רכישת בית ובמיוחד בתים צמודי קרקע הינה מלאכה מורכבת ומסובכת. בדירות מגורים רגילות שנמצאות בבניין משותף, בדרך כלל חריגות בניה ,ככל שיש, בולטות כגון מרפסת שבולטת או חדר על הגג או בקומת הקרקע ומרגישים שיש כאן תוספת שהיא זרה לבניין. מה גם שבבניין מי שעושה חריגת בניה יש לו מינימום של מורא השכנים ,דבר שלא קיים בבית צמוד קרקע.
בבית צמוד קרקע הבונה בניה חריגה עושה זאת בתוך גבולות חלקתו ועלול לא למשוך תשומת לב כלשהי של שכנים כל עוד לא עובר גבולות חלקתו או את גובה הגדר או גובה שורת הבתים.
מי שמוכר בית , ולא משנה בית צמוד קרקע או דירת מגורים, חזקה שמוכר בית שכולו בהיתר כי המחיר שמשלמים מקונה מרצון למוכר מרצון זה מחיר של מוצר תקני כומר שאין לו חריגות.
כל אי גלוי של חריגות בניה שהמוכר לא מגלה לרוכש עלול להביא למצב שהרוכש שלם יותר כסף ממה שהיה צריך לשלם כי כעת כשהוא ירצה להכשיר את הבית עליו לשאת בהוצאות כבדות ויש לעיתים שבכלל לא ניתן להכשיר את הבניה והרוכש יכול להיות תחת איום של כתב אישום על בניה חריגה וכל זה על לא עוול בכפו.
לאחרונה בית משפט המחוזי בחיפה בפני כב' השופט אברהם אליקים נדרש לסוגיה זו .התובעים רכשו בית צמוד קרקע בכרמיאל ושלמו את כל הכסף ובמשך שלוש שנים גרו בבית שרכשו .רק אחרי שהתובעים קבלו מפתח גילו שהמוכרים שהם הנתבעים , לא חשפו להם לפני החוזה שאכן יש חריגות בניה רבות בבית כולל במרתף וחלקים אחרים שעיריית כרמיאל סירבה להכשיר בגלל היעדר כל תכנית בניין עיר. לצרכי פשרה התובעים ונתבעים חתמו על נספח שייתן אפשרות למוכרים להסדיר את היעדר חריגה אך למרבה הצער המוכרים לא הצליחו גם בכך. כעבור שלוש שנים התובעים ביקשו לבטל את העסקה ולקבל כספם בחזרה ופיצויים על הטעיה והפרה יסודית וכו'.
השופט אליקים לאחר שמיעת הוכחות מהצדדים נעתר לתביעה וביטל את ההסכם בקובעו כי הנתבעים הפרו הפרה יסודית את ההסכם. בית המשפט חייב את המוכרים בהשבת מלוא הכסף ופיצויים והוצאות. בית המשפט הפנה בפסק דינו ל ע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח (2) 359, 361 (1993) בו נקבע כי מוכר דירה שנבנתה בחלקה ללא רישיון חייב בגילויה של עובדה מהותית זו לכל קונה פוטנציאלי, אחרת עשוי הדבר לעלות כדי הטעייה. עוד נקבע כי סעיף 16 ל חוק המכר הוא סעיף קוגנטי לפיו "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה." ובמקרה הנדון אין מחלוקת כי הנתבעים ידעו על העדר היתר הבניה לחלק מהמרתף הם לא סיפרו על כך לתובעים ובכך גרמו להטעייתם. הנספח להסכם היה ניסיון מוסכם לאפשר לנתבעים להכשיר את הפגם ומשלא עשו כן קמה לתובעים זכות לבטל את ההסכם בשל הפרתו היסודית.
גם על פי התנהגות הנתבעים לאחר חתימת ההסכם ולאור תוכנו של הנספח חובה היה על הנתבעים להסדיר את כל נושא הבניה הבלתי חוקית, אמנם הצדדים לא נקבו בתאריך מדויק אך אין מחלוקת כי גם נכון להיום לא הוסדר הנושא וגם לא ניתן להסדירו משום שלא אושרה תכנית מתאר המאפשרת הכשרה שכזו.
אמנם לא נקבע בנספח מועד לביצוע התחייבות הנתבעים להכשרת הבניה הבלתי חוקית, ולכן במקרה זה חל האמור בסעיף 41 ל חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה". עד להגשת כתב התביעה וגם במהלך ניהול ההליכים לא קיימו הנתבעים לקיים את חלקם לפי הנספח והפרה זו מהווה הפרה יסודית של ההסכם.
נקבע כי אין למצוא כל פגם בהמתנת התובעים למשך כשנתיים (מחודש 12/2012 ועד תחילת ינואר 2015) כדי לאפשר לנתבעים להכשיר את הבנייה הבלתי חוקית אלא להיפך התובעים נהגו בהגינות ובאורח רוח, לאחר קבלת החזקה ותשלום מלוא התמורה הם שיתפו פעולה עם הנתבעים שהטעו אותם, ללא משקעים וללא מטענים רגשיים המתינו בסבלנות להסדרת הנושא ובפועל הסתבר כי המתינו לשווא, ייתכן בשל כוונת הנתבעים לחסוך כסף ולבחור בפתרון זול . משעמדה לנגד עיני התובעים חוות דעת השמאית מטעמם ולפיה אין סיכוי להכשרת חלק המרתף שנבנה ללא היתר לא הייתה הצדקה להמשיך ולהמתין והודעת הביטול נשלחה כדין ובמועד סביר [גם בשלב זה המשיכו התובעים בהגינותם ובמכתב מיום ביקשו לדעת מה בכוונת הנתבעים לעשות לשם הכשרת הבניה הבלתי חוקית , תשובה עניינית לא התקבלה מטעם הנתבעים. ביטול ההסכם מחייב השבת החזקה בדירה לנתבעים והשבת כספי התמורה לתובעים. לרבות דמי השימוש שעשו או יכולים לעשות הנתבעים בכסף ודמי שימוש ראויים שהתובעים עשו או יכלו לעשות בדירה.עוד זכאים התובעים לפיצוי בשל עליית מחיר הדירה אותו ניתן לנתח משני כיוונים, הנתבעים מקבלים היום דירה ששווה יותר משוויה ביום המכירה ולמעשה ההפרש מהווה עשיית עושר ולא במשפט. הנתבעים מצדם באמצעות סכום התמורה ששילמו לא יכולים היום לקנות דירה באותו שווי ונגרם להם נזק בשל התנהגות הנתבעים בגובה אותו שינוי ערך. הנפגע יכול לוותר על זכותו לפיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק ולתבוע "במקומו" פיצוי אותו יש להוכיח, אך לא מדובר בסכומים מצטברים. בנסיבות אלו בית המשפט החליט לזכות את הרוכשים בסכום הגבוה מבין השניים, סכום הנזק שהוכח.לתמיכה בעמדה זו אפנה לפסק הדין שמוזכר בסיכומי התובעים, ע"א 628/87 חורי נגד חברת חשמל לישראל [פורסם בנבו] (4.12.1991):"הבחירה ניתנת (בסעיף 15(ב)) לצד הנפגע לתבוע את הפיצוי המוסכם ולהיות מוגבל בו, ללא הוכחת נזק, או לתבוע פיצויים, בלתי מוגבלים, על נזק שעליו להוכיחו".... מקום בו נתבעו יחדיו פיצוי מוסכם ופיצוי לא מוסכם, ראו בכך בדרך כלל משום תביעות חלופיות....הבחירה היא בין דרכים חלופיות ולא מצטברות. על הנפגע לבחור בין פיצויים מוסכמים לבין פיצויים אחרים. לכל אחת מדרכים אלה יתרונות וחסרונות משלה. נפגע התובע פיצויים מוסכמים לפי סעיף 15אינו צריך להוכיח נזק ואינו חייב להקטין את נזקו. אולם, הוא כפוף לסמכות ההפחתה של בית-המשפט. נפגע התובע פיצויים על הנזק שנגרם לו בפועל, לפי סעיף 10, צריך להוכיח נזק, סיבתיות וצפיות, וכן עליו להקטין את ניזקו, אולם אין הוא מוגבל בתקרת הפיצויים המוסכמים ואף אינו צריך לחשוש להפחתתם".
ת"א 4753-04-15 טורצ'ין ואח' נ' איפרגן ואח'