חדוה בר / צילום: אוריה תדמור
המפקחת על הבנקים, ד"ר חדוה בר, מצננת את שיתופי-הפעולה בין הבנקים למוסדיים במכירת משכנתאות. ל"גלובס" נודע שבימים האחרונים שלחה בר לבנקים טיוטת חוזר ובה כללים בכל הנוגע לעסקאות ושיתופי-פעולה בתחום הזה. הכלל המרכזי הוא שהבנקים יוכלו למכור נתחים מתיק המשכנתאות שלהם בהיקף של עד 6% בלבד מהתיק שלהם. כיום תיק המשכנתאות בבנקים עומד על כ-300 מיליארד שקל, כך שהיקף המשכנתאות שניתן יהיה למכור למוסדיים יעמוד על 18 מיליארד.
בשנה וחצי האחרונות ביצעו הבנקים בשיתופי-פעולה עסקאות בהיקף המוערך בכ-8 מיליארד שקל, וככל הנראה על הפרק עומדות עסקאות נוספות. המגבלה של בר תכביד על שיתופי-הפעולה העתידיים, ובטווח הארוך עלולה אף להביא לעצירתם. נציין שבר מאפשרת להגדיל את היקף שיתופי-הפעולה ל-10% מהתיק, כלומר ל-30 מיליארד שקל, אבל רק בעסקאות שבהן לא תתבצע סלקטיביות בבחירת ההלוואות.
"המכירה או הסינדיקציה יתאפשרו בתיקי הלוואות שנבחרו באופן אקראי מתוך קבוצת הלוואות שהועמדו בתקופה מסוימת, ובתנאי שאיכות ההלוואה הנמכרת לא תהווה קריטריון להכללתה או להוצאתה מתוך התיק שיימכר", נכתב בטיוטת החוזר. אלא שהנחיה זו מתנגשת עם ההנחיה של ראש רשות שוק ההון דורית סלינגר, שמגבילה את המוסדיים ברכישת תיקי משכנתאות רק לכאלו שבהם יחס ה-LTV (יחס ההלוואה לשווי הנכס) נמוך מ-60%, וזאת כדי שהמוסדיים לא יהיו חשופים להלוואות בסיכון גבוה יותר. כל עוד מגבלה זו לא תוסר, הרי שלפי הכללים שבר קובעת, היקף שיתופי-הפעולה בין הבנקים למוסדיים בתחום המשכנתאות יהיה צר למדי.
המגבלות האמורות רלוונטיות בעיקר לבנקים לאומי, פועלים ומזרחי-טפחות, שביצעו כמה עסקאות למכירת משכנתאות למוסדיים. מי שבולט בתחום שיתופי-הפעולה הוא בנק לאומי, שגם מכר חלק מהתיק, אך גם נמצא בשיתוף-פעולה עם הראל במתן משכנתאות חדשות במימון נמוך מ-60% משווי הנכס. הסכם שיתוף-הפעולה, שתקף זה קרוב לשנה, אמור להסתיים בסוף 2017, וספק אם במגבלות החדשות יוכל הבנק לבצע הסכמים חדשים, שכן הוא כבר הולך וקרב למגבלה שקובעת בר.
גם מזרחי-טפחות, השחקן הגדול ביותר בתחום, ובנק הפועלים ביצעו עסקאות בהיקף כולל של יותר מ-3 מיליארד שקל. שני הבנקים יכולים עדיין למכור נתח של כמה מיליארדי שקלים לפני שיגיעו למגבלה.
"הרגולטורים לא מתואמים"
"מצד אחד האוצר רוצה לטפל בבעיית הדיור, וישנה ביקורת גם על עליית ריביות המשכנתאות, אבל כשכבר יש פתרון אפשרי בדמות שיתוף-פעולה, אז הרגולטורים חונקים אותו, כי כל אחד מסתכל על הגוף המפוקח שלו בלבד. חבל שהרגולטורים לא מתואמים", אומר גורם במערכת הבנקאית.
בר מציינת בטיוטת החוזר שהיא אכן תומכת בשיתופי-הפעולה האלה. "אנו רואים בחיוב עסקאות מכירה וסינדיקציה של הלוואות לדיור, בשל התועלת מסוג זה לכלל המערכת הפיננסית", היא כותבת, אך מסבירה את הרציונל למגבלות: "מטעמי זהירות, וכיוון שמדובר בפעילות חדשה העשויה להשליך באופן מהותי על איכות הנכסים של הבנק, בכוונתי להגביל בשלב זה את היקף העסקאות. בנוסף, ובהתבסס על לקחים שנלמדו בעקבות המשבר הפיננסי העולמי, על מנת לצמצם סיכוני עסקה ועל מנת למנוע פגיעה בזכויות לווים, קבעתי מספר עקרונות לפעילות זו".
בנוסף למגבלת היקף המשכנתאות, בר קובעת מגבלות נוספות. לדוגמה, על הבנקים לפרט בדוחות הכספיים על מהות אותן עסקאות, הן בדיווח איכותי והן בדיווח כמותי, אם מדובר בפעילות מהותית. "גילוי זה יכלול תיאור של העסקאות, היקפן, השירות שהבנק מעניק, האופן שבו מועבר תזרים המזומנים, הביטחונות ועוד", נכתב בטיוטה.
כמו כן, ישנה התייחסות לטיפול החשבונאי באותן הלוואות, וזאת כדי לוודא שתהיה הלימה בין האשראי שנמכר בפועל לבין ההכרה בו במאזני הבנק. "כדי שבנק יוכל לטפל בעסקת המכירה כמכירה חשבונאית, עליו לשמור חוות דעת מתאימות", נכתב בהנחיות. מנגד ישנה גם סוג של הקלה כלפי הבנקים. בר קובעת שהבנק יצטרך לשמור 10% מההלוואה הנמכרת אצלו, בעוד שבפועל ברוב עסקאות המכירה שבוצעו עד כה שמרו הבנקים 20% מההלוואות אצלם. "בנוסף תיק ההלוואות יכלול הלוואות שנכללו המאזן הבנק במשך תקופה של לפחות 18 חודשים", כותבת בר. מגבלה זו נועדה למנוע מצב שבו הבנק ממהר לתת הלוואה ואז מיד "להיפטר" ממנה, כפי שאירע בתקופה שלפני משבר הסאב פריים בארה"ב.