קניון ביג ביקנעם / צילום: תמר מצפי
חברת ההשקעות בנדל"ן פלאזה סנטרס, השלימה ביום חמישי האחרון את מכירת קניון פלאזה בלגראד שבסרביה לחברת ביג מרכזי קניות הישראלית. במועד ההשלמה, שילמה ביג לפלאזה מקדמה של 31.5 מיליון אירו, ונטלה על עצמה הלוואה בנקאית בסך 42.5 מיליון אירו שמימנה את הקמת הקניון. בכפוף לפתיחת הקניון ועמידה באבני דרך במהלך השנה הראשונה שלאחר הפתיחה, תהיה פלאזה סנטרס זכאית לתשלומים נוספים בהיקף מוערך של כ-15 מיליון אירו.
בעקבות השלמת המכירה, עמדה פלאזה ביעד שנקבע מול מחזיקי האג"ח, שלפיו היא תהיה מחויבת לפרוע להם תשלומי קרן של 382 מיליון שקל ממועד תחילת הסדר החוב ועד לסוף אפריל השנה.
העסקה הנוכחית מצטרפת לעסקאות מכירה נוספות שהשלימה פלאזה סנטרס בחודשים האחרונים, ובהם מכירת קניון סובאלקי פלאזה שבפולין בתמורה נטו של 16 מיליון אירו, מכירת בניין המשרדים דיוויד האוס בבודפשט (שבו שוכן מטה החברה) תמורת 3.2 מיליון אירו, מכירת קרקע בבולגריה ב-1 מיליון אירו וקבלת תשלום נוסף של 4 מיליון אירו תמורת הקרקע בסרביה שנמכרה לאפריקה נכסים. בסך הכול קיבלה פלאזה סנטרס בחודשים האחרונים תזרים מזומנים נטו של כ-55 מיליון אירו, שמאפשר חלוקה של 192 מיליון שקל למחזיקי האג"ח בישראל ובפולין כבר בעוד עשרה ימים.
עם זאת, גם לאחר הפירעון הנוכחי תיוותר פלאזה סנטרס עם חוב של כ-535 מיליון שקל למחזיקי האג"ח בישראל, ועם חוב של כ-29 מיליון זלוטי (26 מיליון שקל) למחזיקי האג"ח בפולין, וזאת כאשר ברשותה רק נכס מניב אחד - קניון טורון פלאזה שבפולין - שאמור להותיר בידה תזרים נטו של כ-48 מיליון אירו (189 מיליון שקל).
כך, שאת יתרת החוב תידרש החברה לפרוע מקבלת התמורה הנוספת ממכירת פלאזה בלגראד (כ-60 מיליון שקל), ובעיקר באמצעות פיתוח נכסים חדשים ומכירתם, ולפי היו"ר רון הדסי מדובר ביעדים מורכבים ביותר.
"תלויה במימוש נכסים"
בחברת S&P מעלות חזרו בשבוע שעבר על דירוג CCC לפלאזה סנטרס, עם תחזית שלילית, בשל הסיכון שהחברה תיכנס להסדר חוב נוסף בתוך כשנה, בין היתר לאור רמת המינוף הגבוהה (78%) ותזרים מוזמנים שלילי מפעילות. האג"ח של החברה (סדרות א' ו-ב') נסחרו היום בת"א לפי תשואה שנתית לפדיון של 16%, ולאחר התשלום הנוכחי הן אמורות להיפרע בין יולי 2018 ליולי 2020 (האג"ח הפולניות מיועדות להיפרע במאי 2018).
ב-S&P מעלות ציינו, כי "יכולת החברה לפרוע את התחייבויותיה בשנים הבאות עדיין תלויה במימושי נכסים, רובם הכמעט מוחלט נכסים בשלבי פיתוח ראשוניים וקרקעות במזרח ובמרכז אירופה, ובהודו. להערכתנו, נושי החברה חשופים לסיכוני אי-ביצוע בזמן של תהליך מימוש נכסים אלו".
בפרט, מציינים האנליסטים מחברת הדירוג, את האי-ודאות סביב הנכס העיקרי בפיתוח של פלאזה סנטרס, פרויקט קאסה רדיו בבוקרשט, שנמצא במוקד של בדיקת השלטונות ברומניה לגבי אי-סדרים. לדבריהם, מצב זה מגביל את האפשרות לממש את הנכס או לקבל אשראי כנגדו.
ללא השגת תזרים של עשרות מיליוני אירו (לפחות) מפרויקט קאסה רדיו, תתקשה פלאזה סנטרס עד מאוד בפירעון חובותיה למחזיקים. ב-S&P אף חוששים כי פלאזה סנטרס תידרש בעתיד הקרוב לבצע הפחתות נוספות בשווי נכסיה (למשל בקאסה רדיו) שיגדילו עוד יותר את רמת המינוף של החברה.
