גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הבניין ופיר המעלית הפתוח. "ההסכם היה מקפח ושלל כל סנקציה ריאלית" / צילום: ליאור מזרחי

חלום התמ"א 38 שהחל לפני 9 שנים הפך לחלום בלהות: במשך למעלה מחמש שנים ניצב בניין ברחוב עין גדי 27 בשכונת ארנונה בירושלים, כאתר בנייה. זאת לאחר שעבודות לביצוע פרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספת בנייה, שהחלו בשנת 2011 נעצרו לאחר שנה, ומאז לא הושלמו.

את הפרויקט יזמו שני עורכי דין, שחתמו על הסכם עם בעלי הדירות עוד בשנת 2008. עורכי הדין הסתכסכו זה עם זה, הפרויקט ננטש, ובעלי הדירות שלא יוצגו על ידי עורך דין מטעמם, מצאו עצמם בני-ערובה שמתגוררים באתר בנייה, במוקד של הליכים משפטיים מורכבים. על דירותיהם נרשמה הערת אזהרה לטובת אחד היזמים, מה שמונע מיזם חדש להיכנס לפרויקט. חלקם, דיירים בני 80, לא יכולים אפילו למכור או להשכיר את דירותיהם.

ההסכם נחתם בשנת 2008 בין בעלי הדירות לבין דני שלום ודוד ישי, שני עורכי דין שניהלו משרד עורכי דין משותף, לביצוע פרויקט תמ"א 38. שלום וישי הם שיזמו את הפרויקט, ובמסגרת ההסכם, בתמורה לחיזוק הבניין ולהרחבת הדירות, אמורים היו לקבל לידיהם שלוש דירות חדשות שייבנו בבניין. ההסכם אף איפשר להם לרשום הערת אזהרה לטובתם.

באוגוסט 2011 הונפק היתר בנייה לפרויקט, והעבודות החלו ונמשכו כשנה. אלא שבינתיים נתגלע סכסוך בין שני היזמים, שהוביל בין היתר לסיום השותפות ביניהם במשרד עורכי הדין.

מהר מאוד מצאו עצמם בעלי הדירות בבניין משלמים את מחיר הסכסוך העסקי בין היזמים. באוגוסט 2012, שנה לאחר תחילת העבודות, נעצרו העבודות ולא הושלמו עד היום. חודשיים קודם, לאחר פרוץ הסכסוך בין היזמים ובטרם נעצרו העבודות, רשם שלום הערת אזהרה לטובתו בנכס. במהלך 2013, משהבינו בעלי הדירות כי הסכסוך אינו עומד להיפתר והעבודות אינן צפויות להתחדש בטווח הנראה לעין, הודיעו לישי ושלום על ביטול ההסכם ביניהם.

מאז התנהלו הליכים משפטיים בין הצדדים, שנדרשו על פי ההסכם להתנהל בהליך בוררות. במארס 2016 נחתם הסכם בין בעלי הדירות לבין יזם חדש, א. צרויה לבנייה ופיתוח, במטרה שישלים את הפרויקט. היזם התחייב לשאת בכל סכום שייפסק במסגרת הליך הבוררות שאותו יידרשו בעלי הדירות לשלם ליזמים. עוד הוסכם כי אחת הדירות החדשות לא תימכר ותשמש כבטוחה להבטחת השבת כספי היזמים הקודמים.

בוררות בשתי פעימות

באפריל 2016 הגישו בעלי הדירות תביעה נגד שלום ושי, והבורר עו"ד ומהנדס גדעון שפיגל קבע כי הבוררות תתנהל בשתי פעימות, הראשונה תעסוק בביטול ההסכם ובאופן ההיפרדות בין הצדדים, והשנייה תעסוק בפיצוי הכספי והקיזוז בין הצדדים.

בפסק הבוררות הראשון, שניתן בחודש מארס האחרון, ציין שפיגל כי אין מחלוקת בין הצדדים על כך שהחוזה בוטל, והמחלוקת היא מה צריכים להשיב בעלי הדירות ליזמים. הוא קבע כי על בעלי הדירות להשיב ליזמים את השקעותיהם בפרויקט, המסתכמות על פי חוות דעת שמאית ב-4.5 מיליון שקל. מנגד, יקבלו בעלי הדירות חלק מדרישותיהם כגון תוקף משפטי לביטול ההסכם עם היזמים, מחיקת הערת אזהרה, והשבת ייפוי-הכוח שהעניקו ליזמים. הפסיקה למעשה מעניקה לבעלי הדירות את האפשרות להתקשר עם יזם חדש לצורך השלמת הפרויקט. במקביל, נדרשו בעלי הדירות להגיש תביעה המפרטת את הנזקים שנגרמו להם, לצורך חלקה השני של הבוררות.

את התביעה בסך 13.3 מיליון שקל, הגישו לאחרונה שישה בעלי דירות מתוך שבעה בבניין, באמצעות עורכי הדין יניב לאור ואריאל גבאי נגד שלום וישי. "כיצד מכמתים נזק של עשור שהלך לאבדון"? שואלים בעלי הדירות בתביעה, שאף צוין בה כי המקרה הוא "אות קלון לתמ"א 38 הארצית".

בתביעה מדגישים בעלי הדירות כי בהתקשרות עם היזמים לא ייצג אותם עו"ד מטעמם, וכי היזמים שהפכו בן לילה מעורכי דין ליזמים, הבהירו לבעלי הדירות שאינם בקיאים בתחום הנדל"ן, כי אין צורך שישכרו עו"ד מאחר שהם עצמם עורכי דין. בפרויקטים של תמ"א 38, נזכיר, מקובל שהיזם נותן לדיירים את החופש לבחור עו"ד שייצג את האינטרסים שלהם, והוא שנושא בשכר טרחת העו"ד של הדיירים.

נוסף לכך נטען בתביעה כי בניגוד למקובל בתחום התמ"א, שהיזם מעמיד ערבויות שמבטיחות את זכויות בעלי הדירות במקרה בו היזם יפשוט רגל, התחייבו עורכי הדין בהסכם להפקיד ערבות בסך 100 אלף שקל בעבור מלוא עבודות הבנייה. סכום מגוחך לטענת התובעים, שגם אותו לא הפקידו הנתבעים, תוך ניצול חוסר ידיעתם של התובעים חסרי הניסיון.

בהסכם שניסחו הנתבעים אף לא נקבע כי חובתם למנות מפקח על הבנייה מטעם הדיירים. בסופו של תהליך ניתן היתר בנייה לפרויקט, והעבודות החלו באוגוסט 2011, כאשר לטענת התובעים הפרויקט יצא לדרך ללא ליווי בנקאי שאת עלויותיו ביקשו הנתבעים לחסוך, ללא ניסיון יזמי, ובלי שזכויותיהם של הדיירים יובטחו במקרה בו הבנייה תיפסק אז הבנק יכול היה להיכנס לנעלי היזמים ולהמשיך את הבנייה.

לטענת התובעים, ההסכם שניסחו הנתבעים היה "מקפח ושלל כל סנקציה ריאלית במקרה של הפרה מצד הנתבעים, חוזה המנוגד לכל החוזים הנהוגים בתחום ההתחדשות העירונית ושלועג לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין, חוזה שממיט אסון על התובעים שעבור רובם זו דירתם היחידה".

עוד טוענים התובעים כי ביוני 2012, חודשיים לפני הפסקת העבודות, רשם דני שלום הערת אזהרה בטאבו על זכויות הדיירים בבניין. נכון להיום הערת האזהרה נותרה על כנה, ומצבו הפיזי של הפרויקט התקוע נותר כפי שהייתה ביום הפסקת העבודות.

"אם היו הנתבעים מקיימים וממלאים אחר ההוראות הקבועות בחוזה בין הצדדים לאחר הפסקת הבנייה, ומספקים ייפוי כל בלתי חוזר אשר ישמש את התובעים, לא היו התובעים מוצאים עצמם במצב בו הפרויקט עומד כאתר בנייה חמש שנים לאחר הפסקת העבודות", נכתב בכתב התביעה. "הנתבעים לא סיפקו לתובעים ייפוי-כוח והגדילו חטא על פשע ורשמו הערת אזהרה על זכויות התובעים ולמעשה תפסו ותופסים עדיין את הפרויקט, כך שלא ניתן להחליפם ביזם אחר.

