גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הריסת מבנה של שותף תעוכב עד פרוק שיתוף

שיתוף במקרקעין (מה שמכונה : מושאע) הינו פתח למחלוקות בין שותפים. לכן המחוקק וגם בתי משפט נוטים לפרק את השיתוף בין שותפים שלא מגיעים להבנות וזאת בכדי לשחרר את הקרקע ממריבות ובכך לסייע לפיתוח הקרקע.

החוק קובע כי הבעלות של כל שותף מתפשטת בכל גרגיר של החלקה ואין לאף שותף חלק גיאוגרפי מסוים שיכול לנכס לעצמו. יחד עם זאת החוק מרשה לשותף בודד לעשות שימוש סביר שלא מונע שימוש דומה מיתר השותפים.

הקושי במצבים של שיתוף עולה שבעתיים כשאחד השותפים הינו מינהל מקרקעי ישראל. לגוף זה המייצג את מדינת ישראל, קרן קיימת ורשות הפיתוח שיש להם בעלות בלמעלה מתשעים אחוז מהקרקעות במדינה יש הרבה חלקות שהוא במושאע עם בעלים פרטיים.

מטבע דברים מדובר בגוף עם רצונות משלו וקצב משלו שאינם תואמים את הרצונות של השותפים הפרטיים שבחלקה.

במצבים מעין אלו הדרך הנאותה הינה פרוק שיתוף ובכך לפרק את החבילה ולגרום לכך שהבעלים הפרטיים יוכלו לעשות בחלק שלהם ככל העולה על רוחם.

מתעוררת השאלה מה הפתרון כשבחלקה גדולה שמינהל הינו שותף בחלקה , שותף זעיר יכול לעשות שימוש בחלק מהחלקה שתואמת את הזכויות הקנייניות שלו והמידה המגיעה לו לפי החלקים שלו בחלקה?

שאלה זו התעוררה בסוגיה שהתעוררה בפני כב' השופטת סיגלית גץ-אופיר בבית משפט השלום בחיפה.

בעניין הנדון הנתבעים הינם בעלים של חלק מחלקה גדולה מאוד שמנהל מקרקעי ישראל שותף שלהם בשלושים אחוזים מהחלקה. הנתבעים תפסו חלק מהחלקה שתואמת את הזכויות הקנייניות שלהם מבחינת גודל המגיע להם מבחינה מתמטי ובנו מבנה בהיתר. המינהל הגיש תביעה נגדם להריסה וסילוק ידם מהחלק שייחסו לעצמם. הנתבעים טענו כי אין בבניה שבנו או שימוש שלהם כל נזק למינהל מקרקעי ישאל והם לא מונעים שימוש דומה ממינהל בחלקה .

בית המשפט קבל את תביעת המינהל אך תוך מתיחת ביקורת על התנהלות המינהל. בית משפט קבע כי זה מצב לא רצוי שאין פרוק שיתוף במקרקעין ובכך לשחרר את הנתבעים מעול השיתוף הלא מוצלח עם מינהל מקרקעי ישראל.

יחד עם זאת בניה , אפילו בהיתר, אינה מזכה שותף לתפוס חלקה מחלקה כי בניה אינה שימוש סביר. הסיבה היא כי בניית מבנה פירושה למנוע משותף אחר להשתמש באותו חלק הנבנה וזאת בניגוד לחוק הקובע כי לכל שותף יש זכות בכל גרגיר בחלקה כולה ואשר על כן דין הבניה שעשו הנתבעים להרס אפילו שנבנתה בהיתר באשר בנייה בהיתר לא קובעת זכות קניינית. אבל הריסת המבנה תעוכב עד שיהיה פרוק שיתוף בין השותפים.

