כמעט חודשיים לאחר אישור ההחלטה בקבינט הדיור, פורסם אתמול תזכיר החוק שמבקש להסדיר את תחום כתבי השיפוי. מדובר בהצעת חוק ממשלתית, תיקון 114 לחוק התכנון והבנייה, שתכליתו לקבוע באופן מפורש בחוק כי ועדה תכנונית תהיה רשאית לדרוש מיזם או קבלן להפקיד כתב שיפוי.
נזכיר כי לפני מספר חודשים פסק בית המשפט העליון כי ההתנהלות של הרשויות המקומיות, כמו גם ועדות התכנון, בדרישתן להפקדת כתבי שיפוי אינה חוקית ויש לחדול מנוהל זה.
בתזכיר החוק נכתב כי: "מוסד תכנון הדן בתוכנית רשאי להתנות את הפקדת התוכנית, את אישורה או את מתן ההיתר לפיה, בהפקדת כתב שיפוי מלא או חלקי מפני תביעות לפי סעיף 197". עוד נכתב בתזכיר כי: "הסמכות לדרוש הפקדת כתב שיפוי כאמור תהיה נתונה גם לוועדה מקומית הדנה בבקשה למתן היתר מכוח תוכנית שבה נדרש אישור מוסד תכנון שאינו רשות רישוי, כתנאי מתן היתר".
תזכיר החוק מכשיר למעשה את כתבי השיפוי בכל הליך תכנוני רגיל, אך גם מרחיב אותו בכל הנוגע לפרויקטים מכוח תמ"א 38. כלומר, כעת גם בפרויקטים אלו תוכל הוועדה המקומית לדרוש את כתב השיפוי, דבר שעמד בסימן שאלה גדול לאור פסיקת בית המשפט העליון.
עוד נקודה חשובה שעולה מתזכיר החוק קשורה להכשרת הדרישה לכתבי שיפוי גם רטרואקטיבית, כלומר - גם לפני הפסיקה של בית המשפט העליון. עם זאת הצעת החוק מדגישה כי אין הכוונה היא להכשרה גורפת של כתבי שיפוי בכל מצב: "יובהר כי אין בהוראה מוצעת זו, כדי להכשיר דרישות לכתבי שיפוי שנדרשו שלא בהתאם לפרקטיקה שנהגה במוסדות התכנון עד למועד פסק הדין".
אי ודאות תכנונית בשוק
כתב שיפוי הוא מסמך התחייבות שדורשת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה או כל ועדת תכנון אחרת, מיזם או קבלן שמקדמים תוכנית בנייה. המטרה של כתב השיפוי לשמש עבור הרשות ולוועדות התכנון "תעודת ביטוח" כנגד תביעות עתידיות אפשריות מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. מדובר בתביעות פיצויים על ירידת ערך בשל אישור אותה תוכנית חדשה. הרשויות המקומיות טוענות כי ללא תעודת ביטוח זו, הן יצטרכו לקחת בחשבון אפשרות לתביעות עתידיות שיצטרכו לשלם, סכומים שיכולים להגיע להיקפים שקופת העירייה לא תוכל לספוג.
לאחר פסיקת בית המשפט העליון הודיעו בפורום 15 הערים הגדולות ובמרכז השלטון המקומי כי הורו לכל הוועדות המקומיות להקפיא אישור תוכניות חדשות עד שהנושא יתברר. במקביל, הוגשה בקשה לדיון נוסף בעליון בנוגע לפסיקה שהתקבלה, בקשה אליה הצטרף גם היועץ המשפטי לממשלה, בקשה שאושרה ודיון עתיד להתקיים בהמשך.
פסיקת בית המשפט העליון גרמה לאי ודאות תכנונית בשוק כולו, וכתוצאה מכך התקבלה בקבינט הדיור בתחילת ינואר החלטה לקדם חקיקה מסודרת שתכשיר את נושא השיפוי, ולמעשה תעקוף את החלטת בית המשפט העליון.
"נראה שהצעת החוק בנוסחה הנוכחי, מעניקה למעשה למוסדות התכנון סמכות רחבת היקף, באשר לאפשרותם לדרוש כתב שיפוי בכל תוכנית ואף בכל היתר המותנה בשיקול דעת של מוסד התכנון, כגון היתרים מכוח תמ"א 38, תמ"א 18 (לתחנות תדלוק), ללא כל מגבלה או תנאים בעניין", כך עו"ד אריאל פל ממשרד עו"ד צבי שוב.
"הצעת החוק יוצרת, מצד אחד, סמכות רחבה למוסדות התכנון לדרוש כמעט בכל מקרה שיחפצו בו כתב שיפוי; ומצד שני, מרתיעה יזמים ובעלי קרקע מליזום תוכנית או היתרים לבנייה, בכך שלא קובעת כללים מסודרים ובכך יוצרת אי ודאות באשר לסכום הפיצוי שיתברר רק לאחר שיוגשו תביעות ירידת ערך, ואף לא מאפשרת כל אפשרות שהיזם המשפה יוכל לקזז את כספי הפיצוי שיצטרך לשאת בהם מהיטל ההשבחה שיחויב בו".