"לא ניתן להשלים עם מצב שבו אנשים פשוטים מן היישוב אשר כל חטאם היה לרצות כי ביתם יחוזק מפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38, ימצאו עצמם כמעט 10 שנים לאחר מכן כשהם חיים בחורבה, חייהם אינם חיים, הבניין הפך לאתר בנייה מוזנח ומסוכן, ספגו וסופגים פגיעה כלכלית אנושה, ביתם לא הורחב ולא חוזק, ואחרי כל זאת עוד ייאלצו לשלם מכיסם כסף לנתבעים על מנת לחלץ את ביתם שלהם מידיהם. אין בכך כל היגיון והחלטה כזו תהייה הלכה למעשה סטייה מובהקת מהדין המהותי ומכללי הצדק הטבעי ותהפוך חלום בלהות שכבר התגשם לתוצאה מציאותית בעלת גושפנקא משפטית.

"אם נביט במבט הציפור אל עבר המקרה הנדון, אין ולא יכולה להיות מחלוקת באשר לאחריותם הבלעדית של הנתבעים לעובדה כי עד היום - 9 שנים מיום החתימה על ההסכם לביצוע תמ"א 38, ו-6 שנים מיום התחלת העבודות, לא בא הפרויקט לסיומו וחמור מכך, התובעים חיים בתוך אתר בנייה על כל ההשלכות הישירות וברוחביות. הנתבעים עשו כל שעל ידם במטרה לטשטש את המציאות אולם פיזור האבק אשר נערם על ידי הנתבעים בשל מחלוקותיהם האישיות יוליד אחריות ראשית ולבלעדית לנתבעים.

"המקרה הנדון הוא אות קלון לתמ"א 38 וידוע לשמצה בכל הארץ ובירושלים בפרט, כמקרה בוחן איך לא מבצעים פרויקטים מסוג זה, כשכל הטעויות והכשלים שניתן היה לעשות על ידי הנתבעים נעשו בו תוך רמייה מוחלטת של התובעים. אין ולא יכולה להסתיים בוררות זו בתוצאה בה יצאו הנתבעים נשכרים ממנה במסגרת חוטא היוצא נשכר".

התובעים מסכמים את סך הנזקים שנגרמו להם, הכוללים פיצוי בגין השימוש בנכס, פיצוי בגין אובדן התמורה, פיצוי בגין איחור במסירת הפרויקט, פיצוי בגין הוצאות וחידוש היתר בנייה, ופיצוי בגין ליקויי בנייה ועלות השלמת הפרויקט, פיצוי עקב ירידת שווי הדירות, בסך של 13.3 מיליון שקל.

הסכום כולל גם מרכיב של תיקון ליקוי הנדסי: התובעים צירפו חוות דעת מהנדס שקבע כי שלד הממ"דים שקע כתוצאה מבנייה לקויה, ותיקונו מוערך במיליון שקל. קיימת גם אפשרות כי הוועדה המקומית תדרוש את הריסת השלד בגלל מצבו. בנוסף כלל הסכום גם מרכיב של פגיעה תדמיתית בבניין שנמצא שנים בהליך בנייה שנעצרה, המוערכת ב-1.39 מיליון שקל, ועוגמת נפש בסך 4.5 מיליון שקל.

"מדובר בעושק של ציבור חסר ידע וחלש, בביצוע כושל ובלתי מקצועי רווי ליקויי בנייה, בריב ומדון בין הנתבעים אשר הוביל להפרת ההסכם ולהקפאת העבודות ובאסון קולוסלי שנמשך עד היום ואין יודע מתי ייגמר. מדובר בפסקול שאינו חלום בלהות הוליוודי אלא חייהם היומיומיים של התובעים מזה שנים ארוכות".

