גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

היתר בנייה – כל מה שצריך לדעת

מתי נדרש היתר בנייה? ● האם כל שינוי דורש היתר בנייה? ● מהם השלבים בהגשת בקשה חדשה?

קבלת היתר בנייה/  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
קבלת היתר בנייה/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

היתר בנייה הוא רישיון לעשות שינוי בנכס, שניתן בהתאם לחוק התכנון והבנייה, ובהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית הבנייה. במילים אחרות, אם אתם רוצים לעשות שינוי בבית/ בדירה שכרוך בשינוי שדורש היתר בנייה - לדוגמה, אתם רוצים לבנות על הגג, אזי אתם צריכים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לרוב פונים עם תוכנית שמאושרת על ידי אדריכל) ואז מחכים לאישורה. האישור ניתן בהסתמך על החוק, על הבקשה הספציפית, ועל האזור בכלל (לרבות התחשבות במתנגדים).

היתר הבנייה הוא מסמך פורמלי שאליו מצורפים תכניות המבנה, מפת מדידה ואישור רשויות וגופים מוסמכים, והוא כולל את פרטיהם של האחראים לתכנון, לבנייה ולפיקוח על הבנייה. חשוב להבין - אי אפשר לבנות בלי היתר כזה, בנייה או שימוש ללא היתר, או בניגוד להיתר, היא עברה פלילית.

האם תמיד צריך היתר?

על פי החוק יש להגיש בקשה להיתר במצבים מסוימים ביניהם: הקמת בניין חדש, הריסתו של הבניין או הקמתו מחדש. כמו כן - כל תוספת לבניין קיים, וזה יכול להיות חלון חיצוני, סגירת מרפסת, חניה מקורה, גדר, פרגולה, סככה, קירוי מרפסת קיימת (אפילו אם הקיר בנוי מחומרים קלים. בנוסף - כל שינוי בקירות חיצוניים דורש היתר. עם זאת, כמובן ששינוי פנימי לא דורש היתר. אלא אם השינוי הזה משפיע על שטח הדירה, או פוגע במבנה המשותף או בשלד הבניין. אלו רוב המקרים, בפועל מדובר על הרוב הגדול, אבל יש גם מקרים חריגים שנופלים להגדרה של היתר בנייה, כשהגדרת "העל" היא שהיתר בנייה נדרש בכל מצב שיש שימוש חורג ממה שאושר בעבר (בהיתר הבנייה הקיים).

לא כל היתר הוא פרויקט של שנים. במשרד השיכון והבינוי הקלו בשנים האחרונות והם מעדכנים כי במקרים מסוימים, ניתן להגיש בקשה להיתר בדרך של עבודה מצומצמת, ואז התהליך אמור להיות מהיר יותר, וכך למשל קורה כאשר מקימים פרגולה, גדר, מחסן ובעיקר מרפסות - הרחבה: המדריך למרפסת.

מתי לא מקבלים היתר בנייה?

במקרים שבהם יש סטייה ניכרת מהתכנית בנייה במקום, לא ניתן לקבל היתר בנייה. אבל מה זו סטייה ניכרת? שאלה לא פשוטה, כשבעיקרון - סטייה מהותית היא בקשה השונה מהתכנית התקפה/ התוכנית הקיימת בצורה מהותית, לדוגמה - שינוי ייעוד השטח או דרישת זכויות בנייה מעבר לזכויות שנקבעו בתכנית. במקרים כאלה יש צורך בהליך של שינוי תכנית כתנאי למתן היתר. כלומר, יש לבקש תוכנית שינוי מתאר שזה תהליך ארוך יותר ובקשה "גדולה" יותר, ואז לבקש את היתר הבנייה.

אבל גם כאן יש הקלות - תחת תנאים מסוימים, סטייה אינה נחשבת לסטייה מהותית ואז כן ניתן לקבל היתר בנייה, ועושים זאת תחת בקשה להקלה או שימוש חורג. שימוש חורג - שימוש השונה מזה שנקבע בתכנית בהיתר, כגון: שימוש לגן ילדים באזור המיועד למגורים.

