טייבה / צילום: תמר מצפי
בשבוע שעבר אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים תוכנית מתאר כוללנית ליישוב אבו גוש. מדובר בתוכנית משמעותית ליישוב הערבי הסמוך לירושלים, הכוללת תוספת של כ-1,800 יחידות דיור, שטחי תעסוקה ותיירות בהיקף של עשרות אלפי מ"ר, ושטחי ציבור. ביישוב מתגוררים כיום כ-6,500 תושבים, והתוכנית נועדה לתת מענה להיקף אוכלוסייה של כ-12 אלף תושבים עד 2040.
ימים ספורים קודם לכן אושרה תוכנית לבניית 2,263 יחידות דיור ושטחי מסחר נרחבים בעיר טייבה במשולש. תוכנית זו אושרה על ידי ועדת העל הממשלתית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל), לצד תוכנית שאישרה ועדה מחוזית מרכז לבניית 1,310 יחידות דיור בטייבה, וכן 12 אלף מ"ר למסחר ועוד כ-3,000 מ"ר למבני ציבור.
אלה רק דוגמאות מהשבועות האחרונים ממש. בחודשים האחרונים נראה שוועדות התכנון מאשרות יותר ויותר תוכניות במגזר הערבי. מדובר במדיניות מכוונת, שראשיתה בדוח 120 הימים אותו חיברו במשרד האוצר בשנת 2015 ואומץ על ידי הממשלה בהחלטה שקיבלה תוקף ביוני אותה שנה.
הדוח נכתב בעקבות החלטת ממשלה שהתקבלה בנושא בדצמבר 2014. בראש הצוות שעבד עליו עמד הממונה על התקציבים באוצר, אמיר לוי. מחברי הדוח נפגשו עם שורה של גורמים באקדמיה, ברשויות המקומיות, במוסדות התכנון ובמגזר השלישי העוסקים בתחום הדיור ביישובי המיעוטים. מסקנות הצוות כללו רשימה ארוכה של המלצות לטיפול במצוקת הדיור, חלקן אף כללו הוצאה תקציבית משמעותית מצד המדינה.
החלטת ממשלה נוספת שמהווה בסיס לקידום תוכניות וגם אפשרות ליישומן, היא החלטת ממשלה מספר 922 שהתקבלה בדצמבר אותה השנה (2015) המתייחסת לתקציבי סיוע ליישובי מיעוטים ועוסקת גם בתחום הדיור, התשתיות, התעסוקה ועוד.
על פי נתוני מינהל התכנון במשרד האוצר, בשנת 2016 אושרו תוכניות ל-16,490 יחידות דיור במגזר הערבי, זאת בנוסף ל-113 תכניות מתאר שקידם מינהל התכנון עבור יישובי המגזר הערבי. בחלק מהיישובים תוכניות המתאר הוסיפו לתחום הפיתוח בממוצע כ-50% ביחס לקיים. בתוכניות לישובים כמו חוסניה, מזרעה, יפיע, מג'אר, וכפר קאסם נכללה תוספת של 90% ומעלה לשטח הפיתוח המאושר של היישוב.
"תוכנית תקדימית"
נחזור רגע לתוכנית שאושרה בשבוע שעבר בטייבה. מעבר לעובדה שמדובר בתוכנית שאישרה הוותמ"ל, כוללת התוכנית עוד שני דברים משמעותיים וייחודיים. העניין הראשון הוא שבניגוד לכל תוכניות הוותמ"ל האחרות, התוכנית בטייבה איננה מתייחסת לקרקע מדינה כי אם לקרקע פרטית. מהלך זה אפשרי בזכות החרגת יישובי המיעוטים מכללי הוותמ"ל הנוקשים, המתייחסים הן למספר המינימלי של יחידות הדיור וגם לבעלות על הקרקע.
העניין השני שמייחד את התוכנית הזו היא אופי הבינוי. לעומת תוכניות אחרות שאושרו בעבר, וכוללות בנייה מרקמית ולא גבוהה (עד גובה של ארבע קומות בדרך כלל), התוכנית החדשה מציגה תכנון חריג של מגדלים בני 15 עד 18 קומות לצד שטחי מסחר נרחבים.