עורכי הדין יניב לאור ואריאל גבאי ממשרד לאור גבאי מסרו: "בעלי הדירות הובלו כצאן לטבח, לא קיבלו ייצוג משפטי, לא קיבלו ביטחונות, ההסכם מולם הופר ברגל גסה והגדילו לעשות היזמים והעצימו את הנזק לאין ערוך, כאשר רשמו לטובתם הערת אזהרה ולמעשה כבלו את בעלי הדירות כבני-ערובה לאורך כמעט עשור שלם בעודם מתעקשים כל אחד בנפרד לבצע את הפרויקט ולהרוויח את הממון, כאשר הלכה למעשה הינם משתקים את בעלי הדירות מלפעול וגורמים להם להתרוצץ בין ערכאה אחת לאחרת בעודם גרים באתר בנייה אשר איננו ראוי למגורים.

"מדובר בפרויקט תמ"א 38 הידוע לשמצה. לצערנו, אורכה ולרוחבה של מדינת ישראל, אנו עדים לכשל שנוצר עקב היעדר פיקוח וחקיקה מתאימה בתחום ההתחדשות העירונית מצד המדינה. במצב כלאיים זה, שלא היה להם אפילו ייצוג משפטי, והיזם ועורך דינו בקיאים בתחום המקרקעין אל מול בעלי דירות תמימים, נוצר מצב אבסורדי שבו בעלי הדירות הינם חסרי הבנה וידע ואינם מודעים לכך שעסקת תמ"א 38 הינה עסקה רגילה לחלוטין בשוק החופשי על כל המשתמע מכך, סביר ואם היו מבינים זאת לעומק לצד העובדה שאין פיקוח בנושא, היו שוקלים את צעדיהם בהתאם ואף שוכרים ייצוג משפטי אך ורק מטעמם ללא כל קשר ליזם".

תגובת היזם: "הדיירים סירבו לכל אפשרות לפשרה"

עו"ד שלום מסר בתגובה: "כתב התביעה שהוגש על ידי דיירי הבניין מוגזם ומופרך. הטענות הנטענות בו מתעלמות כליל מהמציאות העובדתית והמשפטית בנסיבות העניין, ובכלל כך - מהליכים משפטיים ובוררות שנוהלה בין הצדדים.

"דיירי הבניין קשרו קשר עם אחד היזמים, מר דוד ישי, וחברו אליו לפני שנים במטרה להדיר מהפרויקט את היזם השני, מר דני שלום, ולשלול ממנו את תמורתו על פי ההסכם שבין הצדדים. כל שקרה מאז, ובדגש על 'סבלם' של הדיירים כפי שמתואר בכתב התביעה - הינו תוצר ישיר של התנהלות הדיירים במחלוקת שבין הצדדים. אין לדיירים אלא להלין על עצמם.

"דיירי הבניין בחרו להציג עמדתם באופן טקטי ופסול - על דרך של חצאי עובדות ואמיתות, תוך הסתרת עובדות והליכים, ובכך גם להשחיר את פני מר שלום. הם מנסים להציג מצג כאילו אין להם יד ורגל במצב הבניין ובסכסוך שבין הצדדים - אלא שהדברים רחוקים כמרחק מזרח ממערב מהעובדות בפועל.

"מר שלום הצהיר והבהיר באופן עקבי בהליכים המשפטיים שהתנהלו בין הצדדים כי הוא מוכן לכל מתווה שיסיים את המחלוקות בין הצדדים בצורה הוגנת, ישרה ומהירה, כולל הסכמה למינוי כונס נכסים שיסיים את הבנייה. דיירי הבניין סיכלו כל אפשרות לפשרה - גם כאשר ניתנו החלטות שיפוטיות שהיה בהן לסיים את המחלוקות עוד בשנת 2012.

"דיירי הבניין מתעלמים מהעובדה שבמסגרת הליכי הבוררות המתנהלים בין הצדדים ניתן כבר פסק בוררות המחייב את דיירי הבניין להשיב ליזמים למעלה מסך של 4.5 מיליון שקל בגין השבחת הבניין וחיזוקו - כפי שבוצעו בפרויקט. פסק הבוררות והקביעות בו כנגד דיירי הבניין מדברים בעד עצמם. נציין כי הסכום בו חויבו דיירי הבניין בפסק הבוררות היה צריך להשתלם על ידי דיירי הבניין ליזמים לפני שנים רבות, סמוך למועד בו ביטלו דיירי הבניין שלא כדין את ההסכם עם היזמים (עוד בשנת 2013). גם כעת, למרות פסק הבוררות, הדיירים לא טרחו להפקיד את הסכום שחויבו להפקיד כאמור.

