רפי ליפא (מימין) וגל עמית / צילום: תמר מצפי
הגל המתחדש של גיוסי אג"ח שמבצעות חברות נדל"ן אמריקאיות בבורסה בתל-אביב, ממחיש את מקור המוטיבציה הגבוהה של החתמים והיועצים המקומיים המעורבים בהנפקות אלו - גזירת עמלות שמנות במיוחד. שתי ההנפקות האחרונות בגל הנוכחי, של החברות אול יר (All Year Holdings) וסאות'רן פרופרטיז (Southern Properties Capital), מייצרות אף הן סכומי כסף מרשימים לגורמים המלווים אותה, והן יניבו לחתמים והיועצים המעורבים בהן עמלות בהיקף של של כ-45 מיליון שקל - כ-5% מסכום הגיוס המצרפי של השתיים (כ-900 מיליון שקל).
מדוח הצעת המדף שפרסמה הבוקר אול יר, עולה כי בהנחת גיוס הסכום המלא אותו היא מעוניינת לגייס, בהיקף של 618 מיליון שקל, ייהנו החתמים, בראשות פועלים אי.בי.אי, יועצי ההנפקה גל עמית ורפי ליפא, וגורמי המקצוע האחרים המעורבים בהנפקה, מתגמול מרשים בהיקף של 27.5 מיליון שקל - כ-4.5% מסכום הגיוס המקסימלי ברוטו.
בסך-הכול, בהנחת גיוס מלוא הסכום, אול יר צפויה לשלם עמלות הפצה, התחייבות מוקדמת וריכוז של כ-14 מיליון שקל, וזאת לצד הוצאות נוספות, לרבות דמי יעוץ לחברת ויקטורי קונסלטינג (Victory Cnsulting Group) של עמית וליפא, של יותר מ-13 מיליון שקל. מהעדכון האחרון שפרסמה אול יר, עולה כי החברה גייסה בשלב המוסדי 537 מיליון שקל - כ-87% מסכום הגיוס המקסימלי, וצפויה להרחיב אותו בשלב הציבורי.
עיקר פעילותה של אול יר, שבשליטת יואל גודמן, מתמקד ברכישה, השבחה, הקמה והשכרת בנייני דירות ברובע ברוקלין שבניו-יורק. בנוסף היא גם מקימה ומשביחה נכסי נדל"ן מניב למגורים.
כספי האג"ח של אול יר, שדורגו A2 באופק יציב על-ידי מידרוג, מיועדים להחליף הלוואת בניה בהיקף של כ-96 מיליון דולר לפרויקט The William Vale וכן לשמש כהון מועדף בהיקף של 61 מיליון דולר. הפרויקט כולל מלון, וכן משרדים, שטחי מסחר, חניון והסעדה, ממוקם בוויליאמסבורג שבברוקלין ובמצגת לקראת ההנפקה ציינו באול יר כי שוויו עומד על 252 מיליון דולר והקמתו הסתיימה במחצית השניה של 2016.
כספי האג"ח יובטחו בשיעבוד ראשון למחזיקים על מלוא החזקותיו (50%) של גודמן בפרויקט. לאול יר כיום שתי סדרות אג"ח בבורסה המקומית, בהיקף של כ-845 מיליון שקל, הנסחרות בתשואות של כ-5%-5.5%.
הריבית הגבוהה עזרה לסאות'רן
גם החתמים, היועצים ואנשי המקצוע שליוו את גיוס האג"ח של חברת סאות'רן פרופרטיס, נהנו מעמלות שמנות, שהסתכמו בסך-הכול בכ-16.5 מיליון שקל. סאות'רן, שהשלימה גיוס אג"ח בהיקף של קרוב ל-280 מיליון שקל, גם הוא בהובלת פועלים אי.בי.אי, שילמה לחתמים, ליועצים ולאנשי המקצוע שליוו אותה עמלות והוצאות אחרות בהיקף של כ-16.5 מיליון שקל - המהווים כ-6% מתמורת ההנפקה ברוטו.
מתוך הסכום שילמה סאות'רן יותר מ-6 מיליון שקל כעמלות הפצה, חיתום, ריכוז והתחייבות מוקדמת ויותר מ-10 מיליון שקל הוצאות אחרות, שכללו גם תשלום דמי ייעוץ לחברת ג'ייבי רדהאן של אייל ידווב ויובל ברק. ידווב וברק עבדו בעבר בחברת הייעוץ גיזה זינגר אבן ושימשו גם כיועצים כלכליים של מוטי בן משה לעסקת רכישת השליטה באי.די.בי.
סאות'רן, חברה בת של החברה הציבורית האמריקאית טראנסקונטיננטל רילטי אינבסטורס (TCI), נאלצה להתמודד עם קשיים גדולים בהנפקה בתל-אביב בשל ביקורת על פעולות עסקיות של החברה האם בעבר, לצד דירוג שהופחת מ-A ל-BBB פלוס עוד בטרם יצאה ההנפקה אל הפועל. למרות זאת, הריבית הגבוהה שהציעה החברה שנקבעה בשלב הציבורי על 7.3%, משכה אליה משקיעים רבים.
סאות'רן פרופרטיז פועלת בדרום ארה"ב, בעיקר בעיר דאלאס (59%) ובערים אחרות במדינת טקסס (26%). החברה מחזיקה ב-17 מתחמי דירות למגורים (מולטי פאמילי) הכוללים 3,919 יחידות דיור, וכן ב-7 בנייני משרדים בעלי שטח כולל של 1.58 מיליון רגל רבועה (147 אלף מ"ר).לשם השוואה, העמלות ששילמה אי.די.בי פתוח, שהשלימה בימים האחרונים גיוס אג"ח בהיקף של קרוב ל-1.1 מיליארד שקל, התקרבו ל-12 מיליון שקל - קצת יותר מ-1% מסכום הגיוס, מתוכו כ-7.5 מיליון שקל עמלות ניהול, ייעוץ, ריכוז והפצה לחתמים בראשות אפסילון, וכ-4.5 מיליון שקל נוספים שעיקרם עמלות התחייבות מוקדמת וכן הוצאות נוספות.
