דירה למכירה / צילום:איל יצהר
בשנת 2010 השיקה רשות המסים את המערכת "מידע נדל"ן" שחושפת לציבור את פרטי עסקאות הנדל"ן שבוצעו בישראל מאז שנת 1998, על פי דיווחי הצדדים לרשות המסים. הנגשת המידע הזה לציבור לא הייתה יוזמה של רשות המסים - היא מצדה סירבה לחשוף את הנתונים בטענה לצנעת הפרט. היא עשתה זאת רק לאחר הוראת בית המשפט המחוזי בירושלים, שקיבל את הדרישה לחשוף את הנתונים בהתבסס על חוק חופש המידע.
העתירה לבית המשפט הוגשה ב-2009 על ידי ד"ר אפרת טולקובסקי ממכון חיים כצמן גזית גלוב לנדל"ן, הפקולטה לניהול באוניברסיטת תל-אביב, וד"ר דני בן שחר מהטכניון. למידע המופיע כיום במערכת יש חשיבות רבה - הוא מאפשר לנו לדעת בכמה מכר באמת השכן שלנו את הדירה או אם בעל הדירה שאנחנו רוצים לקנות ממנו דירה מבקש מחיר מופרז בעדה.
אז איך משתמשים במערכת? הנה מדריך קצר.
1. כניסה למערכת העסקאות
באתר "רשות המסים בישראל" (taxes.gov.il) נבחר בקטגוריה "מיסוי מקרקעין". שם, בדף של מיסוי מקרקעין, נלחץ על הקישור ל"מידע נדל"ן" (שורה שלישית לדברי ההסבר), וכך ניכנס למערכת העסקאות. המערכת תבקש מאיתנו למלא פרטי מידע מסוימים כדי לאתר את העסקה או את העסקאות שאנו מעוניינים למצוא. הפרטים המסומנים בכוכבית אדומה הם פרטים שחובה למלא, ובכל מקרה ככל שימולאו פרטים רבים יותר כך החיפוש יהיה ממוקד יותר.
2. מילוי הפרטים
מאחר שמדובר במערכת המבוססת על דיווחי העסקאות לרשות המסים, שגם בהם יש לעתים אי-דיוקים, בלשון המעטה, עלינו להגדיר למערכת טווח חיפוש שימנע ככל הניתן פערי מידע.
הקטגוריה הראשונה שנידרש למלא היא "סוג הנכס". האופציות לבחירה הן "דירת מגורים", "בניין", "קרקע" וכדומה, אבל כדאי לבחור תמיד, בכל עסקה שאנחנו מחפשים, גם בעסקה של דירת מגורים, באופציה "כללי". זאת משום שבמקרים מסוימים ייתכנו פערי מידע - לדוגמה דירות חדשות שנרכשו במסגרת קבוצת רכישה, המדווחות כרכישת חלק בקרקע.
הקטגוריה הבאה היא "מהות העסקה". גם כאן כדאי לבחור באופציה "הכול", מאחר שיש אופציות בחירה שדומות מדי זו לזו, כמו "קוטג' חד משפחתי" ו"בית בודד", או "דירה רגילה" ו"דירת גן" (בבניינים ישנים הגינות בדרך כלל אינן רשומות בטאבו וייתכן שדירה כזאת לא תיכלל באופציה הזאת).
3. מילוי פרטי העסקה
הגענו לחתך הראשי, שבו נידרש למלא פרטים על הנכס שאנחנו מעוניינים לאתר עסקאות הנוגעות לו.
אם רוצים לאתר עסקה או עסקאות בכתובת מסוימת, למשל כל העסקאות שבוצעו בבניין המגורים שלנו, יש שתי דרכים להגדיר את החיפוש: האחת היא הגדרת גוש וחלקה. המערכת תדרוש מאיתנו להגדיר לה מאיזה גוש עד איזה גוש למקד את החיפוש ומאיזו חלקה עד איזו חלקה (הגוש והחלקה מופיעים בחשבון הארנונה, אך אפשר לחפשם גם דרך אתר מרכז המיפוי לישראל, באמצעות הקלדת הכתובת).
