לראש עיריית קריית ים דוד אבן צור, אין פנטזיות לא מציאותיות. לעיר, שמיצתה את הבנייה בכל עתודות הקרקע שלה, אין לאן להתרחב. "אני יודע שגם אם אני רוצה, לא יוקם פה מחר אזור תעסוקה או קניון גדול, כי אין שטח לזה", אומר אבן צור. "מה שכן יכול לקום פה זה בתי מלון, כי יש לנו את אחת מרצועות החוף היפות בארץ, ויש לנו מגרשים למלונאות".
לדברי אבן צור, "כשעשו בזמנו את תוכנית המתאר לקריות החליטו שקריית ביאליק תקבל את המפעלים, קריית מוצקין את המסחר, וקריית ים את הקיט. בסופו של דבר קריית ביאליק אכן קיבלה מפעלים, מוצקין את המסחר, אבל בקריית ים לא קרה כלום".
קריית ים הוקמה לפני 75 שנה על ידי ניצולי שואה שהיו מתיישביה הראשונים. היום מתגוררים בה 50 אלף תושבים, 34% מהם נחשבים כיום עולים. למעשה, בכל גל עלייה גדול קריית ים הייתה מהערים הקולטות עולים בהיקפים משמעותיים. בשנות ה-50 היו אלה עולים מצפון אפריקה, בשנות ה-80 עולים מאתיופיה, בשנות ה-90 מברית-המועצות, וכיום עדיין פועל בה מרכז קליטה של הסוכנות היהודית, על חוף הים ממש, והעיר ממשיכה לקלוט עולים בעיקר מברזיל ומארגנטינה.
"בניגוד לעליות של פעם, שנשענו על מערכת הרווחה העירונית, העליות האחרונות, בין אם העלייה מרוסיה בשנות ה-90, ובין אם העלייה הנוכחית מדרום אמריקה, כוללות עולים עם מוטיבציה שמחפשים לעבוד בשתי עבודות ולא להיעזר במערכת הרווחה. הם באים עם שני ילדים ולא עם שישה ילדים, ולשמחתי, הרבה מהם מוצאים עבודה באזור וממשיכים לגור פה גם אחרי תהליך הקליטה".
אין לאן להתרחב
הקרקע של העיר רובה בבעלות המדינה, אך בעשרות אחוזים ממנה מחזיקה גם החברה הציבורית גב ים, מקבוצת IDB, שהקימה את השכונות הראשונות בעיר סמוך לקום המדינה.
אף שהחברה שיווקה את הדירות לרוכשים, הא הותירה את הקרקע בבעלותה עד היום, והתושבים שמתגוררים בשכונות אלה נחשבים עד היום חוכרים, ונדרשים לקבל את אישורה של החברה על כל הרחבה או שינוי שעושים בדירתם, ואף לשלם לחברה דמי הסכמה בגין האישור.
על רקע זה הגישה בשבוע שעבר תושבת העיר לבית המשפט בקשה לתביעה ייצוגית נגד החברה, לאחר שהתבקשה לשלם יותר מ-100 אלף שקל בגין אישור לשינוי בדירתה. גב ים טענה מנגד כי מדובר בסכומים זניחים יחסית. זניחים לחברה, אך לא בהכרח לתושבים.
"גב ים מתנהלת בדיוק כמו רשות מקרקעי ישראל", אומר אבן צור, "אני מתכוון לפנות בימים הקרובים לחברי כנסת במטרה שישימו סוף לדבר הזה, ושהבעלות תעבור על שם התושבים", אומר אבן צור.
אחת החולשות של העיר כאמור, היא היעדר שטחים לבנייה. על שטח של 4,500 דונם מתגוררים 50 אלף נפש, ואין לעיר לאן להתרחב. ממערב, היא גובלת ברצועת חוף של 2.5 ק"מ, מדרום בקריית חיים, ממזרח בקריית שמואל וקריית מוצקין ומסילת הרכבת, ומצפון במפעל רפא"ל, שיושב על שטח של 6,500 דונם. שטח הגדול כמעט פי 1.5 מקריית ים.
אם לא די בעצם קיומו של המפעל המונע אפשרות לעיר להתרחב צפונה, המפעל הביטחוני גם מגביל את הבנייה בתוך השכונות הקיימות. כל בנייה בהן דורשת את אישור רפא"ל, ולא פעם הופחת גובה הבנייה המתוכננת בשכונות הסמוכות למפעל.
את היחסים בין העירייה לבין המפעל מתאר בצורה המדויקת ביותר הביטוי: 'אי אפשר לחיות איתו, ואי אפשר לחיות בלעדיו'.
אבן צור: "רפאל תוקע אותנו. המפעל לא מאפשר לנו לבנות יחידת דיור אחת בשטחים הפנויים בגבול הצפוני של העיר, וגם בפרויקטים שנמצאים בשכונות קיימות שקרובות יחסית למפעל, נדרש האישור שלהם. לפעמים קבלן נאלץ לבנות שלוש קומות במקום ארבע, רק בגלל רפא"ל".
עם זאת, העיר שנתמכת במענקי איזון תלויה רבות במפעל שמשלם ארנונה. "83% מההכנסות שלנו מארנונה הן מארנונה למגורים, ורק 17% הן מארנונה לא למגורים. אנחנו מקבלים מהממשלה מענקי איזון, ובשנה שעברה הצלחנו לסיים את השנה באיזון למרות הקשיים, לאחר שבתום מו"מ עם רפא"ל, הצלחנו להגדיל את תקבולי הארנונה שהמפעל משלם מ-4.5 ל-12.5 מיליון שקל לשנה. זה מה שאיזן אותנו".
היעדר השטחים לבנייה בעיר, משפיע כמובן גם על נושא המגורים. העיר משופעת בבנייני רכבת מיושנים עם כמה כניסות, ולמעט שתי שכונות - סביוני ים שהקימה אפריקה ישראל ופסגות ים שהקימה אזורים - אין כמעט בנייה חדשה בהיקפים גדולים.
באופן קצת מפתיע, בעיר יש כמה בניינים שעוברים חיזוק לפי תמ"א 38, אך פרויקטים עתידיים משמעותיים של פינוי בינוי, שיוצרים לא מעט רעש בעיר, עוד רחוקים מלהתממש.
מגורים על שטחי ציבור
אז מהיכן בכל זאת תצמח בנייה חדשה למגורים בעיר? בערים כמו תל-אביב ושכנותיה, המצוקה האמיתית היא של שטחים למבני ציבור, מה שמגביל את הבנייה למגורים. בקריית ים המצב הפוך. לדברי אבן צור, עתודות הקרקע ה"פנויות" היחידות בקריית ים, הן מגרשים חומים המיועדים למבני ציבור.
"במסגרת תוכנית המתאר לעיר, שאושרה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריות ונמצאת בהפקדה בוועדה המחוזית, קידמנו שינוי ייעוד של מגרשים חומים מציבורי למגורים, כך שבכל המגרשים יחד ניתן יהיה לבנות 1,600 יחידות דיור אחרי שינוי הייעוד. אחרי שישונה הייעוד רמ"י תשווק את המגרשים למגורים ליזמים. גם את בניין העירייה נעביר למקום אחר, ועל המגרש שאנחנו נמצאים בו רמ"י ייבנו מגדלים אחרי שרמ"י תשווק אותו ליזמים".
- ומה עם מבני ציבור לכל האנשים שיגורו בדירות האלה?
"בדקנו ומצאנו שמבני הציבור הקיימים מספיקים כדי לכלול את היחידות החדשות ואפילו יותר. בתוכנית האב שעשינו ל-70 אלף תושבים, מספיקים מבני הציבור הקיימים. מה החוכמה להחזיק בשטחים חומים רק כדי להגיד שיש שטחים חומים, אם העיר מתרוקנת ולא עושים בשטחים החומים כלום?
"אחת התוכניות המשמעותיות היא תוכנית האצטדיון. אנחנו משנים את ייעוד שטח האצטדיון שלנו למגורים, זה כבר בהפקדה ואני מאמין שבעוד חודשיים רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כבר תשווק את הקרקע. את האצטדיון אנחנו מעבירים לשטח שצמוד לרפא"ל, כי זה מותר מבחינתם ומגורים אסור".
- מה לגבי פינוי בינוי?
"השכונות החדשות סמוכות לשכונות ותיקות. הפערים במחירים של הדירות האלה לעומת הדירות בשכונות הישנות בלתי נתפסים", אומר אבן צור. "אנחנו מתכננים התחדשות עירונית בשכונות הסמוכות לים, שפירא, אגש, ויוספטל, שם יש בנייני רכבת על שטחים גדולים יחסית. הבאתי את גלנט שיראה את הבניינים והוא הזדעזע.
"מאז שהדיור הציבורי נמכר לאנשים פרטיים, המצב גרוע מאוד. לאנשים אין יכולת לתחזק לא את הדירות ולא את השטחים הציבוריים או את החצרות, וזה הגיע למצב שבאף כניסה בשיכוני הרכבת אין מנורה. היו פה 2,000 דירות של עמיגור, והיא מכרה חצי. הבעיה שהדירות שנותרו בבעלותה מפוזרות בין הבניינים הרבים, כך שמתוך 250 דירות במתחם מסוים, יש אולי 10 דירות עמיגור".
