גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עניין של הצמדת גג לדירה מסוימת זו תופעה נפוצה בבניינים. בדרך כלל הצמדת הגג הינה לדירה העליונה שהגג מעליה ואז גם אפשרות הגישה וניצול הם מרביים.

ישנם בתים משותפים שהגג דווקא לא צמוד לדירה בקומה עליונה אלא לדירה בקומות תחתונות ,דבר שמבחינה פיזית לא מאפשר לבעל הדירה שהגג מוצמד לו ליהנות ממנו באופן מידי ולעיתים בגלל חוסר שימוש זה הגג הופך להיות מוזנח ובמצב דברים זה בעלי דירת שהגג מעל דירתם קרי דירות עליונות משתמשים בגג והופכים אותו לגג "פרטי" שלהם.

על פי חוק המקרקעין מי שחלק מהבניין צמוד לדירתו חייב בתחזוקתו התקינה כאילו חלק מדירתו. לכן במצב שהגג מוצמד לדירה מסוימת בעל הדירה חייב לתקן את הליקויים בגג. במצב של בניין שבעל הגג אינו בעל דירה עליונה והגג לא מתוחזק ויש נזילה מהגג לדירות עליונות , בעל הדירה שנמצא בקומה תחתונה והגג צמוד לו חייב לתקן ליקויים של דירות גג באותו בניין. מנגד יטען בעל הגג שמי שצריך לתקן זה מי שבפועל משתמש בגג ואלו בעלי דירות גג שעושים שימוש ושמים מתקנים וגרמו לנזקים בגג.

כזה היה המקרה שנדון בבית משפט השלום בירושלים בפני כב' השופטת מרים ליפשיץ-פריבס.

התובעים, בעלי זכויות בדירות המצויות בקומה השלישית והאחרונה בבניין . הנתבעים, הינם בעלים של דירות בקומות תחתונות בבניין להן הוצמד הגג .התובעים טוענים , כי הגג מוזנח ולא תוחזק ע"י הנתבעים במשך שנים ארוכות מה שגרם לבעיות רטיבות קשות בדירותיהם. במשך השנים, נאלצים התובעים להשקיע מזמנם ומכספם בביצוע תיקונים בגג על מנת להקטין את נזקם מחמת מחדלם של הנתבעים שלא טפלו בגג.

הנתבעים טענו כי התובעים מסיבותיהם , ביכרו שלא ליידע אותם על הליקויים ובצעו בעצמם עבודות תחזוקה בגג ואין להם להלין כנגדם על מצב הגג. יתירה מכך, התיקונים שבצעו התובעים או מי מטעמם, נעשו ללא הסכמתם והחמירו את מצבו של הגג ומצב דירות התובעים. ככל שהיו מודיעים להם על הליקויים במועד מוקדם מזה, הם היו ממהרים לדאוג לתיקון הגג. במחדלם זה הגדילו את התובעים שלא כדין את עלויות התיקון אותם הם מבקשים להשית על הנתבעים.

בית משפט קבע כי על פי הסיפא של סעיף 55 ל חוק המקרקעין , מקום בו "... הוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה אליה הוצמד". קרי: באחריות הבעלים של החלק המוצמד. הנתבעים כבעלי זכויות בגג , אחראים למצבו ולמניעת נזק בגינו לחלקים אחרים בבניין בכלל זה, לדירות התובעים. בה בעת, כל בעלי הדירות בבניין, בכללם בעלי הדין שבפני, אחראים למצבו של הרכוש המשותף בגג. היה על הנתבעים לדאוג לתחזוקת הגג ,. בכלל זה, לבצע איטום ולתקן את הליקויים שנוצרו בגג במרוצת השנים, מה שלא נעשה על ידם. במחדלם זה, נגרם נזק לדירות התובעים כמובא בחוות דעתו של המומחה ועל הנתבעים לתקן נזקים בגג. גם התובעים ישתתפו בהוצאות לפי מידת אחריותם ששמו מתקנים על גג שממילא היהה ללא כל איטום.

מחוות דעתו של המומחה עולה כי מצבו של האיטום בגג בלוי, מוזנח מאוד ולקוי. ממצבו עולה כי לא נעשו עבודות תחזוקה ראויות לגג במשך שנים רבות. התיקונים, שבוצעו בגג היו בבחינת תיקוני טלאים מקומיים בעוד המכלול של האיטום, התבלה ונפגע קשות. ההזנחה ואי תחזוקה של הגג במשך השנים וכן שלל החפצים ומתקנים שהונחו בגג, גרמו לפגיעה באיטום הגג. האיטום הלקוי, גרם לחדירה של מים לבניין ולנזק לדירות המצויות בקומה העליונה. נזקי צבע וטיח וכן לנזק חמור בתקרת חדר המדרגות ומעל דירות תובעים עד כדי חשיפת קורות התקרה.

הנתבעים טענו בתביעה שכנגד לזכותם בגג וביקשו שיינתן צו המורה לתובעים לפנות את הגג ולחייב אותם בדמי שימוש ראויים בגין השימוש שלהם בגג שלא כדין וללא כל זכות או הרשאה שלהם. לאור הקביעה בעניין מעמדם של התובעים כברי רשות, ברי כי עליהם לפנות כל מתקן וחפץ שבבעלותם המצוי בתוך השטח בגג שבבעלות התובעים. אני מורה לתובעים לעשות כן תוך 45 יום מהיום.

ת"א 31935-09-12 אברהם עוז ואח' נגד פנחס שיפמן ואח'

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה .