גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ייעוץ משכנתאות – האם כדאי?

למה כדאי לקחת יועץ משכנתא? ● כיצד בוחרים יועץ ומה צריך לבדוק? ● מהי עלות הייעוץ?

מזרחי טפחות משכנתא/צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
מזרחי טפחות משכנתא/צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

ייעוץ משכנתאות - האם כדאי? מצד אחד, זה חוסך לכם התרוצצות, בדיקות ואת הצורך להתעמק בחישובים מימונים. מעבר לכך, במקרים מסוימים, יועץ המשכנתא (בזכות גודלו והיכרותו עם הבנק) משיג תנאים טובים יותר, אך מצד שני - זה עולה הרבה כסף, וחלק גדול מהלווים יכול בעצמם להשיג ריביות טובות ותמהיל נכון בשבילם.

מחשבון משכנתא

כן, ייעוץ משכנתאות הוא ממש לא חובה - אתם יכולים לקרוא הדרכה ברשת (הנה מדריכי משכנתא) - זה אולי לא פשוט, אבל זו גם לא תורה מסיני. אלא שיש כאלה (והם לא מעטים) שבכל זאת צריכים את הליווי הצמוד, ואפשר להבין אותם - זה לא טריוויאלי להיכנס לעובי הקורה, זה לא תמיד ברור איזו הצעה עדיפה, יש לא מעט מלכודות שרק אנשים שמבינים במימון יכולים לעלות עליהם. בכל מקרה, גם אם אתם נעזרים ביועץ משכנתאות - צריך להיזהר, יש הרבה יועצים שלא באמת תורמים ללקוח.

מקצוע יועץ המשכנתאות חדש יחסית, אבל תופס פופולאריות בקצב מואץ. המקצוע עוד לא ממש מוגדר, אין פיקוח, אין בקרה, ולכן אתם מוצפים בהצעות רבות, ולא באמת יודעים מי עומד בצד השני. אז חשוב להדגיש - נכון לא צריך להיות בעל תואר או בעל ניסיון כדי להיות יועץ משכנתאות, אבל אם אתם כבר מתכוונים להיפרד מכמה אלפים טובים, לפחות שזה יהיה איש מקצוע רציני ולא יזיק אם הוא רואה חשבון, כלכן בכיר, עובד לשעבר בבנקים למשכנתאות. תבדקו את הניסיון שלו, תקבלו המלצות, תשאלו מה הוא באמת סיפק ללקוחות. היום כשהכל ידוע, הכל ברשת האינטרנט וברשתות החברתיות, כל אחד עם קצת מאמץ יכול לעשות מכרז משכנתא, לקרוא מדריכי משכנתא ולהבין מה זאת ריבית קבועה, צמוד, משתנה, פריים ועוד? איזה משכנתא כדי לקחת? מה התמהיל הנכון? ועוד.

כל אחד, כן גם אתם, יכול להבין מה המשכנתא האידיאלית בשבילו, כל אחד יכול לעשות מכרז משכנתאות בין הבנקים, וכל אחד יכול לבדוק במדריכים וכתבות שוטפות וכן בפורומים, אם המשכנתא שלו בתנאים טובים. תעשו לבד - תחסכו אלפי שקלים טובים. אבל מי שמעוניין כאמור לליווי צמוד, שיבדוק מקצועיות וניסיון.

רוב רוכשי הדירות בישראל נאלצים לקחת הלוואת משכנתא מהסיבה הפשוטה - מחירי הדירות בארץ נקובים במיליונים בדרך-כלל; הם גבוהים עקרונית ובטח יחסית ליכולת ההשתכרות של הישראלי הממוצע. אז אם אתם לא עשירים מופלגים, או שאין לכם הורים עשירים שיכולים לקנות לכם דירה, סביר להניח שהפגישה עם הבנק למשכנתאות הכרחית עבורכם בדרך לקניית הדירה. בכל בנק שמציע משכנתא יש יועץ משכנתאות של הבנק; נכון שניתן לקבל ממנו הסבר על התהליך ועל התמהיל הרצוי, אבל בסופו של דבר, האינטרס שלו הוא לשווק לכם את המוצר של הבנק בו הוא עובד ואותו הוא מייצג.