מחתימים דיירים
כרגע פועלות מול דיירים בעיר כמה חברות המעוניינות לקדם פרויקט פינוי בינוי, אחת היא חברת זוהר הדר יזמות ופרויקטים קריית ים, בבעלות משפחת ועקנין, שמובילים מנכ"ל מצלאוי לשעבר שוקי דוידוביץ, האדריכל משה צור ועו"ד ענת בירן, במתחם של 1,150 יחידות דיור ברחובות יוספטל, צה"ל ואגש. התוכנית נמצאת בשלב החתמת הדיירים וטרם נידונה בוועדה המחוזית.
תוכנית נוספת מקודמת על ידי חברת אדמרל התחדשות עירונית שבבעלות אלוף פיקוד מרכז לשעבר אבי מזרחי ורובי שחורי, שניהם ילידי השכונה, וכן סמנכ"ל השיווק בבוני התיכון לשעבר דביר גרנות, והמתווך מאור ליפשיץ. התוכנית מדברת על הריסת 270 דירות קיימות בשכונת שפירא בקו ראשון לים והקמת 1,700 דירות חדשות במקומן, בתכנון האדריכלית קיקה בראז, ובליווי עו"ד ירון טיקוצקי.
- יש היתכנות בכלל לפרויקטים כאלה בקריית ים? צריך מקדם מאוד גבוה כדי לממש אותם.
"נכון, שום ועדה מחוזית לא תאפשר שש דירות במקום דירה אחת, זה גם לא מעשי כי אי אפשר להקים מגדלים ליד הים בגלל בעיה של מי תהום".
- למה לא? בת"א בונים ליד הים.
אבן צור צוחק. "ברור שבתל-אביב בונים. יש פתרון להתמודד עם בעיית מי התהום, הוא פשוט מאוד יקר. בתל-אביב היזם מוכר דירה אחת או שתיים והוא מכסה את ההוצאה. פה זה יכול להפוך את כל הפרויקט ללא כלכלי. צריכים לתת לנו לאשר פה שלוש או ארבע דירות חדשות במקום כל דירה ישנה, ואת היתרה המדינה צריכה לתת ליזם במקום אחר כמו בחריש או במקומות שלא חסר לה בהם קרקע.
"זה חייב להיות חוק שיחול על כל הרשויות שאין להן עתודות קרקע. זה עניין של דקה בהחלטת מועצת מינהל ופותרים את זה. אם באמת רוצים. הנה בשכונת אפק לא הצליחו בכלל לשווק בכלל קרקע. שיתנו שם".
- שנים אנחנו שומעים על היוזמה לנייד זכויות בפינוי בינוי בפריפריה לאזורי ביקוש וזה לא קורה.
"אני יודע שהשר כחלון וראש מטה הדיור אביגדור יצחקי דנים בזה ברצינות. אני אופטימי שזה יקרה. חוץ מזה יש מתחמים שבהם שטח הקרקע גדול והמינהל יכול להוסיף זכויות בנייה. מה שכן, תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספת בנייה של 2.5 קומות כבר בוצע פה".
- איך זה משתלם?
"קודם כל לא מדובר בהריסה ובנייה, רק בחיזוק ותוספת, וחוץ מזה המחירים גם פה עלו. ברגע שהמחירים עלו זה השתלם. חוץ מזה המדינה נתנה במקרים האלה ליזם מענק של 70 אלף שקל ליחידת דיור. זה סוגר פערים בין השכונות של אפריקה ישראל ואזורים לבין השכונות הישנות. צריך לעודד את זה בכל השכונות הקשות בארץ".
- אתה יודע שממגורים אי אפשר להתקיים. מה יהיה מקור ההכנסה?
"אני מקווה שנבנה פה לפחות שני בתי מלון. מגרש אחד למלונאות, שרמ"י הוציאה למכרז, רכש הקבלן אילן אדרי, שעומד להקים מלון. מגרש נוסף צפוי לצאת לשיווק. אנחנו לא רוצים מלונות גדולים של 200 חדרים, אלא מלונות בוטיק וגם אכסניות נוער שיתנו מענה לאנשים שבאים מכל הארץ לעשות ספורט ימי בקריית ים ואין להם איפה לישון. גם משרד התיירות מקדם פה פרויקט של קמפינג. אני קורא למלונאים לבוא לפה".
- למה בעצם שמלונאים יבואו עד לקריית ים?
"יש פה חוף בתולי מהיפים בארץ. החוף גם נחשב לנקי מאוד, וקרוב אלינו יש נמל חדש, מפעלי תעשייה אדירים כמו רפא"ל, והרבה מהנדסים מחו"ל שמגיעים לעבוד במפעלים מחפשים מקום ללון בו, ובכל הקריות אין בית מלון. הם ישנים בעכו או בחיפה. לכן מלון בקריית ים יצליח: אנחנו נמצאים במרחק הליכה מגן החיות במוצקין ומהקניון הכי מצליח בקריית ביאליק".