במקרה כזה, נגדיר את החיפוש מגוש וחלקה שנזין עד לאותו גוש וחלקה בדיוק. כלומר, נקליד את הגוש ואת החלקה פעמיים. כך המערכת תאתר עסקאות רק בגוש ובחלקה המדוברים, ולא בחלקות או בגושים נוספים. הדרך השנייה היא הגדרת עיר, רחוב ומספר בית. באופן כללי, הקשת גוש וחלקה עדיפה על הקשת כתובת, שכן לעתים לנכס מסוים יש כמה כתובות שונות.
המערכת תיתן לנו פלט מידע שכולל עד 150 עסקאות בלבד. אם הגדרנו חיפוש שמניב יותר מ-150 עסקאות, סימן שההגדרה שלנו הייתה רחבה מדי ויש למקד אותה.
לדוגמה, אם נגדיר שאנחנו מעוניינים בכל העסקאות שבוצעו ברחוב דיזנגוף בתל-אביב, שהוא רחוב ארוך מאוד, בלי שנגדיר מספר בית, מן הסתם המערכת תודיע לנו שיש יותר מ-150 עסקאות ועלינו למקד את החיפוש. לעומת זאת, אם נבקש את כל העסקאות שבוצעו ברחוב קטן ללא מוצא שבו אין בניינים רבים, סביר להניח שהתוצאה תהייה נמוכה מ-150 עסקאות ולא נידרש למקד את החיפוש.
4. מיקוד החיפוש
השלב הבא הוא החתך המשני, שעוזר לנו למקד את החיפוש. בחתך זה שתי קטגוריות מהותיות לחיפוש: התקופה הספציפית שבה אנחנו מחפשים את העסקה או את העסקאות, וטווח המחירים שאנחנו רוצים לאתר. יתר הקטגוריות - מספר חדרים, שטח הנכס ושנת בנייה - מועדות לפורענות ואינן מומלצות לחיפוש. הסיבה לכך היא שבעת הדיווחים על עסקאות לרשות המסים נופלות טעויות רבות בפרטים האלה, במיוחד כשמדובר בבניינים ישנים, שעשויות להיות להם כמה גרסאות ופרשנויות למספר החדרים, לשטח ואפילו לשנת הבנייה.
אם נחזור לדוגמה של חיפוש העסקאות ברחוב דיזנגוף, שמניבה תוצאה של יותר מ-150 עסקאות, יש לנו, כאמור, אפשרות למקד את החיפוש על ידי הגדרת מספר הבית, אך במקרים שבהם נרצה לדעת מה המחירים ברחוב דיזנגוף ולא בבניין מסוים, נוכל להגדיר את תקופת הזמן שבה אנו מעוניינים לאתר עסקאות שבוצעו ברחוב. לדוגמה, מ-1 בינואר 2016 עד היום.
נוכל גם לנפות עסקאות במחירים שאינם רלוונטיים לנו, לדוגמה עסקאות שנמוכות מחצי מיליון שקל, שהן לעתים קרובות עסקאות למכירת חלק בדירה, או עסקת דמי מפתח, או עסקאות יוקרה, שבהן המחיר גבוה מ-8-9 מיליון שקל.
5. קריאת התוצאות
השלב האחרון יהיה הקלדת קוד אבטחה ולחיצה על מקש החיפוש, שיניב לנו רשימה של תוצאות. בתוצאות נראה בדרך כלל את הכתובת המדויקת, את המחיר המוצהר ואת השווי המוערך, שבדרך כלל צריכים להיות זהים, ונתונים על מספר החדרים, שטח הדירה, הקומה, מספר הדירות והקומות בבניין, והצמדות אם יש.
מהסיבות שפירטנו קודם לכן, לא כדאי להתייחס לפרטים כמו שטח ושנת בנייה כעובדות שאין לערער עליהן. פעמים רבות ניתן להבחין בעסקאות שבוצעו באותו בניין, אך שנת הבנייה המדווחת שונה. כמו כן, השטח לעתים כולל מרפסת ולעתים לא.
הפרטים שכן אמורים להיות מדויקים הם המחיר והתאריך, וכדאי גם לשים לב לפרט הנוגע לחלקה של העסקה בנכס הנמכר. לעתים נראה מחיר נמוך באופן משמעותי מזה שהיינו מצפים לו, אך אם נשים לב, נראה שהעסקה משקפת מחצית מהזכויות, 75% מהן או אפילו 25% מהזכויות.
