גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מתנה של 100 מיליון שקל

איך ייראו דוחות אפריקה מגורים ברבעונים הבאים?

אורן הוד, מנכ"ל אפריקה מגורים / צילום:  איל יצהר
אורן הוד, מנכ"ל אפריקה מגורים / צילום: איל יצהר

הרווח של אפריקה מגורים ברבעון הראשון של השנה הסתכם ב-25.5 מיליון שקל, על הכנסות של 240 מיליון שקל, לעומת רווח בסך 19.7 מיליון שקל על הכנסות של 228 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2016. אלא שכזכור, הדוחות הכספיים של חברות ייזום הנדל"ן אינם מבטאים בהכרח את מצב העסקים שלהן, מכמה סיבות.

סיבה ראשונה: מה שיותר חשוב מהמספרים בפועל של חברות אלו זה צבר הפרויקטים שלהן שנמסר במסגרת דוח הדירקטוריון. יכול להיות שהחברה מפרסמת תוצאות חלשות, אבל הצבר שלה גדל משמעותית, ובהתאמה הרווחים הגלומים בצבר (שיתבטאו בשנים הקרובות) גדלים מהותית - ואז ברור שנתון זה שם בצל את תוצאות הרבעון.

סיבה שנייה: הדוחות הכספיים מבטאים מכירה של דירות שנמסרו לרוכשים ואושרו על ידם. כלומר, מכירה בדוח הרווח והפסד היא רק בשלב הסופי של התהליך - אחרי שהבניין הושלם, אחרי שהרוכש נכס לדירה. בפועל, יש הרבה דירות שנמצאות בשלב מוקדם יותר של ההכרה בהכנסה החשבונאית, ועדיין בשטח הן נחשבות למכירה. למשל, כאשר אפריקה מגורים מוכרת דירה ויש לה הסכם עם לקוח ששילם כבר מקדמות - זו מכירה או לא? במשרד המכירות סופרים את המכירה הזו, אך בדוחות לא, כי זה נתפס כשלב מוקדם מדי.

וכאשר אפריקה מכרה את הדירה והיא כבר השלימה 90% מהבניין, ואוטוטו הרוכש ייכנס לדירה, האם אז זו מכירה או לא? ובכן, על פי התקינה הנוכחית עדיין לא; התנאי החזק וההכרחי כדי שזו תיחשב מכירה הוא שהדירה נמסרה ללקוח, וזה עדיין לא קרה.

אבל כל זה עומד להשתנות. אפריקה מגורים תאמץ מהרבעון השני השנה את התקינה החשבונאית החדשה (אימוץ מוקדם שכמה חברות בנייה כבר יישמו) שלפיה ניתן להכיר בהכנסות וברווחים תוך כדי השלמת הבנייה, ולא רק במועד מסירת הדירה. זה נכון יותר עסקית, כי אין באמת סיבה שהחברות האלו לא יכירו בהכנסות וברווחים על פני הפרויקט. אחרי הכל, הרווח מהפרויקט לא באמת מיוחס למועד הסיום, אלא אמור להתפזר על פני כל תקופת הבנייה. זה גם נכון יותר מבחינת הקבלת ההוצאות להכנסות. ברגע שההכנסות מוכרות בסוף הדרך, ובאופן שוטף יש הוצאות (שאינן מוכרות ונזקפות לפרויקט), אז נוצרת אי התאמה ואי הקבלה בין ההוצאות להכנסות.

אז למה בכלל אימצו בעבר את השיטה של הכרה בסוף התהליך? כי רצו להיות שמרניים, אבל קיבלו שמרנות יתר. רצו שהחברות יכירו בהכנסות וברווח רק כשהן בטוחות שיש עסקה, והביטחון הכי גדול מצוי כמובן במועד המסירה. עכשיו, מכירים בהכנסה על פני התקופה, אבל יש עדיין (ובצדק) בדיקות שנדרש לעשות כדי להבטיח (עד כמה שניתן) שמדובר בהכנסה אמיתית. ואגב, אחת הבעיות הגדולות בשיטה של הכרה בהכנסות על פני התקופה, היא שלהנהלת החברות יש אפשרות להשפיע על התוצאות. ברגע שמכירים בהכנסה על פי התקדמות העבודה (בהתאם לכספים שהושקעו, לבדיקה של מהנדסים, בכפוף לתשלומים של הלקוח), אזי הנהלת החברה יכולה לקבוע להעלות שיעור ביצוע בפרויקט מסוים, גם אם זו לא הייתה כוונתה המקורית, רק כדי להעלות את ההכנסות והרווח בתקופה מסוימת. זה לא תקף לחברות בנייה ותשתיות בלבד, כל חברה שעובדת על פרויקטים, אפילו חברת מחשוב (אספקת שירותי IT/ מערכות מידע), יצרניות מטוסים, מערכות צבאיות וכד' - שמספקות מוצר/שירות על פני זמן, מכירה בהכנסות בשיטה זו, על פני התקופה, ולכן יש להנהלתה יכולת תמרון מסוימת.

"רווח חבוי" בדוחות אפריקה מגורים

אפריקה מגורים תאמץ כאמור החל מהרבעון השני את ההכרה בהכנסה וברווחים על פי התקדמות העבודה (תקן חשבונאי מס' 15), ובדוחות הכספיים היא מסבירה איך זה ישפיע על התוצאות: "הנהלת החברה אמדה את ההשפעה הכמותית של יישום התקן, ולהערכתה במידה שהחברה הייתה מיישמת את התקן החדש בתקופת הדיווח השוטפת, יתרת העודפים ליום 1 בינואר 2017 הייתה גדלה בסך של כ-100 מיליון שקל. יודגש כי המידע המוצג מהווה הערכה של החברה, וייתכן כי יהיה שונה מהנתונים הכמותיים שייכללו בדוחות הכספיים לתקופת היישום לראשונה".

100 מיליון שקל - זו תוספת משמעותית להון העצמי שמסתכם ב-850 מיליון שקל (נכון למארס 2017). על כל פנים, ההשפעה של יישום השיטה הזו תהיה גם על יתרת העודפים, שזה בעצם מה שהיה, וגם על הדוחות השוטפים (הרבעוניים) שיוצגו בשיטה החדשה.

מה זה בעצם תיקון של העודפים בעבר? בנקודת זמן מסוימת, אם עוברים לשיטה החדשה, הרי שיש מכירות שלא נרשמו בספרים/בדוחות ועל פי התקינה החדשה כן צריכים להירשם; אז סוכמים את המכירות האלו ואת הרווחים שלהן ומוסיפים זאת ליתרת העודפים שמבטאת את הרווחים מתקופות קודמות. כך למעשה מגיעים לרווחים שהיו צריכים להיות אם החברה הייתה משתמשת בשיטה החדשה כבר בעבר. כלומר, ה-100 מיליון שקל עודפים מבטאים את הרווחים שנמצאים במכירות אשר לא מוכרים לפי השיטה הקודמת אך כן על פי השיטה החדשה.

חוץ מזה, כבר ברבעון השני תכיר אפריקה בהכנסות בשיטה ליברלית יותר, כך שצפוי כי ביחס לשיטה הקודמת, ההכנסות והרווח יעלו. עם זאת, חשוב להדגיש: ברגע שהשיטה החדשה תאומץ, תהיה אמנם הקדמה של ההכנסות והרווחים לעומת שיטה קודמת, אבל כבר לא יהיה "פער לסגור" והתוצאות "יתיישרו" כביכול לשיטה החדשה. כלומר, באירוע של שינוי השיטה צפויות תוצאות חריגות לטובה, ולאחר מכן לא צפוי מהפך בדוחות.

יוזמת לטווח ארוך

ולעניין אחר - אפריקה מגורים הגדירה לראשונה בדוחות הכספיים לרבעון הראשון מגזר נוסף (מעבר ליזמות פרויקטים/בנייה): "ייזום והפעלה של דיור להשכרה" - שזה במילים פשוטות ייזום של השכרה ארוכת טווח.

בינתיים יש לחברה פרויקט שכזה בגליל ים, ומביאור המגזרים עולה כי ההכנסות ממנו (בהתאם להחזקה של 50% מהפרויקט) מסתכמות ב-1.5 מיליון שקל ברבעון, והרווח הוא 220 אלף שקל.

אלו עדיין לא מספרים גדולים, אבל אפריקה לוטשת עיניים לתחום הזה שגלום בו רווח עתידי לא קטן, בעיקר הודות לעלות קרקע נמוכה לפרויקטים האלו (במטרה לעודד קבלנים לבנות להשכרה ארוכת טווח). אחרי מספר שנים (תלוי בפרויקט) היזם כבר לא מחויב להשכיר את הדירות, וערכם הריאלי של הפרויקטים עשוי להיות גבוה משמעותית מעלותם.

*** הכותב הוא מרצה לחשבונאות, ניתוח דוחות כספיים והערכות שווי, ויועץ בתחומים אלו. בכל מקרה, אין לראות בכתבות אלה משום עצה ו/או המלצה לרכישה או למכירה של ני"ע. כל הפועל בהסתמך על המאמר ו/או על תוכנו, אחראי באופן בלעדי לכל נזק ו/או הפסד שייגרם לו. 
תיקון שווה הון

עוד כתבות

איתמר דויטשר / צילום: לירון אלוני

אלקטרה במו"מ לרכישת השליטה בחברת התחבורה אפיקים בכ-150 מיליון שקל

אפיקים מפעילה מספר אשכולות של קווי שירות בתחבורה הציבורית ברחבי הארץ

גל גדות בפרסומת של הוט / צילום: יח"צ

טבלת הפרסומות השבועית: כל גל נושא מזכרת

גיאוקרטוגרפיה: גם השבוע הפרסומת של HOT בהשתתפות השחקנית גל גדות כובשת את פסגת הפרסומות הזכורות ● הקמפיין של משרד הבריאות הוא המושקע ביותר מבחינה תקציבית

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

עליות בוול סטריט; פייבר מזנקת בכ-9% לשיא חדש, וויקס עולה ב-4%

מדד מנהלי הרכש לסקטור התעשייה בארה"ב עמד בספטמבר ברמה של 55.4 נק' ● אמזון עולה ב-2% על רקע המלצה חיובית שקיבלה המניה ● אנלייבקס מזנקת ב-43% לאחר תוצאות טובות בטיפול בחולי קורונה קשים

לברון ג'יימס מהאל.איי לייקרס / צילום: רויטרס, Robert Hanashiro-USA TODAY Sports

במטרה לגרום שחורים להצביע: לברון ג'יימס גייס 10,000 מתנדבים לקלפיות

כוכב ה-NBA והשדולה לזכויות שחורים בארה"ב החלו את הקמפיין שלהם רק לפני שבועיים וכבר גייסו מעל 10,000 איש להתנדב לעבוד בקלפיות ביום הבחירות ● ברחבי ארה"ב, ובייחוד בקהילות של שחורים, קיים מחסור חמור בעובדי קלפיות

השרה גילה גמליאל / צילום: רפי קוץ, לע"מ

הפרטה ראשונה של ממשלת נתניהו-גנץ: החברה לשירותי איכות סביבה

וועדת השרים לענייני הפרטה אישרה את הצעת השרה להגנת הסביבה גילה גמליאל להפרטת החברה לשירותי איכות סביבה ● לפי מתווה ההפרטה שהכינה רשות החברות הממשלתיות, המדינה תנפיק עד 49% מהון המניות של החברה בבורסה, כך שתמשיך לשמור בידיה את השליטה בחברה

עובדי פורטשיפט / צילום: יח"צ

סיסקו רוכשת את סטארט-אפ הסייבר הישראלי פורטשיפט

פורטשיפט, שמפתח פלטפורמה לאבטחת יישומי ענן, הוקם ב-2018 בתוך טים8 אנטרפרייז ● לפי הערכות בשוק היקפה עשוי להגיע ל-100 מיליון דולר.

מדד דופק התעסוקה של "גלובס"

כמעט 920 אלף דורשי עבודה בישראל, מעל חצי מיליון בחל"ת

המספרים של שוק התעסוקה בישראל מבלבלים, שלושה גופים רשמיים מפרסמים נתונים שונים, הפערים גדולים ובלתי מוסברים • "גלובס" מנסה לפזר את הערפל באמצעות מדד יומי חדש לבחינת "הדופק של שוק התעסוקה

אלי רוזנברג (בעיגול) ומטוס אל על בשדה התעופה בן גוריון / צילום: פרטי, יואב יערי

רשות החברות תומכת בהעברת השליטה באל על לרוזנברג

במכתב ששלח מנכ"ל רשות החברות יעקב קוינט, הוא מאיץ בשרים הממונים לחתום על ההיתר ולהעביר את השליטה בהקדם ● רוזנברג רכש לפני שבועיים 43% מחברת התעופה

סונדר פיצ'אי, מנכ"ל גוגל (מימין) / צילום: רויטרס / HANNIBAL HANSCHKE

גוגל תשלם מיליארד דולר לגופי חדשות בשלוש השנים הבאות

גוגל תשלם לארגוני החדשות עבור הצגת כתבות במסגרת מוצר חדש בשם News Showcase ● גוגל חתמה כבר על הסכמים עם כ-200 מוציאים לאור בגרמניה, ברזיל, בריטניה, קנדה וארגנטינה 

פקחים מאתרים מבודדים על מנת לוודא שאכן פועלים על פי ההנחיות של משרד הבריאות והממשלה / צילום: שלומי יוסף, גלובס

המשטרה חוקרת: שוחד בתמורה להוצאה מרשימת החייבים בבידוד

משטרת ישראל עצרה חשוד העובד בחברה המספקת שירותים למשרד הבריאות ● אל החשוד הגיעו ערעורים של חייבים בבידוד בעקבות חשיפה לחולה מאומת, ובכוחו היה לאפשר למבודדים לשוב לשגרת יומם

המגיש והעורך דרור גלוברמן / צילום: שלומי יוסף, גלובס

"גם מצב הטכנולוגיה כאן מחפיר ביחס למדינות המערב. נהיינו אומה של ג'אנקיז"

