מגדל עזריאלי שרונה / צילום: שלומי יוסף
בישראל חיים כיום יותר מ-8.5 מיליון בני אדם, והאוכלוסיה ממשיכה לגדול. השיח מתמקד מרבית הזמן על הגדלת היצע הדירות, אבל אנשים צריכים גם מכולת לעשות קניות, מעבדה לתקן טלפון או מחשב, וכן מרפאות, בתי מרקחת, חנויות ומקומות עבודה כמובן. ולא רק האזרחים, אלא גם הרשויות עצמן - שצריכות את שטחי המסחר והתעסוקה גם כדי להגדיל הכנסות (מארנונה ועוד) שיוכלו לתמוך באיכות החיים שהן רוצות להציע לתושבים.
האם ההשקעה הגדולה בהגדלת היצע הדירות באה על חשבון תחומים אחרים? האם בזמן שכל תשומת הלב מופנית לבנייה למגורים, בשוק המשרדים, המסחר ומבני הציבור מתקשים להגדיל את ההיצע הנדרש שיתמוך בכל שכונות המגורים שנבנות? ואולי בכלל מדובר בתיקון שוק המשרדים בעקבות הדיבורים על הצפה?
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) שפורסמו בשבוע שעבר מעידים כי בזמן שהתחלות הבנייה למגורים שומרות על רמה גבוהה, התחלות הבנייה שאינן למגורים רשמו צניחה של 24.3% בשנת 2016 לעומת שנת 2015. היקף השטח שהחל להיבנות בשנת 2016 ואינו מיועד למגורים עמד על 2,239 אלפי מ"ר לעומת 2,957 אלפי מ"ר בשנת 2015.
גם בכל הקשור לגמר הבנייה, בעוד שגמר הבנייה למגורים רשם עלייה, בבנייה שאינה למגורים ההיצע קטן משמעותית, והנתונים מלמדים על צניחה של כ-35%, מ-3,472 אלפי מ"ר ב-2015 ל-2,236 אלפי מ"ר ב-2016.
דיווחי הלמ"ס כוללים גם את היקף השטחים הנמצא בבנייה כעת. כך, בעוד שיעור הבנייה למגורים עמד על 19,286 אלפי מ"ר ב-2016 בבנייה לייעודים השונים, עומד שיעור הבנייה הפעילה על 5,708 אלפי מ"ר בלבד, עלייה של 1.6% בלבד בהשוואה לשנת 2015 לעומת עלייה בשיעור של כ-4.7% בשטח הבנייה הפעילה בתחום המגורים.
אלה נתונים מפתיעים על רקע העובדה שברשויות המקומיות מתלוננים לא פעם כי דירות מגורים הן מוצר גירעוני, וכי הארנונה אינה מספיקה כדי לתת לתושבים את כל השירותים הנדרשים. נקודה חשובה אחרת קשורה גם לתשתיות, ולטענות כי שכונות חדשות נבנות ללא בסיס מספק של מוסדות ציבור. נתוני הלמ"ס אודות התחלות הבנייה במ"ר מעידים כי היקף המ"ר הבנוי שנבנה לצרכי ציבור אינו גדל בהתאם להיצע המגורים, ועוד על כך בשבוע הבא.
ירידה של 61.7% בבניית משרדים בתל-אביב
בתחום המשרדים עלה בשנים האחרונות לא פעם החשש מפני הצפת השוק. המלאי התכנוני המאושר בתחום זה אכן תומך בטענה כי מדובר במלאי גדול שיכול להתחיל להיבנות, אך העובדה שתוכנית קיבלה תוקף אין משמעותה שהפרויקט אכן יתחיל להיבנות.
הנתונים שעולים מנתוני הלמ"ס מעידים כי בכל הקשור להתחלות בנייה בתחום המשרדים, בשנת 2016 החלו להיבנות 334,735 מ"ר למשרדים לעומת 496,563 מ"ר למשרדים בשנת 2015. מדובר בירידה משמעותית בשיעור כ-32.6% בשנה.