"אפילו ניסיתי לשנות את שם העיר"
קריית ים נחשבת במשך שנים לקריה הכי פחות אטרקטיבית מבין הקריות. גם היזמים הפועלים בעיר מעידים כי רובם המכריע של רוכשי הדירות בעיר הם משפרי דיור מתוך קריית ים, ולא כאלה שמגיעים אליה מבחוץ.
"אני מודע לסטיגמה ואפילו ניסיתי לשנות את השם של העיר", מספר אבן צור. "הייתי בכנסת וניסיתי, אבל התושבים לא רצו לשנות את השם.
"לשנות תדמית לוקח זמן, אבל יש עובדות. מבחינת תרבות, יש פה קונסרבטוריון למוזיקה עם 400 תלמידים מקריית ים, והספרייה החדשה בקריית ים היא הספרייה הנקראת ביותר בארץ, ביחס למספר התושבים, בזכות העלייה מברית-המועצות שעשתה טוב מאוד לעיר. במבחן הבגרויות עקפנו את כל הקריות, וניתן לראות בנתוני משרד החינוך שבית ספר רבין נמצא במקום הראשון. הדירות פה עדין זולות יותר מהקריות האחרות, אבל שכר הדירה זהה לשכר הדירה בשאר הקריות, לכן משתלם לקנות פה".
"הכי חכם להגיע ראשונים למקומות לא מפותחים"
אחת החברות שזכו במכרז של רמ"י לרכישת מגרש למגורים בקריית ים, עוד בשנת 2013, היא חברת אפי נתיב פיתוח שרכשה קרקע ל-257 דירות ב-29 מיליון שקל, כולל עלויות פיתוח - 114 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע לדירה. החברה מקימה ארבעה בניינים בני 70 דירות על הקרקע, ועומדת כיום לאכלס בניין אחד, ומשווקת בניין זהה, ופועלת להגדיל את הזכויות בשני המגרשים הנותרים, כך שבסך הכל יכלול פרויקט "נתיב ים" 280 דירות.
לשאלה אם לא חששו להתמודד במכרז, משיב בעל החברה, שמחה גרדינגר: "גם ברחובות התמודדנו במכרז בשכונת קריית משה, אחרי ששנה לפנינו היו שני מכרזים שנכשלו. כשאמרתי שאני מתכוון למכור שם דירות, צחקו עלי. בסופו של דבר זכיתי בעוד מכרז ומכרתי את הדירות.
"כשבונים בשכונה ישנה ופתאום רואים בה בניינים יפים עם פיתוח כמו שצריך, זה מאתגר את הסביבה ומביא עוד יזמים. גם במכרז בקריית ים, זכיתי בקרקע אחרי שכמובן נתתי את המחיר הכי גבוה, וכולם אמרו לי שאני אפסיד. והנה היום בניין אחד כבר מכור, בניין נוסף בשיווק, והמחירים יותר גבוהים ממה שצפינו בדוח האפס.
"דירות 4 חדרים אנחנו מוכרים ב-1.4 מיליון שקל, ובדוח אפס דובר על 1.3 מיליון שקל. נכון שתושבים מקריות אחרות פחות קונים בקריית ים, כי היא ממוצבת נמוך יותר, אבל תושבי קריית ים וקריית שמואל לא הולכים לשום מקום אחר, והם קונים רק בעיר. משקיעים לא קונים אצלי דירות, כי הם מחפשים את הדירות הזולות, שהתשואה עליהן יותר גבוהה".
ממתגת הערים שיר הספרי: "לקריית ים, אין זה סוד, הייתה היסטוריה של מיתוג לא טוב, ולכן עליה ללכת ב-3 מסלולים: האחד, עיר של ים. השילוב של פעילות ספורט ימי, מלונות, שבילי הליכה ואופניים ואזורי רחצה אקטיביי, הוא מנוע חשוב מאוד לעתיד העיר. הכיוון השני הוא פינוי-בינוי. דווקא העובדה שקריית ים נבנתה שיכונים שיכונים, יכולה להפוך מחסרון ליתרון, הן באזורים הסמוכים לים, אבל גם בלב קריית ים. כיוון שלישי הוא הון אנושי. לקריית ים הגיעה בשנות ה-70 עלייה איכותית מברית-המועצות, שהשביחה מאוד את חיי התרבות בעיר, כולל קונסרבטוריון מהאיכותיים שיש. כעת, עם השילוב של פיתוח הממשק לים וקידום ההתחדשות העירונית, על קריית ים לנסות ולמשוך אליה את מיטב משפרי הדיור מאזור הצפון".