גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אורן הוד, מנכ"ל אפריקה מגורים / צילום: איל יצהר

הרווח של אפריקה מגורים ברבעון הראשון של השנה הסתכם ב-25.5 מיליון שקל, על הכנסות של 240 מיליון שקל, לעומת רווח בסך 19.7 מיליון שקל על הכנסות של 228 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2016. אלא שכזכור, הדוחות הכספיים של חברות ייזום הנדל"ן אינם מבטאים בהכרח את מצב העסקים שלהן, מכמה סיבות.

סיבה ראשונה: מה שיותר חשוב מהמספרים בפועל של חברות אלו זה צבר הפרויקטים שלהן שנמסר במסגרת דוח הדירקטוריון. יכול להיות שהחברה מפרסמת תוצאות חלשות, אבל הצבר שלה גדל משמעותית, ובהתאמה הרווחים הגלומים בצבר (שיתבטאו בשנים הקרובות) גדלים מהותית - ואז ברור שנתון זה שם בצל את תוצאות הרבעון.

סיבה שנייה: הדוחות הכספיים מבטאים מכירה של דירות שנמסרו לרוכשים ואושרו על ידם. כלומר, מכירה בדוח הרווח והפסד היא רק בשלב הסופי של התהליך - אחרי שהבניין הושלם, אחרי שהרוכש נכס לדירה. בפועל, יש הרבה דירות שנמצאות בשלב מוקדם יותר של ההכרה בהכנסה החשבונאית, ועדיין בשטח הן נחשבות למכירה. למשל, כאשר אפריקה מגורים מוכרת דירה ויש לה הסכם עם לקוח ששילם כבר מקדמות - זו מכירה או לא? במשרד המכירות סופרים את המכירה הזו, אך בדוחות לא, כי זה נתפס כשלב מוקדם מדי.

וכאשר אפריקה מכרה את הדירה והיא כבר השלימה 90% מהבניין, ואוטוטו הרוכש ייכנס לדירה, האם אז זו מכירה או לא? ובכן, על פי התקינה הנוכחית עדיין לא; התנאי החזק וההכרחי כדי שזו תיחשב מכירה הוא שהדירה נמסרה ללקוח, וזה עדיין לא קרה.

אבל כל זה עומד להשתנות. אפריקה מגורים תאמץ מהרבעון השני השנה את התקינה החשבונאית החדשה (אימוץ מוקדם שכמה חברות בנייה כבר יישמו) שלפיה ניתן להכיר בהכנסות וברווחים תוך כדי השלמת הבנייה, ולא רק במועד מסירת הדירה. זה נכון יותר עסקית, כי אין באמת סיבה שהחברות האלו לא יכירו בהכנסות וברווחים על פני הפרויקט. אחרי הכל, הרווח מהפרויקט לא באמת מיוחס למועד הסיום, אלא אמור להתפזר על פני כל תקופת הבנייה. זה גם נכון יותר מבחינת הקבלת ההוצאות להכנסות. ברגע שההכנסות מוכרות בסוף הדרך, ובאופן שוטף יש הוצאות (שאינן מוכרות ונזקפות לפרויקט), אז נוצרת אי התאמה ואי הקבלה בין ההוצאות להכנסות.

אז למה בכלל אימצו בעבר את השיטה של הכרה בסוף התהליך? כי רצו להיות שמרניים, אבל קיבלו שמרנות יתר. רצו שהחברות יכירו בהכנסות וברווח רק כשהן בטוחות שיש עסקה, והביטחון הכי גדול מצוי כמובן במועד המסירה. עכשיו, מכירים בהכנסה על פני התקופה, אבל יש עדיין (ובצדק) בדיקות שנדרש לעשות כדי להבטיח (עד כמה שניתן) שמדובר בהכנסה אמיתית. ואגב, אחת הבעיות הגדולות בשיטה של הכרה בהכנסות על פני התקופה, היא שלהנהלת החברות יש אפשרות להשפיע על התוצאות. ברגע שמכירים בהכנסה על פי התקדמות העבודה (בהתאם לכספים שהושקעו, לבדיקה של מהנדסים, בכפוף לתשלומים של הלקוח), אזי הנהלת החברה יכולה לקבוע להעלות שיעור ביצוע בפרויקט מסוים, גם אם זו לא הייתה כוונתה המקורית, רק כדי להעלות את ההכנסות והרווח בתקופה מסוימת. זה לא תקף לחברות בנייה ותשתיות בלבד, כל חברה שעובדת על פרויקטים, אפילו חברת מחשוב (אספקת שירותי IT/ מערכות מידע), יצרניות מטוסים, מערכות צבאיות וכד' - שמספקות מוצר/שירות על פני זמן, מכירה בהכנסות בשיטה זו, על פני התקופה, ולכן יש להנהלתה יכולת תמרון מסוימת.