הוועדה המקומית שנתנה היתר לנתבעים קבעה כי לוועדה במקרה דנן. מתן ההיתר למי מהנתבעים, בידיעה שמתנהל הליך במסגרת תיק זה ו/או בידיעה שמדובר במקרקעין ב"מוש"ע", מאלצת את המתנגדים לבקשה לנהל הליכים בבתי המשפט. במסגרת מתן ההיתר, קובעת הוועדה כי : המבקש מנצל פחות מהמגיע לו מזכויותיו היחסיים באור המגורים ולכן אין פגיעה בזכויותיהם של יתר השותפים בית משפט מותח ביקורת על החלטת וועדה מקומית בקובעו כי הועדה המקומית לתכנון ובניה הסתמכה בהחלטתה על ממצאים ומסקנות שלכאורה ניתן היה להגיע אליהם רק לאחר חקירה ודרישה, ביצוע תוכניות מדידה בשטח תוך הצעת תוכנית חלוקה לכלל המתחם, במסגרתה יש להתחשב בצרכי ציבור, שוויו של כל מגרש ומגרש במקרקעין בהתאם למאפייניו, וזכויות שאר השותפים למקרקעין. יוצא איפוא, כי הוועדה התערבה בקביעתה זו בזכויות קנייניות, תוך הסתמכות על מסקנות שאין להן על מה לסמוך.

הנתבעים טענו לתביעה בררנית באשר לטענתם יש בחלקה כ 30 מבנים ללא היתר ודווקא תבעו את הנתבעים שהם בעל מבנה להיתר היחידי. בית משפט קבע כי בעניין אכיפה בררנית נקבעה בפסיקה כי ראשית, יש לבחון מהי קבוצת השוויון של הטוענים. רק אם מתברר ומוכח כי הרשות לא פעלה כלפי שווים מהותית לטוענים לאכיפה בררנית, ניתן לבחון את הטענה.
שנית, יש לבחון אם מדובר באכיפה סלקטיבית פסולה, או רק באכיפה חלקית לגיטימית, למשל כחלק מקביעת סדרי עדיפויות והקצאת משאבים מוגבלים.
שלישית, יש לבחון אם הוצגה תשתית ראייתית מספקת. מי שמעלה נגד הרשות טענה של אכיפה בררנית, ולכן הוא מבקש לפסול את ההחלטה, עליו הנטל להפריך את חזקת החוקיות ממנה נהנית הרשות. לטענה של אכיפה בררנית יש להניח תשתית עובדתית מבוססת ( בג"ץ 6396/96 זקין נ' עיריית באר שבע, פ"ד נג (3) 289). יחד עם זאת בית המשפט מתח ביקורת על התנהלות מינהל מקרקעי ישראל וקבע כי הנתבעים עשו כל שביכולתם על מנת להביא לפירוק השיתוף, הגם שאין בכך כדי להכשיר בנית מבנה תוך עשית דין עצמי ללא הסכמת השותפים למקרקעין.לעומת זאת, התובעת ישבה עד כה ונקטה בגישת "שב ואל תעשה" ו/או לא הצהירה, אף לא בכתבי בי הדין בתיק זה, כי במסגרת תוכנית העבודה הקיימת צפויה הגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים במתחם הגדול.פועל יוצא מהתנהלות התובעת הוא, שלמעשה לא קיים "אופק" ו/או תכנית עתידית לשותפים במקרקעין, להם ניתן לצפות כמועד לפירוק השיתוף במקרקעין, אשר יאפשר את בניית בתי המגורים, בניה ,שכך יש לשער, היתה מטרת רכישת הזכויות במקרקעין. הותרת המצב הקיים מבלי שתהא לשותפים במקרקעין זכות לבנות במקרקעין ומבלי שהתובעת תציע תוכנית לחלוקה, ללא תחילת תהליך של פירוק שיתוף, משתקת הלכה למעשה את הבניה במתחם ענק, וזאת על אף מצוקת הדיור הקיימת באזור זה, כמו גם בכל האזורים במדינת ישראל. לכן קיימים כאמור שיקולים המטים הכף לטובת עיכוב ביצוע פעולת ההריסה, על מנת לאפשר לתובעת לפנות בתביעה לפירוק שיתוף, שייתכן שיש בה כדי לייתר את הצורך בהריסת המבנה.

ת"א 11113-08-09 מדינת ישראל נ' אגבריה מחמוד ואח'

עוד כתבות

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים החמירה את הכללים ועוררה סערה: "עלולה לגרום לתאונות מס רבות"

תזכיר חוק חדש של רשות המסים קובע שמי ששהה בארץ למשך 75 יום בשנה - ייחשב לתושב לצרכי מס וכלל הכנסותיו בישראל ובחו"ל ימוסו ● המהלך צפוי להשפיע לרעה על ישראלים ברילוקיישן ותושבי חוץ שמרבים לבקר בארץ ● מהם עיקרי השינוי ואילו השלכות יהיו לו על תכנון מס עתידי? ● גלובס עושה סדר

המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי. צילומים: שלומי יוסף, איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

הבנקים רוצים לחלק יותר דיבידנד ושני בעלי שליטה ייהנו מכך במיוחד

עם עודפי הון של 27 מיליארד שקל, הבנקים מעוניינים שבנק ישראל יעלה את שיעור הדיבידנד המשולם לבעלי המניות מדי רבעון מ־40% ל־50% ● מהם הנימוקים בעד ונגד המהלך, מהי עמדת המפקח על הבנקים והאם ומתי הוא ייצא לפועל?

עומסים בנתב''ג. המסלולים והתנועה האווירית סביב השדה לא הותאמו לגידול בישראל / צילום: ap, Ohad Zwigenberg

המקום בנתב"ג עומד להיגמר. מאיפה נטוס?

עד 2040 צפוי נמל התעופה בן גוריון להגיע לקיבולת המקסימלית שלו, כ–40 מיליון נוסעים בשנה ● אלא שבמשך עשרות שנים מקבלי ההחלטות מתלבטים על המיקום האולטימטיבי של שדה בינלאומי נוסף, ובינתיים הכרעה סופית לא נראית באופק ● אילו אפשרויות כבר בשלב התכנון, מה מסכל אותן וכמה נשלם על הסחבת?

קרנות הגידור התמודדו עם המבחן האולטימטיבי / אילוסטרציה: Shutterstock

"ביקוש כבוש וחוסר נזילות": מנהלי קרנות גידור מנתחים את הרנסנס בבורסה בת"א

בקרנות המיועדות למשקיעים המתוחכמים השיגו בדרך כלל תשואת נאות מתחילת השנה, אך התקשו להכות את ביצועי מדד הדגל המקומי ● מנהל הקרן שהניבה 31% למשקיעיה: "לאחר החודש האחרון, הדרך הפכה להיות הרבה יותר ברורה והכיוון להערכתנו הוא למעלה"

נשיא ארה''ב, דונלד טראמפ, לאחר חתימתו על ''החוק הגדול והיפה''  ב־4 ביולי / צילום: Reuters, Ken Cedeno

כשהוא חוגג את הצלחותיו בקונגרס ואיש אינו עומד בדרכו: טראמפ ייפגש עם נתניהו

כשהוא כול־יכול ומושא הערצה, טראמפ חוגג את הצלחותיו  הוא בז ליריבים ולמבקרים, ואומר: "הם שונאים אותי ואני אותם" ● הוא ממשיך את הסתערותו על כל מוקדי הכוח העצמאים, בהם הבנק המרכזי ומערכת המשפט ● רה"מ ישראל יודע שהנשיא לא הזמין אותו כדי להתווכח

ראש הממשלה, בנימין נתניהו / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

נתניהו הכריע לגבי מיקום שדה התעופה הבא של ישראל. האם הפעם זה יקרה?