עד כאן, ההגדרות והתיאוריה, אבל איך עושים? מה עושים? למי פונים כדי לקבל היתר בנייה? אז הכתובת היא כאמור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הפנייה היא פרוצדורה לא פשוטה הכוללת מספר שלבים.

שלב ראשון - הגשת הבקשה

הגשת הבקשה, צריכה להיערך, על פי החוק, על ידי - אדריכל, או מהנדס מבנים או הנדסאי בניין. הבקשה כוללת פרטים רבים לרבות - הגדרת שימוש המבנה, פירוט חומרי הבניין בהם ייעשה שימוש, חישוב אחוזי בנייה ושטחי הבנייה וכן הקלות מבוקשות.

הבקשה כוללת נספחים חשובים לרבות תוכנית הבנייה/ הסברים על השינויים הנדרשים, וכמובן - אישור על הבעלות על הנכס. אפשר לצרף נסח טאבו או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל (או החברה המשכנת) או (באם מדובר בנכס בבית משותף) נסח רישום מרוכז של הבית המשותף. אגב, עדיף להוציא אישור כמה שיותר מעודכן ובסמוך להגשת הבקשה.

שלב שני - הבדיקה הטכנית; אם עוברים משלמים ועוברים שלב

הוועדה בודקת אם כל המסמכים הוגשו כראוי מדובר על בדיקה טכנית, כאשר אם יש חוסרים/ השלמות וכו', הבקשה חוזרת למגישים להשלמות/ תוספות.

אם הבקשה עברה את שלב הבדיקה הטכנית, נקבע גובה המקדמה הכספית שהמבקש נדרש לשלם. לאחר ביצוע התשלום הבקשה עוברת לבדיקה של מהנדס הוועדה.

שלב שלישי - בדיקת המהנדס

מהנדס הוועדה בודק את הבקשה, האם היא עומדת בדרישות החוק והתקנות. אם הוא מחליט שכן, אזי הבקשה עוברת לדיון בוועדה המקומית עם המלצה על מתן היתר בנייה. אבל, אם המהנדס טוען שהבקשה לא עומדת בדרישות, הוא כותב זאת ומעביר את הטיעונים יחד עם הבקשה בחזרה למבקש. אגב, תוך כדי בדיקתו, המהנדס פונה, בחלק מהמקרים למבקש כדי לקבל מידע נוסף, הסברים ופירוט של השרטוטים/ המפות ועוד.

פרסום בעיתון

במצב שהבקשה היא להקלה, כלומר בנייה שלא בהתאם לכללים הרגילים, המבקש צריך לפרסם את בקשתו ב-3 עיתונים, שניים מהם בתפוצה ארצית בעיתון נפוץ ומקומון שמופץ אחת לשבוע לפחות. ביישוב ערבי או באזור שמתגוררים בו דוברי השפה הערבית, ההודעה תפורסם בנוסף גם בעיתון בשפה הערבית. כמו כן, מי שמבקש הקלה ישלח בדואר רשום את נוסח ההקלה לכל בעלי המגרשים הגובלים, ועליו להציב שלט בולט בחזית הקרקע או הבניין.

כמו כן, יש אפשרות להתנגד. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מאפשרת לכאלו שרואים את עצמם כנפגעים מהתוכנית, להגיש התנגדות. ההתנגדויות מוגשות תוך 14 יום מהתאריך האחרון של הפרסום. ניתן לערער תוך 30 יום בפני ועדת ערר על החלטת הוועדה המקומית. אם יש התנגדות, הדבר עובר לוועדה לשמיעת התנגדויות; ואם אין התנגדויות, הבקשה תעבור לדיון ברשות הרישוי.

השלב הבא - דיון בבקשה בוועדה המקומית

השלב הבא הוא דיון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. חשוב להבין - כל רשות מקומית והתנאים שלה לקבלת ההיתר. זה הטרוגני מאוד, זה תלוי באזור, בהיתר, במבנה. בפועל, ייתכן שבמקום אחד התקבל היתר בנייה, ובמקום אחר ממש לא.