התוכנית עשויה להעיד על השינוי שמתרחש בחברה הערבית וגם ביזמות ביישובי המיעוטים, אולם הדעות לגבי ההצלחה של פרויקטים מסוג זה עדיין חלוקות. ודאי כשנדמה שוועדות התכנון בעיקר משחזרות את מודל השכונות הפרבריות בערי ישראל (מגדלי מגורים, קניון גדול), שרבים כבר מכים על חטא הקמתן.
"מדובר בתוכנית תקדימית במגזר הערבי. התוכנית, שיזמה הרשות המקומית, תאפשר הקמת מגדלים גבוהים בני 18 קומות, קניון ושטחי ציבור ותניע יזמות בקנה מידה שטרם נראה בישוב ערבי בישראל. נוסף לכך, היא תניב לרשות המקומית היטלי השבחה בשיעור צפוי של כ-200 מיליון שקל", כך אומר סגן הממונה על התקציבים באוצר ויו"ר הוותמ"ל ערן ניצן.
"יש תוכניות יוצאות דופן המתייחסות למגזר הערבי, ואני חושב שזה לא טיפול בעיר הערבית או בחברה הערבית, זה טיפול בבעיה של החברה הישראלית כולה. הרי ברור שאם לעיר הערבית אין יכולת להתפתח בתחומי העיר, יש לזה השפעות אחרות.
"במקרה של טייבה, שיתוף הפעולה עם ראש העיר והעירייה איפשר לקדם תוכנית שהעירייה יזמה על גבי קרקע פרטית. העובדה שמדובר כאן ביוזמה של העירייה היא קריטית. תמיד חשוב שיהיה בשיתוף ולא בכפייה, וההנהגה המקומית ידעה לקדם את התוכנית הזו.
"גם העובדה שמדובר בקרקע פרטית היא משמעותית מאוד, כי יהיו כאן הפקעות לצרכי ציבור, והיו ועוד יהיו על זה ויכוחים. זה לא פשוט, וזה אחד הדברים למשל שהוותמ"ל סייעה בהם. התוצאה היא תוכנית עם בינוי אינטנסיבי שלא נראה כמותו בעבר, 15-18 קומות ביזמות. זה אומר לגייס הון ומכירה של דירות בשוק שהיום כמעט לא קיים. הבינוי הזה היה גם מה שאיפשר לנו לחבר לתוכנית גם קניון מסחרי גדול, וזה חשוב מאוד".
לדברי ניצן, מה שחשוב לא פחות בתוכנית בטייבה הוא שהיטלי ההשבחה שייכנסו לקופת העירייה כתוצאה מיישום התוכנית יכולים לשנות את התמונה המקומית מקצה לקצה: "50% היטלי השבחה משמעותם לפחות 200 מיליון שקל. אתה פוגש כאן רשות מקומית שהתנהלה שנים עם חשב מלווה, והקופה שלה צפויה לתפוח במיליוני שקלים. המשמעות היא שאתה נותן לעיר כלים לפתח עצמה כדי שלא תזדקק לסיוע חיצוני. היא תוכל להפוך להיות עיר שהניהול העצמי והאחריות העצמית הופכים למשאב הכי חשוב שלה. אני חושב שהתוכנית בטייבה מהווה כל כך הרבה פריצות דרך שלא נגמרות רק בעיר עצמה ולא במגזר, אלא בעלות משמעות לישראל בכלל".
ולמרות האופטימיות של ניצן, יש מי ששואל האם בנייה רוויה בהיקף כמו שמציעה לראשונה התוכנית בטייבה אכן מתאימה למגזר הערבי, והאם היא אכן תתממש בפועל.
בשנים האחרונות, ניסיונות לשיווק קרקע לבנייה רוויה בהיקפים גדולים לא זכו לביקוש. ניצן סבור שהזמנים השתנו. "אנחנו כבר שם", אומר ניצן, "אנחנו כבר רואים את זה בעוד מקומות כמו בנצרת, בג'לג'וליה, ורואים את זה גם בתוכניות שהוותמ"ל מאשרת. אני חושב שזה שילוב של בשלות שנוצרה בחברה הערבית בעקבות צורך חריף בפתרונות דיור וגם מדיניות ממשלתית. זה מצליח לייצר בנייה רוויה, והחשיבות עצומה. הטענה שאומרת שבנייה רוויה לא מתאימה ולא מבוקשת ביישובים הערביים, שזה עניין תרבותי, פשוט כבר לא נכונה".
- מאיפה הביטחון שהתוכנית הגדולה הזו אכן תקרום עור וגידים?
"יש גם יזמים פרטיים בתמונה והם מתכוונים לממש התוכנית. זו קרקע פרטית ואני משער שהבנייה הרוויה והמסחרית ייבנו במהרה, כי הם מייצרים ערך. זה יקרה, חד משמעית. אמנם הכלים של הממשלה לדאוג למימוש מהיר הם מצומצמים, אבל יש דיונים איך לקדם ולזרז, כי מעל הניירות והסיסמאות, יש צורך אמיתי".
- יש עוד תוכניות כאלה בקנה?
"אני חושב שההצלחה מדבקת, וכבר עכשיו, בטייבה, הוכרזו קרקעות נוספות כדי לשכפל את התוכנית הזו. גם בכפר קאסם צפויים לגבש תוכנית דומה וגם באבו גוש צפויים לקדם בנייה רוויה. בטורעאן יש בנייה רוויה. מהפכות קורות בלי ששמים לב, לא בבום. מי שבקיא, יודע שמה שקורה בשנים האחרונות במגזר הערבי בתחום המקרקעין הוא מהפכה של ממש. זה מתחיל מפערים מאוד גדולים ולכן זה ייקח זמן. ההסדרה הסטטוטורית כבר מתרחשת בשטח, ולכן גם המגורים והמסחר יבואו".
- המצוקה במגזר הערבי היא קשה. אולי נכון לשלב בתוכניות הללו גם מחיר למשתכן, דיור מסובסד?
"אני מדבר בכובע של יו"ר הוותמ"ל וזה עולם התכנון, בעוד מחיר למשתכן שייך לעולם השיווק. אבל לדעתי יש מקום למחיר למשתכן גם שם, וכבר יש כמה כאלו. זה לא נטול קשיים, ויש בזה שינויים לגבי זכאות לבני מקום, והמדינה עכשיו משתפת עם זה פעולה".
- מה עם הבנייה הבלתי חוקית?
"הוותמ"ל פועלת רק כשהרשות עצמה מוכיחה שהיא פועלת נגד בנייה לא חוקית וכדומה. וזה קרה למשל בטייבה. לצד הנדיבות שהמדינה מראה, נדיבות במסלול המימון והתכנון, סבסוד רחב של דמי הפיתוח עד רמה של 90% וגם מקורות מימון למוסדות ציבור, יש אכיפה אגרסיבית הרבה יותר. עכשיו החקיקה בנושא מושלמת וזה מטופל על ידי יחידת האכיפה של משרד המשפטים" (ראו מסגרת).
"תמיד יש התנגדויות"
תוכניות הוותמ"ל זכו, ועדיין זוכות להתנגדות לא קטנה. לא מעט תוכניות שנכנסו להליך האישור המהיר של הוועדה המיוחדת נתקלו בהתנגדויות רבות של תושבים וגופים שונים ולא פעם גם בעתירות לבתי משפט.
האם גם במגזר הערבי המציאות הזו דומה? ניצן משיב כי "תמיד יש התנגדויות. וגם בתוכנית בטייבה היו. אבל בהיקף קטן הרבה יותר מאשר תוכניות אחרות של הוותמ"ל. היו התנגדויות קנייניות טריוויאליות, בעלי קרקע שלא מרוצים מטבלאות האיחוד והחלוקה למשל. התנגדויות ענייניות שמטופלות במסגרת הדיון. אבל יש פחות התנגדויות ממה שרואים במקומות אחרים. בתוכניות אחרות יש נטייה לתאר מצבים שמסובכים הרבה יותר ממה שיש בפועל בשטח, אנחנו רואים הרבה יותר מתנגדים, וגם התייחסויות פחות ענייניות. לפעמים אני פוגש את אותם הגופים בנושאים הפוכים. אותו גוף שואל למה בבאר שבע לא בונים צפוף, אבל באים ואומרים הפוך על המרכז".