"רווח חבוי" בדוחות אפריקה מגורים

אפריקה מגורים תאמץ כאמור החל מהרבעון השני את ההכרה בהכנסה וברווחים על פי התקדמות העבודה (תקן חשבונאי מס' 15), ובדוחות הכספיים היא מסבירה איך זה ישפיע על התוצאות: "הנהלת החברה אמדה את ההשפעה הכמותית של יישום התקן, ולהערכתה במידה שהחברה הייתה מיישמת את התקן החדש בתקופת הדיווח השוטפת, יתרת העודפים ליום 1 בינואר 2017 הייתה גדלה בסך של כ-100 מיליון שקל. יודגש כי המידע המוצג מהווה הערכה של החברה, וייתכן כי יהיה שונה מהנתונים הכמותיים שייכללו בדוחות הכספיים לתקופת היישום לראשונה".

100 מיליון שקל - זו תוספת משמעותית להון העצמי שמסתכם ב-850 מיליון שקל (נכון למארס 2017). על כל פנים, ההשפעה של יישום השיטה הזו תהיה גם על יתרת העודפים, שזה בעצם מה שהיה, וגם על הדוחות השוטפים (הרבעוניים) שיוצגו בשיטה החדשה.

מה זה בעצם תיקון של העודפים בעבר? בנקודת זמן מסוימת, אם עוברים לשיטה החדשה, הרי שיש מכירות שלא נרשמו בספרים/בדוחות ועל פי התקינה החדשה כן צריכים להירשם; אז סוכמים את המכירות האלו ואת הרווחים שלהן ומוסיפים זאת ליתרת העודפים שמבטאת את הרווחים מתקופות קודמות. כך למעשה מגיעים לרווחים שהיו צריכים להיות אם החברה הייתה משתמשת בשיטה החדשה כבר בעבר. כלומר, ה-100 מיליון שקל עודפים מבטאים את הרווחים שנמצאים במכירות אשר לא מוכרים לפי השיטה הקודמת אך כן על פי השיטה החדשה.

חוץ מזה, כבר ברבעון השני תכיר אפריקה בהכנסות בשיטה ליברלית יותר, כך שצפוי כי ביחס לשיטה הקודמת, ההכנסות והרווח יעלו. עם זאת, חשוב להדגיש: ברגע שהשיטה החדשה תאומץ, תהיה אמנם הקדמה של ההכנסות והרווחים לעומת שיטה קודמת, אבל כבר לא יהיה "פער לסגור" והתוצאות "יתיישרו" כביכול לשיטה החדשה. כלומר, באירוע של שינוי השיטה צפויות תוצאות חריגות לטובה, ולאחר מכן לא צפוי מהפך בדוחות.

יוזמת לטווח ארוך

ולעניין אחר - אפריקה מגורים הגדירה לראשונה בדוחות הכספיים לרבעון הראשון מגזר נוסף (מעבר ליזמות פרויקטים/בנייה): "ייזום והפעלה של דיור להשכרה" - שזה במילים פשוטות ייזום של השכרה ארוכת טווח.

בינתיים יש לחברה פרויקט שכזה בגליל ים, ומביאור המגזרים עולה כי ההכנסות ממנו (בהתאם להחזקה של 50% מהפרויקט) מסתכמות ב-1.5 מיליון שקל ברבעון, והרווח הוא 220 אלף שקל.

אלו עדיין לא מספרים גדולים, אבל אפריקה לוטשת עיניים לתחום הזה שגלום בו רווח עתידי לא קטן, בעיקר הודות לעלות קרקע נמוכה לפרויקטים האלו (במטרה לעודד קבלנים לבנות להשכרה ארוכת טווח). אחרי מספר שנים (תלוי בפרויקט) היזם כבר לא מחויב להשכיר את הדירות, וערכם הריאלי של הפרויקטים עשוי להיות גבוה משמעותית מעלותם.

*** הכותב הוא מרצה לחשבונאות, ניתוח דוחות כספיים והערכות שווי, ויועץ בתחומים אלו. בכל מקרה, אין לראות בכתבות אלה משום עצה ו/או המלצה לרכישה או למכירה של ני"ע. כל הפועל בהסתמך על המאמר ו/או על תוכנו, אחראי באופן בלעדי לכל נזק ו/או הפסד שייגרם לו.