הוועדה המקומית מאשרת או דוחה את הבקשה, וכן היא יכולה להתנות את הבקשה. כלומר, משהו בסגנון בהתקיים התנאים הבאים, אנו נידון בבקשה שוב, או הבקשה תאושר תחת התנאים הבאים. התנאים יכולים להיות צמצום מסוים של היתר הבנייה, שימוש בחומרי גלם, נקיטת אמצעי בטיחות, עבודת תשתית ועוד.

החלטת הוועדה מועברת למבקש. אם ההודעה חיובית, אושר היתר הבנייה, אזי המבקש יידרש לשלם אגרות והיטלים (לרבות היטל השבחה). לאחר התשלום יופק היתר הבנייה, והוא בתוקף במשך 3 שנים מיום הפקתו.

ונניח שזה לא עבר חלק. שהוועדה התנגדה להיתר הבנייה. במצב כזה, המבקש יכול להגיש ערר תוך 30 יום ממועד קבלת ההחלטה. אך הערר צריך לכלול נימוקים נוספים/ חדשים ש"תוקפים" את החלטת הוועדה. הגשה חוזרת של החומר לא תועיל בדבר, צריך טיעונים והסברים חדשים שישכנעו את הוועדה בחשיבות היתר הבנייה.

מדריכים קשורים באתר הון:

מדריך היטל השבחה

מחירי הדירות - לאן?

* המדריך נכתב בשיתוף מערכת אתר הון, מדריכים פיננסים. המידע והנתונים במאמר אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור מניות, קרנות נאמנות וניירות ערך אחרים; וכן אינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.

עוד כתבות

שחר בן מאיר/ צילום: יונתן בלום

עתירה לועדת הבחירות: עצרו מסרים מוקלטים ביום הבחירות עם מידע לא מהימן על שיעור ההצבעה

עו"ד שחר בן מאיר פנה בעתירה לועדת הבחירות ובה ביקש לעצור מסרים מוקלטים מראש, שהוכנו על ידי הליכוד, באמצעות ח"כ יואב קיש , ואנשים מטעם הליכוד כגון ראש מועצת בנימין ישראל גנץ

אסדת קידוח / צילום אילוסטרציה: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

יותר מהאמברגו הערבי ומלחמת יום כיפור: האם הנזק להפקת הנפט צפוי לגרור מיתון

מחסור בנפט עבור העולם המתועש גורר עלייה חדה במחירים, שבתורה עלולה לגרור את העולם למיתון חריף, במקביל להתייקרות חומרי הגלם ● תקיפת המל"טים בסעודיה גוררת אובדן הפקה של 5.7 מיליון חביות נפט ביום; מדובר בנזק חמור יותר מזה שנגרם כתוצאה מהחרם הערבי ומפלישת עיראק לכווית ● ארה"ב הודיעה כי תכסה על אובדן הנפט הסעודי, אך האם זה יספיק?

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

נעילה יציבה בבורסת ת"א; קנביט זינקה ביותר מ-10%

המדדים המובילים בבורסה המקומית ננעלו ללא שינוי, במקביל ליציבות במדדים המובילים בוול סטריט ● חברת קנביט עלתה בחדות לאחר ההודעה על רכישת את תיקון עולם ● דלק איבדה 2.5% לאחר הזינוק החד שנרשם אתמול נוכח הקפיצה במחיר הנפט

מנכ”ל הדסה, פרופ’ זאב רוטשטיין / צילום: ליאור מזרחי

החרם הפלסטיני עובד? בתי החולים בישראל צופים ירידה של 100 מיליון שקל בהכנסות

הרשות הפלסטינית הורידה באופן חד את מספר האישורים שהיא מספקת לתושביה לעבור טיפוליים רפואיים בישראל ● זאת בשל חוק קיזוז משכרות למחבלים שמקטין את הכנסותיה ב-500 מיליון שקל בשנה ● הנפגע העיקרי: בית החולים הדסה שהכנסותיו מהרשות ב-2019 קטנו ב-70 מיליון שקל

אביחי מנדלבליט / צילום: שלומי יוסף

היועמ"ש: לעודד הצבעה בעזרת הטבות זה שוחד בחירות

תנועת ש"ס הגישה עתירה נגד "מבצעי בחירות", שבהן העיריות הציעו הטבות למי שיצטלם בקלפי או בכניסה לקלפי, בטענה כי מדובר ב"שוחד בחירות" ● בעקבות עמדת מנדלבליט, סביר להניח שסגן יו"ר ועדת הבחירות יורה להסיר את המבצעים

מתקני נפט באבקאיק, לפני ההתקפה/ צילום: רויטרס

השווקים חשבו שאפשר להתעלם ממתחים גיאופוליטיים במזה"ת, ואז הגיעה ההתקפה על סעודיה

לאחר שבועות של מסחר נטול אירועים, זינקו מחירי הנפט בעקבות הפצצת מתקני הנפט בסעודיה שנטרלו 5% מהתפוקה העולמית ● בצעד נדיר הורה הנשיא טראמפ על פתיחת מאגרי הנפט האסטרטגיים של ארה"ב

מייקל מקללן, סמנכ"ל הכספים הזמני / צילום: אתר החברה

התפקיד החדש של סמנכ"ל הכספים של טבע הפורש מייקל מקללן

לאחר שפרש מטבע מסיבות אישיות מייקל מקללן עובר לחברה ספרדית לאותו תפקיד ● מקללן כיהן קודם לכן כמנהל הכספים של פעילות התרופות הייחודיות הגלובליות בטבע ולפני כן עבד בחברת התרופות סאנופי

חנן מלצר / צילום: שלומי יוסף, גלובס

"30% הנחה למי שמצביע"? ועדת הבחירות קבעה כי זה "מתן שוחד"

מיזם "מצביעים 70", שביקש להעלות את אחוז ההצבעה על ידי מתן הנחות במגוון בתי עסק, נפסל בנימוק כי מדובר "במתן שוחד" ● במיזם קראו לבעלי העסקים "להמשיך ולתת את ההטבות, ללא שום תנאים מקדימים וללא צורך בהוכחת הצבעה"

פרטיות ברשת, מידע מהאינטרנט / שאטרסטוק

האם נאפשר גם למקומות העבודה לאסוף עלינו מידע?

לא צריך הרבה דמיון בשביל להבין איך ארגונים ורשויות יכולים לקחת את איסוף המידע הזה רחוק מדי

אייל לפידות / צילום ארכיון: תמר מצפי

האם אי.די.בי תספוג "תספורת" של 24 מיליון שקל על ההלוואה לאייל לפידות בעסקת כלל ביטוח?

החברה דיווחה היום כי היא בוחנת מכירה של הלוואת מוכר בסך 118 מיליון שקל, שאותה היא מחויבת להעמיד ללפידות, בתמורה לסכום של 93.5 מיליון שקל בלבד

יום בחירות בחנויות ובשווקים/ צילום: שלומי יוסף

"יום המכירות הטוב ביותר": הקניונים עשויים להיות המנצחים הגדולים בבחירות

בבחירות הקודמות דווח במרכזי הקניות על גידול של פי 3-5 במספר המבקרים ביחס ליום רגיל ● עיתוי הבחירות הנוכחי, זמן קצר לפני ראש השנה, מוביל את הרשתות ואת בעלי החנויות להאמין ששוב יישבר שיא פדיון שנתי ● בוחרים נתח - כתבה שנייה בסדרה

יהודה בן אסאייג / צילום: אלה פאוסט

עסקת ביטוח ענקית נוספת למנורה מבטחים: תספק ביטוח סיעודי לחברי קופ"ח מאוחדת

החברה תבטח את חברי הקופה השלישית בגודלה בישראל החל בינואר הקרוב, וצפויה ליהנות מפרמיות שנתיות של 260 מיליון שקל למשך 5 עד 8 שנים ● הפרמיות של מנורה מחברי קופות החולים מאוחדת ולאומית יגדילו את הכנסותיה מפרמיות ב-5%

