אחד ההליכים החשובים בדיני מקרקעין וקניין הינו הליך של הסדר זכויות במקרקעין.
המדבור בהליך שהאנגלים החלו עוד בשנת 1928 ובמסגרתו קבעו באופן סופי את גבולות החלקה ואת הבעלות בקרקע. להבדיל מתקופת העותומנים שהתאפיינה בשיטות מדידה לא מדויקות ובעלויות לא סופיות , האנגלים החלו לממש בארץ ישראל שיטת מדידה הנקראת קדסטאר במסגרתה החלו למדוד חלקה אחר חלקה ולהסדיר.
לאחר קום המדינה ,מדינת ישראל המשיכה ביתר שאת בהליך הסדר קרקעות עד כדי כך שכיום למעלה מ 95% מאדמות במדינת ישראל מוסדרות.
אך ישנן עדיין חלקות אשר טרם עברו הסדר. אלו חלקות שעל פי רוב במרכזי הערים הישנות כגון תל אביב, ירושלים, חיפה, טבריה וכו'.
במסגרת הליך של הסדר קרקעות פקיד ההסדר שהינו אחרי לפעולת ההסדר באזור מפרסם הודעה על רצונו לעשות הסדר זכויות באיזור .הפרסום מזמין כל מי שבציבור טוען לזכויות בקרקע באזור להגיש "תזכיר תביעה" ובכך להכניס עצמו לבדיקה מדוקדקת של פקיד ההסדר. על המגיש תזכיר תביעה לצרף כל מסמך אשר יש בו לאשש את זכויותיו בקרקע כגון מסמכי ירושה, רכישה, מסמכי מיסוי ובקיצור כל מסמך המעיד מה מקור כוחו בקרקע. כל עוד כנגד חלקה אחת מוגשת תזכיר תביעה של גורם אחד הטוען לבעלות אז לא מתעוררת בעיה מיוחדת וכל מה שעל פקיד ההסדר לעשות הינו לבדוק את מהימנות המסמכים בכדי לוודא כי הטוען לבעלות בידיו מסמכים מהימנים ולא זייף מסמכים וכו'.
דא עקא יש מצבים שבהם בגין חלקה בודדת מוגשות שני תזכירי תביעה שונים ונוגדים משני אנשים שונים ואז לפי סעיף 43 יש להעביר את הסכסוך לבית משפט המחוזי שיכריע בין "תביעות הסותרות" מי מבין מגישי התביעה זוכה בקרקע.
אלמנט נוסף וחשוב בפקודת הסדר זכויות ,הינו כי במהלך הליכי הסדר ניתן להירשם כבעלים לא רק מכוח מסמכים אלא גם מכוח חזקת שנים. כלומר אם הטוען לבעלות מוכיח שמאז תחילת החזקתו בקרקע ועד לתחילת ההסדר עברו למעלה מ 15 שנים הוא יוכל לזכות בהתיישנות הנקראת "התיישנות רוכשת". זו סוג של התיישנות שמצד אחד לא ניתן לסלק את הטוען מהקרקע ומצד שני הטוען לה והמוכיח אותה יוכל להירשם כבעלים של המקרקעין במקום זה הרשום כבעלים בפנקס השטרות.
כזה היה המקרה שנדון בפני השופט חיים טובי מבית משפט המחוזי בתל אביב . התובע (עזבון) דרש לרשום מגרש כלשהו על שמו בשכונת נווה צדק. לטענת התובע , הנתבע (עזבון) היה בעלים של חלקה גדולה בשנות העשרים של המאה הקודמת בנווה צדק. אך בשנות השלושים הנתבע חילק את החלקה לשבעה מגרשים במסגרת פרצלציה ומכרה מתוכם חמישה לצדי ג' .לטענת התובע מגרש נוסף ,ששייך לתובע נמכר לתובע ע"י הנתבע אך משום מה יצא מסמך ביטול מבלי שהעסקה בוטלה אלא ההיפך התובע המשיך להחזיק ברציפות במגרש. וכן התובע הצליח להציג מסמכים מהם עולה שהעסקה חודשה ויתרה מזו התובע מחזיק במקרקעין באופן רצוף ובלמעלה מ 15 שנים שדרושות להתיישנות רוכשת שמכוחה ניתן לרשום את התובע כבעלים. בית משפט המחוזי קבל את תביעת התובע וקבע שאכן התובע הינו בעלים של החלקה .
מחוזי קבע כי תהא הסיבה אשר תהא לאי רישומו של התובע כבעלים של החלקה אין בכך כדי לאיין את העובדה המוכחת מהראיות הנוספות - כי עזבון התובע רכש את החלקה מהנתבע כבר בשנת 1909, ואף הוכר כבעליה גם ברשימת המגרשים הנלווית למפת שכונת אוהל משה.
עוד בהליך הנוכחי הגיש התובע מפקד של האוכלוסין היהודים בתל-אביב-יפו והשכונות לפי מפקד אלול תרפ״ח (לעיל ולהלן: ״מפקד האוכלוסין״ ), כאשר ברשימה זו מופיעים התובע ומשפחתו (יחד עם אביו המנוח) כמתגוררים ברחוב החרמון 30, הלא היא חלקה 124.מחוזי קבע כי העולה מהרשימה הנ״ל, כי כבר בשנת 1928 החזיקו התובע ואביו יהושוע ז״ל בחלקה . מהוראת תשלום המים לעירייה עולה כי התובע ומשפחתו התגוררו בחלקה כבר משנת 1925, כשלוש שנים טרם המועד בו נערך מפקד האוכלוסין. לכן, מהמסמכים שבתיק הבניין בעירייה עולה כי התובע החזיק בחלקה חזקה ייחודית ורציפה למצער, 15 שנה ועד לשנת 1943 (טרם הריסת הצריפים) ונהג בה מנהג בעלים. מכאן, המסקנה הבלתי נמנעת כי התובע החזיק בחלקה, למצער, 15 שנים רצופות בהעדר מחאה מצד הנתבע - הבעלים הרשום של החלקה. הנה כי כן, לא זו בלבד שהתובע החזיק בחלקה חזקה הנוגדת לאינטרס הבעלים ,אלא שהאחרון הוכר על ידי העיריה כבעלים של החלקה. לו החזיק התובע (ואביו לפניו) בחלקה כ״שוכר״ גרידא, כנטען, ברי כי הוועדה לא הייתה מעניקה לו רישיון (ולו זמני) לבנייה על החלקה בהיעדר חתימת בעל הנכס. חזקת התובע בלא כל מחאה ו/או התנגדות מצד הנתבע הרי שיש בה כדי לבסס חזקה נוגדת מצד התובע בחלקה.
ת״א 1210/09 עזבון המנוח ב.י. ז״ל נגד עזבון המנוח דוד מויאל ז״ל