פילוח התחלות הבנייה על פי מחוזות מעיד כי במחוזות הצפון, המרכז ותל-אביב נרשמה ירידה, ואילו במחוזות ירושלים, חיפה, הדרום ויו"ש נרשמה דווקא עלייה.
הירידה המשמעותית ביותר בהתחלות הבנייה בתחום המשרדים נרשמה בלב אזור הביקוש, מחוז תל-אביב, שם צנח היקף השטחים שהחלו להיבנות ב-2016 בלא פחות מ-כ-61.7%.
ירידה משמעותית בשיעור כ-20% נרשמה אף היא באזור הביקוש במחוז מרכז וירידה נוספת בשיעור כ-17% נרשמה במחוז צפון.
העלייה המשמעותית ביותר בשטחי משרדים שהחלו להיבנות היא דווקא באזור יו"ש, זינוק של 201%, ובמחוז ירושלים שבו מדובר בעלייה בשיעור 58%. במחוז דרום מדובר בעלייה בשיעור כ-41% ובחיפה כ-9.6% בלבד.
נתונים אלו מעידים כי ייתכן שאזור המרכז נמצא ברוויה לאחר שכמה וכמה מגדלי משרדים החלו להיבנות בשנים האחרונות. העובדה שבחיפה ובמחוז הדרום נצפתה עלייה במספר המ"ר למשרדים מהווה אולי בשורה טובה המעידה על התפתחות מוקדי תעסוקה גם מחוץ לאזור המרכז.
עם זאת, נתוני התחלות הבנייה מסמנים את היצע המשרדים העתידי בטווח הקרוב, וכדי לבחון את מצב ההיצע נכון להיום צריך להסתכל על נתוני גמר הבנייה בשנת 2016. סקירה של השטחים למשרדים שבנייתם הסתיימה בשנת 2016 מעלה תמונה של ירידה משמעותית בין 2015 ל-2016 בשיעור 25%, בכל המחוזות: מרמה של 505,585 מ"ר למשרדים לרמה של 379,188 מ"ר.
הירידה חוצה את כל המחוזות והירידה המשמעותית ביותר נרשמה במחוז ירושלים עם צניחה של 83% בגמר הבנייה של מ"ר למשרדים מרמה של 47,062 מ"ר ב-2015 לרמה של 7,968 מ"ר בלבד ב-2016. במקום השני מחוז חיפה עם ירידה בשיעור 64.8% (30,265 מ"ר ל-10,645 מ"ר), במקום השלישי מחוז הצפון שם ירד נתון זה ב-38.7% (32,543 מ"ר ל-19,936 מ"ר) ולאחר מכן מחוזות דרום (34.6%), מרכז (18%) ותל-אביב (10.5%). נזכיר כי מדובר בשטחי משרדים שיצאו לשוק בשנה זו, והירידה הגורפת מעידה על פחות היצע.
נתון מעניין נוסף שמתייחס לתחום המשרדים קשור להיקף השטחים שנמצאים בבנייה. על פי נתוני הלמ"ס, נתון זה דווקא נמצא בעלייה של 1.2%. ב-2015 היו בבנייה כ-1.435 מיליון מ"ר לעומת 1.452 מיליון מ"ר בשנת 2016. פילוח הנתונים לפי המחוזות מעיד כי בכולם נרשמה עלייה מלבד מחוז אחד, מחוז תל-אביב, שם נרשמה ירידה בשיעור כ-11.5%. גם במקרה הזה ייתכן והבנייה המואצת בשנים האחרונות הובילה ללחיצה על הבלמים בקרב היזמים, על רקע חשש מעודף היצע.
"חשש מוטעה מהצפה"
זוהר סגל, סמנכ"ל קבוצת נתמ, סבור שנתוני התחלות הבנייה וגמר הבנייה משקפים כמה מגמות בשוק: "הירידה בהתחלות הבנייה מתאימה לכמה מגמות. בצפון היתה עצירה כי היה חשש לעודף היצע של משרדים לאחר התחלות בנייה גדולות באזור הצפון, ביקנעם וצפונית לחיפה, ועכשיו יש עצירה כדי לראות איך השוק יגיב.