בשנים האחרונות קמה לה תחנה נוספת בדרך לחלום הישראלי לרכישת בית - יועץ משכנתאות פרטי. מקצוע יועץ המשכנתאות לא היה קיים בעשור הקודם, וכיום, ההערכה היא, שכ-20%-30% מנוטלי המשכנתאות מתייעצים עם יועץ כזה. לאור ההצלחה, הפך מקצוע יועץ המשכנתאות בשנים האחרונות למבוקש, וקורסים רבים נפתחו בתחום; כיום יש עשרות חברות ייעוץ למשכנתאות (לא בנקים), ומאות יועצים עצמאיים. יועצי המשכנתאות גם משווקים את עצמם חזק מאד בתחום מיחזורי משכנתאות, אם כי כאשר הריבית עולה (וזה מה שקרה לריבית המשכנתא בשנתיים האחרונות) וכדאיות המחזור פוחתת.

למה כדאי יועץ משכנתאות?

אולי כדאי לשלם עמלה של כמה אלפי שקלים למישהו שיכול להשיג לכם ריבית טובה יותר, שתחסוך לכם עשרות אלפי שקלים בהחזרי המשכנתא, ושיחסוך לכם התרוצצויות ומשאים ומתנים מול הבנקים השונים?

מי יכול להיות יועץ משכנתאות?

בעיקרון - כל אחד. כיום אין קריטריונים ותהליכי רישוי מסודרים כמו ליועצי נדל"ן (מתווכים) למשל. לפני מספר שנים קם איגוד יועצי המשכנתאות, והוא מבטיח לפעול להסדרת המקצוע על פי קריטריונים ותהליכי הסמכה מסודרים.

מיהם יועצי משכנתאות? עדיף לקחת מי שהיה עובד בנק (אבל לא הכרחי)

בדרך-כלל, עובדי בנקים לשעבר בכלל ובתחום המשכנתאות בפרט; רואי חשבון, כלכלנים, מתווכים, אנשי מכירות וכל מי שלמד קורס למשכנתאות שמציעים היום חברות ייעוץ שונות. אם החלטתם לקחת יועץ משכנתאות, עדיף שתיקחו כזה שהוא עובד בנק לשעבר, רצוי פקיד משכנתאות בבנק; עובדי בנק שלעבר יכולים לעזור במניעת ביורוקרטיה מיותרת, כי יש להם קשרים עם אנשי מפתח בבנק, ולכן גם יכולים להשיג לא פעם תנאים טובים יותר להלוואה.

למי כדאי לקחת יועץ משכנתא פרטי?

אם אתם לא מומחים בתחום הפיננסים, לא מתמקחים על עמלות וריביות מול הבנק שלכם, או שאין לכם זמן להתרוצץ, הרי שיועץ משכנתא טוב לכם, אבל זה כאמור עולה לכם כסף, וכיום כל המידע זמין ונגיש ברשת האינטרנט.

היועץ פוטר אתכם מהצורך להתמודד עם מושגים פיננסיים שאינכם מכירים, להתמקח עם הבנק על ריביות, להתרוצץ בין הבנקים ולהפסיד ימי עבודה, למלא טפסים אינסופיים וכד'.

כמובן, שאם אתם שולטים בחומר, מוכנים לקחת את הזמן ולעשות סקר בין הבנקים השונים ומסוגלים להתמקח על הריבית - אין לכם צורך ביועץ משכנתא פרטי.

כמה לוקח יועץ משכנתאות?

