פסק הדין התקדימי של שופט בית המשפט העליון, יורם דנציגר, אשר קבע כי ועדות מקומיות אינן רשאיות לחייב יזם להפקיד בידיהן כתב שיפוי למקרה של תביעות עתידיות על ירידת ערך, יצר טלטלה בעולם הנדל"ן. פסק הדין קטע באחת את הפרקטיקה, במסגרתה הוועדות המקומיות דורשות - ומקבלות - מיוזמי תב"ע נקודתית להפקיד בידיהם כתב שיפוי, לפיו יוזמי התוכנית (בדרך כלל יזמי נדל"ן) הם שישלמו את תביעות הפיצויים שיידרשו הוועדות לשלם לבעלי קרקע הגובלים בתחום התב"ע החדשה.
בעקבות פסק הדין, המליצו ראשי פורום 15 הערים הגדולות, כמו גם מרכז השלטון המקומי, לרשויות השונות לעצור את קידום ואישור התוכניות החדשות בתחומן. וזאת, על מנת לשקול מחדש את אישורן לאור החשיפה לתביעות אפשריות.
כתוצאה מכך, קיבל קבינט הדיור הצעת החלטה לקדם חקיקה מהירה הנוגעת להכשרת הפרקטיקה, כך שהוועדות המקומיות יוכלו לשוב ולדרוש מהיזמים הפקדת כתבי שיפוי כתנאי לקידום התב"ע.
אבל קיימת לפנינו דילמה: יזם או בעל קרקע שמבקשים לקדם תב"ע נקודתית, עושים זאת מטעמים של רווח כלכלי ותכנוני. לדוגמה, תב"ע המאפשרת תוספת קומות וזכויות בנייה לבניין מגורים הממוקם ב"קו הראשון לים". ברור לגמרי שאישור התב"ע תקנה ליזם תוספת נאה לרווחי הפרויקט. מאידך, אישורה של התוכנית עלולה לגרום לבעלי נכסים בקו השני והשלישי לים לחסימת הנוף ולירידת ערך בגינה הם זכאים לפיצוי מהוועדה המקומית. הוועדה המקומית גובה מהיזם היטל השבחה בגין 50% מגובה ההשבחה בתוכנית. אין בהכרח קשר בין גובה היטל ההשבחה לגובה הפיצויים שיהיה על הוועדה המקומית לשלם לנפגעים. הוועדות המקומיות דורשות "כתב שיפוי" מהיזמים לכיסוי כל סכום התביעות, ללא קשר לתשלום היטל ההשבחה. בית המשפט העליון, כאמור, עצאר את הנוהג הזה.
נשאלת השאלה, כיצד תאשר הוועדה המקומית תב"ע מבלי לחשוף את הקופה הציבורית לתביעות בגין "תוכנית פוגעת"? האם נכון שהקופה הציבורית תישא בנטל שעה שהיזם הוא הנהנה מהתוכנית? התשובה על כך כמובן שלילית. מאידך, האם סביר שיזם יידרש לשלם היטל השבחה כדין וגם יידרש שלם פיצויים לתובעים את הוועדה בגין התוכנית הפוגעת?
הבעיה היא בשיטה, שכן שומת היטל ההשבחה נקבעת לאחר אישור התב"ע והתביעות לפיצויים מתבררות שנים לאחר אישורה (את התביעה יש להגיש עד 3 שנים מיום תחילת תקפה של התב"ע). מכאן התוצאה הבעייתית - בעת הדיונים ואישור התב"ע המשמעויות הכלכליות של התב"ע אינן ידועות. לכן, מתן סמכות חוקית לוועדות המקומיות לדרוש "כתב שיפוי" מיוזם התוכנית איננה הפתרון. יש לבנות מודל חדש, אשר ייתר את נושא השיפוי מחד וגם ייצר שקיפות גדולה יותר בעבודת ועדות התכנון מאידך. במסגרת מודל אפשרי כזה, ייקבע בחוק כי במסמכי התוכנית ייכלל נספח כלכלי, אשר יקבע את גובה היטל ההשבחה. במסגרת זו יידונו גם תביעות בעלי הנכסים הגובלים ב"תכנית הפוגעת". כך שבמועד מתן תוקף לתב"ע הפרמטרים הכלכליים ידועים.
במסגרת התיקון לחוק, תידרש הכרעה בשאלה: האם הוועדה המקומית תהיה רשאית לדרוש מהיזם כתב שיפוי בגובה סכום הפיצויים המלא או בגובה ההפרש בין גובה היטל ההשבחה לבין גובה הפיצויים?
ניתן לטעון נגד מודל מסוג זה, כי ישנה סכנה כי הדיונים בוועדות התכנון יתארכו - דבר שיגרום ל"פקק" בהליכי התכנון. לא מדובר בטיעון פסול, אלא שהמצב הקיים כיום, שבו מאושרות תוכניות מבלי לנתח את המשמעויות הכלכליות שלהן הוא גרוע בהרבה. ניתן לקדם את הנספח הכלכלי של התוכנית במקביל ליתר הליכי התכנון ולמנוע עיכובים מיותרים בהליכי התכנון.
להצעה זו ניתן להוסיף הצעה נוספת. לאשר את התוכנית גם אם מי מהצדדים מערער על הנספח הכלכלי. אנו מציעים זאת כדי ששינוי השיטה לא יגרום לעיכוב בהליכי התכנון.
לסיכום, ניתן לכבות את האש במהירות ולעגן את נושא השיפוי בחקיקה ולהסמיך את הוועדות לדרוש כתב שיפוי מכח החוק. אולם בכך תבוא לידי ביטוי ראייה קצרת טווח של המחוקק. שיטת הגשת כתבי השיפוי עובדת שנים רבות, אבל היא פועלת בסביבה תכנונית עיוורת לתוצאה הכלכלית של התוכניות, ואת זה יש לתקן.
הכותב הוא עו"ד במשרד שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין