גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מקום של כבוד: אמות מוכיחה - אין כמו בארץ

עם שווי הוגן כולל בסך 9 מיליארד שקל ושווי בורסה של 5.5 מיליארד שקל, האיום הגדול ביותר על השווי הכלכלי של אמות הוא עליית תשואות בשוק האג"ח

אבשלום מוסלר, מנכ"ל אמות / צילום: איל יצהר
אבשלום מוסלר, מנכ"ל אמות / צילום: איל יצהר

חברת הנדל"ן אמות עוסקת בהשכרה, ניהול ואחזקה של נכסים מניבים בארץ, וכן ברכישה, בייזום, פיתוח ובנייה של מקרקעין הנמצאים בבעלותה לצורכי השכרה. מרבית נכסי הקבוצה ממוקמים בערים הגדולות במרכז הארץ ובאזורי ביקוש. השווי ההוגן הכולל של נכסיה הוא כ-9 מיליארד שקל, ושיעור התפוסה של כלל נכסי החברה בסוף שנת 2016 עמד על 97%. ההצלחה העסקית המתמשכת של החברה הזניקה את שוויה בבורסה ל-5.5 מיליארד שקל, מה שהקנה לה מקום של כבוד במדד הבלו צ'יפ של ישראל - ת"א 35.

ה-NOI (רווח תפעולי נקי) של החברה אשתקד הסתכם ב-569 מיליון שקל - עלייה של 11% לעומת 2015, וה-NOI מנכסים דומים צמח ב-2.6%. ה-FFO (תזרים המזומנים השוטף) השנתי הסתכם ב-365 מיליון שקל ומשקף עלייה של 13% בהשוואה לתזרים ב-2015. לחברה חוב פיננסי נטו של כ-4.66 מיליארד שקל במח"מ של 4.45 שנים, אשר מדורג AA יציב על ידי חברת הדירוג מעלות.

רמת המינוף של אמות נכון לתום שנת 2016 הייתה 48%, בהשוואה למינוף ברמה של 52% בשנת 2015. לחברה, שבשליטת קבוצת אלוני חץ ובניהולו של אבי מוסלר, נכסים בלתי משעובדים בשווי של 7.3 מיליארד שקל ונגישות מצוינת לשוק ההון המקומי.

אחד האיומים הגדולים בפניו ניצבת החברה הוא הגידול הניכר בהיצע של שטחי משרדים באזור המרכז. בשנים 2017-2020 צפויים להתווסף לשוק המשרדים כ-1.1 מליון מ"ר, ואילו קצב האכלוס בתנאי מאקרו ממוצעים עומד על 120 אלף מ"ר בשנה. תחום המסחר מצוי אף הוא בסביבה מאתגרת, לאור הגידול בשטחי המסחר והאיום הגובר מצד המסחר המקוון.

עד כה החברה הוכיחה כי ביכולתה להתמודד עם האתגרים האמורים בצורה ראויה, ודוגמה טובה לכך היא ההצלחה בייזום ואכלוס מגדל אטריום ברמת גן. מדובר בנכס חדש ומהותי מאוד שהינו מגדל משרדים שבנייתו הסתיימה לפני שנה. עד כה שיווקה החברה כ-97% משטחי המגדל, כאשר ה-NOI של המגדל באכלוס מלא צפוי להיות כ-82 מיליון שקל.

היכולת לאכלס את המגדל בשוכרים איכותיים ובמחירים גבוהים יחסית היא הישג לא מבוטל. שוויו של המגדל הוא 1.051 מיליארד שקל, לאחר שהושקעו בו כ-770 מיליון שקל. השערוך הנוכחי משקף תשואת NOI של 7.5%. הפחתה של 0.25% בעלות ההיוון של הנכס תייצר לחברה רווח הון של 42 מיליון שקל.

