עוד קבוצת רכישה שהתרסקה מול מבחן המציאות: חברי קבוצת רכישה ברמת-גן תובעים את היזם אלון קסטיאל, החשוד כיום בביצוע מספר עבירות מין, על רקע קשיים שאליה נקלעה הקבוצה שארגן קסטיאל.
בתביעה בסך 3 מיליון שקל, שהוגשה לבית משפט השלום בתל-אביב באמצעות עורכי הדין מאיר שריקי ואיתי הדר, תובעים חברי הקבוצה את חברת קסטיאל א. 2007, את אלון קסטיאל עצמו, וכן את חברת פז כלכלה והנדסה ודניאלה פז ארז העומדת בראשה, לאחר שלטענתם קסטיאל ופז הציגו להם מצגים רשלניים שגרמו להם להצטרף לקבוצה, ובכך נגרמו להם נזקים כבדים.
את התביעה הגישו 11 תובעים המחזיקים בזכויות ל-7 דירות. לטענתם, בקיץ 2009 פרסם אלון קסטיאל מודעה ובה נכתב כי הוא מארגן קבוצת רכישה במטרה להקים בניין בן 6 קומות ו-13 דירות ברחוב שרת 6 בלב רמת-גן, בתכנון האדריכל אילן פיבקו ובליווי של משרד עורכי הדין ראב"ד מגריזו בנקל.
אופציה ב-625 אלף שקל
על-פי התביעה, קסטיאל טען כי לקבוצה הצטרפו טייסים, רופאים ואנשי תקשורת בכירים, ביניהם השדרן יורם ארבל. התובעים טוענים כי בפגישה עמם מסר להם קסטיאל פרטים על ניסיונו הרב בתחום היזמות והציג להם תוכניות והדמיות. נוסף לכך, כך על-פי התביעה, טען קסטיאל כי המצטרפים ייהנו מעלות דירה נמוכה ב-18%-20% ממחיר דירה בשוק החופשי, וכי משרד פז כלכלה והנדסה שבבעלות השמאית דניאלה פז ילווה את הפרויקט. הוא הוסיף כי יגרום לכך שבנק למשכנתאות יעמיד לחברי הקבוצה מימון בשיעור של 70% מעלות הפרויקט.
התובעים טוענים כי בהסתמך על המצגים הצטרפו לקבוצה וחתמו על הסכם שיתוף, אליו צורף דוח אפס (דוח המציג את עלויות הפרויקט) של משרד פז כלכלה. הדוח, שעליו חתומה דניאלה פז, פירט כמה עתיד לשלם כל אחד מהחברים, ומה יהיה החיסכון הכספי הנגזר מהמחיר לכל דירה, לעומת מחיר דירה בשוק החופשי.
לפי התביעה, בחודש נובמבר 2009 נרכשה הקרקע ב-7.88 מיליון שקל, לאחר שקסטיאל קיבל אופציה מבעלי הקרקע לארגן קבוצת רכישה בתמורה ל-625 אלף שקל. לאחר רכישת הקרקע החלה הקבוצה לפעול במטרה להוציא את הפרויקט לפועל ובין היתר חתמו החברים על הסכם ליווי עם בנק לאומי ופרסמו מכרז ביצוע לקבלנים.
בפברואר 2012 ניתן לקבוצה היתר בנייה להרוס את המבנה הישן ולהקים את הפרויקט. לאחר מו"מ ארוך שניהלו עם קבלנים נבחר קבלן מבצע להקמת הבניין, תמורת 8 מיליון שקל. לטענת התובעים, הם נאלצו לצמצם את המפרט במטרה לסגור את הפער בין דרישת הקבלן לבין התקציב בדוח.
לטענתם, לאחר שהתבררו להם הפערים הכספיים בין מחירי העלויות בדוח אפס לבין מחיר הביצוע בפועל, פנו חברי הקבוצה לבנק לאומי בניסיון להגדיל המימון כדי לעמוד במחירים שסוכמו עם הקבלן, אך בנק לאומי סירב להגדיל את מסגרת המימון.
בנובמבר 2012 הגישה פז כלכלה לבנק לאומי דוח ביצוע ראשון ובו פרטים על עלויות הפרויקט. לתדהמת התובעים, התברר להם כי הפער בין מחירי דוח האפס לבין מחירי דוח הביצוע הראשון מעמיד את כדאיות הפרויקט בסימן שאלה, עד כדי גירעון כלכלי בביצוע הפרויקט. סך העלויות, לרבות מחיר הקרקע ועלות הבנייה, שהוערכו בדוח האפס ב-17 מיליון שקל, קפצו בדוח הביצוע הראשון ל-22.2 מיליון שקל, 25% יותר מאשר התקציב המקורי. עלות הביצוע שעמדה על 5.5 מיליון שקל בדוח האפס, זינקה ל-9.2 מיליון שקל בדוח הביצוע - גידול של 66%.
