אחד מהעקרונות החשובים ביותר בדיני חוזים הינו עיקרון גילוי נאות מצד מי שמנהל מו"מ לחתימה על חוזה , ולא משנה איזה סוג של חוזה.
משמעות גילוי נאות הינה כי כל צד חייב לחשוף עובדות , אשר יש בהן כדי להשפיע על צד שכנגד לחתום על ההסכם ועל תנאיו . בעניין זה אין חשיבות אם הצד הנפגע שואל ובודק עבור המידע. החובה הינה חד צדדית ונובעת מחובת תום לב בניהול משא ומתן ,בבחינת "פתח את פי מי שאינו יודע לשאול".
אי גילוי העובדה החשובה לצד שני יכול להביא לכדי הטעיה של צד שכנגד וזאת כאמור בחוק החוזים הקובע כי: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן " .
אמנם תמיד נשאלת השאלה ,מהו הגבול והרמה הנדרשת מצד לחוזה לגלות בגילוי נאות עובדה מסוימת אך כל זה מסור לשיקול דעת בית המשפט.
גילוי נאות בהסכמי מקרקעין חיוני במיוחד בהסכם מכר (במיוחד מצד המוכר שיגלה את כל העובדות הרלוונטיות ) וגם בהסכמי שכירות. בדרך כלל נושא גילוי נאות , נדרש מהמוכר והמשכיר באשר לכאורה בידיהם כל המידע החיוני שהקונה או השוכר צריכים לדעת בכדי לעשות עסקה.
אך לאחרונה בית משפט השלום בתל אביב נדרש לסוגיה של אי גילוי נאות מצד השוכר אשר לא גילה שהוא במצב של פשיטת רגל ויכולותיו הכספיות אינן תואמות את הצהרותיו בחוזה. העניין נדון בפני כב' השופטת לימור ביבי בבית משפט השלום בתל אביב . בעניין הנדון בין התובע כמשכיר לבין הנתבעת כשוכרת נחתם הסכם להשכרת המושכר וזאת, בשכירות בלתי מוגנת ל-24 חודשים, עם אופציה ל-36 חודשי שכירות נוספים. כבטוחה לקיום התחייבויותיה לפי הסכם השכירות, מסרה הנתבעת בידי התובע שיק ביטחון של בנק הדואר. הדירה הייתה מצויה בעבודות שיפוץ, במסגרת תמ"א 38 לכל בניין המגורים ומידע בדבר נמסר לנתבעת עובר לחתימה על הסכם השכירות ובהתאמה, נקבע בהסכם השכירות מתווה מיוחד לתשלום דמי השכירות באופן מדורג, כך שבזמנים המקבילים לעבודות השיפוצים תשלם הנתבעת סכום מועט יותר ועם סיום השיפוצים בדירה ולאחר מכן בבניין, הסכום יעלה בהדרגה. התובע טוען כי בדיעבד התברר לו שהנתבעת מצויה בהליכי פשיטת רגל וכי ניתן כנגדה צו כינוס נכסים. לטענת התובע חלה על הנתבעת החובה לגלות לו מידע כאמור ואולם, הנתבעת לא גילתה המידע. בהקשר זה מוסיף התובע וטוען כי, פועל יוצא מהליכי הפש"ר כנגד הנתבעת וצו הכינוס כנגדה, חל עליה איסור למשוך שיקים כלשהם ובכלל זה גם את שיק הביטחון אשר נמשך על ידה כבטוחה להסכם השכירות. כיוון שכך, טוען התובע כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות עת בפועל המציאה לו בטוחה פסולה ובלתי קבילה אשר חל איסור משפטי לעשות בה כל שימוש. לאור האמור עותר התובע למתן צו פינוי כנגד הנתבעת. בית המשפט לאחר קיום חקירה נגדית של שני הצדדים קבע כי הנתבעת הטעתה את התובע במחדלה מגילוי מלא של מצבה הפיננסי וכי הטעייתה זו יש בה בכדי להקים עילה לבטלות ההסכם.
שמידע הנוגע לקיום הליכי פשיטת רגל כנגד צד השוכר דירה, הינו מידע רלוונטי מהותי אשר חלה על הצד החובה לגלותו באופן יזום ובהתאמה כי מדובר במידע שאי גילויו יש בו בכדי להוות הטעיה .
נקבע כי לעניין זה הרי שמדובר במידע אשר יש בו בכדי להשפיע על אפשרויות קיום ההסכם על ידי אותו הצד, על האפשרויות למימוש זכויות הצד האחר ובכלל זה נקיטה בהליכים כנגד הצד נגדו מתקיימים הליכי פשיטת רגל ומשכך, כאמור, מדובר במידע מהותי הנוגע לקיום הסכם השכירות ומידע אשר ככלל יש בו בכדי להשפיע על גמירות דעתו של הצד האחר להתקשר בהסכם השכירות. יתרה מכך, האמור חל ביתר שאת מקום בו ניתן כבר, במסגרת הליכי פשיטת רגל, צו כינוס המטיל על החייב הגבלות.
במסגרת צו הכינוס אשר ניתן כנגד הנתבעת, נקבע כי הינה רשאית לפתוח ולנהל חשבון עו"ש אחד בלבד שינוהל ביתרת זכות, ללא אשראי וללא שימוש בהמחאות ובכרטיסי אשראי והוראות קבע. עוד נקבע כי :"החשבון לא יוכל לשמש בטוחה לחיוב כלשהוא..." - קביעה אשר יש בה בכדי להדגיש ולהחמיר את מהותו של המידע באשר לנתבעת וירידתו לשורשם של דברים ובכלל זה לאפשרויות הנתבעת לקיום ההסכם, כמו גם לתוקפה של הבטוחה אשר נמסרה על ידה במסגרת ההסכם. בית המשפט קבע כי הנתבעת הפרה חובתה לגלות המידע בדבר מצבה לתובע עובר לחתימה על הסכם השכירות. לעניין זה, גרסאות הצדדים - דהיינו, גרסת הנתבעת ולפיה גילתה המידע מחד וגרסת התובע ולפיה חדלה מעשות כן מאידך - נתמכות כל אחת בעדות הצד הרלוונטי. מאזן ההסתברויות לעניין זה נוטה לגרסת התובע בהינתן שתיקת ההסכם בנושא זה. כך, עיון בהסכם מעלה כי אין מדובר בהסכם שכירות סטנדרטי, אלא בהסכם המותאם לצדדים ובכלל זה כולל ההסכם הוראות מפורטות הנוגעות למצבה של הדירה והשיפוצים אשר יערכו בה והצהרות הדדיות של הצדדים בדבר גילוי נאות הנוגע למצבה של הדירה והסכמה לאמור. בנסיבות אלו, היה מצופה מהנתבעת לעדכן במסגרת ההסכם את הצהרתה כביכול בדבר מצבה הפיננסי ובהתאמה לכלול אישור של התובע ובהתאם לו מסרה אמנם לתובע פרטים בדבר מצבה.
תא"ח 31661-11-16 יחזקאל נ' דברו