עלייה בתשואות האג"ח תאיים על המניה

האיום הגדול ביותר על השווי הכלכלי של אמות הוא עליית תשואות בשוק האג"ח. עלייה שכזו בשוק ההון המקומי עשויה לפגוע במניית החברה, שכן המשקיעים עשויים להזדרז ולתמחר כרסום בפער שבין התשואה על הנכסים לתשואה על ההתחייבויות. ואולם, גם בתרחיש סביר של עליית תשואות החוב, יש להביא בחשבון את כרית הביטחון הנובעת מן העובדה שעלות המיחזור בשוק ההון כיום נמוכה ב-1% מעלות מימון החוב הנוכחית של החברה.

מדיניות הדיבידנד הנדיבה של אמות, המשתפת את המשקיעים באופן סדיר ברווחיה הצומחים, מגבירה את אטרקטיביות ההשקעה עבור משקיעים התרים אחר פתרונות המספקים תזרים מזומנים שוטף. החברה חילקה דיבידנד מצטבר של כ-1.8 מיליארד שקל מאז שנת 2006, ואילו בשנת 2017 היא מתעתדת לשלם דיבידנד שנתי, הכולל דיבידנד חד פעמי, המשקף תשואת דיבידנד שנתית יוצאת דופן של 6.7%, בהינתן שווי השוק הנוכחי של החברה.

תחזיות החברה ל-2017 משקפות בצורה טובה את המומנטום החיובי בו מצויה אמות, מומנטום אשר צפוי להערכתה להישמר בשנה הקרובה. באמות מעריכים כי ה-NOI השנה ינוע בטווח של 626 -636 מיליון שקל, בהשוואה ל-569 מיליון שקל בשנת 2016, וכי ה-FFO יעמוד השנה בטווח של 421-431 מיליון שקל.

■ הכותב הוא האסטרטג הראשי של קבוצת איילון. הכותב, החברה, חברות קשורות ובעלי עניין בהן עשויים להחזיק או לסחור בניירות הערך המצוינים בכתוב. אין לראות בכתוב שיווק השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. 

עוד כתבות

פועלי בניין בעבודה / צילום: תמר מצפי

בין אופטימיות לפסימיות: ההתאוששות הכלכלית מהירה מהתעסוקתית

לפי דוח של ה-OECD, שוק העבודה הישראלי יהיה האחרון להתאושש מבין מדינות הארגון ● עם זאת, ייתכן כי הפער בין היקף המשרות הפנויות שנמצא בשיא לבין שיעור האבטלה הגבוה, יוביל לשינוי מבני של שוק העבודה ולהתאמות של עובדים לשוק החדש

שואבי האבק של דייסון / צילום: Shutterstock

הסגר שסידר אותה: הישראלים שנשארו בבית בקורונה התאהבו במותג שואבי אבק

בשנה של סגרים, הבית הפך למקום העבודה והבידור העיקרי של רובנו - וקטגוריית מוצרי החשמל פרחה ● בראש הדירוג נמצאות סמסונג ודייסון, שהפכו לחביבות הקהל ● מדד המותגים

מסחר בבורסה / צילום: Shutterstock

נעילה חיובית בוול סטריט; מניית סנאפ עלתה ב-23%

האג"ח הממשלתיות לעשר שנים בארה"ב עלו ב-1.3% ● נעילה ירוקה באירופה ● הפעילות העסקית בגוש האירו בהתרחבות המהירה ביותר מזה שני עשורים ● נעילה מעורבת בבורסות אסיה, מניות הטק הסיניות שרשומות בהונג קונג ספגו מהלומות קשות והמגזר כולו ירד במעל 3% ● לרגל חג, לא התקיים מסחר ביפן היום

ראש הממשלה בנט, ראש הממשלה החליפי לפיד, ושר האוצר / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

לאן נעלמה רשות הרגולציה הגדולה מטיוטת חוק ההסדרים?