גם לוחות הזמנים לביצוע הפרויקט מציגים את הפער בין חזון למציאות.
דוח האפס מתייחס לקבלת היתר בנייה עד מארס 2010 והשלמת הפרויקט עד אפריל 2012, כשנתיים לאחר קבלת ההיתר. בדוח אף צוין כי כל אחד מהחברים צפוי לחסוך רווח יזמי נאה בסכום ניכר של מאות אלפי שקלים, ובסך-הכול כ-3.1 מיליון שקל.
"שקועים עד צוואר"
לטענת התובעים, קסטיאל ליווה את הקבוצה במשך תקופה של 3 שנים, פעל עם פז כלכלה להכנת דוחות לבנק, השתתף בישיבות החודשיות שלה, עד שפרש ממנה בסוף 2012.
לטענתם, כל הפניות לפז כלכלה בניסיון לקבל הסברים לפערים זכו לתשובות מתחמקות, והחברה תירצה את הפערים בגידול בתשומות בנייה, בקשיים הנובעים מטופוגרפיה וכדומה.
בנסיבות אלה, טוענים התובעים כי נאלצו רוב חברי הקבוצה לפרק את ההתארגנות ולמכור את חלקם בקרקע (84.4%) בתמורה ל-7 מיליון שקל, תוך ספיגת הפסד ניכר במכירה.
"הנתבעים הפרו את ההסכמים שנקשרו ביניהם", טוענים התובעים, "בין היתר בכך שלא יצגו וליוו את התובעים במקצועיות, בנאמנות ובחוסר זהירות, קלעו את התובעים לעסקה שהתבררה בדיעבד כעסקה כושלת רבת נזקים.
"הנתבעים ידעו כי לאחר הצטרפות התובעים ולאחר צאת הפרויקט לדרך קיים סיכוי גבוה לכך שחברי הקבוצה לא יסוגו בהם, גם לאחר שיתבררו להם העלויות הריאליות ולאחר שהם היו שקועים עד צוואר בפרויקט".
תגובות
"תביעת הנשענת על אדני-שווא"
עו"ד אבי דינרי, המייצג את קסטיאל, מסר בתגובה: "מדובר בתביעה הנשענת על אדני-שווא משפטיים ועובדתיים כאחד. התובעים, שהם רק חלק מחברי קבוצת הרכישה, מציגים תמונה מעוותת ובלתי נכונה, לפיה ניתנה להם התחייבות כלשהי על-ידי מארגן הקבוצה ביחס לעלות הבנייה. פני הדברים שונים בתכלית. כל התחייבויותיו של מארגן הקבוצה כלפי התובעים הושלמו במלואן עם סיחור האופציה והשלמת רכישת הקרקע על-ידי התובעים, לפני כ-8 שנים, שלאחריה נטל ועד הקבוצה את האחריות המלאה.
"כאילו לא די בכך, הרי שחלק ניכר מהתייקרות הבנייה מקורו בשידורגים משמעותיים של המפרט, כפי שנקבע על-ידי חברי הקבוצה, המשמשים כיזמים לכל דבר בעסקאות מסוג זה. התובעים מנסים, שלא כדין, ובניגוד להסכמים בין הצדדים, להטיל כתפי מארגן הקבוצה את האחריות לסיכון שהתממש... אני מצר על כך שקסטיאל צורף בעל-כורחו לתביעה נעדרת עילה זו. אני סמוך ובטוח כי לאחר דיון בבית המשפט התביעה תידחה במלואה".
מפז כלכלה והנדסה נמסר כי "דינה של תביעת-סרק זו להידחות. כל הטענות המוזכרות במסגרת התביעה כנגד פז כלכלה והנדסה מופרכות ומשוללות יסוד. החברה ערכה בשנת 2009 דוח, שנערך לטובת מימון בנקאי של הפרויקט, ואשר שיקף באופן מדויק, מקצועי ומהימן את המציאות ביחס לעלויות הבנייה הצפויות באותה העת. נדגיש כי היתר הבנייה התקבל בפועל 3 שנים מאוחר יותר, היינו רק בשנת 2012, מה שמסביר חלק ניכר מההתייקרות בעלויות הבנייה אליהם יש להוסיף את המפרט הגבוה והתכנון המיוחד שנעשה על התובעים בעצמם ועל-פי החלטתם".