צעדי המיסוי של משרד האוצר ממשיכים להשפיע על המשקיעים, שיעור המשקיעים מכלל העסקאות הוא הנמוך ביותר מאז שנת 2003, מכירת דירות חדשות ממשיכה להיות נמוכה ומשפרי הדיור מתמקדים ברכישת דירות יד שנייה שמוכרים משקיעים. כך עולה מהסקירה הרבעונית של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמה היום (ג') ומתייחסת לרבעון הראשון של שנת 2017.
עוד על פי הסקירה, באוצר מתייחסים לירידה במכירות הקבלנים וטוענים כי בדיקה מעלתה כי לא מדובר במלאי נמוך אם כי בחוסר רצון לגמישות במחיר. על כך אומרים באוצר כי " סביר להניח שגמישות זו תגדל ככל שתימשך המגמה הנצפות ברבעונים האחרונים ביחס לסגמנטים השונים של השוק, בפרט אלה של המשקיעים והזוגות הצעירים".
עוד התייחסות בולטת של הכלכלן הראשי בסקירה הנוכחית נוגעת לעובדה שהחודשים הארוכים המעידים על היחלשות משקל המשקיעים בצירוף נתוני הלמ"ס אודות ירידת מחיר ברבעון הראשון של 2017, מעידים כי הענף נמצא בנקודה שונה מזו שהיה בה בימי תוכנית מע"מ אפס, שגם היא הובילה להתמעטות עסקאות, אך בסופו של יום, לאחר שהתוכנית בוטלה, הובילה להתפרצות ביקושים מחודשת. בנוסף, הכלכלן הראשי משווה שתי תקופות בהן מדד הלמ"ס העיד על ירידת מחיר זמנית, המחאה החברתית ב-2011 ותקופת ההמתנה למע"מ אפס, ירידה שמאוחר יותר הפכה לעלייה ובמסגרת הסקירה טוען כי "ירידת המחירים הנוכחית ברבעון הראשון של 2017 הינה בעלת אופי שונה".
ברבעון הראשון של 2017 נרכשו 27.5 אלף דירות, ירידה של 8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד אך עלייה בשיעור 13% בהשוואה לרבעון הקודם. באוצר מסבירים את הגידול שנרשם בעסקאות בהשוואה לרבעון הקודם בשתי סיבות. הראשונה היא רמת שפל שנרשמה ברבעון הקודם, בין היתר בשל החגים שחלו באוקטובר, ובנוסף, בעובדה שברבעון הנוכחי העלייה בעסקאות מתמקדת כולה בפלח השוק של דירות יד שנייה וזאת בעקבות מכירה מואצת של משקיעים את הדירות שבבעלותם. כך, בהשוואה בין עסקאות בדירות חדשות לדירות יד שנייה בין הרבעון הראשון של 2017 לרבעון האחרון של 2016 עולה כי מכירת דירות חדשות רשמה ירידה של 2% בעוד עסקאות ביד שנייה רשמו עלייה משמעותית בשיעור 19%.
בכל הנוגע לרכישת דירות על ידי רוכשי דירה ראשונה, הנתונים מעידים כי ברבעון הראשון של 2017 נרכשו כ-12 אלף דירות וזאת בדומה לרמה שנרשמה ברבעון הראשון אשתקד. גם במקרה זה, כמו בנתון הכולל של היקף העסקאות, בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה דווקא עלייה בשיעור של 13%. באוצר מדגישים כי גם במקרה הזה, עיקר הגידול בעסקאות התמקד ברכישת דירות יד שנייה (עליה של 19%). בכל הנוגע לרכישת דירות חדשות על ידי רוכשי דירה ראשונה, מדובר בגידול בשיעור 5% בהשוואה לרבעון הקודם, אך בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, מדובר בירידה בשיעור 22%. נתון זה כולל את דירות מחיר למשתכן, ובלעדיו, מדובר בירידה של 38% לעומת הרבעון המקביל אשתקד.
רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-10.6 אלף דירות, ירידה של 6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אך עלייה בשיעור 15% בהשוואה לרבעון הקודם. "גידול זה ברכישות משפרי הדיור, בהשוואה לרבעון הקודם, התרכז כולו בפלח השוק של דירות יד שנייה (בין היתר על רקע הגידול החד במכירות המשקיעים). מנגד, בפלח השוק של הדירות החדשות נרשמה ירידה ברכישות משפרי הדיור. בהשוואה לרבעון הקודם ירדו רכישות אלה ב-6% ואילו בהשוואה לרבעון הראשון אשתקד נרשמה ירידה חדה של 34%", כך בסקירה. במילים אחרות, משפרי הדיור לא נעלמו מהשוק אך מתמקדים בדירות יד שנייה, ועל פי האוצר, בדירות יד שנייה שנמכרות על ידי משקיעים.
נתוני האוצר לגבי המשקיעים מעידים כאמור כי מספר הדירות שמכרו המשקיעים גדל ברבעון הראשון של 2017. כך בתקופה זו נמכרו על ידי המשקיעים 7,100 דירות, גידול של 27% לעומת הרבעון הקודם. מדובר ברמה הרבעונית הגבוהה ביותר מאז הרבעון השני של 2015 (בו נרשמה רמה חריגה של מכירות משקיעים, על רקע גל רכישות משקיעים טרם העלאת מס הרכישה) ובכך הגיע משקל מכירות המשקיעים בסך העסקאות בדירות יד שנייה לשיעור שיא של 34%.
בסקירה מפרידים כלכלני האוצר בין משקיעים מרובי נכסים ומשקיעים "קטנים" וסבורים כי בעוד המשקיעים הכבדים מושפעים ממס דירה שלישית, ולכן האיצו את המכירות בחודשים האחרונים, המשקיעים הקטנים כמו גם המגמה בקרב כלל המשקיעים השתנתה כבר בתחילת 2016 וזאת על פי כלכלני האוצר בשל שינוי בציפיות המשקיעים בכל הקשור למצב השוק בהמשך הדרך. "הממצאים מרמזים כי בעוד שבקרב כלל המשקיעים הגידול במכירות החל כבר לפני שנה (עובדה שיש בה להעיד על שינוי בציפיות שלהם לגבי רווח הוון הגלום בהמשך ההחזקה בדירה), הרי ש"מרובי הנכסים" האיצו מכירותיהם בעיקר על רקע השפעת מס דירה שלישית". הנחה זו מקבלת גם חיזוק בכל הנוגע לשיעור עסקאות המשקיעים מכלל העסקאות. על פי הנתונים, ברבעון הנוכחי עמד משקל המשקיעים על רמת שפל של 16.8% בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז שנת 2003.
עוד על פי ניתוח האוצר: "כחמישית מהדירות שמכרו המשקיעים ברבעון הראשון של 2017 היו למשקיעים אחרים, זאת לעומת שיעור של יותר מרבע (26%) ברבעון הראשון אשתקד ושיעור של 23% ברבעון הקודם. מנגד, 42% מהדירות שמכרו המשקיעים ברבעון הראשון היו לרוכשי דירה ראשונה, בדומה לרבעון הקודם, אבל גידול חד של 7 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד".
"ירידת המחירים היא בעלת אופי שונה"
עוד מציינים באוצר כי הרמה הנמוכה של רכישות המשקיעים והגידול החד במכירות המשקיעים הביאו להתעצמות הירידה ב"מלאי" הדירות המוחזקות בידי משקיעים. כך, "מלאי זה ירד ב-2,500 דירות ברבעון הראשון, גבוה כפליים מכמות הדירות שנגרעה ממלאי זה ברבעון הקודם. זוהי גם הירידה הרבעונית הגבוהה ביותר שנרשמה בפרמטר זה לפחות מאז שנת 2010". בנקודה זו חשוב להזכיר גם כי הדירות שיורדות ממלאי המשקיעים, הן דירות שהיו ככל הנראה, רובן או כולן, מושכרות, מה שלמעשה מצביע על אפשרות שמספר זהה של דירות נגרעו משוק השכירות.