ייעוץ משכנתא מלא הכולל ליווי הלווה מתחילת התהליך ועד קבלת הצ'ק הבנקאי וגם אחריו - כלומר, תכנון ובניית תמהיל משכנתא, משא ומתן כספי מול הבנקים השונים, בדיקת טופסי החתימה על ההלוואה, ליווי הלווה בשנים שלאחר החתימה - העמלה תהיה בסביבות 4,000-7,000 שקל , לא כולל מע"מ. יש כאלה שלוקחים גם יותר ויש גם מי שלוקחים פחות. בדרך-כלל יועץ המשכנתאות נכנס לפעולה לאחר שקיבלתם אישור עקרוני מהבנק. אם מצבכם בבנק לא מזהיר, או שיש בעיות מסוימות בנכס - הרי שמדובר במשכנתא מורכבת, והעמלה שתשלמו תהיה אפילו באזור ה-10,000 שקל. יש לזכור, שבמקרים של משכנתאות מרכבות, העבודה של היועץ הרבה יותר גדולה ומסובכת וכוללת גם את מתן האישור העקרוני של הבנק.

עמלת ייעוץ חלקי למשכנתא הכולל בניית תמהיל, המלצה על ריביות לכל מסלול והדרכה על המשא ומתן הבנקאי, אותו עושה הלווה בעצמו - בין 1,000 ל-3,000 שקל.

מפגש ראשוני להיכרות הדדית ומתן תשובות כלליות לשאלות הלווים - בדרך-כלל חינם, או כמה מאות שקלים.

כאן תוכלו להרחיב - כמה עולה יועץ משכנתאות?

מה כדאי לבדוק כשבוחרים יועץ משכנתא פרטי?

אנחנו מפקידים בידיו של יועץ המשכנתא מאות אלפי שקלים בעסקה החשובה בחיינו; לכן, חשוב לוודא שיועץ המשכנתאות הוא מקצוען, איכותי ונטול אינטרסים ושיקולים זרים - יש גם כאלה. שימו לב שהיועץ יודע להסביר כך שגם תבינו; חשוב שיידע לבנות לכם את התמהיל הנכון למשכנתא - איך לחלק את ההלוואה בהתאם למסלולים - כמה בריבית קבועה, כמה צמוד לפריים ועוד. ככל שההלוואה גבוהה יותר, לתמהיל יש חשיבות גבוהה יותר, אפילו יותר מהריבית; תתרשמו אם הוא נאמן לתפקידו לייצג אתכם בלבד כלקוח מול הבנק - שימו לב, אם הוא מניח הנחות מוקדמות שבבנק הזה לא כדאי, והבנק ההוא יקר וקשוח - בקיצור, אם הוא מוביל אתכם לבנק שכדאי לו כנראה לעבוד מולו. לפעמים באמת אותו בנק יהיה כדאי גם לכם, אך לא תמיד. רצוי שתהיה לו השכלה אקדמית בתחום הפיננסים, ובעיקר ניסיון בתחום המשכנתאות של לפחות מספר שנים. עדיף יועץ בעל אופי אסרטיבי ויכולת אנליטית גבוהה; מוניטין טוב יכול להעיד על יועץ טוב, ולכן רצוי לקבל המלצות מלקוחות קודמים. תוכלו גם למצוא המלצות וביקורות בפורומים שונים באינטרנט הדנים בייעוץ למשכנתאות.

היזהרו מהבטחות-שווא

יש מודעות פרסום ואף פניות ישירות ללקוחות, שבהן חברות לייעוץ משכנתאות מבטיחות חיסכון של מאות אלפי שקלים במשכנתא. חיסכון של מאות אלפי שקלים הוא דמיוני יחסית למחירי הדירות בארץ; חיסכון של חצי מיליון שקל יושג אולי בהלוואת משכנתא של 20 מיליון שקל, שזה בטח לא המשכנתא הממוצעת במשק. חברה שמבטיחה כאלה הבטחות לא תתייחס אליכם ברצינות, כי היא בנויה על השגת כמה שיותר לקוחות, ולא על העמקה בתיק של כל לקוח ולקוח. ובכלל יש שרלטנים בתחום ייעוץ המשכנתאות בגלל שהוא עדיין לא מפוקח ומבוקר, אז אם אתם הולכים על זה תבדקו מי עומד מולכם - מקצועיות והשכלה, ניסיון, המלצות.

