גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

על התיקון החדש לחוק המכר

המדינה תהיה ערבה לרכיב המע"מ; היזמים והבנקים ירוויחו

לאחרונה תיקנה הממשלה את הוראות חוק המכר (דירות) בפעם התשיעית מאז חוקק החוק, והפעם הוכנסו מספר הקלות משמעותיות, שמטרתן להקטין את עלויות היזם, להגדיל את אפשרויות הבנקים למתן הלוואות לפרויקטים ובכך להוביל להורדה מסוימת של מחירי הדירות.

כאשר אדם רוכש דירה חדשה מקבלן, מחויב האחרון להבטיח את כספי הרוכש באחת הבטוחות המפורטות בחוק המכר. הבטוחה המקובלת כיום היא מתן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח על מלוא הסכום אותו שילם רוכש הדירה ובכפוף לכך שהוא שילם סכום העולה על 7% ממחיר הדירה.

כאשר יזם בוחר לממן פרויקט באמצעות בנק מלווה, הבנק מתנה את הזרמת המימון על ידו, בין היתר, בדרישה מהיזם להעמיד הון עצמי בשיעור של כ- 25% מסך עלויות הפרויקט המוערכות בהתאם לדו"ח האפס (דו"ח המנתח את כדאיות הפרויקט שנערך ע"י שמאי הנמנה על רשימת השמאים המקובלים על ידי הבנק המלווה). בעת העמדת ערבות בנקאית או מתן פוליסת ביטוח, משלם היזם לבנק המלווה ריבית בגין כל סכום שבגינו מונפקת הערבות או פוליסת הביטוח לרוכש. מדובר בעלויות גבוהות מאוד המכבידות על היזם ומגדילות את עלויות הפרויקט. ברור, כי עלויות אלה מושתות לבסוף על הרוכשים ובאות לידי ביטוי במחיר הדירה.

מטרת תיקון 9 לחוק המכר הינה בראש ובראשונה להקטין את הנטל הפיננסי של היזם ולהקטין את העלויות הכרוכות בהנפקת הערבויות, וזאת מבלי לפגוע בערבויות שמקבלים רוכשי הדירות. בהתאם לתיקון, גובה הערבות אותו יצטרך היזם להעמיד לטובת הרוכש יהיה בגובה הכספים ששולמו ע"י הרוכש, ללא רכיב המע"מ . לצורך הבטחת תשלום המע"מ, המדינה תקים קרן מיוחדת שמטרתה הבטחת רכיב המע"מ לרוכשים בעת מימוש הבטוחות. ככל שהרוכש יבקש לממש את הערבות שניתנה לו, יפנו הבנק המלווה או חברת הביטוח לקרן, אשר מחויבת להעביר את תשלום המע"מ תוך 14 יום.

ההשפעה המשמעותית של התיקון לחוק המכר היא על ידי הקטנת עלויות המימון של היזם באופן ישיר. אם לפני התיקון לחוק היזם העמיד ערבויות בגובה כל התשלום שהתקבל מהרוכש (כולל רכיב המע"מ), הרי שכעת היזם חוסך לעצמו את רכיב המע"מ, כך שהריבית המשולמת בגין רכיב זה נחסכת ובכך עלויות המימון ועלויות הפרויקט פוחתות בהתאם. בנוסף, הפחתה בגובה הערבות מפחיתה את העלות הכוללת של הפרויקט ובכך גם את ההון העצמי שהיזם נדרש להעמיד על ידי הבנק המלווה. כתוצאה מכך, יזמים יוכלו לנתב הון נוסף לצורך ביצוע ומימוש פרויקטים נוספים, ובכך להגדיל את היצע הדירות.

גם הבנקים מרוויחים מהתיקון, שהרי הפחתת רכיב המע"מ מהערבות מפנה להם הון אותו הם יוכלו לתת כאשראי בנקאי נוסף, מבלי לפגוע ביחס הלימות ההון הנדרשת על ידי המפקח על הבנקים במימון פרויקטים לבנייה.

תיקון 9 לחוק המכר יוביל להפחתת הריביות המשולמות לבנקים המלווים/חברות הביטוח, מה שיוביל להפחתת עלויות הפרויקטים וכפועל יוצא מכך - להפחתה של מחירי הדירות.

■ הכותבים הם עורכי דין ממשרד גרומן ושות’ המתמחה בתחום המקרקעין ובתחום ההתחדשות העירונית

עוד כתבות

מוחמד ג'וואד זריף, שר החוץ האיראני / צילום: shutterstock

שר החוץ האיראני: אם נותקף - תפרוץ מלחמה כוללת

בראיון לרשת CNN אמר שר החוץ של איראן ג'וואד זריף: "האמירה הזו מעידה על כוונותינו להגן על ארצנו, אנחנו לא ניזום מהלך התקפי, אבל לא נהסס לפעול בכל הכוח להגן על אדמתינו"

אדם נוימן / צילום: צילום: רויטרס Eduardo Munoz ,

צרות בצרורות: הבנקים מבקשים לשנות את קו האשראי לנוימן

הבנקים שהעמידו קו אשראי למייסד אדם נוימן בהיקף של 500 מיליון דולר מבקשים לשנות את תנאי ההלוואה ● הנמכת הציפיות סביב ההנפקה של WeWork שנדחתה העלתה את החששות לגבי המניות שנוימן התחייב כבטוחה

הצבעה בבחירות לכנסת ה-22 / צילום: שלומי יוסף, גלובס

ועדת הבחירות פרסמה את התוצאות הסופיות של הבחירות

מדובר בתוצאות כמעט סופיות לאחר הליכי בדיקה ובקרה שביצעה הוועדה ● סה"כ נפסלו 27,601 קולות

אג"ח BBB / צילום: shutterstock

אג"ח הזבל משגרות איתותי אזהרה מוקדמים

כשהחששות עולים, המשקיעים מאבדים תיאבון לקחת סיכונים ● מאט איגן, מנהל משותף בקרן האג"ח לומיס סיילס: "המצב הבסיסי נחלש גם אם ארה"ב תימנע ממיתון"

אמזון/ צילום:   Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

מסתמן: אמזון ישראל תעלה לאוויר בתחילת השבוע

הפרויקטורים של הפעילות הקמעונאית המקומית בישראל בהובלת רולף קימאייר עושים מאמצים אחרונים כדי לבצע את ההשקה הרשמית בתחילת השבוע, על-מנת להצליח לקחת חלק במכירות של ראש השנה שהולך ומתקרב

יגאל דמרי / צילום: איל יצהר

על בסיס מזומן בלבד: יגאל דמרי מגייס 282 מיליון שקל מחברות הביטוח לרכישת אפריקה ישראל

ההצעה המשופרת שהגיש יגאל דמרי למחזיקי האג"ח של אפריקה ישראל נוקבת בסכום של 1.27 מיליארד שקל, שישולם כולו במזומן ● כעת יידרשו המחזיקים להחליט האם לפתוח את ההתמחרות על אפריקה ישראל מחדש, או לחלופין, להמשיך עם הבחירה בהצעת לפידות-אלטשולר שנקבה בתמורה נמוכה יותר

ג'ו לובין, מייסד Consensys  / צילום: שלומי יוסף

צניחת את'ריום לא קלקלה את התיאבון למייסד ג'ו לובין: "עוד ננפיק מטבעות דיגיטליים"

ג'ו לובין, ממייסדי פלטפורמת המטבע הדיגיטלי את'ריום, המוביל את חברת Consensys, חזר לביקור בישראל, הפעם במסגרת שבוע הבלוקצ'יין בתל אביב ● בראיון מיוחד ל"גלובס" הוא מספר על התובנות שלו מ"חורף הקריפטו" ועל האסטרטגיה שלו להובלת תעשיית הבלוקצ'יין העולמית

עינת קליש רותם / צילום: רמי זרנגר

עיריית חיפה תקצץ זכויות תמ"א 38 בעיר; מגבשת מדיניות עירונית חדשה

בדיקה שנעשתה בעיריית חיפה הראתה כי אם תיושם התמ"א - יתווספו לעיר 15 אלף יחידות דיור, והתשתיות יקרסו ● המדיניות החדשה תכלול מתן זכויות בנייה גדולות לאורך צירים מרכזיים וצמצום זכויות בתוך השכונות

משרדי פלאפון / צילום: איל יצהר

על רקע הקשיים במו"מ להסכם קיבוצי: שביתת פתע בפלאפון

בעקבות השביתה הודיעה הנהלת פלאפון כי בשל עיצומי עובדים חלק ממוקדי השירות ייסגרו, ולכן זמני ההמתנה יהיו ארוכים מהרגיל

מובטלים בלשכת התעסוקה / צילום: איל יצהר

עלייה בשיעור האבטלה במשק: עמד בחודש אוגוסט על 3.8%

זאת לעומת לעומת 3.7% בחודש יולי - כך עולה מנתוני סקר כוח-האדם שמפרסמת היום הלמ"ס ● בנוסף, הנתונים מצביעים על ירידה במספר המועסקים בהיקף מלא ועלייה במספר העובדים במשרה חלקית

ערן גפן, / צילום: מנחם רייס

חוצים את הקווים: אנשי הפרסום שעוברים להייטק מגיעים למיטאפ של "גלובס"

המיטאפ ייערך ביום שני הקרוב, 23 בספטמבר ● הפרסומאי ערן גפן עבר עם סוכנות הפרסום שלו לחברת Wix, ואימי עירון מייעצת לחברות הייטק בנוגע לסטוריטלינג ובניית מותג – השניים ישתתפו בשיחה מעניינת על השינוי שעוברת תעשיית ההייטק וההשפעה שלה על ענף הפרסום