"לאור התנהלות דיירי הבניין, כל נזק שנגרם לדיירי הבניין בשל חלוף הזמן ובכלל, ככל שנגרם, הוא באחריותם הבלעדית של דיירי הבניין. גם הסכומים הנתבעים על ידם מנותקים מהמציאות העובדתית, מפסק הבורר ומההסכם שבין הצדדים.

"מר שלום סמוך ובטוח כי צדק ייעשה על ידי הבורר גם בהמשכה של הבוררות שבין הצדדים - וכי האמור בכתב התביעה שהגישו הדיירים, אשר הנטען בו והסכום הנתבע בו - חורגים מכל אמת מידה של סבירות (לשון המעטה), יידחה על ידי הבורר הנכבד - כפי שמרבית טענות דיירי הבניין נדחו בפסק הבוררות וביתר ההליכים המשפטיים שכבר ניתנו במערכת היחסים בין הצדדים". את שלום ייצגו במחלוקת שבין הצדדים עו"ד דורון לנגה ועו"ד יהונתן סבאג.

ממשרד עו"ד אשר אקסלרד, המייצג את דוד ישי, לא נמסרה תגובה.

"אנחנו רוצים לגור בבניין ראוי למגורים כמו שהיה לנו קודם"

"אנחנו היינו אמורים להיות הבשורה של תמ"א 38. היינו הפרויקט הראשון שיצא לפועל בירושלים", סיפר ל"גלובס" אחד הדיירים בבניין. "הבעיה שסמכנו על אנשים שהבטיחו את טובתנו, ובסוף היו הכי נגדנו.

"כבר חמש שנים מאז נעצרה הבנייה שהבניין הפך לבלתי נסבל למגורים. מבחוץ הבניין נראה כאתר בנייה מוזנח, עם פסולת בנייה מפוזרת, וכל הגישה אליו מסוכנת. אנחנו חיים עם פיר מעלית פתוח ובבניין מתגוררים ילדים, ומבקרים בו גם נכדים של אנשים מבוגרים. גרמי המדרגות שבורים והמעקה מעץ מסוכן לאחיזה, ולא פעם נפלו אנשים. גם המרפסות בדירות, שהיו מרפסות סגורות, נפתחו לצורך בניית מרפסות פתוחות, והיום אנחנו חיים עם מרפסות ששני צדיהן סגורים בקרשים. את הממ"דים התחילו לבנות בצמוד לקיר של הבניין, כך שכל החלונות בקירות האלה צופים לבטון אטום כבר חמש שנים.

"יש בבניין אנשים שחצו את גיל 80 ואחד מהם הפך לחולה. כל מי שמגיע לבניין בפעם הראשונה נדהם. חלק מהדיירים עזבו לשכירות וחזרו כשנגמר להם הכסף. מי שעזב לשכירות לא הצליח להשכיר את הדירה כי אף אחד לא רוצה לגור בבניין כזה. דייר אחד שעזב הצליח להשכיר את הדירה שלו במחיר מאוד נמוך, וכמובן שמשלם שכר דירה הרבה יותר גבוה במקום אחר.

"במשך השנים ניסינו לעניין יזמים להשלים את הפרויקט, אבל כל היזמים שהגיעו, ראו את הבניין ושמעו את הסיפור, לא רצו להכניס ראש למיטה חולה. חלק מהדיירים גם ניסה למכור את הדירה ולא הצליחו כי מי שהסכים לקנות נתן מחיר מגוחך בטענה שהוא לוקח סיכון גדול.

"אנחנו מצפים שהיזמים סוף-סוף יתנו לנו ייפוי-כוח שיאפשר לנו לפנות ליזם אחר שישלים את הבנייה. אין דבר שאנחנו יותר רוצים מאשר להשתחרר מהיזמים שתקעו אותנו, להמשיך להתנהל בלעדיהם, ולגור בשארית חיינו בדירה ראויה ובבניין ראוי למגורים כמו שהיה לנו קודם".