כרמל שאמה הכהן / צילום: תמר מצפי

מכה לעיריית ר"ג: ביהמ"ש ביטל את מדיניות התמ"א שלה

השופט איתן אורנשטיין קיבל את עתירת התאחדות הקבלנים, קבע כי הוועדה המקומית חרגה מסמכותה, ופסק כי המדיניות הקודמת של תמ"א 38 ברמת גן - היא התקפה ● ראש עיריית ר"ג: אערער לעליון

פוטוניקה / צילום: שאטרסטוק

מנוע צמיחה? המדינה השקיעה 200 מיליון שקל במכון מחקר לתחום מדעי האור והלייזר

תחום מדעי האור (פוטוניקה) נחשב לאחד התחומים הצומחים בעולם הטכנולוגיה ומשמש לתעשיית כלי הרכב האוטונומיים והסיבים האופטיים ● את הקמת המרכז הובילו משרדי הביטחון והאוצר, אוניברסיטת בן־גוריון ורשות החדשנות

אורן שייך, מוביל פיתוח תוכנה בחברת BrightWay Vision / צילום: יח"צ

"דאגתי שהציפורים במשרד יהיו מזן רגוע ועם ציוץ עדין"

אורן שייך (49) מוביל פיתוח תוכנה בחברת BrightWay Vision ● טווח שכר: 33-37 אלף שקל

עמיר פרץ ואורלי לוי-אבקסיס מציגים את תוכנית "הסיפוח" שלהם / צילום: דוברות העבודה-גשר, יח"צ

הבליץ של הרגע האחרון: פרץ ולוי-אבקסיס הציגו "תוכנית סיפוח"

ראשי העבודה-גשר חשפו היום את "מפת הוויתורים האמיתית של נתניהו - התנתקות חד צדדית מאזרחי מדינת ישראל ומירושלים" ● "כשר בריאות הוא ויתר על החולים והפקיר על הדרך גם את הנכים, הקשישים, החקלאים, ואת היישובים הערביים"

הדמייה של הרחבת הכנסת / צילום: פלג אדריכלים

הוועדה המחוזית ירושלים החליטה לצמצם את הרחבת הכנסת

שטחי הבניה מעל הקרקע צומצמו בחצי משיקולים של כבוד למבנה ההיסטורי

 

סוחרים בוול סטריט / צילום: רויטרס

נעילה שלילית בוול סטריט; מחיר הנפט זינק ב-13%

המדדים הבולטים בארה"ב ירדו בעד 0.5% ● מחיר הנפט קופץ ל-62 דולר לחבית לאחר המתקפה על מתקני הפקת הנפט בסעודיה בסוף השבוע האחרון ● המתקפה בסעודיה עשויה לגרור את דחיית הנפקת ארמקו, חברת הנפט הממשלתית של סעודיה ● טראמפ מאשים את איראן במתקפה, ולטענתו היא משקרת עם ההכחשה ● באירופה, המדדים ננעלו בירידות: הדאקס איבד 0.7%, הקאק ירד ב-0.9%

מנכ"ל תנובה, אייל מליס

מצטרפת לטרנד: גם תנובה תתחיל לסמן מוצרים ללא גלוטן

החברה תחל לסמן תחילה את מוצרי החלב שלה שאינם מכילים גלוטן, כאשר שליש מהמוצרים יסומנו עד הסוף השנה, והיתר במהלך 2020 ● המהלך מצטרף לסימון המוצרים שמכילים גלוטן שמבצעת חברת שטראוס בשנים האחרונות

אמזון./ צילום:  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

מיליוני חבילות בשנה: אמזון חתמה על הסכם הפצה בלעדי עם דואר ישראל

עפ"י הערכות, ההסכם צפוי להגדיל את הכנסותיה של דואר ישראל בעשרות מיליוני שקלים בשנה, בהתאם לצפי של מיליוני חבילות שהחברה תפיץ עבור אמזון ברחבי הארץ