נתניהו הנחה להציג בתוך שלושה חודשים תכנון ראשוני להקמת שדה התעופה המשלים לנתב"ג בצקלג שבנגב, כאשר במקביל, יתבצע גם תכנון להקמת שדה התעופה ברמת דוד - ובהמשך יוחלט סופית היכן הוא יוקם ● האתר בצקלג נדחה בעבר בשל מגבלות שונות, אך הגורמים המקצועיים ריככו את עמדתם לגביו לאחרונה

בית חולים לחולי נפש שלוותה / צילום: איל יצהר

תוכנית משרד הבריאות: תוך עשור מהיום לא יהיו בתי חולים פסיכיאטריים עצמאיים בישראל

משרד הבריאות הודיע היום כי בעקבות המלצות ועדת ירקוני, יחל מהלך להטעמת בתי החולים הפסיכיאטריים בתוך בתי החולים הכלליים ● תוך שנה כבר צפויים שני בתי חולים פסיכיאטריים להיקלט בבתי חולים כלליים, והמשרד צופה כי תוך עשור המהלך יושלם

שוקי ניר, דניאל בראל, עומר כילף, ראסל אלוואנגר / צילום: שלומי יוסף, איל יצהר, ענבל מרמרי, באדיבות סולאראדג'

הישראלית שקפצה בכ-40% בשבוע בוול סטריט, וזו שקיבלה אזהרה מנאסד"ק

סולאראדג' זינקה ב-39% בשבוע האחרון, בעוד שהמשקיעים בוחנים את השלכות "החוק הגדול והיפה" של הנשיא טראמפ על תחום האנרגיה המתחדשת ● טאואר קיבלה רוח גבית, לאחר שפורסם כי תיקח חלק בפרויקט שבבים גדול בהודו ● ובתחום האוטוטק: REE ואינוויז דיווחו על הודעות מנוגדות שקיבלו באשר לעמידה בתנאי הסף של נאסד"ק

רונן עקביה, מנכ''ל בית וגג / צילום: יח''צ נימקו

ביקושי יתר בגיוס האג"ח הראשון של חברת בית וגג

חברת ההתחדשות העירונית שבה מחזיק יעקב שחר מגייסת כ-105 מיליון שקל, לאחר זינוק של 42% במניה בשנה האחרונה ● החברה צופה רווח גולמי עתידי של מעל 1.6 מיליארד שקל בפרוקיטים שהיא מקדמת

הניו יורק טיימס: זה "מחיר הניצחון" שישראל משלמת על המלחמה באזור

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: חמאס נתון ללחץ מתושבי הרצועה "שדורשים הקלה מהמשבר",  המדינה המפתיעה עם יותר מאלף פעילי חיזבאללה, וכך המלחמה באיראן "החלישה את מעמדה של ישראל בעולם" ● כותרות העיתונים בעולם

נגמ''ש ישראלי בדרכו לסוריה / צילום: Reuters, Avi Ohayon

בפעם השנייה בתוך שבוע: צה"ל עצר בדרום סוריה חוליית טרור שהופעלה ע"י כוח קודס האיראני

"מבצע דגל שחור": 20 מטוסי קרב השתתפו במבצע בתימן הלילה, ותקפו באמצעות יותר מ-50 חימושים ● שעות לאחר התקיפה: 2 טילים שוגרו מתימן לשטח ישראל - תוצאות היירוט בבדיקה ● טראמפ בשיחה עם כתבים: ניתן להגיע לעסקה בעזה עוד השבוע ● 50 חטופים - 640 ימים בשביעדכונים שוטפים

אילוסטרציה: shutterstock

המניות שיטפסו והסיכוי שבנק ישראל יפתיע: מה צפוי השבוע בתל אביב?

לאחר שבוע ירוק במיוחד בת"א, עסקת החטופים המסתמנת צפויה לתת רוח גבית למסחר ● עוד תרכז עניין - החלטת הריבית בישראל שתכלול את תחזיות הבנק המרכזי ● נתון המאקרו שפורסם בארה"ב ומרחיק את הפחתת הריבית של הפד ● וגם: אנבידיה לא עוצרת וכובשת שיא חדש בוול סטריט

בניין בנק ישראל / צילום: Shutterstock, Alon Adika

ראשי המגזר הקמעונאי קוראים לנגיד להפחית ריבית: "המשק על סף קריסה"