טיוטת חוק ההסדרים פורסמה באישון לילה ומכל ההצהרות הגבוהות עליהם הכריזו ראש הממשלה בנט, שר האוצר ליברמן ושר המשפטים סער בעת הצגת התוכנית להפחתת הרגולציה – ובראשן הקמת "רגולטור על", שיקשר בין הגופים השונים וימנע כפל דרישות – נשארה בעיקר הרפורמה להקלה במתן רישיון עסק

פגישת שר החוץ לפיד עם מזכיר המדינה בלינקן בחודש שעבר בוושינגטון / צילום: Associated Press, Andrew Harnik

ביידן יפחית חיכוכים במטרה לסייע לבנט ולפיד להאריך את ימי הממשלה

בוושינגטון יימנעו בתקופה הקרובה מלהעלות לסדר היום סוגיות נפיצות, כמו הקמת קונסוליה אמריקאית במזרח ירושלים, כדי שהממשלה החדשה בירושלים תוכל להתייצב ● וגם: כך סייעו האקרים איראנים ומזרח אירופים להבעיר את המהומות בישראל במבצע שומר חומות

טריוויה / צילום: גלובס

מי ניהל את מתחם אל-אקצא אחרי מלחמת ששת הימים ואיפה למדו בן וג'רי לעשות גלידה?

האם אתם יודעים אילו ענפים חדשים נוספו באולימפיאדת טוקיו וכמה משפטים חוזרים היו מאז קום המדינה? ● טריוויה, מדור חדש

לימודים בקפסולות / צילום: Reuters, RONEN ZVULUN

המלצות קבינט המומחים לשנת הלימודים: הקטנת הכיתות ובדיקות יומיומיות במקום בידוד

כיתות קטנות יותר, קפסולות, למידה אחר הצהריים ובדיקות מהירות אחרי חשיפה במקום בידוד ● קבינט המומחים המייעץ לממשלה בנושא הקורונה בחן שוב את האסטרטגיה שנקבעה בעבר של הכלת התחלואה והגיש את המלצותיו לממשלה

Torch Tower, טוקיו / צילום: MITSUBISHI ESTATE

המגדל הכי גבוה ביפן ש"יאיר את שמי העולם"

המבנה מתוכנן בצורה של לפיד כציון דרך לאבולוציה של העיר טוקיו, והאדריכל מבטיח שמקומת התצפית אפשר יהיה לראות את הר פוג'י, במרחק 100 קילומטר ● מדור אדריכלות

שי אספריל / צילום: שלומי יוסף

סופר הצללים: העיתונאי שמזהיר מפני חברת הסייבר ההתקפי NSO כבר כמעט עשור

הסופר והמרצה שי אספריל חשף את פעילותה של NSO כבר לפני תשע שנים, שם הזהיר מפני הפרות מהותיות של זכויות אדם בידי מדינות שיכולה טכנולוגיה כזו לגרום ● הרומן האחרון שפרסם, "השופט", תיאר באופן מטלטל את הצדדים האפלים של ההייטק והמשפט הישראליים

קונים דירה? האחריות לבדוק אותה מוטלת עליכם / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

קונים דירה? האחריות לבדוק אותה מוטלת עליכם

רוכשי דירה ביטלו את הסכם המכר על סמך הודעת שמאי הבנק שהדירה נבנתה ללא היתר ● לאחר שהתברר כי מדובר בטעות, הם חויבו בפיצוי מוסכם למוכרים בסך 133 אלף שקל

לונדון / צילום: Shutterstock, Willy Barton

בריטניה בפנים, יוון בחוץ: אלו השינויים ברשימת המדינות האדומות

קבינט הקורונה ממליץ להוסיף את בריטניה, גיאורגיה, קפריסין וטורקיה לרשימת המדינות האדומות שהטיסה אליהן אסורה למעט באישור ועדת חריגים ● החששות שיוון תיכנס לרשימה התבדו, ייתכן שבעקבות לחץ מצד שר החוץ היווני

סמל האולימפיאדה בטוקיו / צילום: Associated Press, Hiro Komae

קרן אור מארץ השמש העולה: אנחנו זקוקים לאולימפיאדה הזו

המשחקים האולימפיים צריכים להמשיך בעיקר מכיוון שאנחנו זקוקים לדוגמה לכך שהחיים יכולים להיות רגילים שוב ● פרץ האמון העולמי שיכול לנבוע מאירוע מצליח הוא בלתי ניתן לחישוב ● שיהיה חג אולימפיאדה שמח

