כוחות גלובליים גדולים עוזרים לשר האוצר משה כחלון בנסיונות להרחיק משקיעים זרים מישראל: האירו האירופאי, הליש"ט הבריטית והדולר האמריקאי צונחים מול השקל ומקשים על תושבי חוץ לקנות דירה בישראל. מהצד השני, כשהתחושה היא שהמטבעות הזרים מגרדים את התחתית ומחירי הדירות מגרדים את תקרת הזהב, לא מעט תושבי חוץ המחזיקים כאן נכסים, ודאי כאלה שצריכים תזרים מזומנים, מבקשים לממש את הנכס שלהם בישראל בתמורה ליותר מטבע מקומי בכיס.
שער הדולר האמריקאי צנח בשנה האחרונה בכ-30 אגורות, שהם כ-8%, וכיום שער המטבע עומד על כ-3.65 שקל עבור 1 דולר. שער הליש"ט צנח בכ-1.3 שקל בשנה האחרונה, 25%, ועומד על כ-4.5 שקל בעבור 1 ליש"ט. שער האירו צנח בכ-9%, 3.9 שקל עבור 1 אירו. מי שתכנן לקנות דירה בישראל יצטרך להוציא עוד עשרות אלפים (במונחים של המטבע הזר) לפחות. ומנגד, אזרחי זר שימכור את הנכס בשקלים, ייהנה כמובן מהתחזקות השקל מול המטבע בו הוא משתמש.
פחות מ-2%
היקף העסקאות של תושבי חוץ כבר לא דומיננטי בשוק הכללי. בשמונת החודשים הראשונים של 2016 נרכשו רק 1,566 דירות בישראל על ידי תושבי חוץ, שהן פחות מ-2% מסך העסקאות. מנתונים של חברת IsraTransfer, העוסקת בהעברות כספים של תושבי חוץ והמרות מטבע, בעשרת החודשים האחרונים ירד שיעור העסקאות של רוכשים במטבע הבריטי ב-75% לעומת עשרת החודשים שלפני כן. שיעור הרוכשים באירו ירד בכ-30% ואילו שיעור הרוכשים בדולר אמריקאי כלל לא נפגע.
בהתייחס לירידה בהיקף הרוכשים האירופאים, מציינים בחברה כי ירידה משמעותית בשיעור דומה נרשמה גם בתחילת 2016 לעומת השנה שלפניה בקרב הקהל הצרפתי. ירידה זאת, מסבירים, התרחשה במקביל להקמת הרשות להלבנת הון בישראל, מה שחייב את תושבי החוץ לדווח על הכנסותיהם.
"שער הלירה שטרלינג עומד היום על 4.51 שקל, לפני כחודש שערו עמד על 4.6 שקל, לפני כשנה עמד על 5.5 ולפני כשנתיים עמד על 6.1", מזכיר דניאל אנגלסמן, מנהל חדר העסקאות בחברת IsraTransfer. "זו צניחה של למעלה מ-35% בפרק זמן של שנתיים. זו ירידה מדהימה וחמורה כאחד. בשביל שוק המט"ח מדובר בהשתוללות של ממש. לרוב מדברים בשוק המט"ח על ירידות או עליות של שברי אחוזים או אחוזים בודדים, אך כשמדברים על שיעורים כאלה, של עשרות אחוזים, מדובר בקפיצות שערים שיכולות לסכן ולשבור מדינות".
כאמור, הצניחה הדרמטית ביותר בשוק המט"ח היא ללא ספק בשער הליש"ט, שנחשבה עד לא מזמן למטבע מהחזקים והיציבים בעולם. אבל מאז ההחלטה על היפרדות הממלכה מהאיחוד האירופי, זו כמובן היסטוריה.
"יהודי בריטניה נמצאים בדילמה קשה. מצד אחד הם מתמודדים מול אנטישמיות גואה ולכן מבקשים לרכוש נכסים בישראל. מצד שני, הם מתקשים לעשות זאת מבחינה כלכלית. חלקם, כך נראה, מעדיפים לדאוג לביטחונם הכלכלי, לגייס ולאגור כספים לשעת השין. את זה הם עושים בין היתר באמצעות מימוש נכסים שהחזיקו עד עכשיו בישראל", טוענת מקסין מרקס, בעלת סוכנות תיווך בנתניה.
לדבריה, "לפני הברקזיט היה קל יותר למכור דירות בישראל ליהודי אנגליה. כעת מורגשת האטה וניכר בקרב האנגלים בלבול רב. הם ממש לא יודעים מה יהיה באנגליה, ובעיקר מה יהיה על מקומות העבודה שלהם. לקוח שלי, עו"ד במקצועו, סיפר לי על החששות מיום המחר. כל יום ששער הדולר יורד, הם מהססים יותר. המטרה של חלקם היא להגדיל את תזרים המזומנים שלהם באנגליה. אלו שמוכרים נהנים מהיחזקות השקל, והיחלשות הליש"ט".