דרור גלוברמן, מגיש בקשת 12, יוצר הסרט "הקרב על המוח", תוהה מה יקרה עם החיים שלו כשהכל מבולגן, מנסה להתמקד במה שחשוב ובטוח שצריך לרסן את הרשתות החברתיות

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: Baz Ratner , רויטרס

נעילה חיובית בת"א; אנלייבקס קפצה ב-90%, הדסית ביו ב-111%

בית החולים הדסה חשף אתמול כי חמישה חולי קורונה שטופלו בבית החולים בניסוי ראשוני במוצר של חברת אנלייבקס שוחררו אחרי שמצבם השתפר ● עליות חדות נרשמו במניות החברה לישראל, איי.סי.אל, המלט, או.פי.סי, מגדל ואופקו ● מחזור המסחר הסתכם בכ-2.4 מיליארד שקל

ערן דוד, בעלים של עסק להתקנת מערכות מולטימדיה ואביזרים לרכב     / צילום: תמונה פרטית

"המדינה תיכנס לכאוס אמיתי בעוד חצי שנה. עסקים פה יקרסו על ימין ועל שמאל"

לערן דוד יש עסק להתקנת מערכות מולטימדיה ואביזרים לרכב בפתח תקווה ● "המשבר הגיע במרץ 2020 וריסק אותנו לגורמים. חטפתי את המכה ביום אחד, בבום" ● "גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז

שי נוביק / צילום: תמר מצפי

2 סימני שאלה גדולים על הדיווח האופטימי של אנלייבקס

ההודעה הרשמית של אנלייבקס מקפיצה את המניה בבורסה ביותר מ-100% ● הנה שתי נקודות עיקריות שצריך לשאול לצד ההודעה

דיון בוועדת החוקה / צילום: דוברות הכנסת, יח"צ

תקנות הסגר: קבוצות של 20 בהפגנות, אך בלי הגבלה על מספרן

ועדת החוקה דנה היום בתקנות החדשות לסגר ●  נציגת משרד המשפטים בדיון הסבירה כי אין הגבלה על מספר הקבוצות בהפגנות ובתפילות כל עוד יש בניהם "מרחק סביר" ● סגן שר הבריאות יואב קיש: "הגענו למעל 9,000 מאומתים ו-854 חולים קשים"

נוסעים אזרים עולים למטוס של ישראייר שנחת בטשקרט וממריא לבאקו / צילום: מוני שפיר

נדחתה עתירת ישראייר על מתווה התעופה

התקווה של ענף התעופה נגוזה כאשר העתירה שהגישה חברת ישראייר נגד מתווה התעופה בטענה להפרות חוק יסוד האדם עם המניעה לצאת מהארץ נדחתה

ד”ר שלומית ווגמן–רטנר / צילום: רן יחזקאל

הרשות להגנת הפרטיות לשרי הממשלה: כלי השב"כ לא אפקטיביים ופוגעים קשות בציבור

יו"ר הרשות להגנת הפרטיות הציגה בישיבת הממשלה דוח לפיו ההיתר שניתן לשב"כ לאיכון טלפונים סלולריים של אזרחים כדי לקטוע שרשראות הדבקה בנגיף הקורונה נמצא לא אפקטיבי ● בין הסיבות לאי האפקטיביות: טלפונים לא חכמים בהם משתמש המגזר החרדי וחוסר יכולת לאכן במקומות סגורים כמו בתי ספר, קניונים ובתי כנסת

רקדני הבלט הלאומי בצ'כיה עם מסכות פנים / צילום: David W Cerny, רויטרס

עכשיו גם אסור לרקוד? מחקר חדש מראה שהסיכון להידבק עולה

פרופ' דוד קטושבסקי מהיחידה להנדסה סביבתית באוניברסיטת בן-גוריון בנגב טוען כי הריקוד עלול להגדיל את הזמן שבו הווירוסים שוהים באוויר

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

שולץ העיד בבית הנבחרים: טבע לא העלתה את מחיר הקופקסון בתקופתי

לפי דוח מפורט של הקונגרס המחיר החודשי של התרופה לטרשת נפוצה הוקפץ פי 10 מאז השקתה ● הדוח גם קושר בין מכירות התרופה לתגמולים לבכירי טבע

מטוסי אל על מושבתים בשדה התעופה / צילום: Oded Balilty, Associated Press

"לא מתקנים עוולה בעוולה": למה באמת אוסרים על טיסות בסגר

בראיון לרשת ב', נימקה ראש שירותי בריאות הציבור במשרד הבריאות את ההחלטה למנוע מהציבור לטוס בכך ש"יש אנשים שלא יכולים לזוז, ויש אנשים שיכולים לקנות כרטיס טיסה" ● דבריה עוררו סערה בקרב חברות הטיסה ואף בקרב אפידמיולוגים