מדריכים קשורים:

ריבית קבועה או ריבית משתנה

מה זה אישור עקרוני ומה הבנק בודק

ריבית המשכנתא - הריבית בפועל (ככה לא "יסדרו אתכם") ומגמות בריבית

* המדריך נכתב על ידי מערכת אתר הון, מדריכים פיננסים. המידע והנתונים במדריך אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור נכסים כלשהם; וכן אינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.

 

עוד כתבות

הפגנה בקליפורניה בשבוע שעבר, במחאה על הסגר  / צילום: Ronen Tivony, רויטרס

מצאו פרצה: כך סידרה הקורונה לבעלי בניינים במנהטן סיוע חלומי

עשרות חברות נדל"ן בארה"ב הצליחו לקבל סיוע בהיקף עשרות מיליוני דולרים באמצעות חברות ניהול, בגלל "חור" בתוכניות הסיוע

קפה ביאליק. גייס יותר מ־70 אלף ש' / צילום: איל יצהר, גלובס

לא מחכים למדינה: המסעדות והברים שפנו לגיוס המונים כדי להציל את העסק

הם פנו לציבור הלקוחות הקבועים באמצעות פלטפורמות כהד–סטארט, ומכרו שוברים לארוחות שאחרי הקורונה במאות אלפי שקלים, ששימשו עבורם כמעין הלוואות גישור • "הלקוחות נתנו לנו אוויר לתזרים", אומר שף מסעדת ג'ורג' אנד ג'ון שגייסה כמעט חצי מיליון שקל

בנימין נתניהו ובני גנץ בישיבה הראשונה של ממשלת האחדות / צילום:  Abir Sultan, רויטרס

שני ראשי ממשלה, שתי גרסאות: למה הם מתכוונים כשהם אומרים "תוכנית טראמפ"

פחות מחודש ליעד שהציב ראש הממשלה נתניהו ל"החלת הריבונות", וסימני השאלה הולכים ומתרבים: עד כמה גנץ ואשכנזי מכירים את המפות ומהן הזכויות שיקבלו הפלסטינים • וגם: איך שוב נגרר ניר ברקת לקרבות בוץ

סניף איקאה אשתאול - כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / צילום: שלומי יוסף, גלובס

איזה שיא נדל"ני נשבר השבוע והתסבוכת של איקאה באשתאול. כותרות הנדל"ן

איפה יפצו יזמי פינוי בינוי את השכנים במיליון שקל ומדוע ● מה עומד מאחורי התסבוכת של סניף איקאה החדש ● מכת הביורוקרטיה של היתרי הבנייה בישראל, ועסקת הנדל"ן של רומן אברמוביץ' שהדהימה את עולם הנדל"ן

תחנת הרכבת בתל אביב. הרכבת מושבתת בצל הקורונה. / צילום: איל יצהר, גלובס

בעקבות הנחיית שרת התחבורה מירי רגב מסתמן כי חזרת הרכבת תתעכב

בעקבות העלייה בתחלואה הודיעה היום שרת התחבורה, מירי רגב, כי הנחתה את רכבת ישראל "לאתר פתרונות שיאפשרו פיקוח על כמות הנוסעים שיגיעו לרכבת" ● יתכן שבעקבות הצורך בהיערכות למתן שירות לנוסעים תידחה הפעלת הרכבת ליום רביעי

קנצלרית גרמניה והזוג הנשיאותי האמריקני בטקס לציון 100 שנים למלחה"ע הראשונה / צילום: רויטרס