יעקב לוקסי לוקסנבורג / צילום: גיזי

קריסת אינוונטק: הנאמן מבקש להגיש תביעת עתק נגד לפידות, לוקסנבורג ועיזבון יולי עופר

בבקשה שהוגשה היום לביהמ"ש נטען כי לפידות ולוקסנבורג רוקנו את אינוונטק ממזומנים תמורת העברת נכסי נדל"ן כושלים ממזרח אירופה לתוך החברה, במהלך שהביא לקריסתה ● עוד נטען כי המהלך התאפשר הודות לשיתוף-פעולה מצד מעריכי שווי ורואי חשבון ישראליים והתבססות על חוות-דעת "מוזמנת" וכוזבת שיצרה שיערוך פיקטיבי של הנכסים

פרופ' רונית סצ'י פאינרו / צילום: אריק סולטן

50 המשפיעות של ליידי גלובס: אשת השנה היא פרופ׳ רונית סצ׳י פאינרו, שפיתחה "טיל מונחה" לטיפול בסרטן

דרמת הפרישה של מנכ"ליות הבנקים הגדולים ומנכ"ליות תאגידי הענק, הפמיניזציה של ניהול בתי החולים, מדעניות מובילות • רשימת המשפיעות החדשה כוללת 23 נשים חדשות, ומציגה כרוניקה של שינוי

רותם סלע בקמפיין קסטרו / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של קסטרו

סקר הפרסומות: קסטרו הכי זכורה השבוע, 9 מיליון הכי אהובה

גיאוקרטוגרפיה: הקמפיין של קסטרו "Do whatever you please", באמצעות אדלר-חומסקי ובכיכובה של רותם סלע, הוא המושקע ביותר מבחינה תקציבית גם השבוע עם כ-1.3 מיליון שקל

ג'יי קלייטון, יו"ר רשות ני"ע של ארה"ב / צילום: רויטרס

יו"ר ה-SEC: הביטקוין דורש "פיקוח טוב יותר" לפני שיוכל להיסחר בבורסות

ג'יי קלייטון התייחס למעמדו של המטבע הדיגיטלי המוביל, כמה ימים לאחר שחברות הקריפטו האמריקאיות SolidX ו-VanEck החליטו למשוך את בקשתן לאשר השקה של קרן סל מבוססת ביטקוין ● ממשלת גרמניה החליטה לאסור על הנפקת מטבעות "מקבילים" לאירו, כולל ליברה של פייסבוק

שלטי המפלגות, בחירות 2019, מועד ב' / צילום: שני אשכנזי, גלובס

הדיווח, התדרוך וההצהרה: שלושה אירועים שלא קרו בבחירות - אבל אמרו לכם שכן

הדיווחים שלא היו, התדרוך שלא התקיים וההצהרה של ראש הממשלה שלא קרתה ● בדקנו לעומק ● המשרוקית של גלובס

בני גנץ ובנימין נתניהו, בחירות 2019, סבב ב' / צילום: אמיר מאירי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

הבליץ האחרון: זמן המסך שקיבל נתניהו מהערוצים - כפול מגנץ

רה"מ קבע את סדר היום, ושוב קיבל זמן אוויר כפול מגנץ בבליץ של הימים האחרונים. איכשהו, הפעם זה לא עבד

שי ניצן ואביחי מנדלבליט/ צילום: איל יצהר

בפרקליטות פתוחים לניהול מו"מ לעסקת טיעון עם סנגוריו של ראש הממשלה

מדוע שכר ראש הממשלה את שירותיו של עו”ד רם כספי, המומחה דווקא בתפירת עסקאות מסחריות, אחרי פרישתו מהייצוג של ראש מחלקת צווארון לבן במשרדו, עו"ד נבות תל צור • במה יתמקדו עורכי דינו של רה"מ בשימוע בעוד שבועיים • ומה חברי הכנסת הנוכחית לא הבינו

יולי אדלשטיין / צילום: דוברות הכנסת

כחול לבן מסמנת מטרה ראשונה לפתיחת הכנסת: החלפת היו"ר יולי אדלשטיין

ל"גלובס" נודע שהתכנית של רשימת כחול לבן היא להחליף את יו"ר הכנסת, הבכיר בליכוד, כבר בישיבת הפתיחה ב-3 באוקטובר ● האם מדובר בפעולה בת ביצוע והאם לבני גנץ יש את הרוב הדרוש לכך? ● פרשנות

ראובן ריבלין/ צילום: שלומי יוסף

ההתייעצויות להרכבת הממשלה יחלו ביום ראשון

הנשיא קיבל את ההחלטה לאחר שיחת תיאום בנושא עם יו"ר ועדת הבחירות, השופט חנן מלצר לאחר שקיבל את הסכמתו לכך