באחת העסקאות האחרונות מכרה אזרחית בריטניה דירת יוקרה בת 5 חדרים בנתניה, תמורת מחיר של 3.25 מיליון שקל. מרקס: "כשהחל המו"מ שער הלירה עמד על 5.1 שקלים, עכשיו הוא עומד על 4.5 שקלים. הלקוחה שלי קיבלה בסופו של יום 722 אלף ליש"ט, במקום 637 אלף בתחילת ההתמחרות - 85 אלף ליש"ט יותר, וכל זה רק בגלל התחזקות השקל. כך שאין ספק שעבורם משתלם כעת למכור דירות". לדבריה, רק בימים האחרונים נכנסו למשרדה עוד שלושה נכסים של אזרחים בריטים המעמידים את דירותיהם למכירה.
דירות זולות
הירידה בהיקף השקעות הנדל"ן של תושבי חוץ בישראל החלה עוד קודם להתחזקותו המטאורית של השקל, בגלל מגבלות המיסוי הקשות כלפי משקיעים ותושבי חוץ.
כחלק מהצעדים שביצע משרד האוצר ביטלה המדינה את הפטור ממס רכישה ממנו נהנו גם תושבי חוץ, גם אם מדובר בדירתם יחידה. למעשה, מעמדו של תושב חוץ בעניין מס הרכישה זהה לזה של משקיע ישראלי, ועל כן ישלם מס בשיעור של 8% ברכישת נכס בשווי של עד 4.89 מיליון שקל, ועל חלק השווי שמעל 4.89 מיליון שקל ישלם תושב החוץ מס רכישה בשיעור של 10%.
עמנואל ותארי, בעל חברת ירידי הדירות בית בישראל בשותפות עם סרג' חדד, מעריך כי תם העידן שבו יהודים תושבי חוץ רכשו דירות "כמו לחמניות". עם זאת, הוא טוען, יש עדיין פניות מקבלנים שמספרים על התעניינות צרפתים, אנגלים ואמריקאים בדירה בישראל. "ברור שהמצב שונה, אך גם הלקוחות הפוטנציאליים שונים כעת. יהודים במדינות העולם מעוניינים לרכוש דירה בישראל לא לשם השקעה, אלא לשם עלייה. ההרגשה היא כי הקרקע בוערת תחת רגלי היהודים בעולם. משהו קורה באירופה וגם בארצות הברית.
"מי שלא בוער לו ממתין על מנת שהדברים אולי יחזרו להיות אחרת. אירופה כולה מתאסלמת. אזרחי סוריה וטורקיה תופסים את אירופה. אנשים מבינים את זה, ורבים מיהודי אירופה מניחים כי יצטרכו בשנים הקרובות לעלות לכאן. בארצות הברית אנחנו מרגישים מגמה דומה. יש הגברת פעילות, ואנו מרחיבים את הירידים. מתעורר גל של אנטישמיות בארה"ב וגם הירידה של הדולר לא דרמטית כמו האירו והפאונד".
ותארי טוען כי כיום הביקוש מכיוונם של תושבי חוץ הוא לדירות זולות יותר מפעם. אם בעבר חיפשו לוקסוס ויוקרה, היום המצב שונה לגמרי והעניין הוא לתפוס ביטחון מסויים ואחיזה בישראל. "יש יותר ביקושים לערים כמו אשקלון ואפילו למעגל פריפריה שני", הוא אומר.
עו"ד אפרת לוי-יצהרי, המתמחה בין היתר בייצוג תושבי חוץ בעסקאות רכש נדל"ן, מספרת כי שינוי שערי המט"ח מביא גם רוכשים שכבר ביצעו עסקה לשוקת שבורה. אחרי נפילת המטבעות, הם כלל לא בטוחים שיוכלו להשלים את העסקה.
"תושב מנצ'סטר רכש לפני שנה וחצי דירה בעיר ימים בנתניה תמורת 3.5 מיליון שקל. לפי תנאי החוזה, התשלום הראשון עמד על 30% שאותם העביר לקבלן. את היתרה טרם שילם מכיוון שהבנייה לא הושלמה, ופתאום התברר לו שאותם 70% שכמעט ולא השתנו שקלית צמחו לתוספת של 100 אלף פאונד. כעת אותו הלקוח שוקל כיצד לגייס את היתרה, ושוקל לקחת הלוואות מבנקים מקומיים. לא מדובר במקרה בודד אלא במקרים רבים וכל אדם שמבצע עסקה במטבע זר צריך לקחת בחשבון תרחיש כזה. עדיין, אני לא רואה את אותם תושבי חוץ ממהרים לבטל עסקאות וזאת מהסיבה שהם עדיין רואים בישראל יתרונות בהשקעה וכן יתרונות רוחניים-ציוניים".
