מיסוי וכדאיות תמ"א 38/צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב
חוק המאעכרים בדרך לאישור סופי: ועדת הרפורמות של הכנסת, בראשות ח"כ רחל עזריה (כולנו), אישרה היום (ב') לקריאה שנייה ושלישית את חוק המארגנים בעסקאות פינוי-בינוי ותמ"א 38 (חוק המאעכרים), הצעת חוק שקודמה על ידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד המשפטים.
בשבועות האחרונים התקיימו מספר דיונים בהצעת החוק, והיום סיימו חברי הוועדה לדון בהסתייגויות לחוק והצביעו על הסעיפים השונים. כעת, יעבור החוק למליאת הכנסת שתאשר אותו סופית בהצבעה בקריאה שנייה ושלישית. באם החוק יאושר הוא ייכנס לתוקפו כ-3 חודשים מיום אישורו.
הצעת החוק התקבלה ברוב של 7 נגד 4 חברי כנסת, כאשר יו"רית הועדה, ח"כ עזריה, וחברי הכנסת חיים ילין, מיכאל מלכיאלי, יואב קיש, יהודה גליק, רועי פולקמן ושולי מועלם רפאלי הצביעו בעד; וחברי הכנסת אוסמה סעדי, תמר זנדברג, יוסי יונה ואיתן ברושי הצביעו נגד.
נזכיר כי חוק המארגנים קובע לוחות זמנים ברורים להתקשרות של בעלי דירות עם מי שמוגדר כמארגן עסקה בפינוי-בינוי או תמ"א 38, וגם מתייחס ללוחות זמנים של יזמים אל מול בעלי הדירות. בשורה התחתונה קובע החוק כי משך זמן ההתקשרות בפרויקט תמ"א 38 של בעלי דירות אל מול מארגן יעמוד על 3 שנים ובעסקת פינוי-בינוי על 5 שנים.
נציין כי ההסכם אינו מתבטל אוטומטית אלא שבמידה ורוב בעלי הדירות במתחם מחליטים להפסיק את ההתקשרות הם רשאים לבטל את החתימה על ההסכם המקורי מול מארגן העסקה. עוד נציין כי באם מדובר בעסקה במסגרתה כבר נחתמו חוזים מלאים בין מארגן או יזם אל מול בעלי הדירות, עד יום כניסת החוק לתוקף, המועדים שנקבעו בהצעת החוק לא יחולו על הסכמים אלו.
עוד נקודות חשובות שהחוק החדש קובע הן התייחסות לראשונה לשכר המארגן, שיידרש להגיד לבעלי הדירות את שכרו במועד הראשון בו נעשית ההתקשרות הראשונית עם הדיירים. החוק מתייחס גם לחוזים שנחתמו לפני שהחוק ייכנס לתוקף, אבל מאריך במקרה הזה את משך זמן ההתקשרות הראשונית. כלומר, אבן הדרך הראשונה שמארגן העסקה צריך לעמוד בה עומדת על שישה חודשים, אבל אם מדובר בחוזה שנחתם עוד לפני תחולת החוק, מדובר בתשעה חודשים עד שהתוקף יפקע.
עוד סעיף משמעותי בחוק החדש קובע כי עוד לפני ההחתמה הראשונית של מי מבעלי הדירות בבניין, מארגן העסקה יהיה מחוייב לארגן פגישה בבניין, פגישה עליה יודיע שבוע מראש ותפורסם במקום בולט בבניין. עוד נקבע כי בפגישה זו יהיו חייבים להיות נוכחים לפחות 40% במעלי הדירות בבניין והיא תהיה חייבת להית מגובה בפרוטוקול כתוב. בנוסף, אם 20% מבעלי הדירות ידרשו זאת, יהיה המארגן חייב לתרגם ההסכם לשפות נוספות כמו רוסית, ערבית או אמהרית.
סעיפים נוספים בחוק יוצרים מנגנון שמאפשר לדיירים לצאת מההתקשרות עם היזם במקרה שהעסקה מתארכת ללא קנסות, ואפשרות ביטול עסקה כאשר הממונה נותן אישור של פקיעה ההסדר, ולאחר מכן תמחק הערת האזהרה אותה רשם המארגן ברישום המקרקעין.
ח"כ תמר זנדברג אמרה בדיון כי קיים צורך ליצור איזון בין הרצון לפיתוח לבין הגנה על הדיירים שבמקרים רבים הם מאוכלוסיות מוחלשות. היא בקשה לשקול להוסיף מעורבות של הרשות המקומית ולא להסתפק בהודעה על קיום אסיפה שרק תאפשר לרשות לשלוח נציג מטעמה.