שיאני השבוע במדיות המובילות / עיצוב: גלובס

מה יש למוניקה לווינסקי להגיד לעולם ולמה כולם מבוהלים בטיקטוק? על מה דיברו השבוע

הסינגל הבינלאומי של נועה קירל - שעשה בלגן, ההרצאה החושפנית של מוניקה לווינסקי בטד, הסדרה שחזרה לככב בנטפליקס וההאשטאג שגרף 100 מיליון צפיות ● על מה כולם דיברו השבוע? מדור חדש  

אדם נוימן ומסאיושי סאן / עיבוד: Shutterstock

שאיפות גרנדיוזיות, החלטות פזיזות ותחרות: מערכת היחסים שהפילה את WeWork

אדם נוימן ומסאיושי סאן דחפו את WeWork לגבהים חדשים כשאתגרו זה את זה לחשוב בגדול ולהמר על מיליארדים ● כשהיחסים ביניהם נפרמו, כך קרה גם לחברה

מכוניות טסלה ביציאה מהמפעל / צילום: Shutterstock, Sundry Photography

טסלה נכנסה לשוק הישראלי ובגדול, האם לטויוטה יש סיבה לדאגה?

בתחילת שנת הקורונה נראה היה, שאפילו מותגי רכב מבוקשים ומבוססים אינם עמידים בפני המשבר ● אולם מאז אמצע 2020 החלה התאוששות מהירה שעדיין נמצאת בעיצומה - והעובדה שהמותגים הוותיקים נותרו בדירוג מעידה על כך ● איך בכל זאת השתנו חוקי המשחק? ● מדד המותגים

ירון גלאי - מאאוטבריין / צילום: תמר מצפי

אאוטבריין נכנסה לנאסד"ק לפי שווי מקוצץ של כ-1.1 מיליארד דולר

מדובר בהנפקה נמוכה בעשרות אחוזים מהשווי אליו כיוונו באאוטבריין בתחילת התהליך וגם מהשווי המקוצץ, 1.4 מיליארד דולר, שפורסם בתשקיף בשבוע שעבר

גלידות בן אנד ג'ריס. יותר מ־1,600 דיונים ברשתות החברתיות ובפורומים / צילום: Shutterstock

פרשת בן אנד ג’ריס הצליחה לבלבל את הציבור, והמרוויחה המפתיעה היא יוניליוור

כ-40% מהגולשים הישראלים סבורים כי יש לנקוט בחרם בפרשת הגלידות, כך עולה מניתוח של חברת באזילה עבור גלובס ● עם זאת, הישראלים לא מספיק מכירים את מותגי חברת האם יוניליוור, וכמי שמשווקת בארץ את גלידות שטראוס, היא תרוויח גם אם יחרימו את בן אנד ג'ריס

 

נחלה ברמת רזיאל, שבכלל לא הייתה על המדף, נמכרה במיליונים

נחלה בשטח 8 דונם נמכרה ב-9 מיליון שקל, לאחר שהמתווכת מצאה את המוכרים כשיצאה להקיש על דלתות במושב ● ואילו עוד עסקאות נחתמו השבוע?

גולדה / צילום: ליאל סאנד

השפים הגדולים מסתכלים ומשתגעים: כך הפכה גולדה למותג נוצץ שמוכר גלידות ב-600 מיליון שקל בשנה

לפני שנה וחצי השפים לא היו מאמינים שהם ישנעו מנות גורמה בצידנית לבתים, ושגם גלידות וקרואסונים הם מזון שאפשר לארוז למשלוח בוולט ● מדד המותגים

אתר בניה רחוב הרב קוק 19 ת"א / צילום: שלומי יוסף

בעקבות מחלוקות: ההצעה להגדיל את מספר הפלסטינים בענף הבנייה לא תובא לממשלה

לפי ההצעה שהגיעה לידנו, מספר האישורים לעובדי בנין פלסטינים אמור היה לעלות ב-15 אלף ל-80 אלף בסך הכול ● בשל שרים שחוששים שהמהלך יוביל לפיטוריהם של העובדים הערבים-ישראלים, ושאין כל צורך ממשי בכוח אדם חדש בענף הבנייה, ההצעה ירדה מסדר היום