גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ביצוע פרוייקט תמ"א 38 בבניין מסויים משפיע לא אחת על הבניינים הסמוכים לו, שהרי במסגרת הפרוייקט נבנות יחידות דיור נוספות בגג או בקרקע ולרוב אף נוספים מקומות חניה בתחומי המגרש.

הוספות יחידות הדיור ומקומות החניה במסגרת הפרוייקט עלולים לגרום הפרעה לבעלי הדירות בבניינים הסמוכים, לגרום לרעש, הסתרת האור והאוויר ועוד.

מהי גישת רשויות התכנון בסוגיה זו?

ועדת ערר מחוז חיפה דנה לאחרונה בערר שהוגש על ידי בעלים של דירת קרקע ברחוב דרך הים 137 חיפה אשר בבניין הסמוך לו (דרך הים 139 א) עתיד להתבצע פרוייקט תמ"א 38 (חיזוק ועיבוי) במסגרתו יוספו 2.5 קומות (6 דירות) ומקומות חניה בתחומי המגרש.

העורר התנגד למתן היתר הבניה לפרוייקט התמ"א, תוך שטען, כי דירתו פונה לכיוון גינת הבניין בו מבוצע הפרוייקט, אולם גינה זו עתידה להיהרס לצורך התקנת מקומות חניה.

עוד טען העורר, כי כביש הגישה המתוכנן לחניות שיבנו עובר מול חלונות דירתו ובצמוד לגינה שלו וכך גם מקומות החניה המתוכננים ממוקמים אל מול חלונות דירתו.

על שום כל אלה, טען העורר, צפויה לדירתו פגיעה בשל רעש וזיהום אוויר.

העורר הוסיף וטען, כי ביצוע הפרוייקט והוספת יחידות הדיור המתוכננות יפגעו באור ובאוויר לדירתו וכן יחסמו את הנוף לים.

מנגד, טענו המשיבים (מבקשי ההיתר), כי החניות המתוכננות עומדות בתקן החניה התקף וכי טענת העורר בדבר חסימת נוף, אור ואוויר לא הוכחה וממילא אינה נכונה מעצם היותה של דירת העורר בקומת הקרקע.

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצאה ועדת הערר לדחות את הערר.

בסוגיית החניה קבעה הועדה, כי פתרונות החניה שהציגו מבקשי ההיתר תואמים את תקן החניה.

נקבע, כי הרצון לשמר את אופיה הירוק של השכונה הינו מובן ורצונו של העורר כי הגינה הירוקה בבניין הסמוך המצויה אל מול חלונות דירתו תיוותר ככזו, אף הוא ברור. עם זאת, במציאות הקיימת בה מספר כלי הרכב עולה מידי שנה, התכנון המיושן על פיו נבנו בתים אלה לכתחילה (באמצע המאה הקודמת), ללא פתרונות חניה מלאים (ולרוב אף ללא פתרונות חניה כלל), אינו יכול עוד להיוותר במלואו על כנו, ועל מנת לאזן נכונה בין הצורך הציבורי בפתרון מצוקת החניה עליה מלין העורר, ובין הרצון לשמור על סביבת מגורים איכותית ונעימה, אזי אין מנוס מלהתקין מקומות חניה בתוך המגרשים פנימה.

נקבע עוד, כי במאזן בין שמירה מוחלטת על גינות ירוקות בעורף מגרשים אל מול הצורך בהסדרת מקומות חניה, ככלל יש להעדיף את האחרון, תוך שמירה על מראה ירוק של המגרשים כלפי הרחוב ורק במידת הניתן ואם נתוני המגרש מאפשרים זאת, גם כלפי המגרשים הגובלים.

באשר לטענה בדבר הסתרת נוף, קבעה הועדה כי טענת העורר בעניין זה לא הוכחה וממילא הזכות לנוף נסוגה בפני האינטרס הציבורי של חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, אלא במקרים חריגים.

הועדה הוסיפה וציטטה מהחלטה אחרת, שם קבעה כי "לקידום פרויקטים מכוח תמ"א 38, חשיבות לאומית וציבורית רבה. תמ"א 38 על תיקוניה, הבהירה את כוונת המחוקק לאפשר ולקדם פרויקטים מסוג זה, גם במחיר של שינוי אופי הסביבה ואף במחיר של פגיעה מסוימת בדיירי הרחוב, וזאת מפאת הצורך הציבורי החיוני של חיזוק מבנים, כנגד רעידות אדמה... לאור זאת, ככלל, במאזן השיקולים בין הצורך הציבורי במימוש תמ"א 38 ותוספת יח"ד, ובין חסימה של נוף לבניינים הגובלים, אנו מעדיפים את הראשון".

■ הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה עשרות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון