולדווח לרשות ני"ע

בעקבות העלייה בפעילות המפיצים בשוק ההון, רשות ניירות ערך תחייב גופים שפעלו עד כה בענף ללא פיקוח להירשם במרשם החתמים – גם אם אינם מציעים חיתום ● מרבית המפיצים כבר רשומים, אך ברשות פועלים להגביר את הפיקוח על גורמים נוספים הגוזרים קופון מהנפקות

מערכת ההגנה האווירית SPYDER בתצורת All in One / צילום: רפאל

ניצחה את הגרמנים והצרפתים: רפאל זכתה בעסקת ענק

לפי דיווחים שפורסמו, המערכת שרפאל צפויה לספק לרומניה בעסקת הענק היא ספיידר, המספקת פתרונות הגנה אווירית בטווחים שונים, אל מול מגוון איומים ● ככל שתיחתם, תהיה זו העסקה השנייה בגודלה אי פעם של מדינת ישראל, לאחר מכירת מערכת חץ 3 לגרמניה, תמורת כ-3.5 מיליארד דולר

"כיפת סייבר": הפרויקט של ישראל עם בעלת הברית הקרובה באירופה

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה ● והפעם: קרן הפנסיה הנורבגית הודיעה כי לא תשקיע עוד בחברות טינסקרופ ואושקוש, פרטים חדשים על חיסול מדעני הגרעין האיראנים, וגרמניה מקימה עם ישראל "כיפת סייבר" ● כותרות העיתונים בעולם

תשואות קרנות הפנסיה והגמל / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

זו כנראה הייתה חצי השנה הכי טובה לכסף שלכם מאז 2021, אלא אם כן אתם ב-S&P 500

למרות המכסים, המלחמות, הנפט והיחלשות הדולר - הקפיצה של הבורסה המקומית סידרה לחוסכים תשואות נאות מאוד ● גם הקאמבק של וול סטריט מהשפל של תחילת אפריל סייעה ● היחלשות הדולר פגעה בכולם אך בפרט במסלולים מחקי מדד ה-S&P 500

היזם בני לנדא / צילום: איל יצהר

הוא חתום על אחד האקזיטים המדהימים בתולדות ישראל אבל 4 חברות שלו כבר נקלעו לקשיים. למה זה קורה?

בני לנדא נחשב לאחד מהיזמים הבולטים בישראל, בין היתר, בזכות האקזיט המדהים של אינדיגו ואלף פטנטים שרשם ● אך לפחות ארבע חברות המקושרות אליו נקלעו לקשיים - בשל פיתוחים יקרים, קצב חדירה איטי לשוק, תלות במשקיעים אירופים והשלכות המלחמה ● האם מדובר בצירוף מקרים מצער, או בכשל מובנה במודל?

מטוס של איזי ג'ט / צילום: Shutterstock

באופן חריג, חברות התעופה הזרות והישראליות מתאגדות. מה הן דורשות?

בחברות התעופה הישראליות והזרות מאחדים כוחות ומבקשים הקלות בחוק שמחייב אותם לפצות נוסעים שבוטלה טיסתם ● החוק כבר תוקן לפני מספר חודשים כדי לתת מענה לחברות תעופה בזמן חירום, וכעת החברות מבקשות שהמדינה תספוג את הנזק במקומן ● "אנחנו נמצאים בזמן קריטי בו חברות התעופה בוחנות האם יחזרו לארץ"

חיילי צה''ל בגבול עם עזה / צילום: ap, AMIR COHEN

חריגה של 25 מיליארד שקל, לפחות: באוצר תוקפים את התנהלות צה"ל

באוצר טוענים כי משרד הביטחון קובע עובדות בשטח, והם נאלצים לאשר הוצאות בדיעבד ● אם לא יחול שינוי, הם מזהירים כי לא יהיה מנוס מהטלת גזרות חדשות על הציבור בתקציב 2026 ● מנכ"ל משרד הביטחון, אלוף (מיל') אמיר ברעם: "אני מקווה שמשרד האוצר לא שכח שאנו במלחמה"

ישראל שיתקה את המימון השיעי / צילום: AP

הצד הפחות מוכר של המלחמה: ישראל נתנה מכה אנושה גם לתשתית הפיננסית של איראן

אחרי ששיתקה כלכלית את הציר השיעי, ישראל חנקה גם את מנגנון הכספים של איראן עם חיסול אנשי מפתח בהעברת כספים לציר השיעי ● אבל המערכה טרם הסתיימה: חברות קש סיניות מבריחות נפט וסחורות תחת מסווה, ונעזרות בבנקים אירופיים