"במרכז ובתל-אביב אני חושב שזה בעיקר בגלל חשש מהצפה, שלדעתי הוא חשש מוטעה. יש עכשיו הרגשה של מחסור בשטחים בתל-אביב והרבה חברות גדולות החליטו לצאת לפריפריה בגלל זה. יכול להיות שהירידה נובעת גם מהתמקדות של חלק מהחברות בתחום המגורים שהיה רווחי יותר.
"נושא נוסף שהשפיע לדעתי על היקפי התחלות הבנייה הוא תקן החניה. בשנים האחרונות דיברו על זה לא מעט ויזמים רצו להוציא היתר מהר כדי שהתקן החדש, שמפחית חניה בשיעור משמעותי, לא יחול עליהם. זו גם יכולה להיות סיבה לזה שבשנים הקודמות היו יותר התחלות וכעת ירידה".
בנוגע לנתון המעיד על עלייה בהתחלות הבנייה בירושלים מסביר סגל כי הדבר מתאים למה שקורה היום בשוק המשרדים בבירה: "הביקוש בירושלים היום גבוה מאוד, בעיקר בגלל השינויים שעובר שוק המשרדים ויציאה ממרכזי הערים למתחמי משרדים. בכלל ברמה הארצית, אני חושב שרואים הרבה פחות ימזים ספקולטיבים היום ולכן התחלות הבנייה יורדות. אין הרבה חברות גדולות שמרימות פרויקטים ויכולות לקבל מימון. למעשה, בלי קבוצות הרכישה שהן חלק משמעותי מאוד בשוק הזה, אנח חושב שנתוני התחלות הבנייה היו אפילו עוד יותר נמוכים".
ומה הלאה בתחום המשרדים? נתונים של מינהל התכנון אודות היקף התוכניות שקיבלו אישור ב-2016 מעיד כי ההיצע התכנוני גדול מאוד. קשה לקבל נתון מדויק משום שנתוני מינהל התכנון מחברים את שטחי המשרדים יחד עם תעשייה, אחסנה ומלאכה, אבל עדיין מדובר בהיצע תכנוני משמעותי: בשנת 2016 אושרו 290 תוכניות הכוללות לא פחות מכ-7.821 מיליון מ"ר לייעודים אלו. ההיצע הגדול עשוי להסביר את החשש מפני הצפה בעתיד, אולם כפי שכבר ציינו, מדובר בהיצע תכנוני שלא עומד להבשיל בבת אחת.
מסחר: רק במרכז וביו"ש יש עלייה
גם בתחום המסחר, נתוני התחלות הבנייה וגמר הבנייה מעידים על ירידה בשנת 2016 לעומת 2015. על פי נתוני הלמ"ס, היקף השטחים שהחלו להיבנות בייעוד זה בשנת 2016 ירד בשיעור של כ-31.6% בהשוואה ל-2015 מרמה של 429,250 מ"ר ב-2015 לרמה של 293,339 ב-2016. ובעוד התחלות הבנייה למשרדים מעידות על מגמה מעורבת, התקררות במרכז אל מול עלייה במקומות אחרים, בכל הקשור להתחלות הבנייה במסחר יש ירידה כמעט גורפת בכל המחוזות, למעט באזור המרכז וגם ביו"ש.
הירידה המשמעותית ביותר בהתחלות הבנייה של שטחי המסחר נרשמה במחוז תל-אביב, מרמה של 176,203 מ"ר ב-2015 לרמה של 47,226 מ"ר בלבד ב-2016 - ירידה של 73%.
ירידה משמעותית בשיעור של 53% נרשמה בהתחלות הבנייה במחוז הדרום, מ-59,873 מ"ר ב-2015 ל-28,126 מ"ר בלבד ב-2016. במחוז חיפה נרשמה ירידה בשיעור 15% מרמה של 23,837 מ"ר ב-2015 ל-20,224 ב-2016, במחוז צפון ירידה בשיעור 12.4% מ-69,251 מ"ר ל-60,615 ב-2016 ובמחוז ירושלים נרשמה ירידה בשיעור 11% מרמה של 36,313 מ"ר ל-32,286 מ"ר ב-2016.
במחוז המרכז נרשמה דווקא עלייה משמעותית בשיעור 49% בהתחלות הבנייה: ב-2016 החלו להיבנות 95,129 מ"ר למסחר לעומת 63,757 מ"ר ב-2015. זינוק נרשם גם ביו"ש כאשר לאחר שבשנת 2015 החלו להיבנות 16 מ"ר בלבד, בשנת 2016 מדובר על 9,733 מ"ר.
בכל הנוגע לטווח הקצר יותר, נתוני גמר הבנייה של תחום המסחר מעידים גם הם על ירידה בהיקף השטחים שבנייתם הסתיימה ב-2016, ירידה משמעותית יותר מזו שנרשמה בהתחלות הבנייה. כך בסך הכל הסתיימה הבנייה של 275,223 מ"ר ב-2016 וזאת לעומת 603,005 מ"ר ב-2015, ירידה בשיעור 54%. פילוח המחוזות השונית מעיד על ירידה כמעט גורפת בכל הקשור לגמר הבנייה, והנתון החריג מגיע הפעם ממחוז ירושלים שם דווקא נרשמה עלייה.
הפרויקטים שבצנרת השפיעו על היזמים
הירידה המשמעותית ביותר בגמר הבנייה למסחר נרשמה במחוזות תל-אביב והדרום, ירידה בשיעור עשרות אחוזים. כך, בתל-אביב ירד היקף המ"ר למסחר ב-89.5% מרמה של 155,345 מ"ר ב-2015 ל-16,289 מ"ר בלבד ב-2016 ובמחוז דרום מדובר בירידה בשיעור כ-87% מרמה של 71,795 מ"ר ב-2015 לרמה של 9,373 מ"ר בלבד ב-2016. גם במחוז חיפה נרשמה ירידה משמעותית בשטחי גמר הבנייה, ירידה בשיעור 71.8% מרמה של 22,396 מ"ר ב-2015 ל-6,315 מ"ר בלבד ב-2016.
במחוז המרכז, שבהתחלות הבנייה רשם עלייה, רשם ב-2016 ירידה בשיעור 54.5% בגמר הבנייה מרמה של 207,303 מ"ר ב-2015 לרמה של 94,273 מ"ר ב-2016. במחוז הצפון נרשמה הירידה המתונה ביותר, בשיעור 21%, מרמה של 98,412 מ"ר ב-2015 ל-77,507 מ"ר ב-2016. גם ביו"ש ההיצע שהגיע לשוק היה קטן יותר ב-69.5% מרמה של 6,937 מ"ר ב-2015 ל-2,110 מ"ר בלבד ב-2016, וייתכן וזו הסיבה לזינוק בהתחלות הבנייה במחוז זה.
הירידה המשמעותית בהיקף שטחי המסחר שמתחילים להיבנות ואלו שבנייתם הסתיימה השנה עשויה להעיד על רוויה בשטחי המסחר באזורים השונים. בחינת נתוני הבנייה הפעילה, פרויקטים שנמצאים בבנייה נכון לסוף 2016, מעידה כי בדומה לתחום המשרדים המספר הכולל שנמצא בבנייה רשם עלייה קלה של 4.2%, בשנה האחרונה. עלייה גבוהה משמעותית מזו של שוק המשרדים. לא מן הנמנע שהיקף הפרויקטים שנמצאים היום בצנרת השפיעו על שיקולי היזמים להתחיל בבנייה של פרויקטי מסחר מה שבא לידי ביטוי בירידה בשיעור התחלות הבנייה ב-2016.
נתוני מינהל התכנון במשרד האוצר מעידים כי בכל הקשור לתוכניות מאושרות, היצע שטחי המסחר עודנו גבוה. על פי הנתונים בשנת 2016 אושרו 398 תוכניות הכוללות שטחי מסחר. סך המטרים המאושרים לבנייה בשנת 2016 עמד על כ-1.559 מיליון מ"ר.
