הפרוייקט של חנן מור ביבנה / צילום: איל יצהר
הדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן מאששים את ההנחה כי מתחמים רוויי תחרות אינם תמיד רווחיים בלשון המעטה. בדוחות הכספיים לשנת 2016 שפרסמה קבוצת חנן מור, צוין כי שיעור הרווח הגולמי הכולל הצפוי בפרויקט "ארבע העונות" ביבנה הירוקה עומד על 1% בלבד. הנתון מתבסס על פער צמוד בין ההכנסות להוצאות בפרויקט - סך ההכנסות בגין הפרויקט נכון לשנת 2016 עמד על 123.67 מיליון שקל, בעוד סך העלויות עמד על 122.07 מיליון שקל.
עוד צוין בדוח כי זכויות החברה בפרויקט ניתנו כבטוחה לטובת מחזיקי אגרות החוב (סדרה ד') של החברה. בחברה תולים את הסיבות לרווחיות הנמוכה של הפרויקט בעלויות ביצוע גבוהות הנובעות גם מהבנייה הירוקה, ובגלל התחרות הגבוהה בין היזמים הרבים שבנו בשכונה.
ביולי 2010 זכתה החברה במכרז של רשות מקרקעי ישראל ביבנה, לרכישת שני מגרשים המיועדים לבניית 85 דירות. בהמשך קיבלה החברה אישור להגדיל את מספר הדירות ל-94 מתוקף תקנת שבס, אותן הקימה בשלושה בניינים בני 6-8 קומות. בניית שני הבניינים הראשונים הסתיימה ב-2012 ובניית הבניין השלישי הסתיימה בשנת 2014.
באותן שנים הוקמו ביבנה הירוקה מאות יחידות דיור על ידי חברות נדל"ן רבות כמו אלמוג כ.ד.א.י, מגידו, שפיר, גיא ודורון לוי, דונה, שמעון צרפתי ויזמים נוספים. בשיחה עם "גלובס" טען חנן מור, כי המספרים בדוח לא משקפים את הרווח האמיתי בפרויקט: "הרווח הכלכלי בפרויקט אמנם לא גבוה, אבל הוא עולה על 10%", אמר מור.
לדבריו, "בדוחות עצמם הנתון הוא באמת 1% רווח, מאחר והוא מגלם עלויות מימון של אגרות החוב שהיו חלק מההון שהועמס על הפרויקט, אבל זה לא משקף את הרווח האמיתי של הפרויקט". יחד עם זאת, מור גם הוסיף כי "הרווח נמוך ביחס לפרויקטים אחרים משלוש סיבות עיקריות: עלויות בנייה גבוהות שנבעו מבנייה ירוקה. הבניינים בפרויקט יוקרתיים מאוד כשלכל דירה ישנם 4 כיווני אוויר, השקענו גם במרתפים ועלויות הבנייה חרגו מהתקציב. הסיבה השנייה היא שהפרויקט נמכר בתקופה של תחרות גבוהה באזור, ולכן המחירים נשמרו קבועים בזמן שעלויות הביצוע עלו וחרגו מדוח האפס. הסיבה השלישית היא משך הזמן שבו שווק הפרויקט ביבנה, כתוצאה מהתחרות במכירות. כל אלה יצרו סיטואציה שהרווחיות בפרויקט לא היתה גבוהה".
מור הדגיש כי "הדוחות השנתיים הסתיימו ברווח נקי של 25 מיליון שקל. מדובר ברווח גבוה יותר מהרבה חברות נדל"ן בסדר גודל כמו של י.ח דמרי. זה מבטא את האסטרטגיה החדשה של החברה שמובילה בבנייה למגורים, בשילוב הקמת נכסים מסחריים בשכונות חדשות".