נציגי משרד המשפטים הבהירו כי המארגן מחויב לחשוף את מפת האינטרסים בה הוא פועל. הוא הדגיש כי מארגן שיפעל בניגוד לטובת הדיירים יעבור על הסעיף המחייב אותו בנאמנות לדיירים. ולפיכך הוא יימצא בהפרה חוזית ויהיה חשוף לביטול החוזה ולתביעה.
ח"כ יוסי יונה אמר כי יש למארגן ניגוד אינטרסים מובנה. ולכן חייב להיות מנגנון חיצוני כמו עובד קהילתי, או ליצור נאמן חיצוני אחר שיבטיח את האינטרס של הדיירים. בתגובה אמרה ח"כ רחל עזריה כי כאשר תוכנס רשות מקומית באופן הכרחי, זה עלול לפגוע יותר ולהפר את האיזון העדין.
נציין כי הסתייגות שביקשה לקבוע כי תפקיד המארגן יוגדר בחוק בהרחבה ואף לחייב את המארגן להציג תעודה שקובעת שהוא עומד בתנאים שנקבעו לדיירים נדחתה.
יו"רית הוועדה, ח"כ רחל עזריה סכמה את הדיון, ואמרה כי "החוק יעזור להגדיל את היצע הדירות החדשות ויעזור במאמץ להוזלת מחירי הדיור. הרגולציה שבנינו כאן היא מאוזנת. היא מגנה על הדיירים מחד, ומאפשרת לתהליכים של התחדשות עירונית לצאת לפועל ביעילות ותוך זמן קצר יחסית. צריך לזכור שהמטרה היא לייצר שותפות אינטרסים, לדיירים וליזמים. החוק מטפל במצב בו אין שותפות כזאת והוא יגדיל את האמון בין הצדדים מה שיקל על העסקאות לצאת אל הפועל ולהגיע לידי מימוש".
עו"ד ישי איציקוביץ, שותף, מנהל מחלקת עסקאות והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות', שנכח בדיון, אמר כי "מדובר בציון דרך בתחום ההתחדשות העירונית שעתיד להתמודד באחד מהחסמים קיימים בשוק. המחוקק נקט פה צעד חריג לצורך הגשמת התכלית כאשר התערב בתנאי ההתקשרות ובמאפייני מסמך ההתקשרות, ואף קבע כי החוק יחול גם על מסמכים והסכמים שנחתמו טרם יכנס החוק לתוקפו. יתר על כן, ובניגוד להצעת החוק המקורית, החוק קובע הסדרים גם באשר להסכמי פינוי מלאים ומפורטים שנחתמים עם היזם. יש לציין כי בהתערבות המחוקק בפרטים הקטנים קיימת סכנה לאי הוצאה לפועל של פרויקט, על אף שלא לאלה התכוון המחוקק. ואכן, יש חשש שבחוק ההסדרים יש סעיפים שעלולים להביא לתוצאה כזו, ואנו תקווה שאלה לא יסכלו בסופו של דבר פרויקטים".
שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, אמר היום בעקבות אישור חוק המאעכרים בוועדת הרפורמות כי "היום עשינו עוד צעד בדרך לשים סוף לתופעת המאעכרים שמבטיחים הבטחות-שווא לדיירים ומרוויחים על חשבונם. נסדיר את פעילותם".
שרת המשפטים איילת שקד אמרה היום: "הצעת החוק מתמודדת עם תופעה של כבילת בעלי דירות להסכמי ארגון עסקאות התחדשות עירונית ולעסקאות התחדשות עירונית לתקופה בלתי מוגבלת, וכן עם תופעות של ניצול בעלי דירות והחתמתם על הסכמים דרקוניים. לרוב מדובר באזרחים שאינם מודעים לזכויותיהם, כך שניתן בקלות לנצלם. הצעת החוק מתמודדת עם תופעה זו ומעניקה כלים בידי בעלי הדירות, כך שלא יולכו שולל לצד הגנה על המארגנים, ככל שיעמדו באבני-הדרך שהחוק קובע, ויבצעו מלאכתם נאמנה. מלבד החשיבות הברורה שבהגנה על בעלי הדירות, הצעת החוק מסייעת להתגבר על חסמים שזוהו בתחום ההתחדשות עירונית וצפויה להקל על תהליכי התחדשות עירונית לשם הגדלת היצע הדיור, שיפור איכות חיי התושבים, ניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע ופיתוח וחידוש תשתיות ציבוריות ושטחים פתוחים".