עוד סוגיה טעונה מאוד במגזר הערבי שקשורה לתחום הדיור היא סוגיית המשכנתאות. לתושבי המגזר קשה עד בלתי אפשרי לקבל לעתים משכנתאות לרכישת דירות או בתים, מה שהעצים בשנים האחרונות את מצוקת הדיור. ניצן טוען שבאוצר מודעים לבעיה והנושא בטיפול: "זה הביצה והתרנגולת. הבעיה הזו נובעת מהעובדה שחלקים גדולים בקרקע אינם רשומים, ואופן השעבוד מורכב. יש גם את הנושא של סחירות נמוכה של הנכסים, שתקשה על המימוש במקרה הצורך מצד הבנק. אלו בעיות שמוכרות לנו, הן דורשות טיפול, ואנחנו נותנים לזה את הדעת יחד עם המועצה הלאומית לכלכלה וננסה להציג פתרונות".
גורמים במגזר הערבי מסכימים שהכיוון הוא לגובה. "את מגדלי המגורים רואים בכל מקום בשכונות בערים הגדולות ויש לא מעט פועלים שעובדים שם ורואים שזה פתרון אפשרי. כיוון שיש מצוקת דיור גדולה במגזר הערבי, אז גם במגזר הערבי ייכנסו לזה בסוף", אומר לחאם סלים, בעלי חברת לחאם סלים יזמות בנייה מנצרת.
"אני בונה למגורים, וגם אני בונה עכשיו לראשונה בניין של 10 קומות בנצרת. זה חדש, אבל לא מדובר עדיין באלפי יחידות דיור, אלא בכמה מאות. לא פשוט למכור דירות בבנייה רוויה גבוהה. אנשים לא עומדים בתור, מוכרים לאט לאט. מצוקת הדיור מחריפה במגזר הערבי, ועכשיו ההריסות והאיומים להרוס, והרתיעה מהבנייה בלי היתר, יובילו בסוף לשינוי תפיסה. אבל זה עוד לא נכון לכל מקום, צריך להתחיל בערים הגדולות, לא בכל כפר שיש בו 8,000 איש. צריך לדעת איפה לקדם את הדברים האלו".
"זו תוכנית נועזת"
לגבי התוכנית שאושרה כעת למגדלים בטייבה, סבור סלים שמדובר בתוכנית מאתגרת: "אני חושב שלבנות עכשיו 18 קומות זה מסוכן, כי עוד לא התחילו כאלו פרויקטים אף פעם. זו תוכנית נועזת, אבל צריך להתחיל מאיפשהו. מי שמקדם את זה בטוח לקח הימור, אבל בתנאים הקיימים זה מתבקש. לדעתי זה קצת מוקדם מדי, אבל יש מי שמקדים את זמנו. אם הפרויקט יצליח זה ימשיך גם למקומות אחרים".
לגבי קידום התכנון במגזר הערבי ואישור התוכניות אומר סלים שמדובר בפתרון חלקי: "מצוקת הדיור קשה. מדברים על בנייה של אלפי יחידות דיור, אבל צריך להתאים למקום וגם לאוכלוסייה. יש מוסלמים ויש נוצרים ויש דרוזים ועוד. לכל אחד התרבות שלו.
"צריך להתחיל בבנייה רוויה של בין 6 ל-12 יחידות דיור לדונם. תכנון זה טוב, אבל צריך לעשות דברים יצירתיים. סתם להרים בניין גבוה ולהגיד 'תקנו' זה לא עובד. למשל, יש את עניין ועד הבית, שזה נושא חדש להרבה אנשים במגזר, וצריך לחשוב איך עושים את זה, להבטיח שירותי ועד בית בכל צורה שהיא לשנים הבאות, ובמחיר סביר.
"אבל אני כבר 40 שנה בענף, וכל כמה שנים מחליפים שרים וכל פעם מביאים רעיונות אחרים. לצערי הרב הרעיונות לא תמיד מקצועיים".
בנייה בלתי חוקית: יותר פיקוח ואכיפה
בשבוע שעבר אישרה הכנסת את תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה, שעוסק בהגברת האכיפה על עבירות בנייה, במתן סמכויות מנהליות ובהחמרת האכיפה. החוק מתייחס לכל בנייה בלתי חוקית או עבירות בנייה, לא רק במגזר הערבי, אבל הוא מהווה שינוי משמעותי לאפשרות האכיפה במגזר בו התופעה רווחת.
התיקון לחוק מאפשר לראשונה להטיל קנס מנהלי, ללא צורך בבית משפט, על מי שבונה ללא היתר או מבצע עבירת בנייה. האפשרות להטלת הקנסות נקבעה בהצעת החוק, וכעת יש לאשר תקנות שיקבעו מה יהיה גובה הקנס. גורמים במשרד ראש הממשלה ובמשרד המשפטים אומרים כי הכוונה היא לקבוע תקנות שיאפשרו הטלת קנסות כבדים, בגובה של בין עשרות אלפי שקלים ועד מאות אלפי שקלים, תלוי במבנה ובגודל העבירה, וזאת כדי להרתיע.