הידרדרות ביחסי גרמניה-ארה"ב: טראמפ הורה להוציא אלפי חיילים אמריקאים מהמדינה

אחת מהסברות לתזמון הנוכחי הוא כעס בבית הלבן על קנצלרית גרמניה, שסירבה להגיע באופן אישי לפסגת ה-G7 שתתקיים באמצע החודש בארה"ב● טראמפ איים לעשות זאת כבר בעבר, במהלך העימותים הכלכליים עם גרמניה ואירופה ועל רקע מלחמת הסחר וכן אי-נכונותה של גרמניה להגדיל את תקציב הביטחון שלה כחלק מנאט"ו

לן בלווטניק, בעלי כלל תעשיות / צילום: יח"צ

הכול בגלל מכתב? בלווטניק עצר הזרמת כסף ל"רשת 13"

בעל השליטה בערוץ היה אמור להזרים 15 מיליון שקל, שהיו מיועדים, בין השאר, לתשלום משכורות לעובדים ● ועד עובדי "חדשות 13" שלח השבוע מכתב לרשות השנייה, שבו התריע כי "רשת 13" משלב בניגוד לחוק תכנים המקדמים את תוכניות הערוץ בשידורי החדשות

מתוך ההפגנה בדטרויט, מישיגן / צילום: Paul Sancya, Associated Press

מי היא אנטיפה והאם היא באמת מנהלת את המהומות בארה"ב

בסדרת התבטאויות אמר טראמפ כי מאחורי האירועים האלימים בהפגנות בארה"ב עומדת "קואליציית אנטיפה" ● הנשיא הבטיח כי הממשל יגדיר אותה כארגון טרור, אלא שהדעות חלוקות בעניין הזה ● כך או כך מלחמה נגד טרוריסטים היא יותר פוטוגנית ממאבק נגד "הוירוס הסמוי" שטראמפ כבר הפסיד לו

אילן פז מנכ"ל ברקליס ישראל / צילום: יוסי זליגר

"אימצתי רעיונות טובים מהקולגות באסיה, שהתחילו את המשבר לפנינו"

אתגר המנכ"ל עם אילן פז, מנכ"ל ברקליס ישראל, על ההתמודדות עם משקיעים שצריכים לקבל החלטה מרחוק, על ההתייעצויות עם קולגות בעולם ועל "שעת הקפה" שעברה לזום ● ויש גם טיפ: אחרי מי כדאי לעקוב

מטוס של אל על / צילום: יח"צ

שוב התפוצץ המו"מ בין הנהלת אל על לנציגי הטייסים

נציגי הטייסים טוענים שהפיצוץ במו"מ הגיע על רקע הסירוב של בעלי החברה להזרים הון לחברה לפי דרישות האוצר ● עוד נטען לאי נכונותם של בעלי החברה, משפחת בורוביץ המחזיקה בחברת כנפיים, לדון עם הטייסים על התמורה להשקעה הנדרשת מהם, כלומר מתווה של אופציות או חלוקה של רווחים עתידית

איור של סצינה ממשפט דרייפוס / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

למה נתניהו משווה את עצמו לדרייפוס, ואיך זה קשור לטראמפ

עד כמה מופרכת קביעתו של ראש הממשלה כשהוא אומר לנו: "אני דרייפוס, הקורבן הגדול ביותר בעולם ב–244 שנות דמוקרטיה" ואיך זה קשור לטראמפ? שיעור ברפובליקה השלישית

מני מזוז ואורי שהם / צילום: רפי קוץ

כששופטים שופטים שופטים: הלקח שלימד אותנו השבוע השופט מני מזוז

החלטת נציב תלונות הציבור על שופטים אורי שהם בתלונה שהוגשה נגד השופט מני מזוז, מדגימה את הקושי בכך שתלונות שמוגשות נגד שופטי ביהמ"ש העליון מתבררות על ידי שופט עליון בדימוס, עמית שלהם לשעבר

