אחת הזכויות המעניינות במקרקעין זו זכות מסוג זיקת הנאה. אמנם המדובר בזכות להשתמש בקרקע של מישהו אחר שבבעלותו קרקע הגובלת בקרקע של המשתמש בזיקת הנאה , אך מבלי שלמשתמש יש זכות להחזיק בהם הוא עובר. וזאת להבדיל מזכות שכירות ששם, השוכר מחזיק באופן בלעדי את המקרקעין של אחר ומשתמש בה. כלומר בעניין זיקת הנאה , למעשה למשתמש ולנהנה מהזכות אין בלעדיות על שימוש במקום וגם לא אכפת לו מי עוד משתמש בקרקע , העיקר שהוא יכול להשתמש. דוגמא מובהקת של זיקת הנאה הינה "זכות מעבר". כאן לעובר בזכות מעבר אין כל עניין מי עוד עובר במעבר, העיקר שהוא יכול לעבור. כי בעל הקרקע יכול גם לקבוע שכולם יעברו מעל הקרקע שלו מלבד פלוני ואלמוני.
זיקת הנאה יכולה להיווצר כתוצאה מהסכם רצוני בין שניים, או מכוח שימוש של שנים.
במקרה של הסכם, בעל הקרקע והנהנה מסכימים על זכות מעבר לתקופה (מוגבלת או בלתי מוגבלת) ותנאי תשלום ( בתשלום או ללא תמורה ) .
במקרה של זיקת הנאה מכוח שנים , החוק קובע כי :
"(א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה. (ב) הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן (א)."
כאן על המשתמש להוכיח כי משתמש בקרקע באופן רצוף ובמשך יותר משלושים שנים ואז הנהנה יכול לבקש לרשום זיקת הנאה בלשכת רישום מקרקעין על הקרקע .
סוג אחר של זיקת הנאה שאינה מכוח חוק המקרקעין הינה זיקה הנוצרת מכוח "כורח ". המדובר במצב בו ראובן טוען שבכדי להגיע אל חלקתו אין לו ברירה אלא לעבור על קרקע של שמעון העומדת בין קרקע של ראובן לבין כביש יציאה וכניסה.
לאחרונה בית משפט השלום בחיפה דן בסוגיה מעין זו , בפני כב' סגנית הנשיא, השופטת אילת דגן.
במקרה דנן , מדינת ישראל שהיא בעלים של חלקה בשכונת דניה בחיפה תבעה את הנתבעים לסלק ידם מהמקרקעין שלה ולהפסיק להשתמש במקרקעין כמעבר לבית הנתבעים הנמצא בקרקע הגובלת. הנתבעים לעומת זאת טענו כי הדרך שהם משתמשים על קרקע של המדינה, משמשת להם כדרך יחידה להגיע אל ביתם מהכביש ועד פתח ביתם עם רכב . הנתבעים טענו כי הדרך היחידה שלהם זה לעבור על חלקת המדינה כי הפתרון האחר הינו להחנות את הרכב ברחוב הנמצא במפלס נמוך בהרבה מהבית של תובעים ולעלות הרבה מדרגות דבר המקשה להם על החיים.
כמו כן הנתבעים טענו כי כל עוד הבית השני בחלקה שביתם נמצא זו לא תיבנה והשכנים העתידיים לא יעשו דרך גישה מהצד שלהם יש להשאיר את המצב.
לכן בין יתר טענות הנתבעים טענו לזיקת הנאה מכוח כורח ,כלומר באין מוצא אחר , יש לאפשר להם מעבר עד שהבית השני ייבנה. השופטת אילת דגן דחתה את טענות הנתבעים וקבעה כי זיקת הנאה מכוח כורח הינה רק במקרים שאין כל מוצא כלל וכלל ולא שיש מוצא , אך קשה .
נקבע כי סוגיית זיקת הנאה מכוח כורח טרם הוכרעה על ידי בית המשפט העליון, וטרם נקבעה הלכה מחייבת בשאלה האם המשפט הישראלי מכיר בזכות מעבר מכוח כורח לאחר חקיקת חוק המקרקעין . בהלכה הפסוקה שקדמה לחקיקת חוק המקרקעין , ובפסיקת בתי המשפט המחוזיים שלאחר חקיקת החוק, נראה כי הנטייה להכיר בזכות מעבר מחמת כורח בנסיבות שמורה למקרים חריגים ביותר. זכות מעבר מכוח כורח קיימת כאשר הכורח לעבור הוא מוחלט ואין כל אפשרות למעבר אחר, או סלילת דרך חדשה, גם אם המעבר בדרך אחרת כרוך בקושי רב. אך בעניין דנן הוכח כי אין חולק אמנם כי ככל שימנע מהנתבעים השימוש בדרך זו, לא תהיה להם אפשרות להגיע עד לפתח ביתם ברכב ברם יש לזכור כי מלכתחילה כשקנו את המגרש המיועד לשני בתים והוסכם כי הנתבעים יבנו במגרש האחורי, היה ידוע ברור ומוסכם כי החניה תהיה בכביש התחתון (הנמוך ממפלס ביתם, לטענתם בכ-20 מ') והכניסה למגרש תיעשה רגלית עם מדרגות או מסוע או מעלון. זה הפתרון שהוצע ע"י הנתבעים שאם לא כן לא היו מקבלים היתר בנייה. נראה שב20 השנים האחרונות עשו הנתבעים שימוש בדרך והדבר נוח עד מאד בשל היכולת להגיע עם רכבם עד פתח הבית תוך קבלת מספר רב של חניות ואולי במובן זה לא היה להם תמריץ אמתי לקדם את הכשרת הפתרון בתוך המגרש. לכן לא מדובר בכורח שאין פתרון בלתו לעבור בשטח התובעים. יש פתרון הכרוך בהשקעה כספית, טרחה וחוסר נוחות בהשוואה להגעה עם הרכב עד פתח הבית, אך אין לומר שאין פתרון בר ביצוע או צפיות להפיכת הרשות הזמנית לזכות במקרקעין בדמות זיקת הנאה.
ת"א 41925-12-11 מדינת ישראל ואח' נ' גלזר ואח'