נכסים של וורטון במנהטן / צילום: אתר החברה
שוק האג"ח הקונצרני בת"א ממשיך להאיר פניו ליזמי נדל"ן המגיעים לכאן מעבר לים במטרה לגייס חוב זול יחסית לעסקיהם. אמש נרשמה הצלחה גדולה ליזם הנדל"ן האמריקאי ג'ף סאטון, כאשר חברת וורטון פרופרטיז שבבעלותו זכתה לביקושי ענק של 1.7 מיליארד שקל בשלב המוסדי המקדים של הנפקת סדרת האג"ח הראשונה שלה בבורסה בת"א. בעקבות הביקוש הגבוה גדלה מסגרת ההנפקה מ-800 מיליון ל-960 מיליון שקל, כאשר במכרז המוסדי הובטח גיוס של 862 מיליון שקל.
בנוסף לכך, נקבעה הריבית שתשלם סדרת האג"ח על 3.9% בלבד, לעומת ריבית מקסימלית של 5% שהופיעה בתשקיף. מדובר בריבית הנמוכה ביותר שמשלמת חברת נדל"ן זרה על אג"ח שהנפיקה בת"א, והיא הושגה בזכות השתתפות ערה של גופים המנהלים חיסכון לטווח ארוך, של קרנות נאמנות ושל חברות לניהול תיקים.
סאטון מתמחה ברכישה, השבחה והשכרה של חנויות יוקרה הממוקמות ברחובות המרכזיים של ניו יורק. אל חברת האג"ח הוא העביר את מלוא החזקותיו ב-18 נכסים מסחריים מניבים, הממוקמים ברובם ברחובות המרכזיים של מנהטן וברוקלין. מדובר בעיקר בחנויות אותן רוכש סאטון ולאחר השבחתן הן מושכרות לחברות קמעונות מובילות בחוזים ארוכי טווח.
סך שטחי המסחר בנכסים אלו עולה על 213 אלף ר"ר (רגל רבועה, 19.8 אלף מ"ר), כאשר שווי הנכסים בספרים מסתכם ב-723 מיליון דולר, והם נושאים עמם התחייבויות של 259 מיליון דולר ומניבים NOI (רווח תפעולי נקי) של כ-27.1 מילון דולר בשנה. החברה גם מציגה הון עצמי של 421 מיליון דולר, המהווה 59% מסך המאזן, ובשל נתונים אלו זכתה לדירוג חוב גבוה של AA מינוס.
הפקת הלקחים עשתה את ההבדל
עבור סאטון, מדובר בסיבוב שני בשוק ההון הישראלי. במהלך 2015 הוא כבר היה כאן בפגישות עם מוסדיים לקראת גיוס חוב של כ-2 מיליארד שקל, אלא שהיקף הגיוס העצום לצד תיק נכסים מבוזר מדי, הנדסה פיננסית מורכבת של תקבולי ההנפקה וציפייה לריבית נמוכה במיוחד, גררו חוסר נוחות אצל המשקיעים וסאטון בחר לוותר על המהלך.
החודש, ולאחר הפקת לקחים מהסיבוב הראשון, הוא הגיע לכאן בשנית, תחילה עם הכרזה על ניסיון לגייס 400 מיליון שקל בלבד, שבמהרה הפך לגיוס מתוכנן בהיקף כפול (שגדל עוד כאמור). הפעם הוא אף קבע כי את ההנפקה יובילו במשותף שניים מהחתמים המובילים בישראל - פועלים אי.בי.אי ולאומי פרטנרס, והחלטה זו תרמה כנראה גם היא להצלחת המהלך.
בנוגע לתמורת ההנפקה, נכתב בתשקיף כי היא תשמש את החברה לצורך מימון פעילויותיה, בדגש על רכישת נכסים חדשים, רכישת החזקות של שותפים בנכסי החברה ופירעון הלוואות קיימות של חברות בנות בסך של כ-30 מיליון דולר.