פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון מעניק ליזמים את הטבות המס הבאות: פחת מואץ בשיעור של 20% לשנה; שיעור מס של 11% על הכנסה חייבת או שבח ריאלי ממכירה או מהשכרה על ידי חברה (שיעור המס על דיבידנד מרווחי הבניין להשכרה הוא 20%, כך ששיעור המס המשוקלל במכירה על ידי חברה הוא 28.8%); שיעור מס של 20% על הכנסה חייבת או שבח ריאלי ממכירה או מהשכרה על ידי יחיד; וכן פטור ממע"מ במכירת אותו חלק מבניין שאושר כבניין להשכרה, במידה שהחלק היה מושכר במשך חמש שנים.
בנוסף להטבות אלו, הבוחר במסלול זה, "מגן" על עצמו מפני החשיפה למס הכנסה, במכירת הדירות העתידיות. נסביר, כי גם כאשר מכירה של דירת מגורים נהנית מפטור או משיעורי מס נמוכים במס שבח, קיימת חשיפה לכך שיראו במכירה זו - "עסקה אקראי בעלת אופי מסחרי", חשיפה אשר עשויה להתממש בעיקר כאשר המוכר הוא בעל ידע ובקיאות וכאשר הוא מוכר יותר מדירה אחת (ברם, לעיתים, די במכירה של דירה אחת כדי שעסקה תסווג כ-"עסקת אקראי"). במצב דברים זה, הרווח בגין עסקה זו עשויי להתחייב בשיעור מס שולי. הכניסה לחוק עידוד השקעות הון מסירה חשש זה, ולכך השלכות מס מרחיקות לכת.
על מנת לזכות בהטבות חוק עידוד השקעות הון, יש לעמוד במספר תנאים מצטברים, כמפורט להלן: ראשית, הטבות המס ניתנות לבניין העונה על התנאים של הגדרת "בניין חדש להשכרה" - בניין שהוא בניין להשכרה שקיבל את אישור מנהלת מרכז ההשקעות ושלפחות מחצית משטח מרצפותיו מיועד להשכרה למגורים. בניין להשכרה יכול לכלול מתחם של מספר בניינים, שנבנו כחטיבה אחת באותה תקופה. בנוסף, בניין להשכרה יכול לכלול חלק מבניין, ובלבד שבחלק המאושר יהיו לפחות שש דירות המשמשות למגורים.
שנית, יש להשכיר לפחות מחצית משטח הדירות לתקופה של חמש שנים מתוך שבע השנים שלאחר תום הבנייה. משטח זה ינוטרלו שטחי מסחר, חנויות וכיוצא באלה, כך שתנאי זה ייבחן לגבי סך שטחי הדירות למגורים שבבניין בלבד. כך למעשה, קיימת הגבלה על מכירת מחצית משטח הבניין לפני שחלפו חמש שנות השכרה.
בנוסף, קיימת מגבלה כפולה בקשר לדמי השכירות המשולמים בגין הדירות - ראשית, ממוצע דמי השכירות בבניין (כולו) לא יעלה על סך 6,200 ₪ (נומינאלי) לחודש לדירה. שנית, הטבות המס יינתנו רק בגין אותן דירות שהממוצע השנתי של דמי השכירות שנגבים בגינן אינו עולה על 6,200 ₪ (נומינאלי).
לסיכום, בפרויקטים אשר צפויים לעמוד בתנאים הנדרשים בחוק עידוד השקעות הון, ניתן לבחור במסלול הקבוע בפרק שביעי 1 לחוק המקנה הטבות מס משמעותיות, "הגנה" מפני החשיפה למס הכנסה, ובנוסף לכך, דירות אלו שייהנו מן ההטבות של החוק, לא יימנו במניין הדירות לעניין מס ריבוי דירות.
תודה לעוה"ד שי כהן אשר סייע בכתיבת מאמר זה.