התיקון החדש יאפשר גם החרמה של ציוד של קבלני הביצוע שעובדים באתר הבנייה, מה שעתיד להגדיל את ההרתעה. זהו כלי משמעותי שמטרתו לגרום לחברות ביצוע לחשוב פעמיים לפני שנכנסים לעבוד באתר ללא היתר או בבניית חריגות בנייה.
הסמכויות הללו יוקנו ליחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבנייה במשרד האוצר וכן לפקחי רשות מקומית שהיא חלק מוועדה מרחבית. במקביל נקבע שיוגדל מספר המפקחים ויוגדל המימון לפעילות. נכון להיום ליחידת האכיפה הארצית כ-60 פקחים וכעת יוגדלו התקנים ל-30 פקחים נוספים בשלב הראשון.
עד היום לא היתה סמכות מנהלית לקנס או החרמת ציוד וההליך היה צריך לעבור דרך בתי המשפט. המציאות הובילה לכך שפעמים רבות ההליכים המשפטיים התעכבו, ומבצעי העבירות היו מבקשים דחיות חוזרות ונשנות שבתי המשפט היו מאשרים. מסיבה זו, התיקון לחוק גם קובע סוף להארכות הבלתי נגמרות. במקרה וישנה תביעה ויש בקשת דחיה, בית המשפט יכול לאשר רק דחייה אחת ורק למשך שנה.
קנס של 700 שקל ליום שימוש
סעיף אחר קובע כי מי שבית המשפט יחליט שהוא עושה שימוש לא חוקי ישלם קנסות כבדים על כל יום בו עשה שימוש בנכס, או כל יום שעובר טרם הריסת החריגה: 700 שקל ליום בכל הקשור למבני מגורים וקנס של 2,800 שקל ליום על מבנים שאינם למגורים.
החוק גם קובע שלגבי בנייני מגורים, החוק יהיה תקף רק לתקופה של שנתיים וחצי אחרונות. ראש הממשלה בנימין נתניהו התייחס לאישור התיקון לחוק ואמר: "הממשלה בראשותי השקיעה ומשקיעה יותר מכל ממשלה אחרת במגזר הערבי, בתשתיות, בחינוך, בתרבות וכן גם בדיור. אנחנו רוצים את השילוב של ערביי ישראל במדינת ישראל, אבל זה אומר לקבל גם את חוקי המדינה. מדינה אחת, חוק אחד ואכיפה אחת".
גם במשרד האוצר מסבירים שקידום התוכניות הולך יחד עם הגברת האכיפה. אחד הפרקים המשמעותיים בדוח 120 הימים שעסק במצוקת הדיור במגזר הערבי התייחס גם לסוגיה זו. "מסיורים שערך הצוות ומשיחותיו עם אנשי מקצוע עולה שמדובר בתופעה אשר נזקיה משמעותיים", כך נכתב באותו הדוח. חברי הצוות חילקו את התופעה לשני סוגים שונים של בנייה בלתי חוקית: בנייה בלתי חוקית בשטחים פתוחים מוגנים, על שטחי ציבור ותשתיות, ובנייה בלתי חוקית במרקם הבנוי באזור המיועד לפיתוח מגורים.
"תופעת הבנייה הבלתי חוקית גורמת לכך שהבנייה נעשית בלא בקרה על עמידה בסטנדרטים ראויים, דבר העלול לסכן את שלום הדיירים והסובבים אותם. הבנייה הבלתי חוקית משליכה גם על ההכנסות של הרשויות בשל אובדן הכנסות מאגרות ומהיטלים. הימשכות התופעה מקשה על גביית תשלומים על ידי העירייה ופוגעת ביכולתה לבצע פיתוח ולתת שירותים לכלל התושבים, מקשה על קבלת מימון ועל כן מקשה על יצירת שוק נדל"ן. אף אם לא מדובר בתנאי שאין בלתו, טיפול בבעיית מצוקת הדיור במגזר הערבי חייב להתייחס גם לצורך לטפל בבנייה הבלתי חוקית".