שורה של בכירים במגזר הקמעונאי, בראשם בעלי פוקס הראל ויזל, יחד עם נשיא לשכת רו"ח חן שרייבר, שיגרו לאמיר ירון מכתב בו קראו לו להפחית את הריבית מחר, באופן מיידי ומשמעותי ● "עסקים קורסים בזה אחר זה. הצמיחה נעצרת, האמון נשחק והנזקים הולכים ומעמיקים", כתבו ראשי המשק

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: באדיבות עיריית קריית אונו

הרוב קובע, גם כשהבניין שלכם נהרס מטיל. וזה לא תמיד כל כך פשוט

השאלה הגדולה העומדת בפני דיירים שהבית המשותף בו הם מתגוררים נפגע היא האם קיים רוב לשיקום הבניין ● אם כן - המחוקק מעודד זאת ● במידה ואין הסכמה שכזו - יכול להתבטל רישום הזכויות הפרטניות והדיירים הופכים לשותפים במקרקעין ללא זיקה לחלק מסויים בשטח ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד

אורי יוניסי, בנק לאומי / צילום: כפיר סיון

ראש חטיבת המשכנתאות של לאומי, אורי יוניסי, פורש מהבנק

יוניסי היה אחראי למדינות המשכנתאות הדי אגרסיבית שנבלמה לאחרונה ● מי שצפוי להחליפו בתפקיד הוא ראש אגף השירות של לאומי מתן סמיש, שנבחר בשנה שעברה לנבחרת 40 הצעירים המבטיחים של גלובס

עופר ינאי, שחר גרשון, נדב טנא, נועם פישר / צילום: שלומי יוסף

היחסים עלו על שרטון: מאבקי כוח וכסף טלטלו את מניית נופר אנרג'י

מצד אחד עופר ינאי, מייסד ובעלים אמביציוזי ששואף גבוה ולא נרתע מלבצע שינויים ● מולו צמד המנכ"לים של נופר, שהחזיקו מניות במאות מיליוני שקלים שאותן קיבלו מידיו במתנה ● גורמים בשוק מנתחים את שרשרת האירועים, שהובילו לסיום הדרמטי של השותפות ארוכת השנים בחברת האנרגיה המתחדשת נופר

רשויות הצפון מתחרות על קמפוס הענק של אנבידיה / צילום: מועצה אזורית חוף הכרמל, יח''צ

לפחות חמישה אזורי תעשייה בצפון יתחרו על השקעת הענק של אנבידיה

אנבידיה הצהירה על כוונתה לשלש את היקף הנדל"ן שהיא מחזיקה בישראל בהשקעה של כ־2 מיליארד שקל, ולבנות קמפוס ענק בקרבת משרדיה ביקנעם ● רשויות מקומיות באזור הצפון כבר מציעות קרקעות בשטחן - מעפולה עד חיפה ● ההערכה: הפרויקט יכלול מעבדות שיאפשרו לפתח את שבבי התקשורת העתידיים של החברה - מנוע צמיחה מרכזי שלה

מגדלי משרדים בתל אביב / צילום: Shutterstock

דירוג הערים היקרות בעולם: מי ראשונה ואיפה תל אביב?

פער משמעותי בין יוקר המחיה בתל אביב לאיכות החיים בה: לפי דירוג של דויטשה בנק, העיר ניצבת במקום השמיני ברשימת הערים היקרות בעולם, אך מדורגת רק במקום ה-28 באיכות חיים ● אלו הפרמטרים שבחן הבנק

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

ייבוא רכבים / צילום: Shutterstock

כשהיצע הרכבים והמותגים בשיא, מי צריך את הרפורמה ל"הגברת התחרות"

בוועדת הכלכלה דורשים "לפתוח את שוק יבוא הרכב לתחרות", אבל ניתוח המסירות במחצית הראשונה של 2025 מגלה תמונה של שוק היפר־תחרותי, ביקוש ריכוזי ומלחמת מחירים שכבר שוחקת את הרווחיות ● אז למה כולם רוצים, ורצים, לקבל זיכיונות יבוא בחסות הרגולטור?