קישואים ממולאים ושזיפי בוסר של עידו שגב / צילום: עדן דותן

"קרון תענוגות של דליקטסים": פירות בוסר ימתקו

המטבחים המסורתיים אימצו מזמן, ועכשיו גם המטבח המודרני: שימוש בפירות בוסר - משמשים, דובדבנים ובעיקר שזיפים ירוקים - על חמיצותם המודגשת, לתיבול ולרטבים ●  
זו העונה, לקנות ולהקפיא

הימורים ברשת / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

מתופעות הלוואי של הקורונה: אלכוהול, סמים, הימורים ופורנו

הבשורות הרעות: ההסתגרות שגזרה עלינו הקורונה, הביאו לעלייה במספר המתמכרים לאלכוהול, סמים, פורנוגרפיה והימורים מקוונים בארץ ומסביב לעולם ● הבשורות היותר רעות: למרות החזרה לשגרה, מי שהתחילו להתמכר יתקשו מאוד להחזיר לאחור
את הגלגל

טים דרייפר / צילום: STEPHEN LAM, רויטרס

המיליארדר טים דרייפר יחלק ביטקוין בשווי יותר ממיליון דולר

בניסיון למשוך משתתפים לכנס הבלוקצ'יין שתערוך באוקטובר בלוס אנג'לס, מציעה קרן ההון סיכון של דרייפר מתנת ביטקוין בשווי 100 דולר לכל לקוח חדש בבורסת הקריפטו של eToro בארה"ב, שישקיע לפחות 50 דולר ברכישת מטבעות דיגיטליים

רשף לוי בקמפיין לתנובה / צילום: יח"צ

הפרסומות הזכורות והאהובות: הטבלה לא משקרת - אבל לא תמיד חושפת הכול

נתוני מדד הפרסומות הזכורות והאהובות של גיאוקרטוגרפיה ו"גלובס" מחמשת החודשים האחרונים מאפשר לסמן את המנצחים הגדולים של התקופה הזו, בהיבטים של חשיפה ואפקטיביות של ההשקעה בפרסום ● מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה עם התובנות והממצאים

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

במרווח שבין הנסתר לנגלה בהצהרות של נתניהו וגנץ השבוע

העטיפות הנוצצות שהקיפו את כל הדברים נושרות כמחווה לכריסטו שמת וחושפות סדקים וחורים

רוברט לבנדובסקי עם תומאס מולר, באיירן מינכן, בונדסליגה / צלם: רויטרס

הקורונה חיסלה את הספורט? יש ליגות שעוד ירוויחו ממנה

הליגה הגרמנית חזרה מוקדם לפעילות ונהנית מבלעדיות טלוויזיונית וחשיפה שעשויה להיות שווה לה הון ● בכדורגל הישראלי מקווים שהמשבר יאיץ שילוב של הימורים על משחקים בזמן אמת, דבר שנחשב לפוטנציאל הכנסה אדיר

ניהול בימי קורונה

מחקר אחד בשבוע: איך מנטרלים סטריאוטיפים והטיות בלתי מודעות?

גם אנשים שמחשיבים את עצמם לנאורים, רציונליים ומודעים, פועלים לא פעם בהסתמך על דעות קדומות. כך אפשר להתגבר על זה

בית עסק שנסגר במרכז תל אביב. יותר עסקים ייסגרו ב־2020 מאשר עסקים שיפתחו  / צילום: איל יצהר, גלובס

60 אלף עסקים בסכנת סגירה. עד לאן תוביל אותנו הקורונה הכלכלית?

ההערכות האחרונות שפורסמו על ידי ארגון להב מדברות על 60 אלף עסקים שייסגרו בעקבות משבר הקורונה, אבל החשש הוא שהנתונים יהיו גבוהים יותר • "גלובס" בעקבות הרשימה ההולכת ומתארכת של עסקים שהודיעו על סגירה, והדאגה מתגובת שרשרת שתשפיע על שוק התעסוקה