יחיד שהוא בעלים של מספר דירות ושיעור הבעלות בהן 249% חייב במס. צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב
אחת הדילמות הגדולות שאין עליהן תשובה ברורה בחוק, היא מה קורה כאשר שוכר דירה נפטר. האם המוות שלו מסיים באופן אוטומטי את הסכם השכירות - או שהעיזבון של השוכר מחויב להמשיך ולשלם את דמי השכירות בהתאם להסכם?
ברור שמדובר במצב של ניגוד עניינים: בעל הדירה מעוניין להמשיך ולקבל את שכר הדירה בהתאם להסכם השכירות - בעוד שמשפחתו של המנוח (בהנחה שהתגורר לבד בדירה) תטען כי המוות מפסיק באופן אוטומטי את ההתקשרות בין הצדדים.
מתברר כי חוק השכירות אינו נותן מענה ברור לסוגיה זו. החוק מתייחס אך ורק לשימושים שהשוכר יכול או לא יכול לעשות בנכס, אולם אין בו התייחסות למצב שהשוכר הולך לעולמו. מאחר שחוק השכירות אינו מתייחס למצב המשפטי בין בעל הדירה לבין יורשיו של השוכר שנפטר, הרי שהפתרון לשאלה יגיע מחוק החוזים.
אחת ההמלצות, במיוחד כאשר מדובר בשוכר חולה או מבוגר, היא להוסיף להסכם השכירות סעיף הקובע כי החוזה בטל בעת פטירה של השוכר, או שהעיזבון של השוכר ימשיך לשלם את השכירות. אפשר גם לקבוע כי אדם אחר יהיה רשום כבעל האופציה להיכנס לדירה במקום השוכר ולהמשיך את השכירות עד תום תקופתה.
בהיעדר התייחסות מפורשת בחוזה השכירות, עלולה להתעורר מחלוקת משפטית בין הצדדים: בעל הנכס יטען לרוב כי יש לקיים את ההסכם על תומו, וכי העיזבון צריך להיכנס לנעליו של השוכר המנוח ולשלם; ואילו היורשים ירצו לפנות את הנכס בהקדם על-מנת לחסוך את דמי השכירות.
יכול להיווצר גם מקרה הפוך, לפיו בעל הנכס ישאף לפנות את המקום במהירות, כיוון שהשוכר התגורר בשכר דירה נמוך, וזו הזדמנות-פז בשבילו להקפיץ את המחיר - ואילו היורשים ירצו להתגורר בנכס ולנצל את דמי השכירות הנמוכים.
יורשים הרוצים לסיים את החוזה עם הפטירה יוכלו להישען על חוק החוזים, הקובע כי חוזה שהופר בנסיבות שבו המתקשר (השוכר) לא ידע עליהם ולא יכול היה למנוע אותן - קיום החוזה הוא בלתי אפשרי. במקרה כזה בית המשפט יבחן האם ראוי לבטל את החוזה ולהורות על השבת כספים שקיבל המשכיר, לאחר מות השוכר.
בעל הנכס מנגד, שירצה לחייב את היורשים לשלם את דמי השכירות עד תומם, יטען כי מוות הוא דבר צפוי שמשפחתו של אדם יכולה להתכונן אליו, ויטען כי היורשים של השוכר יכולים להמשיך ולשכור את הנכס, או שחובה עליהם למצוא דייר חליפי לפני שישתחררו מההסכם.
יש להניח כי במקרה של פטירה בית המשפט יאפשר הכנסת דייר חליפי, גם אם החוזה אוסר זאת. לרוב, בית המשפט יחליט כי התנגדות של בעל הנכס להחלפת דייר היא התנהגות שאינה בתום-לב - ולכן ההתנגדות בטלה.
נושא פטירת שוכר חשוב גם כלפי הערבים החתומים על ההסכם וערבים על חובות השוכר, או במקרה בו בעל הנכס אוחז בערבות בנקאית. בעל הנכס יכול לתבוע מהם את הכסף במקרה שייקבע כי היורשים אינם חייבים לשלם לו, אך החוק קובע כי חובת היורשים מוגבלת אך ורק לסכום שקיבלו מהנפטר בירושה, ולא למעלה ממנו.
חשוב לציין כי כל האפשרות הללו מתייחסות למצבים בו הנפטר לא היה דייר מוגן, שהרי במקרה זה ההלכות שונות לחלוטין.
■ הכותב הוא שותף במשרד ויור ליברובסקי העוסק בנדל"ן ובמשפט אזרחי מסחרי.