עוד נוסיף כי השפעה אחרת של הירידה בשיעור המשקיעים היא ירידה בשיעור הכנסות המדינה ממסים. כך, סך חיובי המס מדירות אלה ברבעון הראשון של 2017 עמד על כחצי מיליארד שקל בלבד, ירידה חדה בשיעור ריאלי של 47% בהשוואה לרבעון הראשון של 2016. על כך כותבים באוצר כי "יש להדגיש כי מלכתחילה לא שיקולים פיסקליים עמדו ברקע ההחלטה על הכבדת מס הרכישה על המשקיעים, כי אם צמצום חלקם בשוק".
עוד ניתוח מעניין של אנשי האוצר מתייחס למכירות הקבלנים ובאופן עקיף גם למחירי הדירות. באוצר מדווחים על ירידה בשיעור 31% במכירת דירות חדשות בהשוואה לרבעון המקביל, כאשר ברבעון הראשון של 2017 נמכרו 6400 דירות חדשות. בניכוי דירות מחיר למשתכן מדובר בירידה חדה יותר במכירת דירות חדשות בשיעור 31%.
ואיך הדבר קשור למחירי הדירות? באוצר מסבירים כי ניתחו את מכירות הקבלנים על פי קבוצות גודל ומניתוח זה עולה כי " הירידה במכירת דירות חדשות בקרב החברות הגדולות הינה בשיעורים גבוהים יותר מזו של החברות הבינוניות והקטנות יותר. כך, בעוד שברבעון הראשון אשתקד, ריכזו 30 הקבלנים הגדולים כשליש מסך הדירות החדשות שנמכרו, ברבעון הראשון השנה ירד משקלם ל-27%. בקרב עשרת הקבלנים הגדולים נרשמה ירידה משמעותית גם כן, מ-17.9% ל-14.7%, בהתאמה. אמנם, אין בידנו נתונים על התפלגות מלאי הדירות שבידי הקבלנים, והדירות אותן הם כבר החלו לשווק "על הנייר", אולם בהתבסס על נתוני החברות הציבוריות לבורסה לשנים 2016-2015, לפיהן חל גידול משמעותי במלאי הדירות שהוחל בבנייתן בקרב חברות אלה (רובן ככולן נמנות לפחות על 30 הגדולות בענף), אזי הירידה החדה יותר במכירות החברות הגדולות בענף אינה נובעת מהיעדר מלאי, או מלאי נמוך, אלא ככל הנראה מגמישות נמוכה יותר של קבלנים אלה ביחס למחיר. סביר להניח שגמישות זו תגדל ככל שתימשך המגמה הנצפות ברבעונים האחרונים ביחס לסגמנטים השונים של השוק, בפרט אלה של המשקיעים והזוגות הצעירים".
כאמור, הכלכלן הראשי מתייחס בסקירה גם לעובדה שברבעון הראשון של 2017 העמיק הסנטימנט השלילי של המשקיעים (יותר משקיעים שמוכרים דירות מאשר רוכשים). "כך, רמתו ברבעון זה עמדה על 0.62, ירידה של 17% בהשוואה לרבעון האחרון של 2016. בכך השלים מדד זה ארבעה רבעונים רצופים של ערכים המבטאים סנטימנט שלילי. במקביל, הצביע מדד הלמ"ס על ירידת מחירים ברבעון הראשון של השנה. בהקשר זה יש לציין כי בשני רבעונים נוספים מאז תחילת העשור הנוכחי היה מדד הלמ"ס שלילי, ברבעון הרביעי של 2011 (תקופת המחאה החברתית) וברבעון השני של 2014 (תקופת ההמתנה למע"מ אפס). עם זאת, יש להדגיש כי באף אחד מרבעונים אלה, כמו גם באף רבעון עד תחילת 2016, לא היה סנטימנט המשקיעים בטריטוריה השלילית (גם אם היה נמוך משמעותית מרמתו הגבוהה ביותר, שנרשמה במחצית הראשונה של 2010). דהיינו, אף כי בתקופת המחאה החברתית ובתקופת ההמתנה למע"מ אפס נרשמה ירידת מחירים על פי מדד הלמ"ס, עדיין יותר דירות נרכשו על ידי משקיעים, מאשר נמכרו על ידם. במובן זה, ירידת המחירים הנוכחית ברבעון הראשון של 2017 הינה בעלת אופי שונה".